افزایش اجاره‌ بهای مسکونی در سه ماهه پائیز امسال

نکته دوم، متوسط افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به صورت ماهانه است که تقریبا در یک عدد 3 میلیون تومانی، در حال رشد است. هرچند شاخص «متوسط» یا «میانگین» چندان نمی‌تواند از نظر آماری قابل استناد باشد. اما معمولا نهادهایی که متولی ارایه آمار هستند از «متوسط» قیمت استفاده می‌کنند. اما تهران، مانند دیگر شهرهای دنیا، مناطق مختلفی دارد که هر یک، مسکن را با قیمتی متفاوت ارایه می‌کنند. بنابراین ممکن است در منطقه یک تهران، خانه‌ای به ارزش 300 تا 700 میلیون تومان برای هر مترمربع وجود داشته باشد و در منطقه 18 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بین 20 تا 30 میلیون باشد. ضمن اینکه بانک مرکزی تمام قیمت‌ها را احتمالا در فرمول «میانگین‌سازی» می‌گذارد. 

در آستانه ابرکانال 50 میلیونی

اما به هر حال، آبان ماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران 3 میلیون تومان نسبت به مهر ماه رشد کرده بود. آذر ماه 2 میلیون و 900 هزار تومان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به آبان ماه رشد کرد.این در حالی است که در مهر ماه نسبت به شهریور ماه، به‌طور متوسط 1.2 میلیون تومان افزایش قیمت در هر مترمربع واحد مسکونی رخ داده است. به عبارتی، از زمان شروع ناآرامی‌ها در ایران، بازار مسکن تهران با سرعت بالاتری رشد قیمت داشته است.

با این افزایش قیمت، رشد سالانه مسکن در تهران به مرز ۵۰ درصد رسیده است. آذر سال گذشته متوسط قیمت یک متر ملک مسکونی در تهران حدود ۳۲.۵ میلیون تومان بود و حالا در آستانه وارد شدن به ابرکانال ۵۰ میلیون تومانی قرار گرفته است.

آثار افزایش قیمت مسکن را می‌توان در بازار اجاره دید. با رسیدن «متوسط» قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران به بیش از 48 میلیون تومان، اجاره‌بها نیز همپای آن رشد کرده است. بانک مرکزی می‌گوید شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در تهران طی آذر ماه امسال نسبت به آبان ماه، 2.5 درصد رشد کرده. این عدد برای کل مناطق شهری ایران در بازه یک ماهه 3 درصد بوده است. 

بخش اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از قیمت کلی یک ملک بوده است. معمولا در بازار ملک برای محاسبه اجاره یک واحد مسکونی، قیمت کل آن تقسیم بر عددی مانند 6 یا 4 می‌شود. یک‌ششم یا یک‌چهارم قیمت ملک به عنوان عدد رهن کامل ملک در نظر گرفته می‌شود. اگر مستاجر این عدد را نداشته باشد با فرمول خاصی، میزان رهن به اجاره تبدیل می‌شود.

بالا رفتن قیمت ملک در آذر ماه که تقریبا مانند یک ماه پیش، نشانه‌هایی از ورود پول و نقدینگی سرگردان به بازار مسکن را به همراه دارد، می‌تواند رشد قیمت اجاره‌بها را در ماه‌های باقیمانده سال تداوم دهد. آن هم در زمانی که خبری از شدت گرفتن عرضه در بازار مسکن نیست و وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیز بر زمین مانده و گزارش مستندی درباره آن منتشر نشده است.

46 درصد معاملات در خانه‌های کمتر از 3 میلیارد تومان

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در آذرماه سال 1401 نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، سهمی معادل 6/56 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین 5/57 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و 1/46 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 3 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

افزایش معاملات در واحدهای کلنگی

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذر امسال نیز حاکی از آن است که از مجموع 10هزار و 184 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 29 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با آذر سال گذشته، حدود 2/4 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های «11 تا 15» و «با بیش از 20» سال ساخت افزوده شده است.