تب تجاری‌سازی در کلانشهرها

چند سالی است که طرح های بزرگ تجاری فراوانی که یا احداث شده و خالی مانده یا در حال احداث است در تهران و شهرهای بزرگ به چشم می خورد و سهم بسزایی در ساختمان های شهرها به خود اختصاص داده است.

جنس این مجتمع ها از جنس پاساژهای معمولی و در اندازه کوچک یا متوسط هم نیست بلکه بیشتر آنها ابر طرح هایی هستند که میلیون ها مترمربع زیربنا را به خود اختصاص داده اند و علاوه بر فضای فراوان تجاری، خدمات دیگری مانند سینما، فضای بازی و دیگر امکانات چند منظوره را در اختیار قرار خواهند داد.

یک رانندگی کوتاه در کلانشهر تهران و توجه به کنار بلوارها یا بزرگراه های پایتخت نشان می دهد تا چه حد احداث این مجتمع های تجاری رشد کرده است.

به طوری که اکنون خیابانی در تهران یا حتی مناطق جدید الاحداث که هنوز جمعیت بدرستی در آن ساکن نشده و زیرساخت های آن کاملا فراهم نیست، نیز از هیجان و داغی تجاری سازی در تهران در امان نمانده است.

نمونه این قضاوت، منطقه 22 تهران حد فاصل دریاچه چیتگر و موازی بزرگراه تهران ـ کرج است که اکنون میزبان برج های مسکونی و البته ابرمجتمع های تجاری در حال ساخت شده است.

دیگر مناطق تهران مانند بلوار میرداماد، فرشته، نیاوران، مناطق غربی تهران مانند شهرک اکباتان، بزرگراه شیخ فضل الله، پونک، منطقه جدید سعادت آباد ـ حد فاصل مسیر جنوب به شمال بزرگراه یادگار امام(ره) - منطقه صادقیه، شرق تهران و حتی جنوب تهران درگیر موج جدید تجاری سازی شده اند.

دیگر کلانشهرهای کشور نیز از این موج در امان نمانده اند. به طوری که احداث چند ابرمجتمع تجاری در مشهد باعث شد اخیرا آیت الله علم الهدی، امام جمعه این شهر به مشهد لقب «کیش گنبددار» بدهد.

شیراز، اصفهان، تبریز، رشت و اهواز نیز از جمله کلانشهرهای درگیر تب مجتمع سازی هستند. این مجتمع ها به دو صورت خودنمایی می کنند؛ بخش اول شامل مجتمع های برج گونه بزرگی است که با وجود این که چند سال از احداث و پایان یافتن آن می گذرد جز تعداد اندکی، عمده واحدهای آن به فروش نرفته، از این رو مجتمع به صورت یک بنای لوکس خالی در برخی از بهترین مناطق شهرها و از جمله تهران، خودنمایی می کند. اما بخش دوم که بیش از این به چشم می آید مجتمع های در حال ساخت است.

این مجتمع ها یا در زمین های جدید و بافت های فرسوده در حال احداث است یا شامل آغاز یکباره بناهای نیمه کاره ای می شود که سال های سال با وجود احداث اسکلت آن، به حال خود رها شده بود، اما اکنون احداث آن دوباره و بسرعت آغاز شده است.

حال پرسش این است که تب تجاری سازی در تهران و دیگر کلانشهرها از کجا شروع شد و عامل رشد یافتن یکباره آن چه بوده است.

به عبارت بهتر چه عاملی باعث تشویق افراد و سرمایه گذاران برای ورود به تجاری سازی بیش از گذشته شده است؟ سود بیشتر؟ آینده نگری؟ رشد قیمت؟ یا امتیازات منحصربه فردی که در اختیارشان قرار گرفته است؟ به نظر می رسد در کنار نقش دیگر عوامل، عامل آخر یعنی وجود امتیازات منحصر به فرد در رشد تب تجاری سازی موثر بوده باشد؛ امتیازی به نام تغییر در طرح های تفصیلی شهری. ظاهرا ماجرا از آنجا شروع شده است که برخی افراد حقیقی و حقوقی توانسته اند از طریق تغییر کاربری ملک خود از مسکونی به تجاری و پرداخت وجه به شهرداری ها، اقدام به ایجاد تجاری سازی کنند.

شکل ماجرا این گونه است که هر شهر دارای یک طرح تفصیلی است که در آن تمامی عناصر لازم برای زندگی شهری، سهمی یافته اند.

از جمله آن که سهم مشخصی برای بناهای مسکونی و تجاری با ملزومات خاص هر یک پیش بینی شده است.

براساس قانون، شهرداری ها نمی توانند خارج از چارچوب طرح تفصیلی شهرها که به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسیده است، مجوز ساخت صادر کنند.

با این حال ظاهرا در سال های گذشته شهرداری ها چه در تهران و چه در دیگر کلانشهرها از این قاعده تخطی کرده و با انگیزه کسب درآمد بیشتر، اقدام به صدور مجوز برای ساخت بناهای تجاری یا تغییر کاربری برخی بناهای مسکونی به تجاری کرده اند و از محل صدور یا تغییر مجوزها درآمدهای کلانی کسب کرده اند. این کسب درآمدها تا به آنجا پیش رفته که صدای وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری را نیز درآورده است.

اما چون بسیاری از این مجوزها قبلا صادر شده یا ساخت آنها در نیمه راه است این بازوهای قانونی نتوانسته جلوی آن را بگیرد و فقط جلوی صدور مجوزهای جدید را گرفته است.

این مساله فقط مربوط به شهر تهران نیست و بیشتر کلانشهرهای کشور مانند اصفهان، شیراز، تبریز و ... را در برمی گیرد.

در این باره، معاون وزیر راه و شهرسازی در امور شهرسازی و معماری درخصوص رشد بی رویه مجتمع های تجاری در تهران و کلانشهرها به جام جم گفت: صدور مجوز و ساخت بیش از حد مجتمع های تجاری در تهران و کلانشهرها به علت نیاز مالی شهرداری هاست و شهر تهران و سایر کلانشهرها نیازی به این همه مجتمع تجاری ندارند.

پیروز حناچی افزود: در واقع شهرداری ها برای تامین نیاز مالی خود بدترین راه را انتخاب کرده اند و در بخشی از این راه حل با فروش خارج از ضابطه تجاری سازی درآمد کسب می کنند.

سعدی علیه الرحمه شعری دارد که می گوید «به احوال آن کس بباید گریست/ که دخلش بود نوزده، خرج بیست» دخل و خرج آقایان با هم برابر نیست.

وی تصریح کرد: به عبارت دیگر ما داریم شهر را می فروشیم که هزینه آن را تامین کنیم، حالا ما اگر نخواهیم این کار را کنیم، باید چه کار کنیم؟ به اینها می گویند منابع مالی نا پایدار، باید کاری کنیم و به جایی برسیم که شهرداری ها حتی اگر یک پروانه هم صادر نکنند بتوانند روی پای خود بایستند.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: متاسفانه به غلط در کشور ما تسریع در صدور پروانه به عنوان یک ارزش تلقی می شود، چه کسی گفته که پروانه ساختمان را باید یک هفته ای یا دو روزه صادر کرد؟ شما دارید علی الابد برای یک شهر تعهد ایجاد می کنید دارید مجوز می دهید، ده، 15، 20 و صد واحد یکجا ساخته شود و علی الابد تعهد خدمات آنها را به دوش می گیرید. چه کسی گفته چنین عارضه ای دو هفته ای انجام شود؟ برای این کار باید نهایت دقت و ممارست به کار رود. اما متاسفانه بعضی معانی در شهر ما یا در کشور ما عکس معانی اصلی خودشان را پیدا می کند.

حناچی گفت: اینچنین است که می بینیم شهرداری ها با بر هم زدن مطالعات و طرح های تفصیلی شهری و باانگیزه کسب درآمد رو به صدور مجوز یا تغییر کاربری با هدف تجاری سازی آورده اند. اینچنین است که فقط در یک نمونه عرض کنم در منطقه 22 تهران شاهد ساخت حدود سه میلیون مترمربع مجتمع تجاری هستیم.

این مقام مسئول همچنین هدف از ساخت مجتمع های تجاری را وجود ارزش افزوده آنها بیان کرد و با اشاره به رانت عظیمی که در این خصوص در جریان است، تصریح کرد: قیمت هر متراژی که شهرداری ها از درخواست کننده پروانه مجتمع های تجاری برای تراکم فروشی یا صدور پروانه ساخت دریافت می کنند با قیمت واقعی و فروش نهایی این مجتمع ها بسیار تفاوت دارد و همین قدر بگویم که رانت عظیمی در این خصوص در جریان است.

حناچی گفت: مالکیت این مجتمع های تجاری نیز معمولا متعلق به موسسات شبه خصوصی و نهادهای دیگر است که ماهیتا دولتی هستند، ولی مانور بخش خصوصی دارند.

وی ادامه داد: ما در کمیسیون ماده پنج که کارش بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری است، جلوی این موضوع را گرفتیم و دیگر هیچ پروانه تجاری از این دست بدون توجیه معقول صادر نمی شود، اما این جریان باید همه جانبه دیده شود، چون خیلی از این مجتمع ها زمانی که ساخته می شوند، به عنوان یک نقاطی که شهر را قفل می کنند، مطرح هستند.

همچنین محمد سالاری، رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران درخصوص رشد مجتمع های تجاری در تهران و کلانشهرها به خبرنگار جام جم گفت: کلیات موضوع این است که متاسفانه در سال های اخیر میزان مجتمع های تجاری در سطح شهر تهران زیاد شده و دلیل آن برمی گردد به ارزش افزوده ای که ساخت این مجتمع ها برای متولیان ساخت وساز دارد، یعنی متولیان ساخت و ساز در مقایسه با هزینه زمین و عوارض تجاری که برای تغییر کاربری به شهرداری می پردازند و آنچه می فروشند، یک رقم قابل توجهی است.

وی افزود: این موضوع باعث می شود همه متولیان ساخت وساز انگیزه کافی برای ساخت مجتمع های تجاری بیشتر داشته باشند. یکی از دلایل آن هم مفاد طرح تفصیلی است که در سال 91 ابلاغ شده است.وی اظهار کرد: در خود طرح تفصیلی ما چهار پهنه داریم؛ یک پهنه سکونتگاه است یعنی (R).

پهنه دیگر فضای سبز و پارک ها که حفاظت شده است و (G) نام دارد. (L) هم تجاری ـ مسکونی است و (F) هم فعالیت تجاری اداری و خدماتی است.

این دو پهنه که بیشتر شریان های اصلی را تشکیل می دهد، می توانند تراکم تجاری داشته باشند.

سالاری در ادامه افزود: ضمن این که در منطقه ای مانند 22 با رویکرد فرامنطقه ای پیش بینی تجاری سازی شده است که تحت عنوان مال ها درحال احداث هستند . این باعث شده تا میزان ساخت تجاری در شهر تهران زیاد شود.

رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران تصریح کرد: سازندگان باید به ازای هر متر تجاری بین دو میلیون و 500 هزار تومان تا چهار میلیون تومان به شهرداری پرداخت کنند که البته قیمت هر متر عوارض بستگی به منطقه و ویژگی های آن دارد. به عنوان مثال منطقه ای مانند ولیعصر که قیمت هر متر واحد تجاری آن بالای 50 میلیون تومان است، قیمت هر متر عوارضی که باید به شهرداری پرداخت شود بالاتر از دیگر مناطق است.

مجتمع های خالی؛ قیمت های نجومی

با این حال برخی از مجتمع های تجاری که یا ساخته شده یا در حال ساخت است، فاقد رونق و انجام حداقلی کار واقعی تجاری است.

این موضوع در مجتمع های ساخته شده بیشتر مشاهده می شود؛ زیرا با وجود مکان منحصر به فردی که این مجتمع ها در آن قرار گرفته اند و ساخت لوکس و پرزرق و برق آنها، تعداد بسیار کمی از واحدهای آن مورد بهره برداری شغلی قرار گرفته و کاری در آن در جریان است، بلکه یک قدم زدن ساده نشان می دهد بجز واحدهای حاشیه خیابان یا معدود واحدهایی که روبه خیابان هستند، بقیه واحدهای آن خالی است و روح کار در آن جریان ندارد. درباره علت این موضوع حدس ها و دلایل مختلفی گفته می شود.

برخی می گویند قیمت واحدهای تجاری در این مجتمع ها آن قدر بالاست که با توجه به فضای کسب و کار، آغاز کار تجاری در آن صرف نمی کند و سود معقولی که دست کم از سود سپرده گذاری یکساله 22 درصد در بانک ها بیشتر باشد، نصیب سرمایه گذارش نمی کند.

عده ای دیگر هم می گویند صاحبان این واحدها چون نیاز مالی ندارند آن را به امید رشد قیمت بیشتر در آینده ای نامعلوم رها کرده اند تا در فرصت مناسب آن را به چند برابر قیمت بفروشند.

برای این که بتوانیم با این موضوع از نزدیک برخورد داشته باشیم، به چند مجتمع تجاری تمام شده و در حال ساخت در نقاط مختلف تهران سر زدیم.

بر این اساس به یکی از مجتمع های در حال ساخت در منطقه جدید سعادت آباد که این روزها زیاد هم تبلیغ برای جذب سرمایه می کند، مراجعه کردیم.

مسئول فروش در خصوص قیمت پیش فروش، ارقامی را در اختیار ما گذاشت. بر این اساس قیمت هر مترمربع پیش فروش در طبقه دوم این مجتمع، متری 96 میلیون تومان و در طبقه هفتم متری 38 میلیون تومان است. بدین ترتیب با یک حساب سرانگشتی قیمت پیش فروش یک مغازه در یکی از مجتمع های تجاری در حال ساخت در متراژ 14 متر حداقلی که برای فضای تجاری لازم است، یک میلیارد و 344 میلیون تومان است.

به سراغ مجتمع تجاری دیگری در مرکز تهران و در خیابان میرداماد رفتیم. از 40 مغازه این مجتمع در دو طبقه، تعداد انگشت شماری از آنها مشغول فعالیت بودند و بقیه خاک می خوردند. در طبقه همکف این مجتمع، دفتر فروش واحدهای تجاری قرار دارد. به این دفتر مراجعه کردیم تا از قیمت های واحدهای این مجتمع تجاری آگاه شویم. طبقه همکف متری 57 میلیون تومان، طبقه بالای همکف متری 40 میلیون تومان. البته متراژ مغازه ها در طبقه همکف، پایین تر از متراژ فروشگاه ها در طبقه بالا بود.

نگاهی به این قیمت ها و همچنین حجم عظیمی از ابرمجتمع های تجاری در حال احداث در تهران و کلانشهرها، نشان می دهد آیا واقعا به این حجم فضای تجاری نیاز است و آیا کسب و کار واقعی در آن شکل خواهد گرفت؟ زمان، پاسخ این پرسش ها را خواهد داد.