۱۰ گره اصلی در بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، آسیب شناسی صورت گرفته از قسمت های مختلف بازار مسکن در قالب یک کار مطالعاتی، مشخص کرده است: ۱۰ قفل عمده که سال ها است دولت ها از راه درست دستیابی به رمز آنها غفلت کرده اند، روند دو دسته فعالیت « عمومی» شامل مردم به عنوان مشتری دائمی بازار مسکن و « سرمایه گذاری» شامل تولیدکنندگان به عنوان عاملان افزایش عرضه را در این بازار مختل کرده است.

نتایج این مطالعه که برای ارائه به دولت جدید در اختیار قرار گرفته است، نشان می دهد: توقع فقط از یک وزیر – وزیر راه وشهرسازی- برای باز کردن قفل ها غیرمنطقی است، بلکه مجموعه کابینه یازدهم که تا چند روز آینده و بعد از گرفتن رای اعتماد وزرا، بر مسند اجرایی کشور مسلط می شوند، لازم است هدایت چندجانبه بازار مسکن را به دست بگیرند.

در این مطالعه برای چالش مربوط به افزایش قیمت مسکن و اجاره بها که به قفل شدن قدرت خرید متقاضیان منجر شده، از دولت جدید خواسته شده به سراغ سیاست های ضربتی و احساسی که معلول را تحدید می کند نرود، بلکه برای منشأ جهش قیمت یعنی « تورم» برنامه ریزی کند. راهکار مطرح شده برای این قفل را پایان دادن به فعالیت بسازوبفروش ها و میدان دادن به شرکت های ساختمانی و همچنین استفاده از دو نوع مالیات مطرح در دنیا برای ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن تشکیل می دهد.

برای قفل های در مسیر سرمایه گذاری نیز، پیشنهاد احیای وام خرید، استفاده از پس اندازهای خرد برای تامین مالی ساخت وساز و همچنین بازنگری اساسی در سیاست های نوسازی بافت فرسوده پیشنهاد شده است.
متن کامل این مطالعه که به سرپرستی « بهروز ملکی» تهیه و نهایی شده، به شرح زیر است:
مسکن به تنهایی حدود یک سوم از بودجه خانوارها را می بلعد. (بر اساس اطلاعات رسمی، سهم مسکن از هزینه های خانوار در دهک های پایین تهران، بیش از ۶۰ درصد می باشد. ) بنابراین هیچ دولتی نمی تواند از این بخش چشم بپوشد و بدون شک، مسکن پای ثابت مسائل اقتصادی-اجتماعی هر دولتی خواهد بود! با این مقدمه، دولت یازدهم برای رفع مشکلات بخش مسکن، با ۱۰ فرمان از جانب بازار روبه رو است:

۱- اجتناب از سیاست های تحدیدی جهت کنترل بازار مسکن: وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط بازیگران بوده و هنر دولت، رساندن شاخص های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت ساز وکار و قواعد بازار می باشد. با این حال در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به اشتباه، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می شود که نتیجه ای جز پاک کردن صورت مساله و برخورد با ظواهر و معلول های تورم – ونه علل تورم- ندارد.
متاسفانه متولیان بخش مسکن با فشار شدیدی از ناحیه افکار عمومی و حتی رسانه ها به منظور مداخله مستقیم در قیمت های بازار مسکن خصوصا بازار اجاره مواجه می باشند.
با این حال دولتمردان باید به این بینش دست یابند که برخوردهای ضربتی و احساسی، راه حل مواجهه با مسائل بخش مسکن نبوده و سیاستی مانند قیمت گذاری مسکن، چندین دهه است که از چرخه سیاست گذاری کشورهای توسعه یافته حذف شده است. بر این اساس از سیاست گذاران بخش مسکن انتظار می رود از همان ابتدا، تسلیم فشارها جهت برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی با بازار مسکن نشوند.

۲- اصلاح ساختار تولید و مهار بسازوبفروش ها: قسمت عمده ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد بسازوبفروش ها می باشد. متاسفانه، بسازو بفروش ها که فاقد حداقل تخصص فنی در خصوص علم ساختمان می باشند، به اصلی ترین تامین کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده اند. درچنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه ای، گوشه چشمی نیز به ساخت و ساز مسکن می اندازد؛ به طوری که بسازوبفروشی به شغل دوم – پس از اولین تجربه، شغل اول! - بسیاری از افراد جامعه تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل گیری طیفی از سازندگان بی تخصص و بی برند است که فاقد حداقل مسوولیت پذیری اجتماعی می باشند.
در این خصوص اقدامات متنوعی مورد نیاز است با این حال اصلاح ساختار نظام کنترل ساختمان و موثر کردن نظارت بر فرآیند ساخت وساز، عاجل ترین اقدام به شمار می رود.

۳-کاهش التهابات بازار مسکن: بدون شک پاشنه آشیل بخش مسکن، بازار مسکن می باشد. شاید سوالی که در ذهن اکثر مردم باشد چگونگی مواجهه دولت با افزایش قیمت ها در بازار مسکن می باشد. یک جواب ساده ولی علمی به این سوال این است که پیش نیاز جلوگیری از افزایش قیمت ها در بخش مسکن، کنترل تورم عمومی کشور است؛ چراکه معنای ضمنی تورم، کاهش قدرت خرید پول است؛ بنابراین در شرایط تورمی، ثبات قیمت مسکن، فاقد منطق اقتصادی است.
اما درخصوص چگونگی افزایش و واریانس آن موضوع کمی متفاوت است. یکی از مهم ترین دلایل ادوار تجاری بخش مسکن را می توان در ساختار نظام تولید این بخش جست وجو کرد. ساخت وساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی و به صورت غیرحرفه ای صورت می پذیرد. سازندگان غیرحرفه ای بعد از مشاهده افزایش قیمت ها وسوددهی مناسب ساخت و ساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می نمایند. (همانند اوج صدور پروانه ساختمانی در سال۸۶) با توجه به زمان ساخت، پروژه های ساخته شده این گروه، ۲ سال بعد به بهره برداری می رسد و با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می شوند. (همانند عرضه به بازار در سال ۸۸) در صورتی که اگر ساخت وساز به صورت حرفه ای صورت پذیرد، با تجهیز پایدار منابع، تا حدود زیادی از نوسانات بخش مسکن کاسته می شود.

از سوی دیگر نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن به دلیل نگاه تک بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم کننده بازار بهره برداری کند. در این خصوص مرسوم ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب همچون مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) و مالیات بر قیمت زمین (LVT) می باشد که متاسفانه جای خالی آنها در نظام مالیاتی ما مشاهده می شود؛ ضمن اینکه مالیات های موجود نیز کاملا غیرموثر می باشند.

۴-توازن در نظام عرضه و تقاضا: بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می تواند توسط سیاست های سمت عرضه، تقاضا یا هردو صورت پذیرد. طی سال های اخیر، سیاست گذاران بخش مسکن تاکید زائدالوصفی بر اتخاذ سیاست های سمت عرضه داشته اند به طوری که سیاست های سمت تقاضا به محاق رفت. با تسلط این رویکرد طی سال های اخیر، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن روند نزولی داشته است؛ (نسبت وام خرید به ارزش مسکن در تهران از ۳۰ درصد در سال ۸۴ به حدود ۵ درصد در سال جاری رسیده است. ) این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی ترین کارکرد نظام تامین مالی - که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی، افزایش خانه های خالی و… به همراه داشته است.

۵- تقویت نظام تامین مالی: انتظار موکد از سیاست گذاران بخش مسکن، چشم پوشی از خط اعتباری بانک مرکزی به منظور تامین مالی طرح های مورد نظرشان در این بخش می باشد؛ بر این مبنا انتظار می رود پیش از هر وعده ای از سوی مسوولان امر، نحوه تامین مالی آن نیز اندیشیده شود. (یکی از مهم ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر، استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین مالی آن می باشد) .

این درحالی است که بخش مسکن از حداکثر سقف توانمندی سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات بهره مند می باشد؛ بااین حال تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن ازکافی نبودن منابع تسهیلات رنج می برند و مجبور به تحمل بار اصلی بخش مسکن بر دوش خود هستند.

یکی از راهکارهای تامین مالی، استفاده از ابزارهای پس اندازی در بازار مسکن است. ویژگی بارز این ابزارها، تجهیز و جمع آوری پس اندازهای خُرد خانوارها است که به سمت ساخت مسکن هدایت می شود. از سوی دیگر، در این سال ها، شاهد پیک تقاضا در بازار مسکن ناشی از ورود متولدین دهه ۶۵-۵۵ به بازار مسکن می باشیم؛ این مساله، لزوم توجه به ظرفیت های مغفول مانده ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به منظور بهره مندی از ظرفیت های بازار سرمایه را دوچندان می کند.

۶- خروج « شهرسازی» از تعطیلات: یکی از مشکلات نظام تولید مسکن در کشور، پایین بودن بهره وری نهاده های تولید مسکن اعم از مصالح ساختمانی، نیروی کار و زمین می باشد؛ روشن ترین نتیجه این مساله نیز، افزایش قیمت مسکن است؛ بااین حال سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن به حدی بالا است که افزایش بهره وری آن را می توان گام بلندی جهت بهبود بهره وری در بخش مسکن دانست.

عرضه زمین شهری، با هزینه بالا و پس از طی مراحل مطالعات و مکان یابی، عملیات تسطیح و ایجاد تاسیسات خدمات شهری و… صورت می پذیرد. ارزیابی شاخص تراکم نفر در هکتار شهری نیز گویای این است که شهر تهران به عنوان متراکم ترین شهر کشور، از تراکم پایینی نسبت به شاخص های شهرسازی دنیای مدرن برخوردار است؛ اما به دلیل عدم رعایت اصول شهرسازی، شهر تهران بسیار متراکم به نظر می رسد.
البته شاید بلندمرتبه سازی در ذهن برخی از افراد، منفی تلقی گردد، در صورتی که این مساله به خودی خود منفی نبوده و عدم توجه به پیش نیازهای آن از جمله تعبیه معابر مناسب، مکانیابی صحیح، رعایت ضوابط فنی، فاصله وجایگیری مناسب نسبت به بافت پیرامونی، رعایت منظر شهری و… موجب کارکرد بعضامنفی آن می شود.

۷- انبوه سازی: یکی از عوامل پیشرفت در بخش مسکن رسیدن فرآیندهای تولید، به سطح صرفه های ناشی از مقیاس می باشد که عمدتا از کانال انبوه سازی مسکن به دست می آید و در نهایت منجر به کاهش هزینه تمام شده تولید می شود.

از سوی دیگر، استفاده صحیح از ظرفیت شرکت های مادر و توسعه گر در مدیریت ساخت پروژه های مسکن کشور می تواند منجر به کاستن از مسوولیت های اجرایی وزارت راه و شهرسازی گردد.

۸- اجرای طرح « مسکن اجتماعی» : دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن باید محدود به اقشار بسیار ضعیف– که از قضا، جاماندگان طرح مسکن مهر هستند- باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که به رغم طراحی مسکن مهر برای ضعیف ترین طبقات درآمدی، در عمل، سهم آورده متقاضیان این طرح، براساس توان مالی طبقات متوسط جامعه می باشد؛ این درحالی است که، طبقات متوسط شهری از مکان های احداث این طرح و همچنین الگوهای همسایگی – به دلیل برند مسکن مهر- رضایت ندارند. بنابراین همانطور که مشاهده می شود طرح مسکن مهر با مشکل مخاطب شناسی مواجه بوده و نمی توان آن را به عنوان مسکن اجتماعی درنظر گرفت؛ لذا به رغم احداث ۲/۲ میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی همچنان احساس می شود.

۹- بازنگری در نوسازی بافت فرسوده: هرچند وجود بالغ بر ۱۰۰ هزار هکتار بافت فرسوده گویای گستردگی مشکلات در این خصوص است با این حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود ۵ واحد جدید ایجاد می کند که حاکی از ظرفیت مناسب این حوزه است.

آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مد نظر قرار می گیرد، معیارهای سه گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص می باشد. متفاوت بودن سبک زندگی در بافت های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مساله است.

۱۰- ساخت مسکن اجاره ای: سهم خانوارهای اجاره نشین از ۱۷ درصد در سال ۱۳۷۵ به حدود ۲۷ درصد در سال ۱۳۹۰ رسیده است که حاکی از افزایش سهم اجاره نشینی در کشور می باشد؛ بااین حال فقدان برنامه استراتژیک برای مسکن اجاره ای مشهود می باشد، این درحالی است که هرم جمعیتی جوان کشورمان، لزوم توجه به مسکن اجاره ای را دوچندان می کند.

البته ممکن است طرح هایی مانند مسکن مهر به عنوان جانشین مسکن اجاره ای پنداشته شود، ولی باید توجه کرد که مسکن ملکی و اجاره ای، کاملا با یکدیگر جانشین نمی باشند، بنابراین کل تقاضای مسکن را نمی توان در بازار مسکن ملکی پاسخ داد؛ ضمن اینکه مسکن اجاره ای با توجه به انعطاف پذیری بالای آن از اهمیت خاصی در تنظیم بازار مسکن برخوردار است.