بازگشت طراح «پاک» به وزارت‌مسکن؟

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد: اسامی زیادی در دست کم یک ماه اخیر به عنوان گزینه های مدنظر رییس جمهور منتخب برای پست « وزیر راه وشهرسازی» سر زبان ها افتاد؛ از محمدباقر قالیباف گرفته تا برخی اعضای جدید شورای شهر تهران و حتی یکی دو نفر از نمایندگان مجلس و بالاخره علی نیکزاد اولین وزیر راه وشهرسازی.
اما از میان حداقل ۸ نفر از این افراد -که مشخصات کامل آنها در شماره یکم تیرماه « دنیای اقتصاد» نیز منتشر شد- طبق آنچه اخیرا خبرنگار « دنیای اقتصاد» کسب اطلاع کرد، نام یکی از گزینه ها تقریبا نهایی شده طوری که دو روز پیش خبر رسید گروهی از کارشناسان و مدیران امور مسکن در وزارت راه وشهرسازی مجموعه گزارش هایی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و میزان پیشرفت برنامه های دولت فعلی در این بخش را آماده کرده اند و منتظرند این هفته به فردی که از او به عنوان محتمل ترین گزینه برای وزارت راه وشهرسازی نام برده می شود، تحویل دهند.
« عباس آخوندی» وزیر مسکن دولت سازندگی در سال های ۷۲ تا ۷۶ همان فردی است که گفته می شود قرار است دوباره به دولت برگردد، اما این بار در نقش وزیر راه وشهرسازی برای مدتی کوتاه تا اگر خواسته مشاوران اقتصادی رییس جمهور منتخب درباره تفکیک وزارت مسکن و وزارت راه وترابری خیلی زود در مجلس رای بیاورد، « آخوندی» در نهایت وزیر مسکن کابینه یازدهم شود.
هر چند هنوز گمانه زنی ها درباره « ابقاء» علی نیکزاد در وزارت راه وشهرسازی با این هدف که دولت جدید بتواند به همه تعهدات دولت قبلی در خصوص خانه دار کردن حداقل نیم میلیون خانوار پیش خریدار مسکن مهر – از کل دو میلیون پیش خریداری که بخشی از آنها تاکنون واحدهای مسکونی مهر را تحویل گرفته اند- جامه عمل بپوشاند، به قوت خود باقی است، اما قطعیت در بیان خبر مربوط به انتخاب عباس آخوندی از طرف مطلعان از یک سو و هماهنگی بین جریان فکری این گزینه و دولت جدید از سوی دیگر، میزان احتمال مربوط به « ابقاء» را پایین آورده است.
در این صورت چنانچه نام عباس آخوندی در لیست نهایی کابینه یازدهم، برای وزارت مسکن نهایی شده باشد، این انتخاب سرمنشاء یکسری تغییر و تحولات اساسی (به اندازه ۱۸۰ درجه چرخش در سیاست های دولتی) در بازار مسکن خواهد بود.
اعتقاد به « وام خرید»
گزارش « دنیای اقتصاد» از سوابق اجرایی عباس آخوندی در وزارت مسکن سال های میانی دهه۷۰ و همچنین آثار به جا مانده از آن زمان در بازار مسکن حاکی است: آخوندی به دو موضوع در ارتباط با متقاضیان مسکن اعتقاد داشت و با استفاده از یک طرح به دنبال تامین دو ابزار اصلی مورد نیاز خریداران مسکن -شامل وام خرید و قدرت خرید- بود.
آخوندی با تدوین طرح « پاک» در سال۷۲ سیاست تامین مسکن از طریق « پس اندازهای مردمی» ، « انبوه سازی» و « کوچک سازی» را آماده اجرا کرد.
مبنای این طرح را ساخت « انبوه» واحدهای مسکونی با متراژ « کوچک » از طریق تامین مالی توسط « پس انداز» های مردمی در بانک ها تشکیل می دهد.
هر چند امروز آمار رسمی و مرجع درباره اینکه در ۴سال دولت دوم سازندگی چه تعداد واحدمسکونی در سطح کشور در قالب طرح « پاک» ساخت شده است، وجود ندارد یا قابل دسترس نیست، اما در طول سال های اخیر قدیمی های وزارت مسکن، شهرت آخوندی را به طرح « پاک» گره زدند و حتی شخص آخوندی دو سال پیش در نقد طرح مسکن مهر، از محاسن طرح پاک برای جایگزین کردن آنها با یکدیگر، گفت. گفته می شود در سال های ۷۲ تا ۷۶، تحت تاثیر تفکر کوچک سازی میانگین متراژ ساخت وساز های مسکونی از ۱۵۰ مترمربع در هر واحد به ۱۲۵ مترمربع کاهش پیدا کرد.
آخوندی معتقد است: بدون پس انداز های مردمی، امکان توسعه بخش مسکن و خرید مسکن وجود ندارد و سهم قیمت مسکن در سبد هزینه خانوارها به قدری بالا است که اگر کاهش پیدا کند، قدرت خرید خانوارها در سایر حوزه ها افزایش می یابد.
آخوندی همچنین بر « تحریک طرف تقاضا در بازار مسکن هنگام رکود» نیز اعتقاد دارد و برعکس دولتمردان فعلی که سیاست تحریک تقاضا را چاشنی آنی برای جهش قیمت مسکن می دانند، براین عقیده است که می توان تقاضای غیرموثر در دوره رکود مسکن را با دادن وام، خانه دار کرد.
در اواخر دوره ای که آخوندی در وزارت مسکن حکمفرمایی می کرد، بانک ها تا سقف ۷ میلیون تومان وام خرید به متقاضیان پرداخت می کردند که با توجه به میانگین ۱۵ میلیون تومانی قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری – مساحت مورد علاقه آن زمان- این امکان برای خریداران وجود داشت که تا ۵۰ درصد قدرت خریدشان را از طریق تسهیلات بانکی شارژ کنند.
با این حال این سوال امروز مطرح است که آیا هم اکنون برای شارژ قدرت خرید معمولی ترین واحد مسکونی به قیمت متوسط ۱۵۰ میلیون تومان، امکان پرداخت ۷۵ میلیون تومان وام بانکی یعنی ۵/۳ برابر سقف فعلی تسهیلات، وجود دارد؟
« نه» به مسکن استیجاری
فردی که محتمل ترین گزینه برای تصدی پست وزارت راه وشهرسازی از او نام برده می شود، در گذشته با طرح را « مسکن استیجاری» مخالف بود و اجرای این طرح را که در دست کم ۸سال اخیر، تعلیق شد چندان موثر در بازار نمی داند.
در سال های وزارت عباس آخوندی، برنامه دولتی ساخت وسازهای مسکونی عمدتا از طریق مشارکت با انبوه سازان از محل زمین های دولتی جلو رفت طوری که سیاست ساخت مشارکتی بین دولت از محل زمین و انبوه سازان از محل تامین هزینه ساخت، تاکنون نیز در این وزارتخانه در حال اجراست.
نقد جدی به سیاست « تراکم فروشی»
آخوندی به شدت بر نحوه اداره شهر تهران نقد دارد و تامین درآمد از طریق تراکم فروشی در شهرداری برای اداره پایتخت را نوعی فروش قوانین و مقررات شهری تلقی می کند.
آخوندی که دوره وزارتی او در دهه۷۰ مصادف شد با راه اندازی طرح تراکم فروشی در تهران، معتقد است: تهران بیش از این گنجایش پذیرش جمعیت را ندارد و اگر در سال های اخیر توسعه فیزیکی پیدا نمی کرد، شهرهای جدید اطراف قابلیت داشتند جمعیت متقاضی مسکن را جذب خود کنند.
قیمت مسکن در زمان آخوندی
معمولا مردم و کارشناسان اقتصادی، نتیجه برنامه ریزی و سیاست گذاری های دولت ها در بخش مسکن را از طریق میزان تقویت یا افت قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن به واسطه نرخ رشد قیمت ها، مورد سنجش قرار می دهند.
در ۴ سال وزارت عباس آخوندی، میانگین قیمت مسکن در تهران سالی ۳۸ درصد افزایش پیدا کرد به طوری که رشد ۱۰ درصدی قیمت در سال۷۲ و سپس ۱۳ درصد در سال۷۳، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را به مرز ۶۰ هزار تومان رساند و سرانجام با رشد ۵۹ درصدی در سال۷۴ و ۷۰ درصدی در سال۷۵، میانگین قیمت به متری ۱۵۵ هزار تومان رسید. در سال پایانی دولت سازندگی، نرخ رشد قیمت مسکن با فاصله زیادی از نرخ تورم ۲۳درصدی فاصله گرفت که البته صرف نظر از این مقایسه، در آن سال ها به واسطه تسهیلات بانکی پرقدرت، امکان خرید کماکان برای متقاضیان وجود داشت.
رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی
بازار ساخت وساز مسکن در سال های دهه۷۰ برعکس این سال ها که تحت تاثیر ساخت مسکن مهر قرار گرفته، کاملا در اختیار بخش خصوصی بود؛ طوری که بازخوانی یکی از مصاحبه های وزیر مسکن وقت نشان می دهد، دولت در آن زمان حضور موثری در بازار انبوه سازی نداشت و بازار تعیین کننده قیمت بود.
با این حال، ساخت وساز در ۴سال وزارت آخوندی ۶۱ درصد در کل کشور افزایش پیدا کرد و ۷۲۳ هزار واحد مسکونی در کل سا ل های ۷۲ تا ۷۶ ساخته شد.
بازسازی رفتار در بنگاه های املاک
آخوندی علاوه بر نقد سیاست های مدیریت شهری تهران، نسبت به رفتار مشاوران املاک در مقام یک واسطه گر در بازار مسکن نیز انتقادهایی را وارد می داند.
آخوندی اخیرا در مصاحبه ای با « دنیای اقتصاد» درباره اینکه مشاوران املاک همزمان منافع دو طرف معامله را هدایت می کنند و از هر دو طرف دستمزد – پورسانت- دریافت می کنند، ایرادهایی را مطرح کرده بود.