تغییر فاز ساخت‌‌وساز در پایتخت

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، مدیرکل شهرسازی و طرح های شهری شهرداری تهران درباره نتایج اجرای طرح تفصیلی جدید در ۱۵ ماهی که از عمر این طرح می گذرد، می گوید: تا پیش از سال۹۱ که طرح تفصیلی جدید ملاک عمل شهرداری قرار بگیرد، عمده پروانه های ساختمانی به درخواست مالکان با کاربری « مسکونی» صادر می شد و وجه غالب ساخت وسازها مسکونی بود، اما از زمان اجرای این طرح تاکنون به خاطر برخی تسهیلات، تنوع فوق العاده محسوسی در کاربری ها به وجود آمده و تقاضا برای ساخت هتل، مراکز تجاری، اداری و اماکن ورزشی افزایش پیدا کرده است. در این مدت شهر تهران تنوع در کاربری پلاک ها را هم شاهد بود طوری که در بهار امسال حجم صدور پروانه ساختمانی با کاربری غیرمسکونی ۲۰۰درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش داشت.

بانیان طرح تفصیلی جدید تهران بخش زیادی از تحولات اخیر در بازار ساخت وسازهای مسکونی را مرهون حداقل شش نوع بازتاب مثبت ناشی از اجرای این طرح در پایتخت می دانند و در عین حال اداره تهران یک لحظه بدون درنظر گرفتن مقررات طرح تفصیلی جدید را فاجعه بار عنوان می کنند.

مجید پاکساز مدیرکل شهرسازی و طرح های شهری شهرداری تهران درباره نتایج اجرای طرح تفصیلی جدید در ۱۵ ماهی که از عمر این طرح می گذرد، می گوید: تا پیش از سال۹۱ که طرح تفصیلی جدید ملاک عمل شهرداری قرار بگیرد، عمده پروانه های ساختمانی به درخواست مالکان با کاربری « مسکونی» صادر می شد و وجه غالب ساخت وسازها مسکونی بود، اما از زمان اجرای این طرح تاکنون به خاطر برخی تسهیلات، تنوع فوق العاده محسوسی در کاربری ها به وجود آمده و تقاضا برای ساخت هتل، مراکز تجاری، اداری و اماکن ورزشی افزایش پیدا کرده است.

پاکساز همچنین علاوه بر رونق ساخت غیرمسکونی به رونق ساخت وسازهای مشارکتی در تهران نیز اشاره می کند و تاکید می کند: مجموعه ضوابطی که طبق طرح تفصیلی، مالکان را به تجمیع قطعات مجاور هم و افزایش مساحت ساختمان جدید به اضافه یکسری تراکم تشویقی دعوت کرده، باعث شیوع ساخت مشارکتی شده است.
متن گفت وگو با مجید پاکساز را در زیر بخوانید:
***
ارزیابی شما در شهرداری تهران از نتایج ۱۵ ماه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران چیست؟

همانگونه که قبلا در فرآیند اطلاع رسانی طرح تفصیلی جدید تهران از طریق رسانه ها اعلام شده است، طرح مزبور با ادبیاتی متفاوت نسبت به طرح های قبلی تهیه شده است به طوری که در ابتدای اجرای طرح بسیاری از کارشناسان در تحقق پذیری موفق طرح تفصیلی جدید واجرای آن تردید داشتند. حال آنکه براساس بررسی های انجام شده در یکسال اول اجرای طرح تفصیلی جدید به این جمع بندی رسیدیم که خوشبختانه این طرح توانسته به بسیاری از نیازهای متقاضیان ساخت وساز در کاربری های مختلف پاسخ مثبت دهد و در این مرحله با مشکل جدی و خاصی مواجه نشد. البته این موضوع را باید در نظر بگیریم که این طرح همچون نهالی است که هر روز در حال تکامل و بلوغ است.

این طرح چه تاثیری روی حجم ساخت وساز و پروانه های صادر شده، داشت؟

آمار و ارقام به دست آمده از اجرای طرح نشان می دهد که تعداد پروانه ها در سال اول اجرای طرح در مقایسه با سال قبل از اجرا (یعنی تعداد پروانه های صادر شده در سال ۹۱ نسبت به سال ۹۰) کمی افزایش یافته است، اما آنچه قابل توجه می باشد این است که مساحت پروانه های صادر شده در مقایسه با همین مدت از رشد قابل توجهی برخوردار بوده که واجد پیام های کارشناسی و مدیریتی قابل توجهی است.
افزایش مساحت پروانه های صادر شده در سال اول اجرای طرح تفصیلی چه معنایی می تواند داشته باشد؟
به نظر اینجانب معنایش این است که تعداد زیادی از پلاک ها در این مدت تجمیع شده اند. به عنوان مثال اگر در گذشته برای سه پلاک سه پروانه صادر می شد بعد از اجرای طرح تفصیلی این سه پلاک، تجمیع شده اند و یک پروانه برایشان صادر شده است و در نتیجه مساحت ساختمان های جدید حاصل از تجمیع این سه پلاک افزایش پیدا کرده است.

همین موضوع نشان می دهد که در سال اول اجرای طرح، نه تنها با چالش جدی روبه رو نبودیم بلکه دستاوردهای مهمی هم داشتیم.

اساسا ما اهدافی را در طرح های جامع و تفصیلی جدید دنبال می کردیم که آینده شهر را رقم می زند، اما صرفنظر از اهداف بلند مدت، اهداف میان مدتی هم از اجرای این طرح ها وجود دارند. هدف از اجرای طرح تفصیلی جدید در سال اول این است که پاسخگوی درخواست های روزمره شهروندان باشدکما اینکه این درخواست ها به نوعی تنوع اش تفاوت داشته، مثل این مورد که مساحت پلاک ها افزایش پیدا کرده است.

علاوه بر این در این مدت شهر تهران تنوع در کاربری پلاک ها را هم شاهد بود. تا پیش از اجرای طرح تفصیلی جدید بخش اعظم کاربری های مورد تقاضای سازنده ها مسکونی بود، اما در حال حاضر کاربری های خدماتی و تجاری پرطرفدار شده اند. و تقاضای صدور پروانه برای کاربری هایی همچون جایگاه سوخت رسانی، ورزشی، اداری، تجاری، هتل و… افزایش یافته و به نظر می رسد این موضوع نکته مثبتی در اجرای طرح بوده است. به عنوان نمونه در بهار امسال حجم صدور پروانه ساختمانی با کاربری غیرمسکونی ۲۰۰درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش داشت.
با وجود چنین نکات مثبتی در اجرای طرح آیا طرح با مشکلاتی هم در سال اول مواجه شد؟
بله، همین طور بوده است؛ چرا که شهر پویا است و ممکن است اتفاقاتی بیفتد که در طرح مطالعاتی در نظر گرفته نشده باشد یا یکسری کارهای مقطعی انجام شود و یکسری نیازها یا تغییرات در رویکردها ایجاد شود و نهایتا مشکلاتی را برای اجرای طرح ایجاد کند البته در همه جای دنیا هر طرح توسعه شهری که تهیه می شود یک درصدی را برای خطای آن (error) درنظر می گیرند. برطرف کردن این خطاها ومشکلات در سال دوم در دستور کار ما قرار دارد.

بیشترین مشکلات اجرایی طرح تفصیلی متوجه کدام بخش بود؟

ما در بحث شبکه معابر وگذر بندی طرح مشکلات قابل توجهی داشتیم. به عنوان مثال پیشنهادهای ارائه شده برای تعریض محوری در بافت تاریخی اجرای طرح با مشکلات زیادی مواجه بود؛ چرا که در این بخش برای اجرای طرح اگر تعریض محور با یک بنای تاریخی برخورد داشت نمی توانستیم آن بنا را خراب کنیم. بنابراین طرح به گونه ای اجرایی شد که حداقل شبکه را در نظر داشته باشد از طرفی وقتی حداقل راه اندازی شبکه را پیشنهاد می دهید یکدفعه می بینید که در سنوات گذشته چندین پروانه صادر شده که اجازه تعریض داشته اند. با چنین شرایطی وقتی نگاه کلی به این گذر در نقشه می شود می بینیم خط گذر دچار فرو رفتگی و برآمدگی شده است. این یک نوع error است! همین وضعیت موجب می شد تا دوباره یک بررسی دقیق تری می کردیم و تک تک پلاک ها و پروانه ها را بررسی می کردیم و متناسب با آن تصمیم می گرفتیم. در طول اجرای طرح با چنین مواردی برخورد کردیم.
به عنوان نمونه دیگر اینکه در برخی مناطق برای تعریض گذر مثلا پیشنهاد شده بود که از ۱۰ متر به ۱۲ متر افزایش پیدا کند. ولی در طول مسیر به یک ساختمان نوساز برخورد می کردیم که در برنامه ریزی نوسازی عقب نشینی اش امکان نداشت در نتیجه مجبور می شدیم تعریض را در این گذر منتفی کنیم یا اینکه آن را منطقی کنیم و هدفی را که در تعریض آن گذر دنبال می کردیم جای دیگری من جمله در حوزه گذربندی مجاور آن اعمال کنیم. البته این سهم و این گونه تصمیمات همواره یک شرط مهم داشت مبنی بر اینکه نباید اصول شهرسازی درتصمیمات مزبور خدشه دار شود.

بخش دیگری از مشکلات اجرای طرح تفصیلی جدید نیز به بافت فرسوده مربوط می شد. به عنوان مثال در بافت فرسوده یکسری محل هایی داشتیم که اطراف محله بافت فرسوده بود، اما در خود بافت نبودند. بعد از کارشناسی دوباره این مناطق پیشنهاد دادیم که در بافت فرسوده وارد شوند.

از نمونه مشکلات دیگر اجرای طرح تفصیلی جدید را هم می توان به اجرای نظام پهنه بندی اشاره کرد. وقتی در نظام شهرسازی تهران پهنه بندی می آید بدیهی است که روی نقشه ها دو پهنه توسط یک خط از هم جدا می شوند. اما گاهی ممکن بود این خط پهنه از وسط یک پلاک رد شود و یک پلاک را به دومحدوده تبدیل می کرد؛ (یعنی یک پلاک در دو پهنه قرار می گرفت) یا اینکه کاربری یک پلاک در پهنه نامتناسب بود. به عنوان مثال انتهای یک کوچه شش متری پهنه یک یا چند پلاک در طرح تفصیلی، کار و فعالیت (تجاری، خدماتی و… ) تعیین شده بود. حتی یک جاهایی محدوده پهنه بندی برعکس بود. یعنی یک جاهایی هم بود که در نقشه طرح تفصیلی پهنه کار و فعالیت یا مختلط مشخص شده بود، اما پس از بررسی شهرداری منطقه معلوم شد که به دلیل وجود فضای سبز مناسب در آن محدوده بهتر است پهنه آن به حفاظت سبز و باز تبدیل شود تا در آن محدوده ساخت وسازی انجام نشود. پس مجموعه این اشکالات هم اکنون در تدقیق و بازنگری طرح تفصیلی لحاظ و در حال اصلاح شد.
بیشتر مشکلات پهنه بندی ها در کدام مناطق شهر بود؟

درسطح شهر ؛ اما دقت نظر انجام شده در سطح منطقه یک بالاتر بود.

به واسطه این خطاها (error ها) چند درصد از محتوای طرح تفصیلی جدید، بعد از پایان تدقیق و بازنگری تغییر پیدا می کند؟

تغییرات ایجاد شده در مباحث اساسی طرح کمتر از ۳درصد می باشد و با احتساب مواردی همچون اصلاحات مورد نیاز جهت تطبیق شبکه معابر و وضع موجود شکل گرفته مجموعا تغییراتی کمتر از ۱۰ درصد را شاهد می باشیم.

آیا بعد از اعمال تغییرات در طرح تفصیلی لازم است متقاضیان ساخت و شهروندان دوباره استعلام پلاک خود را از سامانه طرح تفصیلی بگیرند؟

برای همه متقاضیان لزومی ندارد. اما آنهایی که خودشان در طول سال ۹۱ متقاضی ساخت وساز بودند و با مشکل یا خطا مواجه شده بودند می توانند از یک دو هفته بعد به شهرداری منطقه مراجعه کنند یا به سایت شهرداری وسیستم طرح تفصیلی جدید مراجعه کنند و نتیجه درخواست خود را در طرح تدقیق شده ببینند.

اگر فردی متقاضی ساخت وساز نباشد اما پهنه ای که پلاک وی در آن قرار گرفته است تغییر کرده باشد تکلیف چیست؟

اگر متقاضی نبوده و با مساله ای برخورد نداشته که فرقی نمی کند… ولی مطمئن باشد که پهنه بندی ها منطقی ودقیق شده است و لو در حد محدودی که شاهد اصلاحاتی در قالب تدقیق طرح بوده ایم.
تا پیش از شروع سال ۹۲ اعلام کردید حدود ۷۵ درصد از طرح تفصیلی شکل اجرایی به خود گرفته است. با وجود این اصلاحات ۱۰ درصدی در متن طرح در حال حاضر چند درصد از طرح شکل اجرایی واقعی پیدا کرده است؟
حدود ۹۰ درصد طرح تفصیلی جدید تهران اجرایی شده است البته یکسری از ایرادها در قالب ۱۰ درصد باقی می ماند که در طول زمان رفع خواهد شد.

اجرای طرح در طول یکسال گذشته با چه اثرات عینی در شهر تهران مواجه شد؟

اثرات عینی شاید احداث یکسری پروژه هایی بود که مردم آنها را می توانند مشاهده کنند. پروژه هایی همچون بازسازی میدان امام حسین (ع) و خیابان ۱۷ شهریور که شکل جدید آن با پیشنهاد طرح تفصیلی جدید تهران بود. علاوه بر این پروژه ها؛ اصلاح ایرادات طرح بزرگراه امام علی (ع) بود به نحوی که در طرح تفصیلی برطرف شد و بعد هم قابلیت اجرا پیدا کرد. پیشنهاد مکان یابی و اجرای طرح هزار و یک شب هم به پیشنهاد طرح تفصیلی تهران بود چون محل اجرای این طرح گردشگری در منطقه ۲۲ در طرح های گذشته چیز دیگری بود. همچنین ایرادات دریاچه چیتگر که مانع از اجرای طرح بود برطرف شد وقبلا هم از طریق رسانه ها اعلام کرده بودیم که اجرای بوستان ولایت در جنوب تهران به پیشنهاد طرح تفصیلی جدید تهران بوده است.

ایراد اجرای دریاچه چیتگر چه بود؟

حجم آبگیری قبلی دریاچه خیلی زیاد بود علاوه بر این مکان یابی نقطه آبگیری نیز درست انجام نشده بود و منجر به پرت آب زیادی می شد. کارشناس ها بر این نظر بودند که پر کردن آب دریاچه با مشکلات اجرایی خاصی از لحاظ فنی مواجه خواهد بود؛ که خوب با انجام مطالعات تکمیلی براساس تکالیف طرح تفصیلی جدید، در سال ۹۱ این مشکلات حل شد.

گذشته از نکات مثبت و اثرات عینی اجرای طرح تفصیلی در سال اول همچون افزایش مساحت پلاک ها یا تنوع در کاربری املاک، با چه بازخوردهای منفی در حین اجرا مواجه شد؟ به عنوان مثال بسیاری از کارشناسان بر این عقیده هستند که اجرای طرح تفصیلی در تهران بر بازار مسکن تاثیر منفی داشت و به نوعی منجر به افزایش قیمت مسکن شد.

به نظر من اظهارنظرهایی که در زمینه قیمت مسکن شده است خیلی غیرکارشناسی است. چون در گذشته به اندازه کافی در این رابطه بحث کردیم الان وارد جزئیات نمی شوم. فقط تاکید می کنم طرح تفصیلی جدید تهران نه تنها تغییری در عرضه مسکن ایجاد نکرد، بلکه از افزایش نسبی و مقطعی نیز برخوردار بود پس تاثیر چندانی نمی تواند روی قیمت مسکن داشته باشد. مولفه های متعدد دیگری در بحث مسکن طی سال ۹۱ نقش ایفا کرده که من تمایلی ندارم به این موضوعات ورود کنم چون در حوزه کار من نیست فقط این نکته را عرض می کنم که مثلا اگر یکدفعه می بینید که قیمت مصالح چند برابر می شود ربطی به طرح تفصیلی ندارد.
حتی معتقد هستم به دلیل اجرای طرح تفصیلی، صدور پروانه روان تر هم شده است. دریک شرایط عادی این قضیه باعث افزایش عرضه و تعدیل قیمت نیز می شود.

نمی خواهم بگویم که این طرح بازتاب منفی نداشته است. آمدن این طرح با شایعاتی همراه بود که یکسری جو روانی را به وجود آورد. این دست ما نیست که یک عده ای از اینکه شایعه پراکنی کنند سود می کنند، یعنی یک عده ای سودشان در این است که بروند دنبال شایعه درست کردن و جو منفی ایجاد کنند و هر روز دنبال یک بهانه ای هستند.

شما می گویید طرح تفصیلی اثری بر بخش مسکن نداشته است. اما اخیرا ساخت وساز مشارکتی در تهران شدت گرفته است، البته این موضوع برای ساختمان هایی که قدیمی اند و از طریق مشارکت نوسازی می شوند خوب است اما ساختمان هایی که خیلی هم قدیمی نیستند به این کار وارد می شوند و منجر به هدر رفتن مصالح و هزینه های اضافی می شوند. کارشناسان این موضوع را نتیجه طرح تفصیلی می دانند چون بسازبفروش ها از ساخت طرح تفصیلی مشخصات پلاک مربوطه را استعلام می گیرند و به ساکنان ساختمان می گویند الان ساختمان چهار طبقه است اما در طرح تفصیلی مجوز ساخت، هشت طبقه می شود و در نتیجه از طریق این طرح ساکنان را تحریک به تخریب و بازسازی می کنند تا هم مساحت واحد جدید برای ساکن ساختمان افزایش یابد و هم سازنده به سود مورد نظر دست یابد. فکر نمی کنید این نکات در ساخت وساز اثر منفی بگذارد و بار جمعیتی شهر را افزایش دهد؟
باتوجه به نیاز جامعه شهری تهران در حوزه مسکن طبیعی است هنگامی که شرایطی شفاف و قانونمند توسط طرح تفصیلی جدید تهران برای ساخت وساز مهیا باشد، اقبال سرمایه گذاران در حوزه مسکن را هم به دنبال خواهد داشت. نکته دیگر اینکه هنگامی که بخش تولید نتواند به اندازه کافی شرایط مناسب برای سرمایه های سرگردان و اطمینان جهت بازگشت سرمایه به همراه سود منطقی ایجاد کند، سرمایه گذاران به دنبال مجاری ایمن تر خواهند بود؛ بنابراین با این سوال که شما مطرح کردید خودتان به افزایش تقاضای ساخت وساز اذعان دارید و در واقع گفته های قبلی بنده را تایید می کنید که طرح تفصیلی جدید نه تنها محدودیتی برای ساخت مسکونی ایجاد نکرده است، بلکه در محدوده هایی که از زیرساخت های مناسب برخوردار بوده اند تا حدودی افزایش نیز داشته است؛ ولی من فکر می کنم که اگر بخواهیم همه جانبه به موضوع نگاه کنیم بسیاری از ساختمان های شهر تهران قبل از اینکه آیین نامه ۲۸۰۰ و مباحث مربوط به بحث زلزله و استحکام بنا مطرح شود، ساخته شده اند.

جدا از این موضوع که شما به آن اشاره کردید که امکان دارد یکسری ساختمان هایی که عمر مفیدی نداشتند، تخریب و دوباره طراحی و ساخته شوند یکسری حیف و میل مصالح را در پی خواهد داشت؛ اما یک نکته دیگر وجود دارد که انگیزه ساخت وساز در شهر را بالا برده است. از این زوایه که نگاه کنیم می بینیم ساختمان های محکم تری نسبت به گذشته ساخته می شود و ما هرقدر هزینه کنیم که جان انسان ها بیشتر حفظ شود در شهر هزینه کمی کردیم.