ضوابط فروش مسکن مهر

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، وعده سه هفته پیش یکی از کاندیداهای انتخابات ریاست جمهوری درباره « انتقال مالکیت زمین های ۹۹ساله از دولت به صاحبان مسکن مهر» ، ذهن مخاطبان میلیونی این طرح را یاد چنین روزهایی در خرداد سال۸۸ انداخت زمانی که محمود احمدی نژاد در یکی از برنامه های تبلیغات انتخاباتی تلویزیون در پاسخ به پرسشی در خصوص آخر و عاقبت مسکن مهر، بحث بخشش زمین به متقاضیان را رد نکرد و با پاسخ دوگانه به سوال مجری، شائبه واگذاری توام زمین و مسکن مهر را در بازار ثبت نام از واجدین شرایط، تقویت کرد.

اکنون با گذشت ۴ سال از آخرین اظهارنظر رسمی درباره تکلیف مالکیت زمین های مسکن مهر، بار دیگر حداقل دو میلیون خانواری که یا ساکن این واحدها شده اند یا در قالب پیش خریدار در صف دریافت واحد خود هستند نسبت به صحت و سقم اظهارنظرهای تازه در این خصوص دچار تردید شده اند و تشخیص مرز بین وعده و شایعه تا واقعیت این ماجرا برایشان غیرممکن شده است. شاید سال۸۸ در شروع ثبت نام و روشن شدن موتور ساخت مسکن مهر توسط دولت دهم، برای متقاضیان آنچنان فرقی بین « واگذاری فقط اعیان مسکن مهر» با « واگذاری عرصه و اعیان» وجود نداشت، اما امروز در شرایطی که حداقل نیمی از همین متقاضیان در واحدهای مسکونی مهر مستقر شده اند و قیمت حال حاضر آنها در بازار معامله ملک به حداقل دو برابر زمان تحویل و قیمت دولتی آن رسیده است، اهمیت فرجام مالکیت زمین ۹۹ساله برای این افراد دوچندان شده است طوری که صاحبان مسکن مهر به سادگی ۴ سال پیش از کنار موضوع نخواهند گذشت.

با این حال رییس پیشین سازمان مسکن استان تهران که در دولت نهم و در تابستان سال۸۶ از نزدیک با تصمیم رییس جمهور برای آغاز اجرای طرح حذف قیمت زمین از ساخت مسکن – مسکن مهر- درگیر بود و در جلسات شورای عالی مسکن آن زمان برای تدوین برنامه عملیاتی ساخت مسکن مهر شرکت می کرد، روز گذشته به « دنیای اقتصاد» اعلام کرد: انتقال مالکیت زمین های ۹۹ساله به صاحبان مسکن مهر حرف جدیدی نیست و در سال۸۶ یعنی زمان شروع طرح مسکن مهر جزو یکی از برنامه های اصلی دولت تعریف شده بود و قرار بر این بود که این زمین ها به تدریج به افراد واگذار شود. ابوالفضل مشکینی که هم اکنون سمت دولتی در وزارت راه وشهرسازی ندارد و فقط در قالب مقام مطلع از کم وکیف تصمیمات اولیه دولت احمدی نژاد در بخش مسکن مهر، با « دنیای اقتصاد» گفت وگو کرده، تصریح می کند: در ۸سالی که از عمر مسکن مهر می گذرد، زمین این طرح به صورت اجاره ۹۹ ساله با مالکیت دولت به اجاره ساکنان مسکن مهر درآمده است طوری که ساکنان با پرداخت اجاره سالانه ناچیز در حد ۱۰۰ هزار تومان، فقط مالک اعیان واحدها هستند. اما با واگذاری مالکیت زمین هم دولت نفع می برد هم صاحبان واحدها. دولت از محل فروش زمین های ۹۹ ساله به ساکنان می تواند منابع مالی قابل توجهی برای اقدامات بعدی خود همچون ساخت سری جدید مسکن مهر کسب کند و مردم نیز به ارزش افزوده نهفته در دل زمین ها می رسند ضمن اینکه صاحبان مسکن مهر برای نوسازی یا بازسازی مسکن مهر بعد از سال ها استفاده، نیاز به اخذ مالکیت زمین دارند در غیراین صورت اجازه بازسازی نخواهند داشت. رییس اسبق مرکز مطالعات معماری و شهرسازی ایران همچنین دو شرط برای واگذاری مالکیت زمین های ۹۹ ساله قائل است و معتقد است: بهترین مدل برای این اقدام، تسریع دولت در صدور سندمحضری برای اعیان مسکن مهر و سپس انتقال مالکیت عرصه است و تا قبل از آنکه ساکنان این واحدها سند اعیان را دریافت نکرده باشند، نباید مالکیت زمین به آنها منتقل شود. مشکینی شرط دوم را واگذاری زمین های ۹۹ ساله با قیمت زمان ساخت این واحدها عنوان می کند و می گوید: ارزش افزوده زمین های مسکن مهر که در دو سه سال اخیر تحت تاثیر مسکونی شدن این مناطق، زیاد شده است باید به جیب ساکنان برود نه دولت.

واگذاری زمین ۹۹ ساله
به نفع دولت است

رییس پیشین سازمان مسکن استان تهران با بیان اینکه واگذاری مالکیت زمین های مسکن مهر در وهله اول به نفع دولت خواهد بود؛ به « دنیای اقتصاد» گفت: از ابتدا هم قرار بود مالکیت زمین های مسکن مهر به صورت تدریجی به مردم واگذار شود، به عبارت دیگر نوعی برنامه واگذاری مالکیت زمین به صورت میان مدت در دستور کار دولت نهم و دهم قرار داشت.

ابوالفضل مشکینی افزود: اولین فایده واگذاری مالکیت زمین های مسکن مهر متوجه دولت خواهد بود چرا که دردسرهای اجاره داری زمین و هزینه های ناشی از آن را از دوش دولت بر می دارد و قیمت کارشناسی و روز زمین ها را به جیب دولت واریز می کند.

وی ادامه داد: همچنین واگذاری مالکیت زمین ها به دلیل آنکه عمده ارزش واحدهای مسکونی به زمینی است که روی آن احداث می شود، به نفع صاحبان مسکن مهر خواهد بود و دولت باید اجازه دهد که ارزش افزوده این زمین ها به جیب مردم برود.

مشکینی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر با توجه به اینکه عمر مفید ساختمان ها در ایران بسیار کمتر از ۹۰ سال است، چنانچه در طول زمان، این واحدها نیازمند نوسازی شوند اگر مالکیت در اختیار مردم نباشد با دردسرهای زیادی در مسیر نوسازی مواجه می شوند، چون در این صورت اجازه دولت برای نوسازی مسکن مهر ضروری می شود.

ارزش مسکن مهر به زمین آن است

وی در پاسخ به این سوال که آیا واگذاری مالکیت زمین های مسکن مهر به مردم، با نفس ساخت این واحدها، یعنی به صفر رساندن ارزش زمین، مغایر نیست؟ گفت: خیر، داشتن یک واحد مسکونی به تنهایی ارزش نیست، بلکه این ارزش عمدتا با زمین قابل تعریف است.

مشکینی ادامه داد: علاوه بر این اگر دولت در ارزیابی های خود در شناخت و پالایش متقاضیان درست عمل کرده باشد دیگر نباید نگران به هم خوردن تعادل قیمت در بازار مسکن باشد چون این واحدها را به دست مصرف کنندگان واقعی آن رسانده است.

وی خاطرنشان کرد: اما لازم است قیمت زمین بدون در نظر گرفتن ارزش افزوده، به منابع درآمدی دولت واریز شود و دولت اجازه دهد که ارزش افزوده این زمین ها نصیب مردم شود. رییس سابق سازمان مسکن استان تهران تاکید کرد: دولت باید این قیمت گذاری را قبل از اینکه زمین ها ارزش افزوده پیدا کنند انجام دهد و پس از تثبیت مالکیت متقاضیان و صدور سند به نام آنها اجازه واگذاری مالکیت زمین های ۹۹ ساله را صادر کند. وی خاطرنشان کرد: به این ترتیب منع دولت برای واگذاری مالکیت زمین های مسکن مهر تنها تا زمانی قابل توجیه است که مالکیت متقاضیان بر این واحدها محرز نشده و با صدور سند مالکیت تثبیت نشده باشد، اما همین که برای این واحدها سند صادر شد هیچ کس نمی تواند مالکیت زمین را منع و آن را محدود کند.

اول مالکیت اعیان، بعد واگذاری عرصه

مشکینی در پاسخ به سوال « دنیای اقتصاد» در مورد احتمال سوء استفاده برخی پیمانکاران مسکن مهر در صورتی که مالکیت زمین های ۹۹ساله حین ساخت این واحدها به پیش خریداران واگذار شود، توضیح داد: کلاهبرداری در تمام کارها ممکن است به وجود بیاید اما چون از همان ابتدا واحدها به نام متقاضیان تفکیک و ساخته می شود واگذاری زمین ها همزمان با اعیان نمی تواند کلاهبرداری را تشدید کند هر چند ابتدا باید مالکیت متقاضیان مسکن مهر بر اعیان یعنی بر واحدها تثبیت شود و بعد دولت نسبت به واگذاری مالکیت زمین یعنی عرصه واحدها به متقاضی اقدام کند.

سندی که تعلق ایده « بخشش زمین مسکن مهر» به این دولت را تایید می کند
ارزش تقریبی زمین های ۹۹ساله

برای اطلاع از اینکه ایده « خارج کردن زمین های مسکن مهر از حالت اجاره ۹۹ساله به مالکیت قطعی صاحبان واحدها» را چه کسی برای اولین بار مطرح کرد و آیا اصلا این موضوع در دولت های نهم و دهم توسط بانیان مسکن مهر پیگیری شده بود یا نه؟ بهتر است به آرشیو « دنیای اقتصاد» مراجعه شود. رییس سازمان ملی زمین و مسکن در خرداد سال۸۹ در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» درباره مالکیت زمین های ۹۹ساله و احتمال بخشیدن زمین ها به مردم چنین گفته است: « در حال حاضر امکان فروش زمین های ۹۹ساله وجود ندارد، چون برای زمین به متقاضیان سند مالکیت داده نمی شود بلکه سند عرصه مسکن مهررا دولت در قالب ضمانت بانکی در اختیار بانک ها قرار می دهد تا به واسطه آن تسهیلات ساخت دریافت کند. تاکنون بحثی به صورت رسمی در دولت درباره بخشش زمین های ۹۹ساله مطرح نشده است اما احتمال دارد بعد از اینکه واحدهای مسکونی روی این زمین ها ساخته شد و به متقاضیان تحویل شد، این موضوع به صورت جدی مورد بررسی قرار بگیرد. در این صورت چنانچه دولت واگذاری زمین های ۹۹ ساله را تصویب کند مالکیت عرصه هم به مردم منتقل می شود. » با توجه به وجود سند این گفت وگو مشخص می شود بحث واگذاری مالکیت زمین های مسکن مهر، موضوع تازه ای نیست و ایده آن از همان ابتدا در دولت مطرح بوده است. آمار سازمان ملی زمین و مسکن در سال۸۹ یعنی اوج واگذاری زمین به پیمانکاران مسکن مهر نشان می دهد: حداقل ۸۵۰۰ هکتار از زمین های دولتی زیر بار ساخت وساز رفته است.

آن زمان ارزش تقریبی این زمین ها به طور میانگین مترمربعی ۱۰۰ هزار تومان اعلام شد. بنابراین چنانچه زمین ها با قیمت زمان ساخت بخواهد واگذار شود با توجه به قدرالسهم هر واحدمسکونی از زمین که حداکثر ۵۰ مترمربع خواهد بود، حداکثر ۵ میلیون تومان قیمت واگذاری زمین ها برآورد می شود، اما اینکه زمین های ۹۹ساله بخشیده می شود، به قیمت زمان ساخت واگذار می شود یا به قیمت روز، موضوعی است که دولت یازدهم درباره آن تصمیم خواهد گرفت.