حرکت اجاره زیر پوست تورم

به گزارش پارس به نقل از خبرآنلاین، بازار اجاره با چالش در طرف عرضه و فزونی در سمت تقاضا روبه رو است. چنین چالشی موجب می شود اجرای طرح های کنترلی در قالب تعزیرات یا تعیین سقف قیمت به صورت دستوری با واکنش سمت عرضه و خروج بخشی از مالکان از بازار روبه رو شود. حالت دیگری که در این شرایط رخ می دهد غیر رسمی شدن فرایند اجاره املاک است فرایندی که می تواند پیامدهای متعدد دیگری نظیر قولنامه های صوری، دور زدن دستورهای اداری و… به دنبال داشته باشد.

بنابراین طرح آزموده ای چون اجرای تعزیرات نمی تواند مهاری بر روند و حرکت اجاره بها باشد. در خوش بینانه حالت اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره منجر به خروج بخشی از خانه های عرضه شده در بازار اجاره می شود زیرا مالکان رغبتی به عرضه واحد خود با نرخ تعیین شده ندارند.

نکته دیگری که می تواند سیاست های تعزیراتی را ناکارآمد کند بازدهی پایین اجاره در مقایسه با دیگر بازارهای موجود است. در حالی که بازارهای سرمایه، پول و… در کوتاه مدت نرخ های سود بالاتری نبست به این بخش دارند توقع برای کنترل اجاره بها از طریق سیاست تعزیراتی خام و غیر قابل اجرا است.

روند رو به رشد تورم نیز مانعی جدی به حساب می آید زیرا از نگاه مالکان، میزان اجاره بها با توجه به روند تورم امکان پوشش هزینه ها را ندارد. بنابراین مالکان سعی می کنند تا با افزایش نرخ اجاره، بازدهی مورد انتظار خود را افزایش دهند. افزایشی که به طور طبیعی انتظار می رود معادل نرخ تورم افزایش یابد. بر اساس پیش بینی ها روند تورمی در ادامه سال نیز روند صعودی خواهد داشت بنابراین باید ثبت نرخ هایی بالاتر از سطح ۳۰ درصد کنونی را که به طور رسمی اعلام شده انتظار داشت. طبیعتاً با توجه به این روند نرخ اجاره نیز حداقل در این دامنه رشد خواهد کرد.

این پیش بینی بر اساس رفتار گذشته مالکان در بازار اجاره انجام می شود بنابراین با توجه به گذشت دو ماه از آغاز سال و فرا رسیدن فصل جابجایی در سال جاری هم نظیر چنین اتفاقی رخ خواهد داد. در حال حاضر بسیاری از اقشار تورم موجود را با شدت بیشتری لمس می کنند. همراه با افزایش نرخ تورم عمومی، مالکان واحدهای اجاره ای نیز با توجه به اینکه چشم انداز مثبتی از شرایط اقتصادی تا پایان سال ندرند برای ایجاد اطمینان از بازگشت حداقلی سود سرمایه خود، سعی می کنند تا سهم رهن را پایین و اجاره ماهانه را افزایش دهند. در دو ماه گذشته این روند تا جایی پیش رفت که در برخی از واحدهای اجاره ای مبلغ رهن از کل اجاره دریافتی سالانه کمتر شده است.

به همین دلیل سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای مستاجر افزایش پیدا کرده به گونه ای دهک های مختلف درامدی ناچار شده اند حجم بیشتری از درآمد خود را به پرداخت اجاره اختصاص دهند.

شرایط دیگر برای مالکان
در کنار شرایط مورد اشاره ترسیم وضعیت را می توان به گونه ای دیگر نیز انجام داد. دسته ای از مالکان به دلیل عدم اطمینان از شرایط آینده اقتصادی ترجیح دادند تا سهم رهن دریافتی واحد اجاره ای خود را در ابتدای سال نسبت به اجاره ماهانه افزایش دهند تا در صورت ناتوانی مستاجر در پرداخت اجاره ماهانه طلب خود از مبلغ رهن واحد برداشت کنند. علاوه بر این برخی دیگر از مالکان که در ردیف انبوه سازان قرار دارند تمایل به انباشت نقدینگی در نزد خود برای پیشبرد پروژه های خود دارند.

به نظر می رسد آنچه روند رشد نرخ اجاره را تا حدی به مسیر طبیعی خود باز می گرداند اجرای برنامه های بلندمدت همچون اعمال سیاست های کنترل تورم در سطح کلان است. این در حالی است که سیاست های اجرا شده در بازار اجاره از سوی دولت همچون اجرای طرح تعزیراتی و تعیین کف و سقف اجاره بها عملاً در قالب برنامه های کوتاه مدت بوده است و با کاهش اعتماد میان مردم و برنامه های دولت نتیجه ای جز ایجاد التهاب و تورم مضاعف در بازار نداشته است.

با این وجود باز هم شاهد آن هستیم دولت به رغم موفق نبودن برنامه های کنترل بازار اجاره در سال های گذشته دوباره به همان رویکردها بسنده کرده است. به عنوان مثال در چند روز گذشته باز هم وزیر راه و شهرسازی افتتاح بخش دیگری از واحدهای مسکن مهر را در شهرهای جدید به عنوان راهکار مقابله با افزایش احتمالی نرخ اجاره عنوان کرده است.

اگر چه افزایش عرضه واحدهای مسکونی می تواند از فشار تقاضا در بخش اجاره کم کند اما عمده تقاضای اجاره در درون کلان شهرهایی همچون تهران وجود دارد. این در حالی است که اغلب پروژه های مسکن مهر در حاشیه کلان شهرها قرار دارد که عملاً توان جذب متقاضی به سمت خود را ندارند. چرا که شهرهای جدید احداث شده در حاشیه کلان شهرها به دلیل فاصله از مادر شهر اصلی هنوز فاقد امکانات زیر بنایی و روبنایی هستند و اساساً هویت شهری در این شهرها واژه ای بی معنا است.

از آنجا که بازار مسکن تهران به عنوان مرجع و راهنما برای تعیین و افزایش قیمت در بازار مسکن سایر شهرهای کشور است، توصیه می شود تا دولت از هر گونه اقدام کوتاه مدت برای مدیریت بازار اجاره دوری کند؛ وگرنه همچون سال های گذشته باید منتظر نتیجه معکوس عملکرد دولت در بازار اجاره بود.