استارت زودرس بساز بفروش ها با خرید خانه های کلنگی

سازندگان آپارتمان‌های مسکونی در تهران با ورود زودرس به بازار املاک کلنگی برای شروع ساخت‌و‌سازهای جدید، یک فرمول تازه برای گران ترین عنصر ساخت مسکن به «صاحبان زمین» ارائه کردند. سازندگان آپارتمان‌های مسکونی پایتخت که هر سال از ابتدای آذرماه جست و جو برای خرید زمین به‌عنوان هزینه برترین ماده اولیه ساختمانی را آغاز می‌کنند امسال تحت تاثیر چهار عامل عمده و در عین حال وابسته به هم، تکاپوی خود را برای خرید هر چه سریع‌تر املاک کلنگی آغاز کرده‌اند. تحولات فعلی بازار زمین حاکی از عزم واقعی سازنده‌ها برای بازگشت به بازار ساخت است؛ پیام این بازگشت می‌تواند به معنای پشتیبانی سازنده‌ها از عرضه آپارتمان‌های نوساز در بازار مسکن سال 96 باشد. ورود مجدد سازنده‌ها به عرصه ساخت‌و‌سازهای مسکونی و پیشنهادهای جدید آنها برای به حداقل رساندن هزینه‌های مربوط به آماده‌سازی مقدمات ساخت‌و‌ساز، ناشی از چشم‌انداز پیش روی آنها درباره بازار مسکن است؛ به این معنا که تحولات فعلی بازار زمین نشان می‌دهد چشم‌انداز بازار مسکن از دید سازنده‌ها در سال آینده، غیررکودی است. با این حال، سازنده‌ها برای پوشش چالش کسری نقدینگی ناشی از فروش نرفتن تمام واحدهای آماده راهکار تازه‌ای را برای خرید زمین در پیش گرفته‌اند که تا پیش از این در بازار مسکن رواج نداشت.

واسطه‌های بازار ملک می‌گویند: سازندگان آپارتمان‌های مسکونی تحت تاثیر چهار عامل گفته شده حتی حاضر به از دست دادن زمانی نسبتا کوتاه تا فروش همه واحدهای آماده و تامین تمام هزینه‌های مربوط به شروع عملیات ساختمانی طی ماه‌های آتی نیستند. اولین عاملی که موجب ورود زودرس بسازو‌بفروش‌ها به بازار عرضه زمین‌های مسکونی و املاک کلنگی مناطق مختلف پایتخت شده است، به «قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق» و فروش بخشی از واحدهای آماده سازندگان به متقاضیان خرید مسکن برمی‌گردد؛ آزادسازی بخشی از نقدینگی حبس شده در واحدهای آماده در نتیجه فروش تعدادی از این آپارتمان‌ها موجب شده هم اکنون سازندگان، بخشی از توان مالی از دست رفته خود را برای ورود به ساخت‌وسازهای جدید بازیابی و آن را برای شروع پروژه‌های ساختمانی، اهرم کنند.

این در حالی است که به رغم فروش حجمی از واحدهای آماده – و نه تمام آنها – در حال حاضر تنها بخشی از نقدینگی مورد نیاز سازندگان برای ورود به ساخت‌وسازهای جدید در اختیار آنها قرار دارد. دومین عامل که به نوعی وابسته به عامل اول و در ادامه آن منجر به شکل‌گیری تقاضای زودتر از موعد در بازار خرید املاک کلنگی از سوی سازندگان شده است، به «چشم‌انداز رونق بازار مسکن» طی ماه‌های پیش رو برمی‌گردد؛ افزایش نسبی حجم معاملات خرید مسکن طی ماه‌های اخیر و چشم‌انداز رونق پیش‌بینی شده برای ماه‌های آتی هم اکنون «اطمینان قطعی» برای سمت عرضه مسکن ایجاد کرده که دست کم طی چند ماه آینده بخش عمده‌ای از واحدهای آماده آنها در بازار تقاضا به فروش خواهد رسید و از این طریق نقدینگی لازم برای تکمیل و به پایان رساندن عملیات ساختمانی جدید تامین می‌شود.سومین تسهیلگر و مشوق ورود سمت عرضه به ساخت‌وسازهای جدید، به دمای معتدل بازار زمین در نتیجه «ثبات نسبی قیمت ملک کلنگی» در این بازار بر می‌گردد. بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار امسال 4 میلیون و550 هزار تومان بوده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل – بهار 94-، تنها 3 درصد افزایش داشته است. این نوسان در مقایسه با تورم مسکن (10 درصد) و همچنین تورم عمومی (9 درصد) از شرایط مطلوب برای سازنده‌ها حکایت دارد. به این معنا که میزان افزایش قیمت زمین در این مدت در مقایسه با نرخ تورم عمومی، بیانگر کاهش 6 درصدی قیمت واقعی زمین و املاک کلنگی است. آن طور که واسطه‌های ملکی شهر تهران می‌گویند قیمت زمین در حال حاضر هنوز در همان سطح سه ماهه اول امسال قرار دارد و تغییر محسوسی نداشته است. این ثبات قیمت در بازار زمین موجب شده میانگین قیمت هر مترمربع ملک کلنگی از بهار 93 تا الان، بین مترمربعی 4میلیون و400 هزار تومان تا 4 میلیون و 500 هزار تومان مهار شود.به این ترتیب، نوسان قیمت زمین در دو سال اخیر در حد صفر بوده و طی 24 ماه گذشته، قیمت اسمی زمین و حتی قیمت واقعی (با لحاظ تورم عمومی) کاهشی بوده است.

این در حالی است که سال 92، میانگین قیمت هر مترمربع زمین در یک جهش ناگهانی که نسبت به دو سال قبل از آن 200 درصد رشد کرده بود، به 6 میلیون تومان رسید. تابستان سال 90، میانگین قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت حدود 2میلیون‌تومان بود، اما جهش قیمت زمین تنها به فاصله دو سال، متوسط قیمت هر مترمربع زمین را به سطح 6 میلیون تومان رساند. ثبات قیمت در بازار زمین هم اکنون شرایط مناسبی را برای شروع پروژه‌های ساختمانی ایجاد کرده است این در حالی است که «تثبیت قیمت‌ها در بازار خرید مصالح ساختمانی» به‌عنوان عامل چهارم تحریک سازنده‌ها نیز این شرایط مطلوب را دوچندان کرده است. طبق اعلام مرکز آمار، از وضعیت شاخص کل قیمت بالادست ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران در حال حاضر مصالح ساختمانی با قیمت‌های سال 94 به خریداران عرضه می‌شود.

شاخص کل قیمت بالادست ساخت‌و‌ساز، در فصل تابستان تنها 4/ 1 درصد نسبت به فصل قبل رشد داشته است. این در حالی است که شاخص کل قیمت بالادست ساخت‌و‌ساز در تابستان 95، نسبت به مدت مشابه سال قبل –تابستان 94 – نیز معادل 4/ 4 درصد افزایش یافته است. با توجه به اینکه تغییرات این شاخص طی یک سال اخیر بسیار پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بوده است، وضعیت فعلی قیمت مصالح ساختمانی نشان‌دهنده غیر تورمی بودن هزینه تامین مصالح برای سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازندگان است.

تغییرات قیمت مصالح در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه که 9 درصد است، نشان دهنده آن است که هم اکنون به لحاظ خرید مصالح ساختمانی نیز، شرایط برای ساخت‌و‌ساز مناسب است. به این ترتیب در شرایطی که بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق قرار گرفته و هم اکنون به واسطه تغییر فاز بازار مسکن از رکود به سمت رونق، متقاضیان مصرفی آپارتمان‌های مسکونی، رفت‌ و آمد خود را به بازار مسکن افزایش داده‌اند، شرایط مناسبی نیز به لحاظ تثبیت هزینه‌های ساخت از محل ثبات شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی برای ورود مجدد سرمایه‌گذاران به عرصه ساخت‌و‌ساز مسکن فراهم شده است. مجموعه چهار نشانگر گفته شده در مسیر فعلی ساخت‌و‌سازهای جدید، احتمال افزایش قابل توجه حجم آپارتمان‌سازی در پایتخت و سایر شهرها را طی ماه‌های پیش رو تقویت می‌کند.

این در حالی است که پیشروی فعلی سمت عرضه مسکن در بازار زمین در مسیری قرار دارد که به نظر می‌رسد «فروش اقساطی» واحدهای کلنگی هم‌اکنون جایگزین «مشارکت با مالکان» برای ساخت مسکن شده است.در شرایط فعلی عمده سازندگان ترجیح می‌دهند فرمول تازه تامین زمین را جایگزین روش تخریب و مشارکت کنند. فرمول مشارکت در ساخت به‌عنوان شیوه محاسباتی تعیین سهم مالک و سازنده از پروژه جدید ساختمانی در دوره‌های زمانی مختلف، تحت تاثیر عوامل گوناگون به ویژه نوسان قیمت زمین و هزینه‌های ساخت مسکن تغییر می‌کند؛ این نسبت در حال حاضر عمدتا به‌صورت عایدی 60 درصدی برای مالک و سهم 40درصدی برای سازنده از ساخت‌وسازهای جدید تعیین می‌شود. هر چند موارد استثنایی از تغییر این سهم به عایدی 50 به 50 یا 30 به 70 درصد –به نفع مالک زمین- نیز در بازار ساخت‌وسازهای پایتخت به‌صورت موردی مشاهده می‌شود.با این حال، سازنده ها، فرمول فعلی 60-40 در بازار مشارکت در ساخت را در شرایط فعلی نوعی معامله برد – برد تلقی نمی‌کنند؛ چون معتقدند با توجه به رشد منفی قیمت واقعی زمین طی دو سال اخیر، سهم مالکان باید به کمتر از 60 درصد برسد.

تغییر فاز در بازار تقاضای زمین

فاز تازه تقاضای خرید زمین واحدهای مسکونی کلنگی برای ساخت‌وسازهای جدید در شرایطی امسال، دست کم سه هفته زودتر از سال‌های گذشته آغاز شده است که به نظر می‌رسد به تازگی شاخه جدیدی به معاملات بازار ملک کلنگی اضافه شده است. به نظر می‌رسد همپای افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان، تحولات بازار آپارتمان‌های مصرفی در حال سرایت به واحدهای کلنگی و قابل تخریب است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، سازندگان واحدهای مسکونی که هر سال معمولا از اواسط آخرین ماه پاییز (آذر) جست و جوی خود را برای یافتن ملک مناسب به منظور احداث آپارتمان آغاز می‌کنند، امسال اندکی زودتر و با شرایط ویژه‌تری نسبت به سال‌های قبل فاز جدید عملیات ساختمانی را شروع کرده‌اند. هم اکنون به دلیل کمبود زمین خام و آماده ساخت، عمده ساخت‌و‌سازهای جدید در شهر تهران روی زمین واحدهای مسکونی کلنگی و قابل تخریب انجام می‌شود.این در حالی است که تنها بخش اندکی از این ساخت‌وسازها روی زمین‌های خام – زمین‌هایی که تاکنون عملیات ساختمانی روی آنها انجام نشده است – صورت می‌گیرد.

طی سال‌های 93 و 94، ساخت‌وساز آپارتمان‌های جدید به دلیل عمق رکود در معاملات مسکن، عملا به نصف رسید؛ طوری که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته 40 تا 60 درصد کاهش یافت. سازندگان واحدهای مسکونی در شهر تهران که طی دو سال گذشته در نتیجه تشدید رکود در معاملات خرید وفروش مسکن عملا موفق به فروش واحدهای آماده خود نشدند و بنابراین بخش بزرگی از سرمایه‌های آنان در این واحدها حبس شد، هم اکنون فرمول تازه‌ای را برای تامین مالی پروژه‌های جدید در پیش گرفته‌اند.

این سازندگان با مشاهده بهبود وضعیت و شرایط معاملات خرید ملک در بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفتن در فاز پیش‌رونق، هم اکنون به راه حل تازه‌ای متوسل شده‌اند تا با استفاده از آن بتوانند ضعف بنیه مالی و کمبود نقدینگی خود را در شرایط فعلی پوشش دهند. خرید اقساطی زمین یا به عبارت دیگر خرید غیر نقدی زمین، روش تازه‌ای است که هم اکنون سازندگان برای جبران بخشی از ناتوانی مالی خود در شرایط فعلی ناشی از حبس سرمایه‌ها در واحدهای کلیدنخورده و فروش‌نرفته در پیش گرفته‌اند. در حال حاضر، سمت عرضه مسکن در شرایطی که از یکسو چشم‌انداز رونق معاملات و نیاز به واحدهای مصرفی را پیش رو دارد و از سوی دیگر هنوز موفق به فروش همه واحدهای خود برای تکمیل نقدینگی مورد نیاز ساخت‌وسازهای جدید نشده، خرید غیرنقدی زمین را به‌عنوان فرمول تازه در بازار مسکن در پیش گرفته است.

به عبارت دیگر سازندگان واحدهای مسکونی که با توجه افزایش حجم نسبی معاملات مسکن طی ماه‌های گذشته و روند رو به رشد این معاملات در ماه‌های اخیر چشم‌انداز رونق خرید و فروش مسکن را پیش روی خود دارند، برای آنکه به واسطه عجله برای فروش واحدهای آماده دچار ضرر و زیان نشوند، وارد بازار تقاضای معامله اقساطی زمین با مالکان واحدهای کلنگی شده‌اند. پیش از این سازندگان برای جبران کسری هزینه‌های خود برای تملک زمین و ساخت آپارتمان‌های جدید به مشارکت با مالکان روی می‌آوردند؛ هر چند مشارکت در ساخت هنوز هم یکی از شیوه‌های رایج در ساخت‌و‌سازهای مسکونی محسوب می‌شود اما هم‌اکنون سازندگان ترجیح می‌دهند علاوه بر آنکه با خرید اقساطی زمین، 100 درصد مالکیت واحدهای در دست ساخت را در اختیار خود بگیرند بتوانند از دردسرهای ناشی از اختلافات احتمالی با طرف مقابل، در روش مشارکت در ساخت نیز در امان بمانند.

هم اکنون در روش مشارکت در ساخت، سازندگان مطابق یک عرف پذیرفته‌شده و رایج، علاوه بر تعیین سهم بیشتر برای مالکان -60 درصد واحدهای مسکونی در حال ساخت به‌عنوان سهم مالک و 40 درصد به‌عنوان سهم سازنده – باید مبالغ بالایی را متناسب با قیمت زمین در هر منطقه، به‌عنوان مبلغ بلاعوض برای سکونت مالک در مکان دیگری در مدت زمان تخریب و ساخت پروژه جدید به مالک یا مالکان زمین پرداخت کنند. این مبلغ در عمده مناطق تهران معادل قیمت یک واحد مسکونی کم‌سن در همان منطقه است. روش جدیدی که هم اکنون سازندگان واحدهای مسکونی از چند هفته گذشته برای تملک زمین در پیش گرفته‌اند هر چند هنوز یک روش تازه است و مشخص نیست تا چه اندازه این روش از سوی مالکان به‌عنوان سمت عرضه زمین، مورد استقبال واقع می‌شود اما به دلیل تعدد فایل‌های درخواست سازندگان برای خرید غیر نقدی املاک کلنگی به نظر می‌رسد، هم اکنون شاخه جدیدی از معاملات در بازار املاک کلنگی در حال شکل‌گیری است.

فرمول سازنده‌ها برای زمین قسطی

در حال حاضر فرمول پیشنهادی مالکان برای خرید غیر نقدی زمین فرمول 50 درصد پرداخت نقدی و 50 درصد اقساط در طول مدت زمان توافق است. به این معنا که در حال حاضر عمده سازندگان آپارتمان توان مالی معادل نیمی از قیمت زمین را برای شروع عملیات ساختمانی در اختیار دارند. این در حالی است که آنها مطابق با روند فعلی بازار معاملات مسکن در فاز پیش‌رونق امیدوارند واحدهای آماده و کلیدنخورده‌شان طی ماه‌های پیش رو به فروش برسد و با فروش این واحدها سایر هزینه‌های ساخت‌و‌ساز از جمله پرداخت مابقی قیمت زمین، هزینه‌های مربوط به خرید مصالح و عوارض ساختمانی و... نیز تامین شود. از سوی دیگر، عمده سازندگان واحدهای مسکونی، خواستار خرید غیرنقدی و بی‌واسطه زمین از مالکان هستند؛ چرا که در اغلب آگهی‌های خود برای خرید زمین، تاکید کرده‌اند که تنها مالکان زمین‌های مسکونی که قصد فروش اقساطی زمین خود را دارند با آنها تماس بگیرند.