گره‌های مسکن در سال۹۲ +جدول
معاون سابق وزارت مسکن پس از سالها سکوت و پرهیز از اعلام نظر درباره برنامههای دولت یا اوضاع بازار مسکن، تحلیل کاملی از تحولات چندساله اخیر و همچنین نمای سال ۹۲ ارائه کرده است که نشان میدهد. در سال جاری احتمال بروز پدیده «رکود تورمی» در بازار مسکن نسبت به سایر پدیدهها، بیشتر است و باید همه محورهای قانون ساماندهی مسکن به اجرا دربیاید. منوچهر خواجه دلویی در تحلیل خود به اعلام نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۱ پرداخته و درباره ورود سرمایهها به قسمت سوداگری بازار ملک و دست به دست شدن زمین و آپارتمان بین سوداگران هشدار داده است. در این مقاله همچنین برای اولین بار آمار شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن بهرغم رشد ساختوساز در کشور، محاسبه شده است.
به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن هنوز رفع نشده است؛ پارسال نرخ رشد قیمت مسکن به ۵۰ درصد رسید؛ قانون ساماندهی مسکن مبنای عمل قرار گیرد
منوچهر خواجه دلویی معاون امور مسکن وزارت مسکن در دولت نهم، بعد از سه سال پرهیز – سکوت- از اعلام نظر درباره مسائل مرتبط با بازار مسکن، اخیرا به تحلیل کاملی از وضعیت بازار طی چهار سال گذشته، پرداخته و با مقایسه آماری بین شاخص های مهم مسکن در سال های ۸۷ تا ۹۱، توصیه هایی را خطاب به دولت برای سال۹۲ مطرح کرده است. این مقام سابق وزارت مسکن در اولین بررسی خود، سراغ نامعادله عرضه و تقاضا رفته و تاکید کرده است: در حال حاضر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن سالانه معادل یک میلیون و۶۸۵ هزار خانوار است، اما حجم تولید سالانه مسکن، نصف این میزان و معادل ۸۴۰ هزار واحد است.
آنچه خواجه دلویی درباره نرخ عرضه و تقاضای مسکن مطرح کرده کاملا متفاوت از تفسیری است که دولت با تکیه بر نتایج سرشماری نفوس ومسکن، دارد. مسوولان وزارت راه وشهرسازی می گویند: در حال حاضر نامعادله عرضه و تقاضا، حل شده و حتی معکوس هم شده است به این معنی که تعداد واحدهای مسکونی موجود از تعداد خانوارها فراتر رفته و ۴۰۰ هزار واحد نیز مازاد در کشور وجود دارد.
معاون ارشد سابق وزارت مسکن همچنین درباره اوضاع بازار در سال۹۲، به اشتیاق موجود در این بازار برای سرمایه گذاری در خرید ملک و زمین اشاره کرده و با بیان اینکه در زمان رونق مسکن، سرمایه ها به این سمت کشیده می شود و آپارتمان ها، بدون استفاده مصرفی، دست به دست می چرخد، از دولت خواسته است، کل مقررات درج شده در قانون ساماندهی مسکن همچون مالیات بر زمین های بایر و مالیات بر معاملات مکرر را برای سال ۹۲ به اجرا دربیاورد.
خواجه دلویی همچنین درباره چشم انداز بازار مسکن در سال۹۲، دو مبحث روز اقتصاد کشور – فاز دوم هدفمندی و افزایش نرخ ارز- را پیش کشیده و اثر این دو را بر قیمت مسکن، افزایشی توصیف کرده است. گزیده ای از مقاله ای را که به قلم منوچهر خواجه دلویی در شماره نوروزی هفته نامه « تجارت فردا» به چاپ رسیده است در زیر بخوانید:
نیاز به مسکن در کشور با توجه به برآیند اعداد ناشی از میزان ازدواج ها طی سال های برنامه پنجم و توزیع کسری ناشی از انباشت تقاضای سال های گذشته در کنار مازاد واحدهای مسکونی ناشی از مرگ و میر و واحدهای کسر شده ناشی از نرخ تخریب که متاسفانه در شهرهای بزرگ عدد نسبتا بالایی است، حدود یک میلیون و ۶۸۵هزار واحد است که در جدول شماره یک نشان داده شده است.
براساس جدول مذکور در حالی که تقاضای ناشی از تشکیل خانوارهای جدید در سال های آخر برنامه به حدود یک میلیون واحد مسکونی بالغ می شود کل نیاز سالانه از ۵/۱ میلیون واحد فراتر می رود و این در حالی است که آمار تولید مسکن در سال در مناطق شهری کشور حدود ۸۰۰ هزار واحد بوده و با احتساب مسکن روستایی که البته بخش عمده آن نوسازی مسکن موجود است حداکثر حدود یک میلیون واحد را شامل می شود.
به عبارت دیگر طی سال های اخیر به رغم اینکه میزان تولید مسکن نسبت به دوره های قبل از برنامه چهارم رشد مناسبی داشته لیکن آنچه تولید شده با آنچه نیاز واقعی یا سرپناه در کشور قلمداد می شود مبین شکافی ۵۰درصدی است که با ادامه این روند شاهد انباشته شدن تقاضای پاسخ گفته نشده خواهیم بود. در حوزه تولید و عرضه مسکن با توجه به اعداد فوق چند نکته حائز اهمیت است.
۱- نرخ تخریب مسکن طی سال های اخیر افزایش چشمگیری یافته است به نحوی که در کلانشهرها و به ویژه تهران بسته به مناطق تحت بررسی بین ۱۵ تا ۳۵ درصد از واحدهای جدیدی که در قالب پروانه ساختمانی تولید و عرضه می شود جایگزین واحدهای مسکونی تخریب شده در همان اراضی است که نسبت به نرخ تخریب استاندارد عدد بالایی است؛ بنابراین آمار پروانه ها نباید برنامه ریزان را گمراه کند و باید میزان تولید واقعی را در برنامه ریزی مد نظر قرار دهند.
۲- نرخ تشکیل خانوار، توان اقتصادی زوج های جوان و… با توجه به تولید و عرضه واحدهای اجاره ای و واحدهای کوچک موضوع مهم دیگری است. همان گونه که در جدول مربوطه دیده می شود به طور متوسط سالانه بالغ بر ۹۰۰ هزار ازدواج جدید صورت می گیرد که این ازدواج ها بالقوه متقاضی واحد مسکونی ملکی در آینده و مسکن استیجاری در حال حاضر هستند؛ بنابراین موضوع پاسخگویی به این بخش از تقاضا عمدتا در کلانشهرها و شهرهای بزرگ در قالب برنامه تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک و اجاره ای از مباحث اساسی است.
۳- موضوع تولید و عرضه مسکن مهر که یکی از برنامه های طرح جامع مسکن کشور است از جمله برنامه های مهم و تاثیرگذار در بخش تولید و عرضه مسکن کشور به ویژه در شهرهای میانی، کوچک و شهرهای جدید کشور است که فارغ از برخی نکات در روش اجرا آثار مثبت و موثری در بازار مسکن این شهرها به جای گذاشته و چنانچه این برنامه اجرا نمی شد تبعات عدم تولید و عرضه مسکن به ویژه در شهرهای مذکور و در کل مسکن کشور مسائلی به مراتب سخت تر را پدید آورده بود.
قسمت قابل تامل بازار مسکن در ایران
آنچه در بخش مسکن ایران قابل تامل است بیشتر ناشی از نقشی است که بخش مسکن به عنوان ضربه گیر اقتصاد کشور عمل می کند. به دلیل کمبود برنامه های مناسب جهت مدیریت نقدینگی در کشور و نبود جاذبه های اطمینان بخش در سایر بخش های مهم اقتصادی و تولیدی به ویژه در نرخ تورم بالا، این بخش همواره در تلاطم های اقتصادی حجم عمده ای از نقدینگی سرگردان را جذب کرده است. البته اگر سرمایه ها بتواند توسط بخش تولید و عرضه مسکن جذب شود فی نفسه بد نیست لیکن آنچه بار منفی بخش سرمایه گذاری و ورود نقدینگی به این حوزه را به همراه دارد جنبه های سودا گرانه آن است که از زمین و مسکن به عنوان کالایی
استفاده می شود که صرفا دست به دست چرخیده و اتفاقی که منجر به افزایش تولید یا بهره وری در محصول شود در طی آن صورت نمی گیرد.
دوره های تجاری مسکن (دوره های رونق و رکود) از زمانی که آمار معاملات مسکن در کشور ثبت شده است (از سال ۱۳۷۰ به بعد) مبین آن است که در دوره های رکود این بخش از منابع و سرمایه از بازار مسکن کشور خارج شده و صرفا سرمایه گذاری، تولید و عرضه مسکن بر مبنای تقاضای مصرفی به فعالیت ادامه می دهد در حالی که با شروع هر دوره رونق حجم معتنابهی از سرمایه بازارهای رقیب (بازار سرمایه، طلا، تولید و این اواخر ارز) از آنها خارج و وارد بازار مسکن می شود به نحوی که این نسبت در اوج دوره های رونق به حدود ۶۰ درصد حجم کل سرمایه گذاری در بخش مسکن در کلانشهرها می رسد.
از زمستان سال ۱۳۹۰ سیکل تجاری مسکن وارد مرحله رونق شده که طی سال ۱۳۹۱ تداوم یافته و در تهران مجموعا نرخ رشدی حدود ۷۰ درصد را شاهد بوده ایم.
« رکود تورمی» در سال۹۲
در سال ۹۲ اجرای فاز دوم هدفمندی از جمله مقولاتی است که می تواند با رشد نقدینگی کماکان فشار روی این بخش را فزونی بخشد و قیمت نهاده های مسکن از جمله زمین، مصالح و دستمزد را افزایش دهد. افزایش نرخ ارز و تداوم برخی محدودیت ها نیز در حوزه مصالح و تجهیزات و تاسیسات مرتبط با ساختمان و مسکن قیمت تمام شده را می تواند بالاتر ببرد. لذا در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی بروز پدیده « رکود - تورمی « در این بخش دور از انتظار نیست.
رشد تقاضای مصرفی در کنار تقاضای سرمایه ای در سال ۱۳۹۲ ضرورت توجه برنامه ریزان را جدی تر می کند. آنچه می تواند مبنای عمل قرار گیرد عملیاتی کردن برنامه های مختلفی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که منبعث از مطالعات گسترده متخصصان و برنامه ریزان کشور در قالب طرح جامع مسکن کشور است آمده است، همچون: حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره ای و ایجاد نهادهای حرفه ای اجاره داری به ویژه در کلان شهرها و شهرهای بزرگ جهت زوج های جوان، حمایت از تولید و عرضه مسکن روی زمین با حق بهره برداری طویل المدت از زمین (همان مسکن مهر) و… .
در بخش مقابله با سوداگری نیز دو بند در لایحه به مجلس محترم پیشنهاد شد که یک بند آن در قانون تصویب، و بند دیگر حذف شد که ضرورت دارد احیا شود. بند قانونی موجود اعمال مالیات بر اراضی بایر شهری است در صورتی که ظرف مدت مشخص تولید و عرضه مسکن روی آنها صورت نگیرد، که در حال حاضر اعمال نمی شود وگرنه از این طریق در کلان شهرها حجم زیادی از اراضی به جای دست به دست شدن در اولین فرصت زیر ساخت و ساز و عرضه مسکن خواهد رفت و بند دیگر مالیات بر معاملات مکرر در بخش مسکن که صرفا مشمول کسانی می شود که با هدف سوداگری وارد بازار شده و بدون هیچ گونه نقش تولیدی با خرید و فروش ملک از افزایش
ارزش آن بهره مند می شوند.
ارسال نظر