بازار مالی مسکن در راه است؟

به گزارش پارس به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، هفت روز پیش وزیر راه وشهرسازی در جمع جامعه اسلامی مهندسین، وضعیت بانک مسکن را نامناسب (به نوعی ورشکسته) توصیف کرد و خواستار رسیدگی فوری به بانکی که یک تنه ۴۸ هزار میلیارد تومان پول نقد را ظرف دو سال از بانک مرکزی دریافت و به پیمانکاران مسکن مهر پرداخت کرده است، شد.

صحبت های شنبه گذشته عباس آخوندی ۲۴ساعت بعد توسط وزیر اقتصاد و بانک مرکزی پاسخ داده شد طوری که علی طیب نیا در جمع خبرنگاران گفت: « مسکن مهر بانک مسکن را سودآورتر کرد» و بانک مرکزی نیز در اطلاعیه ای ضمن تاکید بر ثبات و استحکام مالی قابل قبول بانک مسکن اعلام کرد، « اضافه برداشت بانک مسکن از بانک مرکزی برای مسکن مهر، نباید به هیچ وجه به ورشکستگی بانک مسکن تعبیر شود. »

بعد از این پیام های غیرمستقیم که با هدف تحت تاثیر قرار دادن اظهارات وزیر راه وشهرسازی و دفاع از حریم امن سرمایه گذاری هایی که به واسطه سپرده های مردم در بانک مسکن در جریان است، اعلام شد آخوندی تصمیم گرفت رو در رو با مدیران ارشد بانک مسکن (مدیرعامل و اعضای هیات مدیره) قضیه وخامت اوضاع مالی را موشکافی کند.

وزیر راه وشهرسازی که در دولت مسوولیت دارد برنامه های چندبعدی برای تامین مسکن طبقات مختلف اجتماعی طراحی و اجرا کند، بیشتر از سایرین نسبت به قدرت مانده در بانک تخصصی تامین مالی مسکن نگران است و شاید همین دغدغه نحوه تامین تسهیلات ساخت و وام خرید و از همه مهم تر نحوه تامین حداقل ۳ هزار میلیارد تومان دیگر برای جمع کردن ناتمام ها در پروژه مسکن مهر است که اکنون باعث ارائه ایده جراحی وضع موجود بانک مسکن توسط آخوندی شده است.

چرا بانک مسکن باید از مسکن مهر آسیب ببیند؟

ظاهر مسوولیتی که بانک مسکن در مسکن مهر داشته، رد و بدل کردن ۵۰ هزار میلیارد تومان خط اعتباری بین بانک مرکزی و سازنده ها بوده است، ضمن اینکه گفته می شود حدود ۲درصد از نرخ سود این حجم وسیع تسهیلات، به صورت کارمزد و بابت خدمات فیزیکی گسترده ای که بانک مسکن در این طرح ملی انجام داده، به این بانک تعلق می گیرد که اگر این موضوع صحت داشته باشد، چیزی در حدود ۱۰۰۰ میلیاردتومان عایدش خواهد شد و شاید بانک مرکزی و وزیر اقتصاد با اطلاع از همین عایدی، ساختار بانک مسکن را مناسب توصیف می کنند.
اما با فرض اینکه بهره بانک مسکن از اعتبارات مسکن مهر درست باشد، اتفاقات دیگری در پس این طرح طی سال های اخیر برای بانک مسکن رخ داده که نتیجه آن کاهش اقبال به سپرده گذاری و تضعیف میل سازنده ها و انبوه سازان به استفاده از وام های صندوق های سرمایه گذاری را به همراه داشته است.

با وجود وام بدون سپرده و قرض الحسنه مسکن مهر در سال های اخیر، انبوه سازان بدون آنکه نیازی به سپرده گذاری یکساله ۱۵ میلیون تومانی برای دریافت ۳۰ میلیون وام ساخت در ازای هر واحدمسکونی داشته باشند، ترجیح دادند وارد پروژه های مسکن مهر شوند تا از ارزش اقتصادی بی سابقه تسهیلات مسکن مهر استفاده کنند.
از طرفی با تمرکز فنی، فکری و فیزیکی مجموعه نیروی انسانی بانک مسکن در طرح مسکن مهر و پایش مالی ۲ میلیون واحد مسکونی در دست ساخت، فرصت ایده پردازی برای خلق یا جذب منابع جدید و ایجاد طرح های مالی تازه گرفته شد چون در این سال ها اصلا نیازی به تعریف تسهیلات جدید - چه در حوزه وام خرید و چه در حوزه وام ساخت- نبود طوری که همه نیازها در بازار مسکن با مسکن مهر قرار بود پاسخ داده شود.

نمی توان به سرنوشت بانک مسکن بی تفاوت بود

بانک مسکن خوب یا بد، درست یا غلط، کارنامه ای به ارزش ۴۸ هزار میلیارد تومان هزینه کرد در مسکن مهر، در اختیار دارد که موظف است این رقم به اضافه نرخ سود رایج سیستم بانکی را در مدت ۱۵ تا ۲۰سال از حدود ۲ میلیون خانوار صاحب این واحدها بازپرداخت کرده و در این میان، مابه التفاوت نرخ سود رایج تا نرخ ۴درصد قرض الحسنه را نیز تحت عنوان یارانه از دولت اخذ کند.

اما این، همه مسوولیت های سال های آتی بانک مسکن نیست، بلکه از سال۹۳ همزمان با اجرای برنامه های جدید – مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی- به بخش کوچکی از اقدامات مالی بانک تبدیل می شود.

در این باره، وزیر راه وشهرسازی دو روز پیش با حضور در ساختمان مرکزی بانک مسکن خطاب به هیات مدیره بانک گفت: نمی توان به سرنوشت بانک مسکن بی تفاوت بود و نباید این بانک را در میانه راه به حال خود رها کرد.
عباس آخوندی با تشریح برنامه های خود در این حوزه اعلام کرد: باید بازار مالی مسکن در ایران شکل بگیرد و با سینرژی (هم افزایی) منابع مالی و سیاست زمین به عنوان پشتوانه سیاست تجهیز منابع پایدار زمینه خروج از رکود فعلی در بازار مسکن فراهم شود. بانک مسکن در شکل گیری بازار مالی مسکن بازیگر اصلی خواهد بود اما قبل از آن باید بانک مسکن بازسازی ساختاری شود تا در آینده بتواند ایفای نقش کند.

آخوندی با تاکید بر اینکه با وجود انتقادهایی که نسبت به طرح مسکن مهر دارم به تمام تعهدات قانونی دراین زمینه پایبند هستم، افزود: من طرفدار متقاضیان مسکن مهر هستم چرا که این افراد خطایی نکرده اند و برای پایداری بازار باید نسبت به تعهدات گذشته وفادار باشیم.

تلفیق زمین و بازار مالی

وی با بیان اینکه دولت نیز نسبت به تعهدات خود بی تفاوت نیست به گفت وگوهای خود با بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی اشاره کرد و ادامه داد: امیدواریم نتیجه این گفت وگو ها منجر به فعال شدن بازار مسکن و بازسازی ساختاری بانک مسکن شود.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه در رکود تورمی نباید با توسل به پول پرقدرت و منابع بانک مرکزی تورم جدیدی ایجاد کرد، گفت: از سوی دیگر برای خروج از رکود کنونی باید مدل هایی برای فعال کردن بازار بخش مسکن با تلفیق زمین و سیاست بازار مالی مسکن داشته باشیم.

تاکید بر وام ۱۰۰ میلیونی

آخوندی با بیان اینکه در اقتصاد خرد باید حرف روشنی در بحث تامین مالی اقتصاد خانوار و افزایش قدرت خرید موثرآنها داشت، گفت: بانک مسکن در سال ۸۴ حدود
۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی پرداخت می کرد که ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی ۷۰ متری را کم و بیش پوشش می داد حال آنکه قدرت خرید آن موقع با احتساب تورم در شرایط کنونی معادل ۹۵ میلیون است، از این رو است که اینجانب روی رقم ۱۰۰ میلیون تومان تاکید دارم.

بازار مالی مسکن چیست؟

وزیر راه وشهرسازی با اعلام ضرورت شکل گیری بازار مالی مسکن از لزوم تلفیق سیاست زمین و سیاست بازار مالی و همچنین محور قرار گرفتن بانک مسکن در این بازار گفته است.

حسین عبده تبریزی، مشاور مالی وزیر درباره جزئیات این بازار گفت: هدف از تشکیل این بازار ترکیب قدرت سه ابزار زمین های دولتی، تسهیلات بانکی و پس اندازهای مردمی برای اجرای برنامه های تامین مسکن است.
وی با بیان اینکه در ساختار جدیدی که تعریف خواهد شد نقش وام و صندوق پررنگ می شود، افزود: در این ساختار، بانک مسکن با ماموریتی شبیه بانک « فانی می» که بزرگ ترین نهاد ارائه دهنده وام های رهنی در آمریکا محسوب می شود، نقش تضمین کننده اعتباراتی را که سایر صندوق های سپرده گذاری مسکن بانک ها پرداخت کرده اند، در قالب بازار رهن ثانویه ایفا می کند و در دو نقش عمده فروش (ارائه کننده وام مسکن به متقاضیان) و خرده فروش (خرید وام های پرداختی از صندوق ها و آزادشدن منابع بانک ها برای پرداخت دوباره وام) فعالیت خواهد کرد.