مسکن امروز دوردست‌تر از دیروز!

 تغییر گسترده در معاونت‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی طی روزهای اخیر، بهانه‌ای شد تا اوضاع این حوزه را یک بار دیگر مرور کنیم. موضوع عدم تعادل بازار مسکن هنوز بعد از گذشت چهار دهه لاینحل مانده است. با این‌که حدود ۲۷ میلیون واحد مسکونی به ازای ۲۴ میلیون خانوار در کشور وجود دارد، ۳۱ درصد خانواده‌ها مستاجر هستند و گفته می‌شود در هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۴ خانواده زندگی می‌کند.

از سوی دیگر عمده شهرهای کشور که هزینه‌های گزافی برای زیرساخت‌های آنها طی دهه‌های گذشته صرف شده با فرسودگی درونی مواجهند و این در حالی است که مخارج هنگفتی برای تولید مسکن مهر در اطراف شهرها صرف شد که فاقد هرگونه خدمات زیربنایی و روبنایی بودند.

بنا به گفته‌ی مسوولان، طرح مسکن مهر در ایجاد تورم ۴۰.۴ درصدی دولت دهم تاثیرگذار بود. لذا عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی آن را متوقف کرد و محمد اسلامی، وزیر جدید نیز این سیاست را دنبال می‌کند. با این حال، اسلامی، طی هفته‌های اخیر که در مسند وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته تاکیدات ویژه‌ای بر موضوع ساخت و ساز دارد و در اولین اقدامات، تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ و طرحی را با عنوان ارایه کارت اعتباری برای تامین مصالح ارزان قیمت ارایه کرده است.

عدم تعادل بین قیمت و توان خرید مسکن روز به روز بیشتر می‌شود. البته این موضوع که مسکن از اقتصاد کلان تاثیر می‌گیرد و نوسانات بازارهای موازی در این بخش تاثیرگذار است بر کسی پوشیده نیست. اما نمی‌تواند توجیه مناسبی برای رها کردن این حوزه باشد. با وجودی که دولت‌های مختلف پس از انقلاب، تلاش‌هایی را برای تولید و عرضه مسکن صورت دادند، تعداد مستاجرها از ۱۵ درصد در سال ۱۳۷۵ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده که با توجه به علاقه‌ی ایرانی‌ها به مسکن ملکی، نشان می‌دهد اهداف دولت‌ها برای عرضه متناسب با قدرت خرید، نتیجه‌ی مطلوب را در پی نداشته است.

آمار حاکی از آن است که در سال ۱۳۷۵ بالغ بر ۷۳ درصد خانوارهای ایرانی دارای مسکن شخصی بوده‌اند که این رقم در آمارهای ۱۳۸۴، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ روند نزولی داشته و نهایتا در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده است. هم‌اکنون ۶۰.۵ درصد خانوارهای ایرانی در واحدهای ملکی، ۳۱ درصد در خانه‌های استیجاری و ۸.۸ درصد در سایر واحدها زندگی می‌کنند. اما موضوعی که طی دوره‌های جهشی بازار مسکن به شکل حاد بروز می‌کند، کاهش توان اجاره یا خرید مسکن از سوی اقشار پایین و کارگران است. وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهارنظر خود رقم اختصاص یافته برای مخارج اجاره‌نشینی در برخی گروه‌های کارگری را ۸۰ درصد اعلام کرده است.

این آمار تاسف‌برانگیزتر می‌شود وقتی که بدانیم ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که از دسترس بخش واقعی تقاضا خارج است. بیشترین تعداد واحدهای مسکونی خالی نیز در استانهای تهران، اصفهان و خراسان رضوی به ترتیب حدود ۴۹۰، ۲۴۲ و ۱۹۵ هزار واحد قرار دارد. کارشناسان موقعیت این واحدها را در مناطق مرفه‌نشین این کلانشهرها می‌دانند که اقشار متوسط و پایین توان خرید آنها را ندارند. از سوی دیگر سالیانه حدود ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که به نیاز سالیانه واحد مسکونی افزوده می‌شود. اوضاع ساخت و ساز هم چندان جالب نیست و با این‌که طبق طرح جامع مسکن، سالیانه به ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم به دلیل کاهش رغبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تولید سالیانه هم‌اکنون ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد است. وام خرید مسکن هم دردی از متقاضیان دوا نمی‌کند و با این‌که رقم آن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم هشت برابر افزایش داشته، هم‌اکنون سقف این رقم برای زوجین تهرانی که ۱۶۰ میلیون تومان است حدود ۲۳ درصد یک واحد مسکونی ۷۵ متری بر اساس متوسط قیمت شهر تهران را شامل می‌شود.

در شرایط فعلی، وزیر راه و شهرسازی طی روزهای اخیر سه تن از معاونان خود را در بخش‌های مسکن و ساختمان، بازآفرینی شهری و معماری و شهرسازی تغییر داد. مازیار حسینی معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران به سمت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی منصوب شد. پیش از این حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بود. محمد پژمان نیز که سابقا مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن بوده جایگزین هوشنگ عشایری در شرکت بازآفرینی شهری شده است. هم‌چنین فرزانه صادق مالواجرد که پیش از این مدیرکل دفتر طرح‌های معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی بود به جای محمدسعید ایزدی در معاونت معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت.

محمد اسلامی در مراسم تودیع و معارفه معاونان خود با بیان اینکه ما وارث گذشته‌ای هستیم که هر دو نظام‌ شهرسازی و ساختمان فاقد نظام کنترلی کارآمد و مؤثر است تأکید کرد: باید به سمت تأثیرگذاری و ماندگار شدن با استقرار سیاست‌ها و طرح‌ها حرکت کرد. همچنین میراث گذشته‌ای که هزینه‌های فراوانی متأثر از نابسامانی‌ها را بر دوش مردم و حکومت تحمیل کرده، باید بر اساس آینده‌نگری و بررسی احتیاجات و الزامات دستیابی به توسعه متوازن و پایدار در طرح‌ریزی منطقه‌ای، سرزمینی، شهری و محلی تغییر داد.

وی با بیان اینکه امروز «بحث قاطع مردم بحث مسکن است» گفت: اگرچه دولت تولید کننده مسکن نیست اما سیاست‌های ما می‌تواند به تولید مسکن شتاب دهد، همچنین به‌موجب قانون باید سیاست‌گذاری و فراهم‌کردن زمین در بازار عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد کند. درعین حال برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد تکلیف قانونی وجود دارد اما این مسئله نیازمند همکاری و تعامل سایر دستگاه‌ها و نهادها است.

به گفته اسلامی، رشد تقاضا و عدم عرضه یا کاهش عرضه در جامعه هدف، وضعیتی به وجود می‌آورد که اقشار فاقد مسکن بیش از ۸۰ درصد درآمد ماهانه خود را بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کنند و این فقر و سختی که به خانواده‌های فاقد مسکن تحمیل می‌ شود، آسیب‌های اجتماعی پیرامون خود دارد که باید در راستای بهبود این وضعیت حرکت شود.

وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: آنچه رئیس‌جمهوری طی سال‌های گذشته مورد تأکید قرار داده و به دنبال تحقق آن است، فراهم شدن چرخه تولید مسکن و ایجاد شرایط فعالیت مردم توانمند، سازندگان و نقش‌آفرینیان در تولید مسکن به‌منظور رونق بازار ساخت‌وساز با تسهیل گری از سوی دولت است.

 تغییرات گسترده در مهم‌ترین حوزه تصمیم‌گیری بخش مسکن در شرایطی رخ داده که این بخش شرایط ناآرامی را سپری می‌کند و به دلیل جهش قیمت‌ها، رکود بر این بازار سایه افکنده است. بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۶ و ۶۱.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷ معادل ۹میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴.۱ و ۹۱.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.