چرا خانه‌های لوکس باد می‌خورند؟

 تراکم جمعیت در شهر تهران به صورت متوسط 137 نفر در هر هکتار است، این در حالی است که در بافت فرسوده تراکم جمعیت به 352 نفر می رسد. از این رو تقریبا می توان گفت تراکم جمعیت در بافت فرسوده سه برابر تراکم متوسط شهر تهران است. بافت فرسوده غیر از اینکه از نظر فضا، امکانات و ساختمان در شرایط بسیار بدی به سر می برد، تراکم جمعیت بالاتری هم دارد چرا که خانه های کوچک در بافت های ریزدانه وجود دارند.

محمدعلی نجفی شهردار تهران با اعلام این آمار گفته است : پنج درصد کل مساحت شهر تهران بافت فرسوده است در حالی که 11 درصد کل واحد های مسکونی در بافت فرسوده وجود دارد. این نشان می دهد واحد های مسکونی در بافت فرسوده به نسبت متوسط شهر تهران از متراژ های کمتری برخوردار هستند. 15 درصد جمعیت شهر تهران در بافت فرسوده زندگی می کنند و این نشان می دهد تراکم جمعیت در بافت فرسوده سه برابر متوسط تراکم جمعیت در شهر تهران است.

در حال حاضر سهم درآمدهای ناپایدار شهرداری به رقم 78 درصد در مقابل 22 درصد درآمد پایدار رسیده است. عمده درآمد شهرداری از محل ساخت وساز است که کارشناسان معتقدند این رویه منجر به پیش‌خور کردن منابع آینده به نفع بساز و بفروش‌های امروزی می‌شود. البته بخش مسکن فعلا در رکود است با این حال هنوز بخش عمده‌ای از درآمد شهرداری از محل فروش پروانه‌های ساختمانی تامین می‌شود. هم‌اکنون برای هر شهروند تهرانی حدود 2 میلیون تومان هزینه خدمات شهرداری انجام می‌شود اما درمقابل، رقمی که سهم هر شهروند از درآمدهای پایدار 425 هزار تومان است که رقم ناچیزی محسوب می‌شود. این نشان می‌دهد در گذشته هیچ فکری برای تغییر رویکرد درآمدهای شهرداری نشده است.

از سوی دیگر هزینه‌های شهر تهران به دلیل پرسنل مازاد شهرداری حدود سه برابر کلان‌شهرها در کشورهای توسعه‌یافته است. امسال بودجه شهرداری 17 هزار و 900 میلیارد تومان است که 39 درصد آن هزینه ای است. هم‌اکنون حدود 68 هزار نفر هزار نفر به صورت قراردادی، پیمانی، رسمی و بیش از 50 هزار نفر کارمند و کارگر شرکت‌های پیمانکاری در شهرداری تهران مشغول فعالیت هستند. این رقم در شهرهایی مثل سئول، شیکاگو و لندن به ترتیب 40 هزار، 38 هزار و 15 هزار نفر است.

این آمار نشان می‌دهد مدیریت شهر تهران از برنامه خارج شده است. موضوعی که معاون سابق وزیر راه و شهرسازی و معاون فعلی عمرانی شهرداری تهران به آن اشاره می‌کند. پیروز حناچی با بیان این‌که معلوم نیست چقدر از تهران فروخته شده می‌گوید: اگر در سال‌های ٩٠ تا ٩٢ حدود صد میلیون مترمربع پروانه صادر کرده‌ایم، یعنی در برنامه حرکت نکرده‌ایم یا اگر حالا نزدیک به ٥٠٠ هزار واحد مسکونی خالی در تهران داریم به دلیل همین عدم حرکت به سمت برنامه است. البته حرکت برنامه‌ای بسیار سخت است و همه اجزا باید همراه باشند. از جمله اینکه بودجه هم باید متناسب با برنامه و زمان‌بندی برنامه باشد.

یکی از انتقاداتی که بعضا شهرداری مطرح می کرد عدم پرداخت دیون دولت به این نهاد بوده است. حناچی در این خصوص می‌گوید: دولت همین حالا هم به شهرداری تهران کمک می‌کند و در همین دولت اول دکتر روحانی حدود ١١,٨ هزار میلیارد کمک گرفته است، اما چون از سرچشمه و خزانه اخذ شده و به شکل موافقت‌نامه نگرفته است، هیچ‌وقت شهرداری تهران این رقم را در حساب‌هایش به‌عنوان کمک‌های دولت نمی‌آورد. چنین رقمی را دولت در این مدت به وزارتخانه راه و شهرسازی نداده و آقای آخوندی بارها به این موضوع اشاره کرده است. تهران باید برنامه جامعی برای متناسب‌کردن هزینه‌های جاری با منابع پایدار داشته باشد. اگر شهر به این تراز برسد می‌توان اقدامات بعدی را انجام داد. هر کاری که در شهر انجام می‌شود لازم نیست حتما ایجاد عارضه‌های عظیم یا گرفتن پولی زیاد از مردم به شکل مستقیم یا غیرمستقیم باشد. همین که کاری کنیم شهرداری برای اداره امور روزمره خود با مشکل مواجه نباشد کفایت می‌کند و آن‌وقت می‌توان پروژه‌هایی را تعریف کرد که نفع مردم و سرمایه‌گذار با هم در آن دیده شود.
یک کارشناس مسکن نیز در این‌باره بیان می‌کند : تصور مدیریت شهری طی یک دهه اخیر این بود که با رفتن در ارتفاع، از گسترش افقی شهر جلوگیری کند اما دیدیم با مرتفع شدن ساختمان‌ها، صاحبان باغات و خانه‌های قدیمی که قابل سکونت بودند به فکر گرفتن مجوز تراکم افتادند. در این میان بسیاری از باغات و خانه‌های تاریخی که هویت شهر محسوب می‌شدند از بین رفتند. شهرداری هم که از ابتدا زمین‌های کمی را در اختیار داشت فکر کرد حالا که هوا را در اختیار دارد تا جایی که ممکن است هوافروشی کند اما فکر نکردند این اقدام چه اثرات منفی بر ترافیک، آلودگی هوا و جلوگیری از حرکت بادهای سطحی خواهد داشت.

محمد عدالت‌خواه با بیان این‌که تولید مداوم مسکن تنها راهکار رونق بخشیدن به اقتصاد نیست، می‌گوید: افرادی که در بخش عرض و فروش مسکن منافع دارند دائما عنوان می‌کنند تنها راه حل خروج از رکود اقتصاد، رونق بخشیدن به مسکن است. اما من معتقدم تولید صرف مسکن کافی نیست؛ زیرا ما شاهدیم عمر متوسط ساختمان در ایران حداکثر 20 سال است و به دلیل عدم کیفیت مناسب باید مجددا بازسازی شود. سوال این است که چرا مثل بسیاری از کشورهای توسعه یافته از ابتدا خانه‌های با کیفیت و مقاوم تولید نکردیم که حالا نیازی به بازسازی نداشته باشد؟ به نظرم برخی افراد که در فرآیند تولید و بازسازی مسکن سود می‌برند در پی این هستند که به طور پیوسته منابع کشور را در این بخش هدر بدهند.

هم‌اکنون طبق آمار 500 هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که از دسترس متقاضیان واقعی مسکن خارج است. به طور مثال 15 درصد جمعیت تهران در 5 درصد بافت فرسوده زندگی می‌کنند و این در حالی است که بسیاری از واحدهای لوکس شمال شهر به دلیل نبود تقاضای موثر، خالی هستند و به دلیل عدم اجرای مالیات بر خانه‌های خالی نیز هیچ درآمدی از محل این خانه‌ها دست دولت و شهرداری را نمی‌گیرد.