حمایت از مستاجران و متقاضیان مسکن در دستور کار وزارت راه و شهرسازی

و به نقل از وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن که برای چندین سال ثبات را تجربه می‌کرد، چند صباحی است که تحت تاثیر بازارهای موازی مانند ارز و سکه از یک سو و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از سوی دیگر، دستخوش تغییرات و افزایش قیمت شده است. در 4 ماه نخست سال ۱۳۹۷، این بازار شاهد رشد سرسام آور قیمت بوده و این نگرانی را بوجود آورده که قدرت خرید بخش بزرگی از جمعیت در این بازار به شکل محسوسی کاهش یابد.

این نگرانی، بیش از همه در مورد احاره نشینان احساس می‌شود. اجاره مسکن همواره تابعی از قیمت زمین و ساختمان بوده است، و افزایش قیمت این دو، می‌تواند افزایش اجاره‌بهای آپارتمان‌ها را رقم بزند. آنطور که آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد، اجاره بهای ساختمان در ماه خرداد، در شهر تهران ۱۲.۵ درصد و در کل مناطق شهری ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. اما در این شرایط، برنامه وزارت راه و شهرسازی که به نوعی متولی بخش ساختمان در کشور است، برای کنترل بازار مسکن چیست؟

رجوع به بخشنامه‌ها و مکاتبات وزارت راه و شهرسازی با هیات دولت نشان می‌دهد این وزارتخانه برنامه‌های جامع و متنوعی را برای کنترل بخش مسکن تهیه کرده است. در جدیدترین نامه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی به اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس جمهور، پیشنهادی برای اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394 ارائه و تصویب و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب یک لایحه دو فوریتی خواسته شده است.

تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه واحدها برای فروش و اجاره

در این نامه وزارت راه و شهرسازی خواستار جایگزینی دو ماده و یک تبصره از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394 شده است که این اصلاح می‌تواند بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن اثر مثبت بگذارد.

بنا براین اصلاحیه، مالیات بر اجاره مسکن در واحدهایی که مطابق الگوی مصرف، یعنی واحدهای کم متراژ حذف می‌شود که می تواند به عنوان عامل تشویقی برای اجاره واحدهای مسکونی و عرضه بیشتر در بازار به شمار آید. همچنین در اصلاحیه تبصره 11 ماده 53 این قانون، شرط معافیت مالیاتی، اجاره واحد مسکونی برای 2 سال یا بیشتر پیش‌بینی شده که باعث افزایش مدت قراردادها و کاهش دغدغه مستاجرین خواهد شد.

همچنین بر اساس این اصلاحیه، انبوه‌سازانی که مبادرت به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف کنند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده 59 و مالیات بر درآمد موضوع ماده 77 قانون برای واحدهای مطابق الگوی مصرف مسکن، معاف می‌شوند. این افراد در صورت اجاره دادن بخش یا تمام واحدهای ساخته شده مطابق الگوی مصرف مسکن، از مالیات بر درآمد اجاره نیز معاف می‌شوند. این معافیت مشمول مالکین بعدی این واحدها نیز خواهد بود. این اصلاحیه می‌تواند مالکان و انبوه‌سازان را به ساخت واحدهای کوچک متراژ و اجاره واحدهای موجود تشویق کند، و شرایط افزایش عرضه در بازار مسکن و به تبع آن کاهش قیمت ملک و اجاره بها را فراهم کند.

از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ای را نیز برای افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی در نظر گرفته تا صاحبان این واحدها را ناچار به اجاره دادن و یا عرضه واحدهای خود در بازار کند. با جایگزینی ماده 54 این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت که علی رغم امکان بهره‌برداری آنها، بیش از 6 ماه خالی باقی می‌مانند، به عنوان واحد مسکونی خالی تلقی شده و مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهند شد. واحدهای مشمول مقررات این ماده توسط شهرداری‌ها در هر شهر شناسایی شده و شهرداری راسا نسبت به اخذ مالیات از آنها اقدام خواهد کرد. این مالیات در سال نخست یک دوم میزان مالیات متعلقه بوده و بعد از سال دوم خالی ماندن واحد مربوطه، یک و نیم برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

این اقدامات از یک سو ساخت واحدهای کوچک متراژ، مطابق الگوی مصرف را تشویق می‌کند و از سوی دیگر با تولید و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری باعث کاهش قیمت و حمایت از مستاجران خواهد شد.

کنترل سوداگری در بازار مسکن با استفاده از قوانین مالیاتی

سوداگری در بازار مسکن یکی دیگر از عواملی است که در چند دهه اخیر سبب رشد مداوم قیمت واحدهای مسکونی شده است. تبدیل مسکن از یک کالای مصرفی بادوام به کالایی سرمایه‌ای، سبب شده سرمایه‌های سرگردان به سمت این بازار روانه شوند و به منظور حفظ ارزش سرمایه، قیمت مسکن رشد کند. این مساله خصوصا هنگامی که سایر بازارها نظیر ارز و سکه با نوسان روبرو می‌شود، بیش از پیش نمایان می‌شود، چراکه در این شرایط، صاحبان املاک برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه خود، اقدام به افزایش قیمت ساختمان می‌کنند.

در چنین وضعیتی، وزارت راه و شهرسازی کنترل سوداگری در بازار ملک و زمین را در دستور کار قرار داده است. به همین منظور، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی باارسال نامه‌ای به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهوری ماده واحده اصلاح ماده 15 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را جهت بررسی و تصویب فوری در هیئت دولت ارائه و خواستار ارسال آن در قالب لایحه دو فوریتی به مجلس شورای اسلامی شد.

بر اساس این پیشنهاد، ماده 15 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره‌های ذیل آن به نحوی اصلاح می‌شود که مالکان زمین های بایر با کاربری مسکونی موظف به پرداخت عوارض می‌شوند. در متن این لایحه آمده است: شهرداری‌ها مکلفند از اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت تعیین می‌کند سالانه به نرخ 12 درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی عوارض اخذ نمایند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هرسال تا اخر اردیبهشت‌ماه سال بعد عوارض متعلقه را به شهرداری محل وقوع ملک پرداخت نمایند. همچنین شهرداری‌ها موظفند درآمد حاصل از این ماده را برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی و حمایتی دولت هزینه نمایند.

با اجرای این قانون، از یک سو هزینه نگهداری ملک در قالب کالای سرمایه‌ای افزایش پیدا خواهد کرد و مالک ناچار خواهد بود ملک خود را برای فروش یا اجاره در بازار عرضه کند، و از سوی دیگر بخشی از منابع مورد نیاز برای پیش‌برد طرح مسکن اجتماعی تامین خواهد شد. در واقع می‌توان گفت این لایحه در کنار لایحه‌ای که پیشتر به آن اشاره شد، می‌تواند به مرور ماهیت ملک را در ایران از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی پردوام تغییر دهد.

حمایت فوری از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن

دو لایحه ذکر شده، می توانند در میان مدت به تعدیل بازار مسکن و بهبود وضعیت مستاجران و متقاضیان مسکن منجر شود، اما به نظر می‌رسد با توجه به نوسانات ناگهانی بازار مسکن، در حال حاضر مستاجران نیاز به حمایت فوری دولت داشته باشند. با اتمام قراردادهای اجاره، با توجه به افزایش ناگهانی قیمت مسکن، مستاحران با درخواست موجران برای افزایش اجاره‌بها مواجه خواهند شد و یا ناچار خواهند بود واحدی که در آن زندگی می‌کنند را ترک کنند.

به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی افزایش مدت زمان اجاره ساختمان و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها را در دستور کار خود قرار داده است. به همین منظور عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در نامه‌ای به اصحاق جهانگیری، معاون اول رییس جمهور، خواستار اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر به نحوی شد که دولت بتواند در کوتاه مدت از مستاجران در برابر تحولات ناگهانی بازار مسکن محافظت کند.

لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر» که برای تصویب و ارسال در قالب لایحه دو فوریتی تسلیم هیات دولت شده است، ذکر می‌کند که مستاجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یکسال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید کنند. همچنین قیمت اجارهبها حداکثر تا ده درصد نسبت به اجاره بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش ده درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

بر اساس تبصره‌های ماده واحده این لایحه، چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است وملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن خواهد بود. همچنین هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.

به نظر می‌رسد برنامه‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی، تاثیر کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن را هدف گرفته است و تصویب این برنامه‌ها در هیات دولت و مجلس شورای اسلامی، می‌تواند بسیاری از معضلات این بازار را که طی دهه‌ها خودنمایی می‌کردند، به شکل پایدار مرتفع کند.