همه مزایای ثبت اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی

به گزارش پارس نیوز، هر ساله با فرا رسیدن ایام تابستان و تعطیلی مدارس برخی اقدامات و کارها در کشور رونق می‌گیرد.

یکی از این اقدامات با توجه به رهایی خانواده ها از مشکلات تحصیل فرزندان و فراغت بال جا به جایی منزل و اصطلاحاً تعویض خانه است.

از قدیم الایام مردم برای پیدا کردن خانه مناسب و محل زندگی راحت به مشاوران املاک مراجعه می‌کرده اند تا موردی مناسب به آنها پیشنهاد شود.

بر همین اساس پس از پسندیده شدن ملک مورد نظر مالک و مستأجر در همان بنگاه محل سکونت قراردادی را نوشته و از آن پس خانه به مستأجر تحویل داده می‌شده است.

اما این روش قدیمی مشکلاتی را هم برای مالک و مستأجر به همراه داشت زیرا عمدتا زمانی که یکی از طرفین قرارداد به مسئولیت های خود عمل نمی‌کرد طرف دیگر به سختی می‌توانست به حق و حقوق خود برسد.

اما براساس قانون راه های ساده تر و کم هزینه تری هم برای بستن قرارداد وجود دارد که هم طرفین رقم کمیسیون کمتری بدهند و هم قرارداد منعقده از مواد و ضمانت اجرایی بالاتری برخوردار باشد.

این راه ساده تر چیزی نیست جز مراجعه مالک و مستأجر به دفاتر اسناد رسمی و انعقاد قرارداد براساس مرّ قانون در این دفاتر!

از این رو به سراغ تقدیسی عضو کمیسیون بررسی و اصلاح قوانین کانون سردفتران رفته تا از وی درباره تفاوت ها و همچنین ضمانت های اجرایی انعقاد قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی پرسش کنیم.

تقدیسی عضو کانون سردفتران کشور در گفت‌وگو با خبرنگار قضایی فارس، در خصوص مزایای ثبت قراردادهای اجاره‌نامه در دفاتر ثبت اسناد رسمی، گفت: مبحث اجاره و رونق تنظیم قراردادهای اجاره در تابستان بیشتر از زمان‌های دیگر سال است و قرارداد اجاره نقل و انتقال منافع از نظر حقوقی  است و تنظیم سند اجاره توسط دفتر اسناد رسمی که وظیفه ذاتی‌شان تنظیم سند رسمی که مزایای فراوانی دارد.

وی با اشاره به اینکه تنظیم سند رسمی در قانون موضوع مهمی ارزیابی شده است، گفت: برای مثال تنظیم سند اجاره به صورت رسمی اولا از حیث احراز مالکیت موجر دارای اهمیت است که دفاتر اسناد رسمی و سردفتران با رؤیت سند و استعلامی که می‌گیرند‌ و با بررسی بخشنامه‌های موجود و دستورالعمل‌های اجرایی سازمان ثبت اسناد به آن می‌رسند و به این ترتیب هم صلاحیت موجر و هم اهلیت آن را برای تنظیم سند بررسی می‌کنند.

عضو کمیسیون بررسی و اصلاح قوانین کانون سردفتران گفت: ممکن است فردی صاحب ملکی باشد و مدارک هویتی وی مشکلی نداشته باشد اما این فرد ممنوع‌المعامله باشد و ممکن است ملک از سوی مرجع قضایی توقیف شده باشد و با دستور مراجع قضایی امکان تصرف در آن وجود نداشته باشد که اینها همه در دفاتر اسناد رسمی بررسی شده و منجر می‌شود به تنظیم سندی‌ که مطابق ماده 1289 قانون مدنی سند رسمی به حساب می‌آید و یک سند رسمی است که شرایطی دارد که بارزترین این شرایط تنظیم سند نزد مامور صلاحیت‌دار است.

تقدیسی گفت: رعایت قوانین و مقررات در این سند و تنظیم آن صورت گرفته و اثر آن نسبت به اشخاص ثالث لحاظ شده است. به معنی اینکه اگر فردی در دفتر اسناد رسمی ماشینی را نقل و انتقال دهد وقتی این سند را به دادگاه ارائه دهد یا به هر اداره دیگری بدهد آن افراد و آن مرجع موظف به پذیرش سند شماست چرا؟ چون نزد مرجع صالح تنظیم شده است و متعاقب این تنظیم، آن اداره شما را مالک آن وسیله می‌داند.

عضو کمیسیون بررسی و اصلاح قوانین کانون سردفتران تصریح کرد: این در حالی است که در قراردادهای عادی که در خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود این اثر تنها نسبت به طرفین معامله وجود دارد و نسبت به اشخاص ثالث بی‌اثر است.

وی در پاسخ به این سؤال که با توجه به اظهارات شما اگر یک فردی مالک ملکی باشد اما به دلیل کلاهبرداری ممنوع‌المعامله شده باشد عملا در یک بنگاه معاملات ملکی صاحبان بنگاه نمی‌توانند ممنوع‌المعامله بودن وی را تشخیص دهند و اگر مستاجر پولی را به عنوان ودیعه به این فرد بدهد و مالک هم از دسترس خارج شود نمی‌توان کاری کرد، گفت: بله دقیقا همینطور است حتی اگر دستگاه قضایی بخواهد آن ملک را توقیف کند مستاجر نمی‌تواند گلایه‌ای داشته باشد.

تقدیسی گفت: استعلامی که در دفاتر اسناد رسمی اخذ می‌شود برای همین است که حقوق دو طرف رعایت شود و چنین مشکلاتی پیش نیاید. شخصی وقتی توسط مرجع قضایی ممنوع‌المعامله می‌شود یا ملکش بازداشت می‌شود در هر دو حالت طبق قانون مراجع قضایی موظفند وقتی شخصی را ممنوع‌المعامله می‌کنند این را به سازمان ثبت اعلام کنند.

وی ادامه داد: به واسطه وجود ثبت الکترونیک اسناد رسمی وقتی مشخصات طرفین معامله حتی برای قرارداد اجاره در سیستم سازمان ثبت وارد می‌شود مشخص می‌شود که این طرفین اجازه انجام معامله دارند یا خیر و بدین ترتیب صحت معامله حفظ شده و تثبیت می‌شود که باعث می‌شود امنیت معاملات برای طرفین لحاظ شود. اگر شخص ممنوع‌المعامله باشد و بیاید با سندش ملکش را رهن بدهد و یک پول کلانی بگیرد و برود حالا سازمانی که ملک را توقیف کرده است بعدا می‌آیند و خانه را توقیف می‌کنند وحراجش می‌کنند و حقوق مستاجر در این جا پایمال می‌شود. در صورتی که با سند رسمی این امکان وجود ندارد و قبل از اینکه اصلا قراردادی ثبت شود شرایط دو طرف بررسی می‌شود.

عضو کمیسیون بررسی و اصلاح قوانین کانون سردفترانگفت: یکی دیگر از مزایای ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی از حیث هزینه‌هاست. به گونه‌ای که هزینه‌های تنظیم سند اجاره در بنگاه‌های معاملات ملکی به صورت عرف نصف اجاره از طرفین گرفته می‌شود که در واقع می‌شود یک ماه اجاره ملکی که به اجاره رفته است.

وی ادامه داد: تصور کنید یک ملکی اجاره ماهیانه‌اش 2 میلیون تومان باشد خب طرفین باید در این شرایط نفری یک میلیون تومان به بنگاه معاملات ملکی بدهند. در صورتی که به نظرم می‌رسد به صورت تقریبی این عدد در دفاتر اسناد رسمی حدود 10 درصد و چیزی قریب به 200 هزار تومان باشد.

تقدیسی گفت: مزیت سومی نیز از سوی قانون برای اسناد رسمی در نظر گرفته شده است که مربوط به زمان فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره است یا زمانی که یکی از شرایط فسخ قرارداد فراهم باشد یا باید به هر دلیلی ملک تخلیه شود. فرض کنید مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کرده و یکی از شرایط این بود که برای مثال اگر دو ماه اجاره پرداخت نشد مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا اینکه حق مراجعه به دادگاه داشته باشد.

وی ادامه داد: طبق قانون روابط مستاجر و موجر که مصوب سال 1376 است محاکم قضایی جایی که سند رسمی وجود داشته باشد خارج از نوبت به پرونده رسیدگی می‌کنند و ظرف مدت حداکثر یک هفته حکم تخلیه صادر می‌کنند. یعنی به این سرعت و با ترک بسیاری از تشریفات به پرونده رسیدگی می‌کنند که این مزیت بسیار بزرگی محسوب می‌شود.

عضو کمیسیون بررسی و اصلاح قوانین کانون سردفتران کشور افزود: همه این مزایا باعث می‌شود تا موجر و مستاجر پیش از انعقاد قرارداد شرایط خودشان را به درستی بررسی کرده و با اطمینان از توان اجرایی مفاد قرارداد اقدام به تنظیم سند اجاره کنند و خیالشان از این جهت راحت باشد که سر تاریخ اگر هر کدام تخلفی مرتکب شوند طرف مقابل خیلی زود با توجه به داشتن سند رسمی به حق و حقوقش می‌رسد.

تقدیسی در پاسخ به این سؤال که چرا با توجه به همه این مزایا میل مردم به حضور در دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند رسمی اجاره کم است، گفت: علت اصلی این موضوع ناآگاهی مردم نسبت به مزایای حضور در دفاتر اسناد رسمی است و البته یک سبقه تاریخی هم وجود دارد.

وی ادامه داد: شما اگر به قوانین مربوط به اجاره قبل از سال 76 مراجعه کنید در باب همین اجاره خواهید دید که اینگونه بیان شده بود که دفاتر اسناد رسمی به گونه‌ای گلوگاه سازمان‌ها و نهادهای دیگر هستند. به گونه‌ای که به محض آنکه کسی به دفترخانه مراجعه می‌کرد مجبور بود بسیاری از استعلام‌ها را بگیرد و به این ترتیب حضور در دفاتر کاری بسیار سخت، وقت‌گیر و پرهزینه برای مردم قلمداد می‌شد لیکن با تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در سال 86 حتی تنظیم سند اجاره به مدت کمتر از سه سال نیاز به استعلام ثبت نیز ندارد

عضو کمیسیون بررسی و اصلاح قوانین کانون سردفتران گفت: این در حالی است که با توجه به قوانین فعلی و سهولتی که قانون در نظر گرفته است و بررسی مزایایی که سند رسمی دارد که موجب کاهش بسیاری از جرائم می‌شود هنوز فرهنگ‌سازی لازم در میان مردم برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نشده و آموزش‌های کافی و لازم داده نشده است.

تقدیسی ادامه داد: از جهتی هم به نظر می‌رسد جایگاه دفاتر اسناد رسمی و سند رسمی برای مردم به درستی تبیین نشده است مگر آن زمانی که گرفتار می‌شوند و مشکلی برایشان پیش آمده است.