مسکن به این زودی ها گران نمی شود/جزئیات تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان

به گزارش پارس به نقل از  مشرق، هادی کوزه چی، مشاور سرمایه گذاری و کارشناس بازار مسکن شب گذشته در برنامه پایش اظهار کرد: حدود سه سال قبل یعنی در سال 90 پیش بینی رشد قیمت ملک ایجاد شده بود و همه هجوم پیدا می کردند که ملک بخرند و افرادی که خرید کردند راضی و خوشحال شدند و افرادی که اوایل سال 91 مسکن خریدند خیلی خوشحال بودند که چقدر آدم باهوشی بودند و توانستند سود کنند؛ ولی افرادی که اواخر سال 91 و اوایل سال 92 ملک خریدند عموما با یک مشکل مواجه شدند به این ترتیب که وارد رکودی شدند که تصور کردند ای کاش نمی خریدیم.

این کارشناس افزود: طبق آمار در طی 20 سال گذشته قیمت ملک در تهران تقریبا 100 برابر شده است.طی سالی که گذشت یک تورم بالایی داشتیم و این تورم بالاهمه را تشویق می کرد که کالاهای مختلف را از ملک گرفته تا بازارهای دیگر خریداری کنند اما خوشبختانه بعد از انتخابات تورم پایین آمده و سرعت رشد قیمت ها کاهش پیدا کرده است.

وی افزود: البته هنوز هم آپارتمانی با قیمت متری چهار میلیون تومان در شهر تهران خیلی گران است و اکثر مردم قدرت خرید آن را ندارند و این گرانی در کنار رشد قیمت آهسته باعث شده که خرید کمتر شود. اکنون یک پدیده به شکلی که ریال در مقابل ارزها قدرتش بالا می رود را داریم که کمتر آن را تجربه کرده بودیم. در حقیقت اکنون مذاکرات هسته ای خوب پیش می رود که این مسئله باعث می شود رکود در بازار مسکن کاملا تشدید پیدا کند.

وی افزود: طبق آمار مردم خانه نوساز و قدیمی را نمی خرند و رکود در بخش مسکن تشدید شده است و این رکود فرصتی را برای خریدارانی که برای خرید عجله ندارند ایجاد می کند در صورتی که در دوره های قبل مردم عجله داشتند ملک را زودتر خریده تا از تورم جا نمانند.

کوزه چی تأکید کرد: اگر وضعیت تقاضای ملک را بررسی کنیم متوجه می شویم درحال حاضر کسانی که می خواهند برای مصرف خود ملک بخرند یا آنهایی که قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارند هیچ عجله ای ندارند. در حقیقت سوداگران از بازار مسکن خارج شده و اکنون یک سال است که این بازار در آرامش قابل توجه ای قرار دارد که یک مقدار عجیب است و تا به حال کمتر این حالت را شاهد بودیم.

این  مشاور سرمایه گذاری گفت: دلیل رشد بالای سال 90 و 91 تورم خیلی بالایی بود که طی این دو سال در ایران داشتیم و در بعضی از ماه های سال این تورم را حتی تا هشت درصد نیز تجربه کردیم. مردم در شرایط تورم بالا نمی دانستند که چه کاری باید انجام دهند و بنابراین به سمت بازار مسکن هجوم آورده و سعی می کردند با پول خود چیزی بخرند تا قدرت خریدشان را حفظ کنند.

وی افزود: خوشبختانه بعد از انتخابات تورم های ما نزدیک یک درصد آمده و اگر بخواهیم مقایسه کنیم با سپرده بانکی که تقریبا ماهیانه دو درصد به مردم سود می دهد کاملا روشن است که آنها تصمیم می گیرند تا در این دوره بیشتر پول خود را در بانک ها گذاشت و یا اینکه در بورس سرمایه گذاری کنند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: به صورت کلی در ایران دو دوره داریم اول اینکه قبل از انتخابات مردم به خاطر تورم بالا که معادل سالانه 50 درصد بود همه به خرید ملک و کالا هجوم آورده بودند ولی اکنون پول خود را در بانک گذاشته اند. در زمان تورم بالا مردم همه دوست داشتند وام بگیرند ولی اکنون همه دوست دارند وام ها را باز پس دهند.

 این کارشناس اقتصادي گفت: اکنون مالکین بیشترین افرادی هستند که ضرر می کنند چون قدرت فروششان را در این وضعیت اقتصاد از دست داده اند و کسانی که مسکن خریداری نمی کنند بسیار از اینکه پول خود را در بانک گذاشته و بین 20 تا 25 درصد سالانه سود دریافت می کنند خوشحال هستند.

کوزه چي با پيش بيني دوران رکود شديد براي دو سال آينده بازار مسکن گفت: جهش ملک در هر دوره شهر تهران تقریبا سه برابر شده است. بعد از جهش قیمت سال 91 املاک در بخش کلنگی، آپارتمان و زمین یا وارد رکود می شوند و یا اینکه افت قیمت پیدا می کنند. بازار مسکن شبیه بازار بورس، ارز و طلا نیست که تلاطم های سریع داشته باشد بلکه ای بازار تقریبا سه سال طول می کشد تا از رکود خارج شود.

 وي تصريح کرد: اکنون در شهر تهران ساخت و ساز در مقابل سه برابر تقاضا صورت می گیرد و مدت ها طول می کشد تا املاک ساخته شده به فروش برسد بنابراین یک فرصت برای خریداران ایجاد شده ولی سازنده ها ضرر کرده و با خواب پول و مشکل فروش مواجه می شوند.

کوزه چی گفت: بعضی از سال ها ملک 100 درصد طی یک سال رشد داشته در صورتی که درآمدها هیچ وقت بیشتر از 20 درصد در سال افزایش ندارند.سال 91 رشد املاک کلنگی در تهران 160 درصد و در حقیقت دو و نیم برابر و رکودها نیز سنگین بوده است.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: بعد از دوران جنگ چهار سیکل مسکن داشتیم و اکنون تا دو سال دیگر در بازار مسکن رکود داشته و رشد قیمت مسکن نسبت به تورم، کالا و خیلی از مسائل دیگر کمتر است. از سال 88 و 89 تعداد ازدواج ها در حال کاهش است و این کاهش به بازار مسکن فشار وارد می کند به گونه ای که تعداد تقاضا کننده های اصلی مسکن در حال کاهش است و قیمت املاک نوساز نیز کاهش بیشتری پیدا می کند.

 کوزه چي خاطر نشان کرد: سازنده ها به طور مستمر ملک ساخته ولی باید بدانند چون قیمت ملک گران شده مردم نیز قدرت خرید آن را ندارند. نیاز سالانه ما 800 هزار واحد است که در شهرها بیشتر از این نیاز ساخت و ساز می شود و از سال 88 تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر شده و کشور با  پدیده واحدهای خالی مواجه است.

 وي ادامه داد: اکنون مردم متقاضی خرید مسکن قدرت مذاکره بیشتری در مقابل سازنده ها دارند و در کشور سونامی ساخت و ساز را مشاهده می کنیم. در تهران به طور متوسط 10 میلیون متر مربع ساخت و ساز داشتیم که طی چند سال اخیر به 40 میلیون متر مربع رسیده است و سازنده ها با مشکل خواب پول مواجه شده و مجبورند با خریداران کنار بیایند.

وی ادامه داد: در حالی که تقاضاها کاهش پیدا کرده ولی سازنده ها هنوز هم سه برابر تقاضای موجود ساخت و ساخت و ساز می کنند.در گذشته شهرداری تهران سالانه 100 هزار مجوز ساخت و ساز ارائه می کرد ولی اکنون این تعداد به رقم 250 هزار واحد طی سه سال تبدیل شده است و بزرگترین مشکل سازنده ها فروش است.

کوزه چی گفت: به طور متوسط در کل کشور حجم ساخت و ساز دو برابر شده و از 60 میلیون متر مربع به 120 میلیون متر مربع رسیده است. در سال 72 هر متر ملک در شهر تهران 50 هزار تومان و وام مسکن دو و نیم میلیون تومان بود ولی در طی 20 سال گذشته وام مسکن 35 میلیون تومان شده و قدرت خرید وام خیلی کمتر شده است. بنابراین مردم واقعا قدرت خرید ندارند و بازار از عدم وجود قدرت خرید و رشد خیلی خیلی زیاد ساخت و ساز تعادل خود را از دست داده است.

این مشاور بازار مسکن گفت: در حال حاضر عرضه در بازار مسکن زیاد و تقضا در حال کاهش، تورم پایین آمده و وام خرید کم است، قدرت خرید کاهش پیدا کرده، رشد نقدینگی کمتر شده و مصرف کننده باعث می شود که ثبات در بازار مسکن نگه داشته شود. مردم بیشتر انتظار ثبات بازار مسکن را دارند و خوشبختانه تا یک سال آینده قیمت ها ثبات خوبی دارند.

وی در پایان گفت: پیشنهاد ما به مردم این است که عجله ای برای خرید مسکن نداشته باشند و شهرداری ها نیز با کاهش منابع درآمدی مواجه می شوند. احتمال کاهش قیمت نوسازها به دلیل اینکه مالکین آنها نیاز به سرمایه دارند بیشتر است. وقتی رشد ملک وجود داشته باشد باید برنامه های حمایتی تدوین شود.

وی در پاسخ به این سوال که با توجه به رکود مسکن چرا قیمت کاهش پیدا نمی کند گفت: چون فروشنده ها در تعیین قیمت ملک هنوز هم مقاومت می کنند.

وی در واکنش به دریافت مالیات از خانه های خالی گفت: به این نوع اقتصادی نیازی نداریم و باید تعداد ازدواج ها بیشتر شود.

متاسفانه چند سال گذشته وزارت خانه ها ساخت و سازها را کنترل نکردند و ساخت و ساز ها بیشتر در مناطق لوکس و شمال شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است.

قرار است تا بافت فرسوده نوسازی شده و در بخش مرکز شهر نیز ساخت و سازها افزایش پیدا کند. ساخت وساز اضافه در شمال شهر باعث افت قیمت بیشتر برای آنها نیز می شود.

امسال اجاره ها آرام است چون بسیاری از سازنده ها پول نیاز دارند و مجبورند منازل خود را اجاره دهند.

وی در پاسخ به این سوال که اگر پول داشته باشیم برای سرمایه گذاری نسبت به خرید مسکن اقدام کنیم گفت: این کار را انجام ندهیم بهتر است.

وی در پاسخ به این سوال که آیا ممکن است دوباره قیمت مسکن چند برابر شود گفت: این زودی یعنی تا سه سال دیگر این اتفاق نمی افتد.

وی در پاسخ به این سوال که اگر بانک ها مجبور شوند املاک خود را بفروشند قیمت مسکن کاهش پیدا می کند گفت: حتما این گونه می شود.

وی در پاسخ به این سوال که چرا قیمت وام مسکن دو تا سه برابر شده گفت: چون تعداد اوراق نسبت به تقاضا کم بود.

وی در ارتباط با سوالات در زمینه قیمت مغازه ها گفت: در تهران مراکز خرید و پاساژ ها بیشتر شده ولی قیمت مغازه کنار خیابان ها بیشتر است و مالکین قدرت بیشتری برای چانه زنی با خریدار دارند.

دولت مسکن را به سه بخش تقسیم کرده:

اول: لوکس که چندان کاری به این بخش ندارد و عرضه در آن فراوان است.

دوم: مسکن طبقه متوسط را با صندوق ها تامین می کند.

سوم: مسکن طبقه پایین را با مدل های اجاره ای تامین می کنند نه به شکل مسکن مهر که مالک باشند.

توصیه من به سازنده ها این است که پروژه جدید را شروع نکنند و در پروژه های قبلی با خریداران کنار بیایند. مالکان اجاره بدهند چون بازار اجاره آرام است. شهرداری ها آماده باشند که جوازها کم می شود و به دنبال درآمد پایدار باشند.

دولت از طبقه پایین و متوسط به شکل متفاوت تری حمایت کند. صندوق ها برای افرادی که مبالغ پایین تری دارند و می خواهند در بازار سرمایه حضور داشته باشند می تواند مفید باشد.

جزئیات تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان

امیر هامونی مدیر عامل سازمان فرابورس نیز در ارتباط تلفنی خود با برنامه پایش اظهار کرد: صندوق های زمین و ساختمان نهادهای مالی هستند که به موجب توسعه ابزارها در سال 88 با مصوبه مجلس، ایجاد می شوند.

وی افزود: در قانون تجارت شرکت های سهامی عام، شرکت های سهامی خاص، محصولات محدود و تضامنی را داریم. نهادهای مالی که به موجب قانون توسعه ابزارها ایجاد می شوند به عنوان یک شخصیت حقوقی جدید در اداره ثبت شرکت ها به ثبت می رسند. صندوق زمین و ساختمان بعد از ثبت می تواند اقدام به جمع آوری و پس انداز وجوه خرد و کلان مردم بکند.

هامونی به اشاره به نظارت بر این صندوق ها گفت: نظارت های خاصی بر این صندوق می شود از جمله طراحی ارکانی مانند مدیر ساخت، ناظر ساخت، مدیر صندوق، حسابرس و سازمان فرابورس که اهدا کننده مجوز است نظارت های خاصی بر ارکان دارد و ارکان نیز خود بر همدیگر نظارت می کنند.

وی ادامه داد: بحث مالکیت مشاع در این صندوق ها مطرح است منتهی همه در سود زیان صندوق به تناسب پولی که آورده اند سهیم می شوند. برای هر متر مربع مسکن چهار هزار و 500 یونیت (واحد سرمایه گذاری) در نظر گرفته شده است یعنی با یک هزار تومان هم می شود ثبت نام کرده و با خرید سهام وارد بازار مسکن شد.

مدیر عامل فرابورس گفت: این صندوق ها سطح دسترسی عموم مردم را به بازار مسکن فراهم می کنند و مردم خودشان می توانند پوشش ریسک مناسب را نسبت به افزایش و کاهش قیمت و نوسانات در نظر بگیرند.

وی در پایان گفت: با توسعه این صندوق ها مردم این امکان و اختیار را نیز دارند که خودشان صندوق را برای سرمایه گذاری انتخاب کنند.