بازار مسکن؛ چهار سال بعد

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد-در این سند که فعلا غیرقابل استناد عنوان شده، پنج برنامه کلیدی برای سال های ۹۳ تا ۹۷، شامل راه اندازی صندوق ملی توسعه مسکن، مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، راه اندازی بازار ثانویه رهن و بهسازی سکونت گاه ها طراحی شده است. صندوق ملی با اعتباری معادل ۹ هزار و ۵۳۰ میلیارد تومان برای سال اول قرار است منابع اجرای چهار برنامه دیگر را تامین کند. ۱۵۰ هزار خانوار کم درآمد اجاره نشین و ۲۵۰ هزار خانوار متوسط متقاضی خرید، مخاطب هر سال این برنامه ها هستند.

  وزارت راه و شهرسازی « اطلس بازار مسکن در ۴ سال آینده» را در قالب پیش نویس برنامه های مدنظر دولت یازدهم برای اجرا در دو حوزه « ساخت و تامین مسکن گروه های هدف» تهیه کرد.

آنچه توسط این وزارتخانه تهیه شده، نسخه جدیدی از طرح جامع مسکن مصوب سال۸۳ است که از همان سال قرار بود تک تک برنامه های قیدشده در این طرح توسط دولت به اجرا دربیاید.

از محتوای طرح جامع مسکن سال۸۳ طی این سال ها، فقط یک برنامه، آن هم با نام « مسکن مهر» اجرا شد. وزیر راه وشهرسازی دولت یازدهم از همان اولین روز استقرار خود، دستور بازنگری و به روزرسانی طرح جامع مسکن را صادر کرد و حالا پیش نویس نسخه جدید -که به گفته عباس آخوندی بعد از تصویب نهایی، به سند بالادست دولت برای هر نوع حرکت یا اقدام در بخش مسکن تبدیل خواهد شد- آماده شده است.

پیش نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن در ۴۱ صفحه، برای ارزیابی کارشناسان و صاحب نظران اقتصادی منتشر شده تا بعد از دریافت نظرات و انجام یکسری اصلاح احتمالی، متن ویرایش شده آن برای تصویب نهایی در اختیار هیات دولت قرار بگیرد.

گزارش از جزئیات پیش نویس برنامه های حمایتی تدارک دیده شده توسط وزارت راه وشهرسازی که فعلا غیرقابل استناد است، حاکی است: دولت برای سال های ۹۳ تا پایان ۹۶، پنج برنامه محوری برای ساخت و تامین مسکن دو دسته از خانوارهای هدف - شامل دهک های کم درآمد اول و دوم و دهک های میان درآمد جامعه- در نظر دارد اجرایی کند.

اولین برنامه اساسی وزارت راه وشهرسازی در قالب این پیش نویس، « تاسیس و راه اندازی صندوق ملی توسعه مسکن» است. این صندوق به نوعی پیش نیاز سایر برنامه های قیدشده به حساب می آید و بار اصلی تامین مالی چهار برنامه دیگر را برعهده دارد.

وزارت راه وشهرسازی در نیازسنجی هایی که از میزان تقاضای مسکن در دهک های مختلف طی ۴سال آینده انجام داده، معتقد است: از سال۹۳ باید سالانه یک میلیون واحدمسکونی برای پوشش و پاسخگویی به نیاز بازار ساخته شود. در این هدف گذاری، تقاضای انباشت موجود در بازار تا پایان سال۹۲ نیز محاسبه شده که نشان می دهد در ابتدای سال آینده، یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر متقاضی انباشته شده از سال های قبل در بازار مسکن وجود دارد.

در پیش نویس مجموعه برنامه های وزارت راه وشهرسازی، برای خانوارهایی که از سال آینده به عنوان متقاضی مسکن وارد بازار می شوند اما توان لازم را برای خرید یا اجاره ندارند، طرح ریزی های مبسوطی صورت گرفته است.

صندوق ملی توسعه مسکن

عباس آخوندی در نظر دارد برای اولین بار در ایران، بازار مالی مسکن را با تقبل مسوولیت از سوی دولت راه اندازی کند.

این بازار در قالب تاسیس صندوق ملی توسعه مسکن تشکیل خواهد شد و توسط هیات امنایی مرکب از وزرای اقتصاد، راه وشهرسازی و معاونت راهبردی و برنامه ریزی ریاست جمهوری اداره می شود.

ماموریتی که برای این صندوق تعریف شده، تامین منابع اعتباری لازم برای اجرای ۴ دسته برنامه به ترتیب شامل « مسکن اجتماعی» ، « مسکن حمایتی» ، « بازار ثانویه رهن» و « بهسازی سکونت گاه های غیررسمی» است.

اعتبار صندوق ملی توسعه مسکن به دو طریق توسط دولت باید تامین شود؛ به این صورت که دولت « بخشی از بودجه سالانه کشور» و همچنین « مبالغ بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر» را به صورت وجوه اداره شده نزد صندوق قرار دهد تا زمینه شکل دهی بازار مالی کارآمد مسکن فراهم شود.

محاسباتی که وزارت راه وشهرسازی درباره میزان اعتبار لازم برای راه اندازی این صندوق انجام داده، نشان می دهد: صندوق توسعه ملی در سال اول تاسیس به رقمی معادل ۹ هزار و ۵۳۰ میلیارد تومان اعتبار و بودجه نیازمند است تا بتواند ۴ برنامه مدنظر در بخش مسکن را پشتیبانی کند.

مسکن اجتماعی؛ مسکن برای پایین ترین ها

وزارت را ه وشهرسازی که در ماه های اخیر مرتب از مسکن اجتماعی سخن می گفت و کمتر به تشریح معانی این طرح پرداخته بود، در پیش نویس طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی را این گونه معرفی کرده است: مسکن اجتماعی با استاندارد حداقلی برای پایین ترین دهک جامعه که توان پس انداز کردن یا پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند، در نظر گرفته می شود و در قالب این طرح، بخشی از بار تامین مالی اجاره نشین های مخاطب، توسط دولت و بخشی توسط شهرداری ها و نهادهای خیریه برعهده گرفته می شود.

در این پیش نویس، با تاکید براینکه هم اکنون طیف وسیعی از جوانان هیچ شانسی برای خانه دار شدن از طریق پس انداز ندارند، عنوان شده است: اولویت حمایت از این خانوارها در قالب طرح مسکن اجتماعی عبارت خواهد بود از معلولان، سالمندان، خانواده های بدون سرپرست و زوج های جوان که خانه اولی محسوب می شوند.

برای تعیین کمی جامعه هدف در طرح مسکن اجتماعی، به نتایج آمارهای رسمی درباره سهم دهک های مختلف در جامعه اجاره نشین ها استناد شده و با تاکید براینکه ۵/۱۴درصد کل اجاره نشین های ایران جزو دهک اول و ۷/۱۳ درصد جزو دهک دوم هستند و در مجموع ۲۸درصد جمعیت مستاجر، در طبقه کم درآمدترین ها قرار دارند، نتیجه گیری شده است: برای آنکه در ۴ سال آینده، سالانه ۲۰ تا ۲۵ درصد از مستاجر های کم درآمد نیازمند، حمایت صورت بگیرد، باید سالی ۱۵۰ هزار خانوار تحت حمایت تسهیلات مسکن اجتماعی قرار بگیرند.

این جزئیات نشان می دهد: منظور دولت از مسکن اجتماعی، صرفا ساخت یکسری واحد مسکونی در نقطه ای از کشور نیست، بلکه وزارت راه وشهرسازی در نظر دارد سالانه به ۷۰ هزار اجاره نشین کم درآمد، یارانه اجاره بها (کمک اجاره) پرداخت کند و برای ۸۰ هزار خانوار دیگر توسط شهرداری ها و بخش خصوصی واحدهای اجاره ای ساخته شود.

وزارت راه وشهرسازی برای تامین یارانه اجاره بها برای ۷۰ هزار اجاره نشین کم درآمد در هر سال، پیشنهاد برداشتی معادل یک هزار و ۴۸۶ میلیارد تومان از منابع صندوق ملی توسعه مسکن برای سال ۹۳ و دو برابر شدن این رقم در سال های بعد را در پیش نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن مطرح کرده است. وزارت راه وشهرسازی در عین حال، تاکید کرده است برای سال دوم – سال۹۴- و سال های بعد لازم است وزارت رفاه در قضیه مسکن اجتماعی، نقش موثری بگیرد.

مسکن حمایتی و وام ۹۵ میلیونی

برنامه سوم در پیش نویس تهیه شده، « مسکن حمایتی» است.

وزارت راه وشهرسازی با تاکید براینکه خانوارهای مستاجر موجود در دهک های میان درآمد جامعه، برعکس کم درآمدها، امکان پس انداز برای خرید مسکن را دارند، اما قدرت آنها برای بازپرداخت اقساط و تحمل نرخ بهره تسهیلات ناچیز است، در تعریف « مسکن حمایتی» اعلام کرد: دولت باید از این گروه، به شیوه « تقبل پرداخت بخشی از اقساط وام خرید مسکن از طریق تامین یارانه نرخ بهره برای بانک های پرداخت کننده تسهیلات» حمایت کند.

« مسکن حمایتی» در راه اندازی « بازار رهن» خلاصه می شود و وزارت راه وشهرسازی معتقد است: توسعه بازار رهن علاوه بر اینکه به انضباط بودجه خانوارها منجر می شود، در بلندمدت آثار ضدتورمی برای اقتصاد به همراه دارد.

تیم مسوول تهیه پیش نویس نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه وشهرسازی، برای جامعه هدف مسکن حمایتی، ظرفیتی معادل ۲۵۰ هزار خانوار در هر سال را تعیین کرده است، با این منطق که ۲۵۰ هزار خانوار اجاره نشین با درآمد متوسط، باید معادل ۵۰ درصد کل تسهیلات، در صندوق های وابسته به بانک های تجاری، به مدت یکسال سپرده گذاری کند تا در پایان این مدت، ۹۵ میلیون تومان تسهیلات خرید معادل نصف قیمت مسکن دریافت کند. نقش دولت در این پروسه، تعهد پرداخت ۳۵ درصد اقساط تسهیلات است که برای این تعهد، باید ماهانه ۱۹۰ میلیارد تومان از محل صندوق ملی توسعه مسکن، تامین منابع صورت بگیرد که نیاز یکسال آن، معادل ۲ هزار و ۲۸۰ میلیارد تومان خواهد شد.

بازار ثانویه رهن

وزارت راه وشهرسازی با اشاره به اینکه منابع بانک ها برای تامین مالی بخش مسکن محدود است و باید از ظرفیت بازار سرمایه و ابزارهای نوین استفاده کرد، برنامه چهارم که متمرکز بر تامین مالی است را بر محور « راه اندازی بازار ثانویه رهن» تعریف کرده است.

این بازار در پی راه اندازی بازار رهن اولیه – سپرده گذاری و دریافت تسهیلات خرید- تشکیل می شود. به این صورت که نهادی مالی، تسهیلاتی را که صندوق های سپرده گذاری مسکن بانک ها به خریداران مسکن پرداخت کرده اند را خریداری می کند تا آنها نقدینگی لازم را برای انتشار تسهیلات بیشتر به دست آورند. سپس نهاد خریدار به پشتوانه تسهیلات خریداری شده، اوراق بهادار منتشر کرده و این اوراق بهادار را در بازار سرمایه مجددا می فروشد.

وزارت راه وشهرسازی معتقد است: در سال های آغازین فعالیت بازار ثانویه لازم است سرمایه در گردشی برای این فعالیت در نظر گرفته شود تا اوراق بهادار برای بازار قابل هضم و خریداری شود. صندوق ملی توسعه مسکن این سرمایه در گردش را برای یک بار پرداخت خواهد کرد. رقم پیش بینی شده برای این منظور برابر ۵ هزار میلیارد تومان است. آخرین برنامه قید شده در پیش نویس طرح جامع جدید مسکن، بهسازی سکونتگاه های غیررسمی است.