شرط تعادل در بازار مسکن

به گزارش پارس به  نقل از دنیای اقتصاد: تعادل بی سابقه ای که سال۹۰ در بازار مسکن بین تعداد واحدهای مسکونی کل کشور و تعداد خانوارهای سراسری به وجود آمده بود، طبق یک گزارش رسمی، به هم خورده، طوری که هم اکنون روند عرضه جدید به بازار کمتر از نصف آنچه نیاز سالانه بازار (ناشی از ازدواج ها و تقاضای انباشت) برآورد می شود، رسیده است.

بهار سال گذشته با انتشار نتایج سرشماری نفوس ومسکن سال۹۰ توسط مرکز آمار ایران مشخص شد: موجودی مسکونی شهرهای کشور نه تنها به سطح تعداد خانوارهای شهری رسیده که حتی از آن هم فراتر رفته و حدود ۴۰۰ هزار واحدمسکونی مازاد نیز - در پایان سال۹۰ - در شهرها به وجود آمده است.

هر چند در آن زمان به دلیل احتکار و خالی بودن بخشی از واحدهای مسکونی، تعداد خانوارهای ساکن، بیشتر از آپارتمان های مصرفی اعلام شده بود، اما در مقایسه بین میزان عرضه و تقاضا بدون احتساب خانه های خالی، عملا برقراری تعادل در بازار مسکن مورد تایید واقع شد.

این در حالی است که طبق گزارش تازه بانک مرکزی درباره فعالیت های ساختمانی سال۹۱ بخش خصوصی، بازار مسکن دوباره از تعادل کوتاه مدتی که پیدا کرده بود، خارج شده است.
بانک مرکزی سرانجام بعد از چندین ماه تاخیر در اعلام گزارش « میزان سرمایه گذاری های ساختمانی یکسال۹۱» ، آن را منتشر کرد.
طبق این گزارش، در سال گذشته عملیات ساخت ۷۵۳ هزار واحد مسکونی جدید، تکمیل و به پایان رسید و این تعداد آپارتمان در قالب عرضه جدید وارد بازار مصرف – یا احیانا بخشی از آنها وارد بازار خانه های خالی- شدند.

این در حالی است که مطالعات پیشین و نیازسنجی هایی که در دهه۸۰ درباره میزان نیاز مسکن سال های قانون برنامه پنجم انجام شده بود، حکایت از آن داشت که در سال۹۱ بازار مسکن با یک میلیون و ۶۸۵ هزار نیازخرید یا اجاره مسکن روبه رو می شود و باید برای پاسخگویی به این حجم، ظرفیت در طرف عرضه وجود داشته باشد.

اما هم اکنون تلفیق گزارش بانک مرکزی و نیازسنجی از بازار نشان می دهد: غفلت طرف عرضه - سرمایه گذاران - در برنامه ریزی برای تامین نیاز مسکن در سال های اوج جمعیت آماده مراجعه به بازار مسکن باعث شد در سال ۹۱ از یکسو مطابق نیازسنجی، ساخت وساز صورت نگیرد و از سوی دیگر شرایط برای جهش قیمت مسکن در آن سال فراهم شود.
چرا تعادل به هم خورد؟

به این ترتیب اگر چه مخالفان طرح مسکن مهر حاضر نیستند فرضیه « سر به سر شدن عرضه با تقاضای مسکن در سال۹۰ تحت تاثیر ساخت یک میلیون واحدمسکونی مهر در فاصله سال های ۸۸ تا ۹۰» را قبول کنند اما واقعیتی که نمی شود آن را در گزارش بانک مرکزی انکار کرد، افت قابل توجه ساخت وسازهای مسکونی در سال۹۱ در مقایسه با سال قبل از آن است.
در سال۹۰ رکورد ساخت مسکن در کل کشور با ثبت یک میلیون واحدمسکونی زده شد طوری که بخشی از این آمار متوجه پروانه های ساختمانی صادر شده برای واحدهای مسکونی مهر به خصوص در شهرهای جدید بود.

اما با تعطیل شدن ساخت وسازهای جدید مسکن مهر در سال۹۱، تاثیر این توقف بلافاصله در ورودی عرضه به بازار مسکن بروز کرد.

هشدار به دولت
وضعیت موجود که نشان دهنده ناچیز بودن سرمایه گذاری های بخش خصوصی و بسازوبفروش ها برای تامین نیاز بازار مسکن است، نوعی هشدار آماری به دولت از بابت تخمین فاصله موجود بین عرضه و تقاضای مسکن نیز محسوب می شود.
مسوولان وزارت راه وشهرسازی که این روزها مشغول تدوین طرح مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی هستند لازم است، گزارش تازه بانک مرکزی که حجم سرمایه گذاری های ساختمانی در هر استان طی سال۹۱ را مشخص کرده است، مبنا قرار دهند و باتوجه به برآوردی که از میزان ازدواج های سالانه (نیاز جدید) و میزان متقاضیان قبلی (نیاز انباشت) بدست می آورند، ظرفیت و تیراژ ساخت وساز در طرح های جدید را تعیین کنند.

به گزارش « دنیای اقتصاد» ، آمار بانک مرکزی درباره تکمیل ۷۵۳ هزار واحدمسکونی در سال۹۱ که نشان دهنده میزان عرضه مسکن در همان سال است، باعث شده نتایج سرشماری مسکن سال۹۰ به روز رسانی شود.
نتیجه سرشماری مرکز آمار در سال۹۰ تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور را ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد اعلام کرده بود که اکنون با احتساب ۷۵۳ هزار واحد مسکونی تکمیل شده در سال۹۱، حجم کل عرضه قابل مصرف در بازار مسکن به بیش از ۲۲ میلیون و ۳۵۰ هزار واحد رسیده است.
هدف چه بود، چه شد؟

شهریور سال۹۰ معاون امور مسکن در وزارت مسکن از برنامه ریزی برای ساخت ۹۷۰ هزار واحد مسکونی جدید در سال۹۱ خبر داده بود، اما هم اکنون نه تنها آمار پروانه های ساختمانی صادرشده در سال۹۱، به اندازه هدف گذاری تعریف شده برای ساخت وساز نیست که حتی میزان واحدهایی که ساخت آنها در سال های قبل از ۹۱ آغاز شده بود و در این سال به بازار مصرف عرضه شد نیز به سطح ۹۷۰ هزار واحد مسکونی نمی رسد.

سرعت تند تکمیل نیمه کاره ها
گزارش « دنیای اقتصاد» از جزئیات گزارش بانک مرکزی حاکی است: در سال۹۱، رقمی معادل ۶۱ هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری از طرف بخش خصوصی در پروژه های ساختمانی صورت گرفته است که این میزان سرمایه گذاری در سه بخش شامل تعریف پروژه های جدید، صرف پروژه های نیمه کاره و تکمیل پروژه های نیمه تمام انجام شده است.

از بین این سه بخش، میزان سرمایه گذاری در بخش تکمیل واحدهای مسکونی نیمه تمام با رشد ۲۰۰ درصدی روبه رو شده است و اگرچه فقط ۱۶ درصد از کل ۶۱ هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری ساختمانی، در این بخش صرف شده، اما رشد سه برابری آن، حکایت از تندشدن فعالیت سازنده ها در حوزه تکمیل آنچه در سال های گذشته احداث کرده بودند، دارد.

این موضوع با توجه به کاهش حجم پروانه های ساختمانی صادره – ساخت وساز جدید- در سال۹۱، بیشتر خودنمایی می کند و نشان می دهد در سال گذشته اگر چه میل فعالان ساختمانی به تعریف پروژه های جدید مسکونی کاهش پیدا کرد، اما در مقابل، تمرکز بر پروژه های نیمه کاره برای تکمیل آنها و عرضه به بازار مصرف بیشتر شد.

میزان سرمایه گذاری های ساختمانی در سال۹۱ نسبت به سال قبل از آن، ۵۵ درصد رشد از خود نشان می دهد.
سهم تهران از ۶۱ هزار میلیارد سرمایه گذاری در ساخت وسازهای مسکونی و غیرمسکونی یکسال۹۱ کل کشور، ۳۳درصد – معادل ۲۰هزار میلیارد تومان- اعلام شده است.

میزان عرضه جدید در تهران
در سال۹۱ از ۷۵۳ هزار واحد مسکونی عرضه شده به بازار کل کشور، ۲۳۸ هزار واحد سهم تهران بوده است.
به این ترتیب موجودی مسکونی شهر تهران از ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدمسکونی سال۹۰ هم اکنون به مرز ۵/۳ میلیون واحد نزدیک شده است.

بانک مرکزی درباره میزان تکمیل واحدهای مسکونی نیمه تمام در سال۹۱ به ترتیب از رشد ۱۰۵ و ۸۴ درصدی عرضه مسکن در کشور و تهران خبر داده است.

هزینه ساخت در تهران برابر سایر شهرها
نکته قابل توجه در گزارش بانک مرکزی از فعالیت و میزان سرمایه گذاری پروژه های ساختمانی در سال۹۱، به قیمت ها مربوط می شود. طبق این گزارش، در سال گذشته هزینه ساخت یک متر مربع بنای مسکونی در شهر تهران ۵۰۰ هزار تومان بوده است. متوسط این هزینه در کل کشور نیز ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که قیمت خرید زمین برای ساخت وساز در تهران حداقل سه برابر میانگین کشوری آن بوده است. در سال۹۱، سازنده های پروژه های مسکونی در تهران، هر مترمربع زمین برای ساخت را به طور متوسط سه میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خریداری کرده اند. اما در سایر شهرهای کشور، متوسط قیمت زمین در آن سال مترمربعی یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده است.
طبق اعلام بانک مرکزی در سال گذشته میانگین قیمت زمین در کشور ۹۲ درصد و در تهران ۱۴۷ درصد افزایش پیدا کرده است.
پیش تر مرکز آمار میزان افزایش قیمت زمین مسکونی در تهران طی سال۹۱ را ۱۶۰ درصد و وزارت راه وشهرسازی ۸۰ درصد برآورد کرده بود.