تحلیل قوت و ضعف مسکن مهر و تاثیر آن در بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از ایسنا، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران نقاط قوت و ضعف طرح مسکن مهر را بررسی کرده است که بر این اساس ایجاد اشتغال، کاهش تورم عمومی کشور، رشد تولید صنعتی مسکن و بهبود شرایط صنایع وابسته به مسکن از مهمترین نقاط قوت مسکن مهر عنوان شده است.

** اهمیت بخش مسکن درشرایط فعلی اقتصاد کشور

مسکن یکی از نیازهای پایه و اساسی برای داشتن زندگی با عزت است. مطابق اصول ۳،۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، دولت موظف به تأمین مسکن متناسب با نیاز برای تمامی محرومان از مسکن است.

مسکن به عنوان یکی از کالاهای اساسی زندگی مردم ویژگی های خاص و منحصر بفردی دارد که توجه به این ویژگی ها در برنامه ریزی برای حل مشکل مسکن ضروریست.

مسکن کالایی غیرقابل جانشین، ناهمگن و غیر قابل جا به جایی است که همین موضوع اهمیت بیش از پیش سیاست گذاری در حوزه زمین و مسکن را نمایان می کند.

شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به تبع آن موجب افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شده است. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران به طور متوسط ۳۲ درصد است که در کلان شهرها به ۷۰ درصد نیز می رسد.

برای حل این مشکل ضروریست سیاست های متناسبی برای افزایش تولید و عرضه مسکن با قیمت ارزان در کشور اندیشیده شود.

در حال حاضر بیش از ۱۲ میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی ۱۰ سال آینده ۱۶ میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند ۱۴ میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث هستند. همچنین حداقل دو میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافت های فرسوده شهری کشور وجود دارند که این تعداد در ۱۰ سال آینده به شش میلیون واحد مسکونی می رسد.

بنابراین ضروریست ۲۰ میلیون واحد مسکونی شهری طی ۱۰ سال آینده و به طور متوسط سالانه دو میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد.

این درحالیست که با توجه به آمارهای سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۰ از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ سالانه بطور متوسط یک میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شده است. هرچند که این میزان تولید، رکورد جدیدی را در عرصه ساخت مسکن کشور به ارمغان آورده است اما با ظرفیت تولید سالانه دو میلیون واحد مسکونی فاصله زیادی دارد.

در شرایط تحریم اقتصادی که روابط اقتصادی بین المللی کشور با محدودیت مواجه شده است، حرکتِ لوکوموتیو های اقتصادی درون زا با اولویت تأمین نیازهای اساسی خانوار، منجر به اشتغال زایی و رشد اقتصادی پایدار به صورت توأمان می شود.

پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به معنای ایجاد تقاضا در بیش از ۱۲۰ رشته فعالیت صنعتی و معدنی پسین و پیشین وابسته است که باعث فعال شدنِ ظرفیت خالی صنایع و معادن وابسته و ایجاد واحدهای جدید تولید صنعتی و معدنی می شود که در صورت تولید دو میلیون واحد مسکونی در هر سال حداقل ۴.۹ میلیون نفر به صورت مستقیم و غیر مستقیم طی ۱۰ سال مشغول به کار خواهند شد.

** مسکن مهر

در قانون بودجه سال ۱۳۸۶ با پیشنهاد دولت برنامه مسکن مهر برای عرضه مسکن مصوب شد و مقدمات اولیه اجرای این برنامه آغاز شد و سپس در سال ۱۳۸۷ قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن با پیشنهاد دولت به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید.

برنامه مسکن مهر مانند هر برنامه دیگری دارای نقاط قوت و ضعفی است که نیازمند ارزیابی و آسیب شناسی برای بهبود و اصلاح نقاط ضعف و تقویت نقاط قوت است.

** تخصیص زمین با هزینه صفر به صورت اجاره ۹۹ ساله

یکی از موارد بسیار مهم و تعیین کننده در قیمت مسکن، سهم بالای زمین در قیمت تمام شده مسکن است که برنامه ریزی برای کاهش این هزینه کمک شایانی به تأمین مسکن متناسب با نیاز محرومان از مسکن می کند.

در برنامه مسکن مهر، زمین های دولتی به صورت اجاره بلند مدت (۹۹ساله) برای تولید و عرضه مسکن اختصاص یافت. دولت با اجرای این سیاست و حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده مسکن سهم بسزایی در کاهش هزینه مسکن برای متقاضیان مسکن مهر داشته است که این امر جامعه هدف متقاضی مسکن مهر را افزایش داده و باعث امیدواری تعداد بیشتری از متقاضیان به خانه دار شدن شده است.

این سیاست در سایر کشورهای دنیا اعم از توسعه یافته و کمتر توسعه یافته با گرایش های مختلف سیاسی اقتصادی نیز تجربه شده است. همچنین اجرای این سیاست از سوداگری در زمین های واگذار شده جلوگیری کرده و باعث شده است تمام این زمین ها به واحد مسکونی تبدیل شود.

** تخصیص تسهیلات قرض الحسنه ساخت مسکن به جای وام خرید

برنامه مسکن مهر برخلاف سیاست های ناکارآمد گذشته بخش مسکن کشور که صرفا روی سیاست های طرف تقاضا در بازار مسکن تأکید داشت برای جلوگیری از تورم به طور مستقیم تاکید خود را از همان ابتدا بر سیاست طرف عرضه قرار داد و با تبدیل وام خرید به وام ساخت، رویکرد ناکارآمد ۴۰ ساله کشور در بخش مسکن و دوره های رکود و رونق موجود در این بخش را بهبود بخشید و تولید مسکن را در اولویت قرار داد.

لازم به ذکر است در طرح مسکن مهر حدود ۷۰ درصد از هزینه های ساخت توسط بانک مسکن به صورت وام قرض الحسنه تامین شده است و تنها ۳۰ درصد از هزینه ساخت بر عهده متقاضیان است. اجرای این سیاست باعث شده است تا آورده متقاضیان نیز صرف تولید و سرمایه گذاری شود.

** تبدیل واسطه های مالکیتی به واسطه های مدیریتی در فرآیند عرضه مسکن

در برنامه مسکن مهر برخلاف دوره های گذشته که مالکیت زمین به سازندگان واگذار می شد، سازنده یا پیمانکار صرفا واسط مدیریتی تولید مسکن است و نه مالک آن، بنابراین سود ناشی از سرمایه گذاری و تورم زمین به سازنده منتقل نمی شود.

در برنامه مسکن مهر نیازمندان واقعی مسکن با دریافت تسهیلات ساخت و زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله، از همان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده و سازندگان صلاحیت دار نیز علاوه بر گرایش به سمت تولید انبوه و صنعتی و استفاده از فناوری های نوین، تنها واسطه مدیریتی بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت می کنند که از نتایج این تغییر می توان به واگذاری مسکن به قیمت تمام شده به متقاضی و همچنین افزایش سرعت ساخت و تحویل مسکن اشاره کرد.

لازم به ذکر است در این فرایند تولیدی ارزش افزوده حاصل از تولید مسکن به مصرف کننده نهایی می رسد.

** نتایج مثبت اجرای برنامه مسکن مهر

- احداث چهار میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی که حداقل ۲.۲ میلیون واحد آن به متقاضیان تحویل داده شده است

- اشتغال زایی مستقیم و غیرمستقیم برای بیش از دو میلیون نفر در سال

- نقش مؤثر در افزایش نرخ رشد اقتصادی کشور و جلوگیری از منفی شدن رشد اقتصادی کشور در شرایط تحریم

- جلوگیری از رسیدن تورم عمومی به ۵۰ درصد در شرایط افزایش شدید نرخ ارز و اجرای قانون هدفمندی یارانه ها

- کاهش سهم هزینه مسکن درسبد هزینه خانوارها

- کاهش شاخص هزینه دسترسی به مسکن برای متقاضیان مسکن مهر

- رونق و افزایش قیمت سهام صنایع وابسته به صنعت ساختمان در بورس

- افزایش سهم تولید صنعتی مسکن از ۳ درصد به ۲۰ درصد پس از اجرای برنامه مسکن مهر

- افزایش امید به خانه دار شدن

** ضرورت تداوم تولید مسکن مهر با اتخاذ سیاست های اصلاحی

اجرای برنامه مسکن مهر بر پایه سه اصل بیان شده نتایج مثبت زیادی داشته است اما در عین حال با توجه به حجم پروژه ها و گستردگی آن در پهنه تمام شهرها و روستاها که بی شک یکی از بزرگترین طرح های عمرانی کشور است، نواقص و کمبودهایی هم دارد که لازم است دولت جدید با رفع این نقاط ضعف مشکلات پیش روی این برنامه را کاهش دهد تا زمینه لازم برای رسیدن به هدف « تأمین مسکن متناسب با نیاز برای محرومین» بر اساس اصول قانون اساسی فراهم شود.

در ادامه سیاست های اصلاحی به منظور رفع نقاط ضعف تولید مسکن پیشنهاد شده است؛ اصلاح مدیریت تولید مسکن با استفاده از ظرفیت نهادهای عمومی غیردولتی و شرکت های توسعه گر.

در ابتدای برنامه مسکن مهر، ساماندهی متقاضیان و مدیریت ساخت توسط تعاونی های مسکن مهر صورت می گرفت که این تعاونی ها بعضا از تخصص لازم برای کارفرما شدن در طرح و امضای قرارداد با سازندگان و نظارت لازم بر پروژه برخوردار نبودند و بطورکلی مدیریت بسیاری از پروژه های مسکن مهر توسط تعاونی ها نامناسب بوده است هر چند در برخی پروژه ها تعاونی ها موفق عمل کردند ولی مسکن مهر این حقیقت را نشان داد که کارفرمای پروژه ها نیز باید از تخصص لازم برخوردار باشند.

تجدید نظر در این رابطه با امضای تفاهم نامه سه جانبه میان سازندگان، بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی دنبال شد. در این فرایند تولید مسکن برعهده سازندگان صلاحیت دار بخش غیردولتی با قیمت مقطوع و در زمان معین گذاشته شد و مدیریت تقاضا در وزارت راه و شهرسازی متمرکز و تأمین زیرساخت ها به دستگاه خدمت رسان مربوطه واگذار شد که این مسأله منجر به سرعت گرفتن پروژه های مسکن مهر در مقایسه با شیوه مدیریت تعاونی ها شد اما همچنان سرعت اجرای مسکن مهر با وضعیت مطلوب فاصله بسیاری داشت.

یکی از اشکالات وارد بر مسکن مهر مناسب نبودن پیشرفت عملیات زیربنایی و روبنایی همزمان با پیشرفت پروژه های ساخت مسکن بوده است که در برخی پروژه ها با وجود آماده واگذاری بودن واحدهای مسکونی به دلیل آماده نبودن خدمات زیربنایی (آب و فاضلاب، برق و گاز) این واحدهای مسکونی تاکنون به بهره برداری نرسیده اند.

رفع این نقیصه نیازمند دو اصلاح ساختار مدیریتی است:

- در بخش تولید مسکن استفاده از ظرفیت شرکت های مادر و توسعه گر در مدیریت ساخت پروژه های بزرگ مسکن در کشور می تواند منجر به کاستن مسئولیت های اجرایی وزارت راه و شهرسازی در کوتاه مدت شود.

درگام اول ضروریست وزارت راه و شهرسازی زمینه ایجاد و گسترش شرکت های مادر تولید کننده مسکن در قالب شرکت های توسعه گر را فراهم کند که این شرکت ها کلیه مراحل آماده سازی زمین و ساخت مسکن را انجام می دهند به عبارتی مسئولیت تمامی فعالیت های عمرانی توسط یک تولیدکننده واجد صلاحیت به عهده گرفته می شود که در این صورت احداث زیرساخت ها و خدمات زیربنایی نیز می تواند از همان ابتدا بر عهده این شرکت ها قرار گیرد و طی یک فرآیند عملیاتی نیز در بازه زمانی میان مدت، زمینه لازم جهت مدیریت تقاضا توسط این شرکت های توسعه گر فراهم و اجرایی شود.

- از سوی دیگر مسکن مهر علاوه بر اقدامات عملیاتی و زیربنایی که برعهده توسعه گر قرار می گیرد نیازمند اقدامات بسترساز و زمینه ای نیز هست. هماهنگی میان دستگاه های مؤثر در مسکن مهر، تخصیص زمین مناسب، تأمین مالی و مانند آن از جمله فعالیت هایی هستند که فراتر از وظایف توسعه گر بوده و تا حدودی وظایف حاکمیتی است.

در این زمینه دولت می تواند با استفاده از ظرفیت نهادهای عمومی غیردولتی مانند بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، در جهت هماهنگی و رفع موانع فرا سازمانی در مسکن مهر و مانند آن، سرعت ساخت و بهره برداری از مسکن مهر را بیش از پیش افزایش دهد و زمینه لازم جهت تولید مسکن متناسب با نیاز و افزایش کیفیت مسکن تولیدی را به وجود آید.

در حقیقت دولت در اجرای بهینه مسکن مهر باید با تجمیع فعالیت های عملیاتی و زیربنایی که شامل تمامی فعالیت های اجرایی مسکن مهر می شود و واگذاری این فعالیت ها به شرکت های توسعه گر از یک سو و واگذاری فعالیت های بسترساز و زمینه ای به بخش غیر دولتی مانند بنیاد مسکن ساختار اجرایی مسکن مهر را اصلاح و بهبود بخشد. البته در شرایط فعلی که مسکن های مهر ساخته شده و زیرساخت های لازم شکل نگرفته است، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می تواند به عنوان متولی ایجاد و اصلاح تأسیسات روبنایی لازم با عقد قراردادهای پیمان با شرکت های غیر دولتی نسبت به تسریع بهره برداری از واحدهای مسکونی اقدام کند و بار اجرایی وزارت راه و شهرسازی را به دوش بکشد.

** لزوم کاهش تعداد طبقات مسکونی و تراکم واحد مسکونی در هکتار

از اصول مهم شهرسازی می توان به شاخص های تراکم مسکونی و همچنین تراکم ساختمانی اشاره نمود که می تواند تأثیر مستقیمی بر مطلوبیت و کیفیت زندگی ساکنان بافت های شهری داشته باشد.

در بسیاری از شهرها با وجود داشتن زمین های دولتی مناسب با اتخاذ رویکردی اشتباه به مرتفع سازی اقدام شده است که علاوه بر ایجاد معضلات فرهنگی و اجتماعی در آینده موجب ناهمگون شدن بافت این شهرها نیز می شود و افزایش هزینه ساخت و بهره برداری را به دنبال دارد لذا لازم است در این خصوص تجدید نظر صورت بگیرد.

لازم است در شهرهای کوچک و متوسط تراکم طبقاتی ساختمان ها در ۲ طبقه و یا کمتر (ویلائی) در نظر گرفته شود. همچنین در شهرهای جدید از آنجا که هزینه آماده سازی زمین از متقاضیان دریافت می شود می توان واحدهای مسکونی را حداکثر به صورت سه طبقه احداث کرد.

در این شرایط در هر هکتار حداکثر ۸۰ واحد مسکونی احداث می گردد که از مطلوبیت بیشتری نسبت به وضع موجود برخوردار است.

** افزایش متوسط مساحت واحدها از میانگین ۷۵ به ۱۲۰ مترمربع و به صورت سه خوابه

با توجه به اصلاح سیاست های راهبردی کشور در حوزه جمعیت و تأکید مقام معظم رهبری بر افزایش جمعیت کشور و بهبود نرخ رشد جمعیت لازم است متناسب با این سیاست کلان راهبردی در خصوص بخش مسکن به عنوان یکی از کالاهای اساسی خانوار، افزایش سرانه مسکونی مورد توجه ویژه قرار گیرد.

با توجه به سرانه ۳۰ مترمربع فضای مفید مسکونی برای هر نفر و با در نظر گرفتن بعد خانوار ۴ ضروریست واحدهای مسکونی به طور متوسط با متراژ مفید ۱۲۰ مترمربع احداث شود و از آنجا که اضافه کردن یک اتاق خواب با توجه به هزینه های ثابت تأسیسات، هزینه کمتری دارد می توان واحدهای مسکن مهر را به صورت ۳ اتاق خوابه احداث کرد تا جوابگوی حداقل ۳ فرزند برای خانواده باشد.

** توجه بیشتر به شهرسازی و معماری اسلامی ایرانی

رعایت اصول شهرسازی اسلامی و ایرانی از قبیل توجه جدی به محله محوری و مسجد محوری یکی از نکات مهم احداث پروژه های مسکونی است. در این شرایط ضروریست کلیه خدمات محله در مرکز محله با محوریت مسجد محله متمرکز شود تا حداقل هزینه و زمان جا به جایی در محلات اتفاق بیفتد و همچنین موضوع اشرافیت در شهرسازی و رعایت اندرونی و بیرونی و نماهای بیرونی در طرح های معماری از اهمیت بالایی برخوردارست که می توان به راحتی آن را مدنظر قرار داد.

** افزایش کیفیت عرضه مسکن با استفاده از بیمه کیفیت ساختمان

بیمه کیفیت ساختمان یکی از ابزارهایی است که با تضمین کیفیت ساخت مسکن می تواند عمر مفید بنا را افزایش دهد و نقش مؤثری را در استفاده بهینه از منابع محدود موجود در بخش تولید مسکن ایفا کند.

ترکیب بیمه کیفیت ساختمان با نظارت نظام مهندسی از آنجا که منافع مادی ناظران را با افزایش کیفیت ساختمان گره می زند منجر به ارتقا کیفیت تولید مسکن و حل مشکل کیفیت می شود زیرا کشور در مقوله کیفیت ساختمان مشکل فنی ندارد بلکه مسأله اصلی ساز و کارهای نظارتی است که به صورت خود کنترل کیفیت تولید مسکن را افزایش می دهد.

** تسریع در احداث خدمات روبنایی پروژه های مسکن مهر

در کنار احداث واحدهای مسکونی در پروژه های مسکن مهر لازم است تکمیل امکانات و خدمات روبنایی همچون احداث فضاهای مدرسه، مسجد، درمانگاه، ورزشی، کتابخانه و کلانتری برای ساکنان این پروژه ها فراهم گردد. در حال حاضر بسیاری از پروژه های مسکن مهر فاقد خدمات روبنایی ذکر شده به تعداد مناسب هستند و اگر در آینده نزدیک این امکانات فراهم نشود مشکلات عدیده ای برای ساکنان این پروژه ها ایجاد می شود.

وزارت راه و شهرسازی با استفاده از منابع زمین های تجاری می تواند به صورت همزمان نسبت به احداث خدمات روبنایی اقدام کند.

** مأموریت گرا شدن شهرهای جدید

یکی از موضوعات مهم که در حال حاضر ضروری است به آن پرداخته شود تعریف مأموریت برای شهرهای جدید است. این شهرها که بر اساس مصوبات دولت های قبل در مجاورت کلان شهرها ایجاد شده اند اغلب به دلیل اینکه ساکنان آن در کلان شهرها مشغول به کار هستند هویت مستقلی پیدا نکرده اند و به صورت خوابگاه عمل می کنند لذا ضروریست با تعریف مأموریت برای این شهرها و ایجاد کسب و کارهای پایدار، رونق اقتصاد شهری در این شهرها به وجود آید.

** استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده برای تولید مسکن

به دلیل اینکه تاکنون یک مدل مفهومی اقتصادی اجتماعی مطلوب برای احیای بافت های فرسوده در کشور ارائه و اجرا نشده است، علیرغم اقدامات انجام شده، معضل بافت های فرسوده همچنان به قوت خود باقی است.

در ابتدا لازم است تمهیداتی اندیشیده شود تا یک بافت فرسوده به صورت کامل با تأمین کلیه سرانه های خدماتی شهری مورد نیاز احیا شود. همچنین مشکل اسکان دوران گذار ساکنان برطرف شود و مالکین از ارزش افزوده حاصل از نوسازی بافت و محله خود برخوردار شوند و به موازات آن مشکلات پیش رو این بافت ها حل شود.

در گام اول برای تأمین مالی احیا و نوسازی بافت های فرسوده کشور، نیازمند تشکیل صندوق قرض الحسنه احیا و نوسازی بافت های فرسوده کشور است تا با تسهیلات قرض الحسنه مشکل اسکان دوران گذار ساکنان این بافت ها را حل کرد تا بتوان از مدل های تولید مسکن برای احیای این بافت ها استفاده کرد.

** نگاهی به انتقادات شیوه تأمین مالی مسکن مهر

شروع تأسیس بانک در ایران با فعالیت های تجاری همراه بوده است و نه فعالیت های تولیدی لذا همواره بانک ها در کشور علاقه مند به پرداخت تسهیلات کوتاه مدت یک ساله و یا حداکثر دوساله هستند این درحالی است که واحدهای تولیدی به تسهیلات ۵ ساله نیاز دارند و بخش مسکن به تسهیلات ۲۰ ساله، زیرا افراد فاقد مسکن از درآمد کمتری برخوردار هستند و توانایی بازپرداخت اقساط سنگین را ندارند برای مثال حداقل حقوق یک کارگر در سال ۹۲ حدود ۵۰۰ هزار تومان است که نمی تواند بیش از ۵۰ درصد آن را صرف اقساط مسکن کند.

از آنجاکه بانک ها علاقه مند به پرداخت تسهیلات در بخش مسکن بویژه برای افراد محروم نبوده اند دولت همواره با مشکل تأمین تسهیلات برای تولید مسکن روبرو بوده است.

طبق بررسی های انجام شده در پروژه های مسکن مهر شهری و روستایی بانک مسکن طی مدت پنج سال ۳۸.۵۰۰ میلیارد تومان از محل خط اعتباری بانک مرکزی به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده است و مبلغ ۵۰ هزار میلیارد تومان قرارداد تسهیلاتی منعقد کرده است که به اعتقاد برخی از کارشناسان این مسأله به معنای افزایش نقدینگی تلقی شده و یکی از عوامل اصلی تورم در کشور است.

در حالی که اگر کمی عمیق تر به مسأله نگاه شود می توان راه حل مناسبی برای حل این مشکل پیشنهاد داد.

نقدینگی از حاصل ضرب پایه پولی در ضریب فزاینده پولی تشکیل می شود. پایه پولی خلق پولی است که توسط بانک مرکزی انجام می شود و ضریب فزاینده خلق پولی است که توسط بانک های عامل انجام می پذیرد. ازآنجا که بانک های عامل در عمل تعهدی به پرداخت تسهیلات به بخش تولید ندارند و سهمیه در نظر گرفته شده برای تولید در سیاست های پولی، اعتباری و نظارتی نظام بانکی کشور صرفاً جنبه توصیه ای دارد. بانک های عامل در قبال تولید، رشد اقتصادی، اشتغال و کنترل تورم پاسخگو نبوده اند و افزایش ضریب فزاینده پولی در شرایط فعلی اقتصاد کشور نه تنها به تولید کمکی نمی کند بلکه باعث افزایش سوداگری در بازارهای ارز و طلا و به دنبال آن خرید و فروش ملک می گردد. همچنین هرگونه افزایش حجم نقدینگی که به رشد تولید ناخالص داخلی منجر نشود، باعث افزایش تورم عمومی می شود.

ضریب فزاینده پولی از حدود چهار واحد در سال ۸۸ به پنج واحد در سال ۹۱ افزایش یافته است و در شرایط فعلی که نقدینگی کشور در حدود ۴۵۰ هزار میلیارد تومان و پایه پولی در حدود ۹۰ هزار میلیارد تومان است.

اگر ضریب فزاینده پولی افزایش پیدا نمی کرد و در عدد چهار باقی می ماند نقدینگی کشور هم اکنون علی رغم اجرای برنامه مسکن مهر۳۶۰ هزار میلیارد تومان بود.

بانک مرکزی دارای ابزارهای کافی برای کنترل ضریب فزاینده پولی مانند تعیین نسبت سپرده قانونی بانک های تجاری است که می تواند با استفاده از آن ضریب فزاینده پولی را کنترل کند.

بنابراین اقدام بانک مرکزی در تخصیص خط اعتباری مسکن به نفع شاخص های اقتصادی کشور بوده است ولی عملکرد بانک مرکزی در افزایش ضریب فزاینده پولی به ضرر شاخص های اقتصادی در شرایط فعلی کشور بوده است و بانک مرکزی می بایست به موازات سیاست های انبساطی در پایه پولی، سیاست های انقباضی در ضریب فزاینده پولی را دنبال می کرد تا نقدینگی کشور افزایش پیدا نکند و این موضوع کلید حل تأمین مالی مسکن از طریق خط اعتباری، بدون افزایش نقدینگی در کشور است. هر چند نقدینگی می تواند متناسب با رشد اقتصادی کشور افزایش پیدا کند و ساخت مسکن نیز تأثیر بالایی در افزایش رشد اقتصادی کشور دارد. بنابراین درصورتی که بانک مرکزی تا پایان سال جاری ضریب فزاینده پولی را به عدد چهار کاهش دهد، حداقل ۹۰ هزار میلیارد تومان، نقدینگی کاهش می یابد که افزایش نقدینگی حاصل از اجرای برنامه مسکن مهر را جبران می کند.

نکته مثبت دیگر در تسهیلات پرداخت شده برای مسکن مهر این است که تاکنون ۱۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات از محل بازپرداخت اقساط پروژه های افتتاح شده توسط مردم به بانک مرکزی بازپرداخت شده است و معوقات اقساط مسکن مهر از متوسط معوقات بانکی کشور بسیار کمتر است چراکه این تسهیلات به پشتوانه ترهین سند ملکی پرداخت شده است و از آنجا که ۶۵ درصد هزینه ای تولید یک واحد مسکونی مربوط به مصالح ساختمانی است کل این تسهیلات به صنایع و معادن وابسته منتقل شده است و این بخش ها را فعال کرده است.

** جمع بندی

تولید مسکن از طریق کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن و ارایه تسهیلات قرض الحسنه ساخت مسکن و تبدیل واسطه های مالکیتی به مدیریتی، ارزان ترین شیوه تولید مسکن است. زیرا در شرایط فعلی در بسیاری از پروژه های احداث شده اقساط پرداختی از قیمت اجاره بهای واحد مسکونی کمتر است و این اقساط در سال های آتی افزایش پیدا نمی کند ولی اجاره بها هر ساله افزایش پیدا می کند اما نمی توان صرفاً با افزایش تولید مسکن بازار مسکن را کنترل کرد و ضروریست رفتارهای سوداگرانه نیز در این بازار کنترل شود.

استفاده از ابزارهای مالیاتی در کنار افزایش عرضه مسکن، همچون مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن، مالیات بر قیمت زمین، مالیات بر خرید املاک گران قیمت و مالیات بر خانه های خالی تجربیاتی است که در بسیاری از کشورهای دنیا که وضعیتی مشابه با وضعیت بخش مسکن در کشور ما داشته اند با موفقیت به مرحله اجرا گذاشته شده است.

البته پیش نیاز اصلی اجرای این سیاست های مالیاتی داشتن زیرساخت های اطلاعاتی جامع از املاک و صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات است که علی رغم تصویب در دولت نهم و دهم اجرایی نشد.

بنابراین دولت در کنار حمایت از سیاست های تولید و عرضه پایدار مسکن در کشور که مسکن مهر یکی از آن سیاست هاست، باید توجه ویژه ای به سیاست های کنترلی و تنظیم بازار داشته باشد که مالیات مهمترین ابزار اجرایی این سیاست است.