اشتباهات موجود در بازارمسکن

بالاخره از وزارت راه و شهرسازی به جای تراوشات ذهنی در حوزه بازار پولی و بانکی، تبلیغ اقتصاد بازار آزاد و مباحث مربوط به اقتصاد کلان نخستین لایحه جدی مربوط به اجاره مسکن ارائه شد که به موجب آن و در صورت تصویب در هیئت دولت و مجلس اجاره مسکن به طور سالانه حداکثر ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت.

همچنین در خبری دیگر قرار است مجلس طرح مالیات بر عوایدی را به جای مالیات بر خانه‌های خالی به صحن مجلس بکشاند تا از این رهگذر با سوادگری در بازار مسکن مقابله شود.

این دو طرح اگر چه تجاربی در سایر کشور‌ها دارد، اما آنطور که مسئولان تشریح کرده‌اند به نظر در فضای کنونی بیش از آنکه اثری بر بازار مسکن داشته باشد برای تسکین آلام مستأجرانی است که زیربار هزینه زندگی کمر خم کرده‌اند. هم اکنون بر اساس آمار هزینه خانوار سال ۹۶ و تغییرات قیمتی اجاره‌بها در سال جاری نشان می‌دهد که بیش از ۴۰ درصد کل هزینه خانوار صرف مسکن می‌شود. این در حالی است که همین آمار در سال ۷۸ کمتر از ۲۵ درصد داشت که در سال گذشته به ۳۵ درصد رسیده و هزینه مسکن از خورد و خوراک مردم پیشی گرفته است. بی‌شک نگاه علاقه‌مندان به اقتصاد بازار آزاد در رأس وزارت راه و شهرسازی و بی‌توجهی به حوزه مسکن در پنج سال اخیر بی‌شک در این روند بی‌تأثیر نبوده و‌لی اکنون این آمار‌ها هشدار‌های جدی به برنامه‌ریزان داده تا فکری برای بازار مسکن بکنند؛ بازاری که در یک سال اخیر قیمت‌ها رشدی بالای ۷۰ درصد در شهر‌های بزرگ داشته‌اند. از همین رو، وزیر راه و شهرسازی در نامه‌ای به معاون اول رئیس‌جمهور برای حمایت از مستأجران یک لایحه ارائه کرده است که بر اساس این طرح اجاره بها در زمان تمدید قرارداد حداکثر۱۰ درصد افزایش می‌یابد. در این نامه آمده است: با عنایت به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستأجران و حسب تجارب جهانی در شرایطی که این بازار با نوسانات شدید مواجه می‌شود، به پیوست متن پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶» برای بررسی و تصویب فوری در هیئت محترم وزیران و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب لایحه دو فوریتی تقدیم می‌شود. بر اساس ماده واحده این لایحه و ۴ تبصره آن مستأجران تمامی قرارداد‌های رسمی یا عادی اجاره واحد‌های مسکونی پس از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید کنند و قیمت اجاره‌بها حداکثر تا ۱۰ درصد نسبت به اجاره‌بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش ۱۰ درصدی مبلغ اجاره، مستأجر موافقت نکند، واحد قابل تخلیه است. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.

اجاره ۱۰ درصدی با تورم چند درصدی؟

یک کارشناس اقتصادی در این باره به «جوان» گفت: مشابه این قانون در خیلی از کشور‌ها اجرا شده است و می‌تواند قانون مناسبی برای کنترل بازار اجاره باشد. وی افزود:، اما این طرح یک اشکال جدی دارد، زیرا در آن کشور‌ها تورم تثبیت‌شده و نرخ تورم زیر ۱۰ درصد است، بنابراین افزایش توافقی در حد ۱۰ درصد برای مالکان منطقی بوده و بعضاً املاک تا پنج ساله هم اجاره داده می‌شود، اما در زمان حاضر تنها در سال جاری قیمت‌های بیش از ۱۰ درصد افزایش یافته و در برخی بازار‌ها درصد تغییرات قیمتی بیش از ۱۰۰ درصد است.

وی ادامه داد: وزیر راه و شهرسازی معمولاً بر اقتصاد بازار آزاد تأکید بسیاری دارد، اما طرح چنین لایحه‌ای در هیئت دولت و به منظور ارجاع آن به مجلس بیشتر از آنکه قابلیت اجرایی داشته باشد، نقش تسکین‌دهنده مستأجرانی را دارد که هر روز از سهم خورد و خوراک خود می‌زنند تا بتوانند هزینه مسکن را تأمین کنند یا ناگزیر به حاشیه‌نشینی روی بیاورند.

این کارشناس تأکید کرد به جای این طرح بهتر بود آقای آخوندی بر اساس تفکر حاکمیت بازار آزاد که به شدت درباره آن تبلیغ می‌کنند، بر معطل ماندن ۲۰۰ میلیارد سرمایه در خانه‌های خالی تأکید می‌کرد تا با اعمال مالیات بر خانه‌های خالی نه‌تن‌ها قیمت اجاره‌بها بلکه قیمت‌های مسکن با روند صعودی متوقف شود. وی تأکید کرد: متأسفانه تصمیم‌گیران ما کنترل و تدبیر خود را از دست داده‌اند. زیرا این طرح چیزی جز این فکر در جامعه تزریق نمی‌کند: «دولت تورم تولید می‌کند و تقریب همه چیز از سیمان تا آهن و... را که در اختیار شرکت‌های خود است، افزایش داده و انتظاردا رد مردم هزینه‌هایش را بپردازند.» وی ادامه داد: صرفنظر از تأثیرات نامطلوبی که در بازار خواهد داشت، پیش‌نویسی پر ابهام است. اگر موجر خودش به ملک احتیاج داشته باشد، چه باید کند؟ شاید بهتر بود ایشان به جای این پیش‌نویس، مانند گذشته با یک نامه به آقای سیف می‌نوشتند که حد نوسان مجاز در عرضه نقدینگی ۱۰ درصد باشد.

الگوی خوب در شرایط نا مناسب

عباس وطن‌پرور، عضو اتاق بازرگانی نیز در این‌باره گفت: در نیویورک هم قانون rent control اعمال می‌شود نرخ نیز همان ۱۰ درصد است، ولی آیا اعمال آن در شرایط اقتصادی ایران میسر است با توجه به شرایط به نظرم، هرگز!

هرچند که اگر لایحه شود حتماً مجلس به عنوان یک عملیاتی تبلیغاتی فوراً تصویب آن را در حمایت از مستأجران در دستور کار قرار می‌دهد و بیشتر موجران به بهانه نیاز شخصی دادخواست تخلیه خواهند داد. وی تأکید کرد: هر کار درستی در وهله اول زیر‌ساخت درست طلب می‌کند و بعد شرایط درست. ما امروز نه زیر‌ساخت آن را داریم و نه در شرایط معقولی قرار داریم، در نتیجه هرچند می‌تواند الگوی خوبی برای تعیین و کنترل اجاره‌بها باشد، ولی با شرایط فعلی بسیاری از الگو‌ها بی‌اثر خواهد شد.

مالیات بر عایدی به جای مالیات بر خانه‌های خالی

اما دومین طرحی که روز گذشته درباره آن برای ساماندهی بازار مسکن مطرح شد طرح دو فوریتی برای مالیات بر عایدی مسکن و زمین تقدیم بود که به زودی به هیئت رئیسه مجلس شورای اسلامی تقدیم می‌شود.

در طرح مجلس یکی از محور‌های اصلی، ثبت قیمت معامله در سند ملک است؛ به این معنی که در خرید و فروش ملک، قیمت فروش باید در سند ملک درج شود. همچنین در راستای حمایت از تولید و ساخت و ساز، خانه‌های نوساز بعد از صدور پروانه ساخت به مدت پنج سال از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. هدف از طرح مجلس، برخورد با سوداگری است.

اما یک مقام مسئول در گفت: وگو با «مهر» با تشریح جزئیات طرح دو فوریتی مجلس برای مالیات بر عایدی مسکن گفت:در گام نخست فقط سوداگران عمده آن هم به تدریج مشمول این مالیات می‌شوند؛ چراکه نمی‌خواهیم شوکی به بازار وارد شود و مردم عادی که ذینفع هستند، دچار مشکل شوند؛ وگرنه در دنیا هم نرخ بالاتر است هم میزان معافیت‌ها کمتر است. البته افراد عادی، سازندگان مسکن و فعالان بخش تولید مسکن کشور از پرداخت این مالیات معاف می‌شوند.

بررسی شاخص‌های حوزه مسکن، التهابات شدید قیمتی و کاهش قدرت خرید مردم را نشان می‌دهد که این روز‌ها مردم و مسئولان را درگیر خود کرده است. این در حالی است که احتکار این تعداد از خانه‌ها در کشور منجر به خروج بخش عمده‌ای از نقدینگی (حدود ۲۰۰ میلیارد دلار) از مسیر تولید شده است. نکته قابل تأمل این طرح که با توضیحات این مقام مسئول بیان شده، استثنا قرار دادن و مشروط‌کردن این طرح پیش از تصویب آن در صحن مجلس است. چرا باید این طرح در صورت تصویب تدریجی اجرا شود.

تأثیر ناچیز مالیات بر عایدی 

اما این تمام مشکل طرح جدید نیست، زیرا یک کارشناس حوزه مسکن در این‌باره می‌گوید: در شرایط حاضر بیش بازار مسکن در رکودی عمیق به سر می‌برد که تقریباً تأثیر این طرح با توجه به اعمال تدریجی آن در عمل بسیار ناچیز می‌کند. وی ادامه می‌دهد: چرا باید طرح مالیات بر خانه‌های خالی که به گفته این مسئول بیش از ۲۰۰ میلیارد دلار است، اجرا نشود و به جای آن دولت و مجلس به دنبال طرح‌هایی باشد که تأثیر آنی یا بلند‌مدت آن در مقابل طرح اجرا مالیات بر خانه‌های خالی بسیار کم است؟! این کارشناس خاطر نشان کرد: بر اساس ادعای‌های موجود ۶۵ درصد معاملات مسکن، با نگاه سرمایه‌گذاری است، اخذ مالیات بر خانه‌های مؤثرترین راهکار برای خروج این دسته افراد از بازار مسکن است. وگرنه اخذ مالیات بر عوایدی خرید مسکن خودش می‌تواند عاملی برای افزایش قیمت در چنین وضعیت آشفته اقتصادی باشد. وی ادامه داد: بر اساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در سال ۱۳۹۵ سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به ۵/ ۳۵ درصد رسیده که نسبت به سال ۱۳۸۹ حدود ۴ /۵ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که در کشور‌های توسعه یافته، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار حدود ۷ تا ۱۵ درصد است.