شوک انتخاباتی بازار مسکن آمریکا

در پی کم شدن شکاف بین آرای برتر نامزد دموکرات و میزان رای کاندیدای حزب جمهوری‌خواه در جریان نظرسنجی‌های اخیر، در حال حاضر امید به ثبات قیمت مسکن و تسهیل شرایط خرید در بین خانوارهای کم‌درآمد و متوسط کاهش پیدا کرده اما در مقابل، طبقه سرمایه‌دار به پشتوانه صعود مقبولیت ترامپ، به سودگیری از بازار ملک در سال‌های آینده به شدت امیدوار شده‌اند. هیلاری کلینتون، در قالب برنامه اقتصادی خود، یک پنجم از بسته مالی احیای اقتصاد را برای یارانه‌های مسکن استیجاری در نظر گرفته ضمن آنکه، مهار نرخ رشد اجاره‌بها و مانع‌برداری از مسیر خانه‌دار شدن طبقه کارگر را جزو اولویت‌های خود اعلام کرده است. با این حال، دونالد ترامپ نه تنها هیچ برنامه قابل اتکا برای حمایت از تامین مسکن اقشار ضعیف منتشر نکرده که عملکرد تجاری او در گذشته، سفته‌بازهای ملکی را بیش از مصرف‌کننده‌ها جذب خود کرده است. هم اکنون پیش‌لرزه انتخابات هفته آینده به شکل «کاهش عرضه ملک فروشی و تعجیل خانه‌اولی‌ها برای خرید» بروز کرده است.

تشکل‌های معاملات ملکی در آمریکا با استناد به حالت اورژانسی بازار مسکن، می‌گویند: نااطمینانی به اقتصاد مسکن کاملا در بازار خودنمایی می‌کند؛ به‌طوری که رفتار خریداران بزرگ به شدت محتاطانه شده و سمت عرضه تقریبا از بازار فروش خارج شده است. در این میان، حجم معاملات خرید مسکن از ناحیه خانه‌اولی‌ها طی ماه‌های گذشته رکورد 4 سال اخیر را ثبت کرده است. وضعیت موجود بازار مسکن آمریکا حکایت از ناامیدی مردم به موفقیت اقتصادی ترامپ در کنترل قیمت‌ها دارد. نتایج یک نظرسنجی از «4 طیف رای‌دهنده در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا» درباره برآورد آنها از آینده قیمت مسکن بیانگر آن است که «انتظار عمومی» نسبت به تورم مسکن با پیروزی ترامپ، به مراتب بیشتر از حالتی است که هیلاری کلینتون برنده انتخابات شود.

طرفداران حزب جمهوری‌خواه –رای‌دهنده‌ها به ترامپ- احتمال افزایش قیمت مسکن در صورت برنده شدن نامزد محبوب‌شان را 33 درصد و در صورت روی کار آمدن نامزد حزب مخالف 38 درصد برآورد می‌کنند؛ اما حامیان حزب دموکرات احتمال رشد قیمت مسکن در دولت ترامپ را به مراتب بیشتر از احتمال رشد در دولت کلینتون می‌دانند یعنی 47درصد در برابر 24 درصد. رای دهنده‌های «مستقل» و «سایر» رای دهنده‌ها نیز شانس ترامپ در کنترل تورم مسکن را ضعیف‌تر از رقیب او می‌دانند. طیف مستقل معتقد است: با روی کارآمدن ترامپ قیمت مسکن به احتمال 34درصد افزایش می‌یابد؛ اما احتمال این رشد قیمتی در صورت موفقیت کلینتون، 28 درصد است. سایر رای‌دهنده‌ها نیز احتمال افزایش قیمت مسکن در دولت‌های ترامپ و کلینتون را به ترتیب 35 درصد و 23 درصد می‌دانند.

سرعت‌گیر انتخاباتی مسکن آمریکا

انتخابات ریاست جمهوری در کنار جذابیت‌های سیاسی خود می‌تواند از لحاظ اقتصادی نیز مهم باشد. این اهمیت از دو جنبه قابل بررسی است: اثرگذاری اقتصاد بر نتیجه انتخابات و اثراتی که انتخابات بر بخش‌های مختلف اقتصاد بر جای می‌گذارد. بی‌شک نااطمینانی‌هایی پیش از انتخابات در مورد اینکه رئیس‌جمهوری بعدی چه کسی است و چه سیاست‌هایی اتخاذ می‌کند، وجود خواهد داشت که بر تصمیم‌گیری‌ بخش‌ها و نهادهای اقتصادی اثر می‌گذارد. در این رابطه انتخابات آمریکا یکی از مهم‌ترین رویدادهای سیاسی‌ طول تاریخ بوده که همواره در کانون توجهات قرار داشته است. اما امسال این کشور یکی از جنجالی‌ترین سال‌های انتخاباتی خود را تجربه می‌کند. انتخاباتی که در آن اظهارات انتخاباتی کاملا متفاوت نامزدها و دیدگاه‌های رادیکال نامزد جمهوری‌خواه، نااطمینانی حاکم بر اقتصاد را به‌طور بی‌سابقه‌ای افزایش داده است. این تفاوت‌ها، بر نااطمینانی‌های بخش‌های مختلف اقتصادی افزوده است.

بخش مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی از این تاثیرات مستثنی نیست. مطالعات صورت گرفته بیانگر آن هستند که در سال‌های انتخابات به دلیل نااطمینانی به‌وجود آمده در اقتصاد آمریکا، سطح فعالیت‌های اقتصادی دچار کاهش می‌شوند که این کاهش برای معاملات بخش مسکن نیز مشاهده شده است. کاهش عرضه،‌ تقاضا و قیمت مسکن از پیامدهای فضای ریسکی قبل از انتخابات است. البته روند تصمیم‌گیری‌ها، به پیش‌بینی افراد نسبت به نامزد برنده و اینکه چه کسی رئیس‌جمهوری آینده خواهد شد، بستگی‌ دارد. به همین خاطر است که در آخرین گزارش منتشرشده ازسوی اداره آمار آمریکا و بر اساس داده‌های تعدیل شده فصلی این گزارش، شاهد نوسان شدید در حجم فروش خانه‌های فروخته شده بخش مسکن آمریکا در ماه اکتبر هستیم. «دنیای اقتصاد» به بررسی اثرگذاری انتخابات آمریکا بر روند و تحولات بخش مسکن این کشور می‌پردازد.

کاهش نرخ رشد قیمت مسکن

در مطالعه‌ای، سایت املاک «مووتو» به بررسی تحولات بخش مسکن در سال‌های نزدیک به انتخابات ریاست جمهوری آمریکا پرداخته است. در این مطالعه که از داده‌های انجمن بنگاهداران کالیفرنیا استفاده شده، نتیجه گرفته شده است که در سال‌های منتهی به انتخابات ریاست جمهوری، قیمت خانه با نرخ کمتری افزایش می‌یابد، اگرچه اندازه این تغییر چشمگیر نبوده اما با این حال بیانگر کاهش فعالیت‌های بخش مسکن در سال‌های انتخابات این کشور است. در این مطالعه یک سال قبل، بعد و سالی که خود انتخابات در آن برگزار می‌شود مورد بررسی قرار گرفته‌اند. بر این اساس مشاهده شد که یک سال قبل از انتخابات، قیمت خانه با نرخ 6 درصد، در سال انتخابات با نرخ 5/ 4 درصد و در سال بعد از انتخابات قیمت خانه با نرخ 3/ 5 درصد افزایش می‌یابد. به‌طور طبیعی صاحبان خانه انتظار دارند که قیمت ملک‌شان سالانه افزایش یابد، به خصوص افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری اقدام به خرید خانه می‌کنند، اما بر اساس نتایجی که در این تحقیق گرفته شد، این افراد در سال‌هایی که انتخابات ریاست جمهوری را در پیش‌ دارند نباید انتظار چندانی برای افزایش قیمت مسکن داشته باشند.

شاید نتایج به‌دست آمده مبنی بر کاهش حدود 5/ 1 واحد درصدی نرخ رشد قیمت خانه در سال‌های انتخابات چندان قابل‌توجه نباشد، ولی با نگاه به آمارهای گذشته این بخش، می‌توان کاهش سودی را که انتخابات آمریکا برای مالکان آمریکایی به همراه دارد ارزیابی کرد: در سال 2011 میانگین قیمت خانه ساخته شده 166 هزار دلار بوده است. در این قیمت انتظار می‌رود که به‌طور معمول 9462 دلار به ارزش خانه افزوده شود (بر اساس نرخ افزایش قیمت خانه در سال‌های غیر از انتخابات که به‌طور میانگین 7/ 5 درصد است)، اما در سال‌های انتخابات این مقدار به 7462 دلار کاهش خواهد یافت (با توجه به نرخ رشد 5/ 4 درصد). بنابراین انتخابات باعث خواهد شد که مالکان خانه حدود 2 هزار دلار سود را از دست بدهند.

اما دلیل چیست؟ فرضیه‌ای که می‌توان در این زمینه مطرح کرد این است که در سال‌های انتخابات، به دلیل عدم اطمینانی که درخصوص رئیس‌جمهوری آینده کشور وجود دارد، مردم در تصمیمات اقتصادی خود محتاطانه‌تر عمل و از تصمیمات ریسکی پرهیز می‌کنند. این ریسک نکردن شامل به تعویق انداختن خریدهای بزرگ همچون خرید خانه نیز می‌شود. والتر مولونی، سخنگوی انجمن ملی بنگاهداران آمریکا در این باره می‌گوید: «تا کنون بر اساس مطالعاتی که انجام داده‌ایم مشخص شده، اگرچه رابطه مستقیم بین انتخابات و تحولات بازار مسکن به شکل صریح قابل گفتن نیست اما اثر انتخابات بر عوامل اقتصادی زیادی از جمله وضعیت اشتغال، میزان نرخ بهره و اطمینان مصرف‌کنندگان به‌صورت غیر مستقیم بر متغیرهای بازار مسکن تاثیر محسوس می‌گذارد.»

همچنین بر اساس مطالعه‌ای که در سال 2008 پیرامون انتخابات آمریکا انجام شد، مشخص گردید که انتخابات بار سنگینی بر تصمیم خریداران به‌حساب می‌آید. به‌طور قطع نامزدها سیاست‌های متفاوتی برای بخش مسکن و وام‌های مرتبط به آن خواهند داشت که باعث تحت تاثیر قرار دادن خریداران می‌شود. بر این اساس دو حالت وجود دارد. یا نگرانی خریداران از نااطمینانی به‌وجود آمده طی سال انتخابات از خرید آنها جلوگیری خواهد کرد یا افرادی که تمایل به ریسک کردن دارند و سال انتخابات را مناسب برای خرید خانه می‌دانند، اقدام به خرید می‌کنند. همچنین نتایج این تحقیق نشان می‌دهد که در سال انتخابات نسبت به سال‌های دیگر، فروش خانه برای مالکان سخت‌تر است. با توجه به اینکه قیمت خانه در این سال کمتر افزایش می‌یابد، بهتر است مالکان خانه‌های خود را در سال‌های قبل یا بعد از انتخابات برای فروش عرضه کنند. بنابراین می‌توان گفت که خریداران و مالکان بخش مسکن بهتر است تا قبل از انجام هر نوع داد و ستدی بیشتر پیرامون تصمیم خود تامل کنند.

برنامه کلینتون برای بخش مسکن

مجله آنلاین «هوسینگ‌وایر» در اوایل سال جاری، گزارشی را منتشر کرد و در آن از برنامه اقتصادی گسترده هیلاری کلینتون که بخش زیادی از آن مربوط به بخش مسکن است، رونمایی کرد. بر اساس این گزارش، نامزد حزب دموکرات آمریکا برای سال‌های ریاست جمهوری خود 125 میلیارد دلار برای احیای اقتصاد این کشور در نظر گرفته است که حدود 25 میلیارد دلار از این مبلغ در بخش مسکن سرمایه‌گذاری خواهد شد. این سرمایه‌گذاری از طریق ارائه کمک‌ برای ودیعه خانه، افزایش در برنامه‌های مشاوره‌ای مسکن، ساخت خانه‌های اجاره‌ای ارزان‌تر، شفاف‌سازی در قوانین وام‌دهی و...، به خانوارهای بیشتری برای خانه‌دار شدن کمک خواهد کرد. به علاوه ستاد تبلیغاتی کلینتون اعلام کرده است که طی این سرمایه‌گذاری به عواملی همچون افزایش‌ شدید مبالغ اجاره که بسیاری از خانواده‌های کارگری را تحت تاثیر قرار داده است و همچنین موانعی که برای بسیاری از خانوارها برای خانه‌دار شدن وجود دارد، رسیدگی خواهد شد.

سیاست‌های انتخاباتی بخش مسکن ترامپ

اگرچه ستاد انتخاباتی نامزد جنجالی جمهوری‌خواهان برنامه‌ای به گستردگی سیاست‌های بخش مسکن هیلاری کلینتون معرفی نکرده است، اما این نامزد به شدت از برنامه «توسعه مسکن عادلانه (AFFH)» دولت اوباما انتقاد کرده است. دلیل او هم این است که طی این برنامه نقش سیاست‌گذاران محلی در برنامه‌ریزی اجتماعی کمرنگ شده است اما به نظر می‌رسد این قوانین در تضاد با آنچه که ترامپ ادعا می‌کند هستند. در این رابطه «اداره ملی مسکن کم‌درآمدها» که یک نهاد غیر حزبی در این کشور است، اینگونه می‌نویسد: «برخلاف آنچه که ترامپ ادعا می‌کند این قوانین کاملا از تصمیم‌گیری‌های ایالتی و محلی در توسعه و اجرای راه‌حل‌هایی که موانع را در بخش مسکن مرتفع می‌سازند، حمایت می‌کند. این قوانین به‌عنوان یک راهنما برای دولت‌های ایالتی و محلی و با فراهم کردن ضروریات لازم برای اجرای سیاست‌ها، وضعیت سرمایه‌گذاری‌های بهینه و عادلانه‌ را در سراسر آمریکا بهبود می‌بخشند.»

با این حال، تجربه‌ای که دونالد ترامپ در تجارت و ساخت‌وساز مسکن دارد، شاید استقبال برخی از فعالان بخش مسکن را به‌همراه داشته باشد. خود او در این رابطه می‌گوید: «من نه تنها یک بنگاهدار هستم بلکه تجربة فراوانی در کسب‌وکار بین‌المللی دارم. بنابراین انتخابات بسیار برای من ساده خواهد بود. زمانی که نرخ‌های مالیات کم و همچنین درآمد خانوار باثبات یا در حال رشد باشد، خریداران و فروشندگان راحت‌تر می‌توانند دادوستد کنند.»

تحلیلی دیگر

مایک ترنر یکی از کارشناسان و افراد سرشناس بخش مسکن آمریکا، در سایت تخصصی-تحلیلی «این‌من» گزارشی پیرامون اثرات انتخابات آمریکا بر بازار مسکن این کشور منتشر کرده است. وی در تحلیل خود اینگونه می‌نویسد:

اولین بار نیست که کشور با انتخاباتی جنجالی روبه‌رو است، بنابراین تحولاتی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می‌کنیم کاملا طبیعی است. بر اساس گزارشی که انجمن ملی بنگاهداران (NAR) در ماه آگوست منتشر کرد، قیمت خانه‌های ساخته شده نسبت به سال گذشته 1/ 5 درصد افزایش داشته است. این افزایش را می‌توان در تعداد خانه‌های فروخته شده نیز مشاهده کرد. دلیل اصلی این افزایش‌ها در بازار مسکن، کمبود خانه‌های عرضه شده برای فروش است که برای پانزدهمین ماه متوالی رخ داده است. از طرفی افزایش عرضه مسکن می‌تواند باعث شکسته شدن حباب قیمت بخش مسکن شود (همان‌طور که در سال 2008 اتفاق افتاد). بنابراین برای مالکان خانه حالت مناسب این است که عرضه پایین نگه داشته شود تا قیمت‌ها شروع به افزایش کنند، اگرچه این امر می‌تواند به ضرر خریداران خانه تمام شود.

زمانی که ترس و نااطمینانی نسبت به آینده مصرف‌کنندگان را فرا می‌گیرد، به‌طور طبیعی پیرامون تصمیم‌گیری‌های مهم مالی و خرید‌های خود هوشیارتر می‌شوند. بنابراین قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری این امر می‌تواند منجر به کاهش متقاضیان مسکن شود. به‌نظر می‌رسد که کاهش عرضه خانه‌ نیز تحت تاثیر ترس و نااطمینانی ناشی از انتخابات ریاست جمهوری باشد. مالکان خانه‌ها نمی‌خواهند زمانی که آینده اقتصاد مبهم است، ریسک‌های غیرضروری کنند.

سپتامبر خلاف انتظار

بر اساس نتایجی که در مطالعات بالا گزارش شد، انتظار می‌رود در ماه‌های منتهی به انتخابات ریاست جمهوری با توجه به افزایش نااطمینانی در اقتصاد، با بازارهای کم‌رونق بخش مسکن روبه‌رو شویم، اما در گزارشی که اداره آمار آمریکا در چند روز اخیر منتشر کرد، مشخص شد در ماه سپتامبر تعداد خانه‌های فروخته شده به‌طور چشمگیری افزایش داشته است. همچنین سهم خریدارانی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه کرده‌اند در خرید و فروش‌های انجام شده، به 34 درصد رسیده که طی چهار سال گذشته بی‌سابقه است. بر این‌اساس تقریبا تمامی ایالت‌های این کشور این افزایش در حجم معاملات را تجربه کردند.

رئیس انجمن ملی بنگاهداران آمریکا در این رابطه می‌نویسد: «در چند ماه اخیر، تعداد افرادی که در جست‌وجوی خانه هستند در گروه‌های درآمدی مختلف افزایش داشته است، به‌خصوص در میان افرادی که برای اولین بار تصمیم به خرید خانه گرفته‌اند.»

هجوم خانه‌اولی‌ها به بازار معاملات خرید مسکن در ایام پیش از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری را می‌توان نمایی از بی‌اعتمادی این قسمت از بازار تقاضای مسکن به سرنوشت بازار ملک در دولت بعدی آمریکا دانست. در حال حاضر جنس برنامه نامزد حزب دموکرات برای بخش مسکن سازگاری بیشتری با طبقات ضعیف و متوسط جامعه دارد در حالی که، نوع اظهارنظرهای اقتصادی ترامپ بیشتر از آنچه مدافع خریداران باشد، طرف سرمایه‌گذاران را گرفته است. با وجود بازار کار فشرده و مازاد تقاضا برای نیروی کار، باید انتظار داشته باشیم که اقتصاد آمریکا برای ماه‌های بعد از انتخابات و در سال 2017 با رشدی قابل ملاحظه روبه‌رو شود.