افت بازار مسکن با خیز بورس

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، توقف رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران از تیرماه امسال – بعد از ۲ سال افزایش ممتد و تند- و در نهایت کاهش ۲ تا ۶ درصدی ارزش معاملاتی آپارتمان در هر ماه طی ۴ ماه اخیر، اتفاقی بود که باعث شد چهارمین سیکل رونق -رکود در بازار مسکن شکل بگیرد و به موجب آن، کارشناسان تخلیه بیشتر قیمت مسکن را پایان یافته یا حداکثر به کاهش تورم، مشروط کنند.

اما نشانه هایی از برون بازار مسکن وجود دارد که فرضیه « وابستگی مطلق قیمت ملک در تهران به نرخ تورم ماه های آتی» را رد می کند و از تاثیرگذاری پارامتر جدیدتر خبر می دهد.

پیش تر بررسی ها درباره علل بازگشت نزولی قیمت مسکن، به شناسایی مجموعه پارامترهایی همچون تغییر دولت، مقاومت خریداران در پذیرش نرخ های حبابی، انتظار متفاوت خریدار و فروشنده از اوضاع بازار بعد از انتخابات و همچنین کشش ناشی از افت قیمت سکه و ارز منجر شده بود.

با این حال، نتایج تحقیق و مطالعه محمود جهانی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، پیرامون پارامترهایی که می تواند بر مسیر آتی منحنی نوسان قیمت مسکن موثر باشد، نشان می دهد: تحولات امیدوارکننده در بازار سهام و رکوردهایی که شاخص کل بورس دست کم در۷ ماه گذشته از سال۹۲، به ثبت رسانده است، هم اکنون سرنوشت بازار مسکن را به دست گرفته طوری که حتی می توان گفت بخش قابل توجهی از افت ماهانه قیمت مسکن در یک فصل گذشته، مدیون رشد ۳رقمی شاخص بورس و جذب نقدینگی از سوی بازار سهام بوده است.
براساس این مطالعه، ردیابی رفتار ۲ شاخص بورس و مسکن در ۲۰ سال گذشته، حکایت از واکنش معکوس شاخص قیمت مسکن به نحوه افت وخیز شاخص کل بورس دارد به این صورت که هر زمان بازدهی بورس افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن در تهران مسیر کاهشی به خود گرفته است. در طول ماه های گذشته از سال۹۲ نیز، این رفتار کاملا قابل مشاهده است.

شاخص بازدهی در بازار سهام از ابتدای سال۹۲ تاکنون حدود ۱۰۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است و این شاخص در فاصله تیر تا مهر حدود ۹.۵ درصد در هر ماه با رشد مثبت مواجه شد؛ در حالی که رشد ماهانه قیمت مسکن در همین مدت از منفی یک تا منفی ۵ درصد در نوسان بود و حتی در هفته های اخیر بیش از ۶ درصد دیگر پایین آمد.

نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن - نسبت به ماه های سال گذشته- نیز اگرچه هنوز دو رقمی است، اما در حال پایین آمدن است، به طوری که رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در تهران از ۶۹درصد در خرداد۹۲ (نسبت به خرداد۹۱) به ۵۱درصد در شهریورماه رسید. به این ترتیب اثر معکوس بازدهی بورس بر قیمت مسکن در این ماه ها، با کشاندن منحنی نرخ رشد قیمت به زیر صفر، خود را نشان داده است.

اکنون از یک سو رونق بازار سهام و رشد شاخص کل بورس طبق نظر کارشناسان بازار سرمایه، غیرحبابی و کاملا واقعی ارزیابی می شود و از سوی دیگر باتوجه به چشم انداز مثبت فضای سیاسی و بین المللی، احتمال افزایش شاخص تا مرز ۱۲۰ درصد تا پایان سال۹۲ نیز وجود دارد که در این صورت، منحنی قیمت مسکن باز هم می تواند جای کاهش و افت سطح را داشته باشد.

نتایج مطالعه اقتصادی محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن درباره رفتار بازارهای سهام و مسکن به شرح زیر است:
با توجه به وابستگی شدید بازار مسکن به متغیر های کلان اقتصادی از جمله روند نقدینگی، تورم، رشد اقتصادی و نیز وضعیت بازارهای رقیب همچون بازار بورس، بازار ارز، بازار سکه و طلا، ثبات یا تلاطم ادواری بازار مسکن به روند و وضعیت این شاخص ها و بازار ها بستگی دارد. به عبارت صحیح تر، به طور اعم فضای کلی اقتصاد کشور و به طور اخص شرایط سایر بازارها، رکود و رونق بازار مسکن را رقم می زند. و لذا اگر بخواهیم توصیه ای سیاستی برای اثر گذاری بر بخش مسکن داشته باشیم باید این سیاست ها، ناظر بر کنترل و شرایط کلان اقتصادی و به خصوص وضعیت بازارهای رقیب باشد.

مسکن و بازارهای رقیب

بازارهای رقیب مسکن، بازارهایی هستند که همچون مسکن قابلیت پس انداز داشته و مردم در شرایط اقتصاد تورمی و در غیاب ابزارهای کارآمد برای هدایت این پس اندازها به سمت تولید، همچون جذب سپرده از طرف بانک ها یا اوراق مشارکت جذاب و… با هدف فرار از کاهش ارزش پول خود به آن روی می آورند. به عبارت دیگر یک نوع تقاضای سرمایه ای برای آن کالا شکل می گیرد. البته این بازارها در شرایط مختلف با تغییراتی مواجه بوده است برای مثال در دوره هایی کالاهایی همچون اتومبیل، سیم کارت تلفن همراه و یکسری کالاهای با دوام نیز این قابلیت را داشته اند، لکن در حال حاضر عمده بازارهایی که این نوع تقاضا برای آن وجود دارد عمدتا عبارتند از بازار بورس، ارز، سکه و طلا، که این بازارها به تناوب و با توجه به فضای کلی اقتصاد کشور یا یکسری تصمیم گیری های مقطعی یا بخشی، نقش پیشرو را پیدا کرده و بقیه بازارها با یک تاخیر زمانی معین و با نسبت کمابیش یکسان شروع به حرکت می کنند. شدت و رشد کلی شاخص ها نیز در هر دوره براساس ظرفیت نقدینگی مازاد در جامعه متفاوت بوده است.

نمودار شماره ۱، روند شاخص بهای مسکن با شاخص بازارهای عمده رقیب که در حال حاضر ارز، سکه (و طلا) و بورس است طی سال های ۷۰ الی نیمه اول سال ۹۲ را نشان می دهد. اگر از نرخ ارز - که به دلیل کنترل آن توسط دولت متناسب با سایر شاخص ها رشد نداشته- بگذریم (هر چند که همین ارز نیز در دوره ای خاص که کنترل آن از دست دولت خارج شده همچنان به عنوان یک رقیب عمده قابلیت تقاضای سرمایه ای را به خوبی ایفا کرده و این خاصیت خود را کماکان برای دوره های بعدی حفظ خواهد کرد) ، در این صورت ۲ رقیب عمده یعنی سکه و ارز باقی خواهد ماند.

چند نکته بسیار مهم از روند این سه بازار قابل استخراج است:
از نمودار فوق ملاحظه می شود روند کلی این سه بازار در بلند مدت با یکدیگر هماهنگ بوده و به یک نسبت رشد داشته اند. ولی در دوره های میان مدت مدل رشد هر یک متفاوت بوده، درعین حال همین روند های میان مدت نیز متاثر از یکدیگر بوده است.

نکته مهم دیگر، تفاوت دامنه نوسان بازارها در طول دهه ۷۰ و ۸۰ است. در دهه ۷۰ هم دامنه نوسان ادواری کمتر بوده و هم میزان افزایش کل شاخص ها در طول دهه زیاد نیست و در مجموع حدود ۱۰۰درصد افزایش را نشان می دهد، اما شدت رشد و دامنه نوسان هم در دوره های میان مدت و هم بلند مدت در دهه ۸۰ بسیار زیاد بود، به طوری که در طول این دهه بین ۸ تا ۱۰برابر افزایش یافته است.

دلیل این مطلب را باید در نمودار شماره ۲ پیدا کرد. جایی که روند رشد شاخص بهای نقدینگی نیز نشان داده شده، به طوری که روند این شاخص، سرآمد تمام شاخص های دیگر بوده و خود موجد و دلیل نوسانات شدید ادواری و کلی می شود. به عبارت دیگر زمانی که روند این شاخص نقدینگی طی ۱۰سال گذشته از ۲۰۰۰ به ۲۰هزار می رسد و خود ۱۰ برابر می شود بسیار طبیعی است که شاخص کالاو بازارهای دیگر را به همین نسبت افزایش دهد.

نکته با اهمیت سوم که هدف این نوشتار است، رفتار خاص بازار بورس و مسکن است. برای اینکه رفتار این ۲ بازار بهتر نشان داده شود به نمودار سه توجه خواهیم کرد.
این نمودار نشان می دهد که بازار مسکن و بورس با الگویی به شدت متاثر از یکدیگر حرکت می کنند. یعنی درست زمانی که بورس شروع به حرکت می کند، بازار مسکن وارد دوره رکود می شود. با افول بازار بورس، بازار مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد و این هماهنگی آنقدر شدید است که از پیش بینی رفتار هر یک، وضعیت آتی بازار دیگر را می توان مورد سنجش قرار داد.
جمع بندی

بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، تحلیل فوق، این تصویر را از وضعیت آتی بازار مسکن فراروی ما قرار خواهد داد که رکود فعلی بازار مسکن که حدود سه ماه است ایجاد شده است، متاثر از رشد شاخص بورس در طی این دوره بوده و با توجه به فضای سیاسی کشور پیش بینی این است که طی چند ماه آتی نیز شاخص بورس، روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد، لکن تداوم آن به وضعیت آتی و تصمیم گیری ها و روند شاخص های اقتصادی بستگی دارد. اما در هر مقطعی که روند این شاخص تهدید شود، ظرفیت و زمینه برگشت نقدینگی به سمت بازار مسکن فراهم خواهد شد.