عرضه مسکن در فاز رونق

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- شتاب ساخت وساز در سال۹۰ تحت تاثیر تبلیغات طرح تفصیلی، برای اولین بار از مرز ۲۰۰ هزار واحد مسکونی گذشت، اما از نیمه ۹۱ تا بهار ۹۲، با رکود مواجه شد. اکنون سرمایه ها مجددا به بازار ساخت وساز بازگشته، آن هم در شرایطی که قیمت مسکن نزولی است و سابقه نداشته سازنده ها هنگام افت قیمت، حجم ساخت را افزایش دهند. کارشناسان منشا این رفتار سازنده ها را عوامل اقتصادی و سیاسی عنوان می کنند.

  ساخت مسکن در شهر تهران با پشت سر گذاشتن حداقل ۹ماه رخوت و رکود، از ابتدای تابستان امسال فاز تازه ای از رونق را آغاز کرده و با توجه به عوامل برون بخشی موثر بر رفتار فعلی سازنده های مسکن، چشم انداز ۴ ماه باقیمانده از سال۹۲، حکایت از تداوم وضع موجود دارد.

در تهران طی ۶ ماه اول سال۹۲، برای ۱۰۴ هزار واحدمسکونی جدید پروانه ساختمانی صادر شده که اگرچه در مقایسه با نیمه اول سال۹۱ حدود یک هزار واحد کمتر است، اما روند ماهانه ساخت وساز طی سال جاری حکایت از تغییر اساسی حجم فعالیت بسازوبفروش ها در دوران بعد از انتخابات ریاست جمهوری دارد.

ساخت وسازهای مسکونی از تیرماه امسال افزایش پیدا کرد و نرخ رشد نقطه به نقطه واحدهای جدید در سه ماه تابستان۹۲ به ترتیب ۷درصد، ۲۰ درصد و ۴۳درصد نسبت به ماه های تابستان۹۱ با افزایش روبه رو شده که این ارقام با توجه به شتاب صفر و گاهی هم منفی در دور موتور ساخت وسازهای پاییز و زمستان سال قبل و همچنین بهار امسال، نشان از جذاب شدن دوباره آپارتمان سازی در شهر تهران دارد.

اکنون در شرایطی رونق به بازار ساخت وساز برگشته که سازنده ها در طول سال های گذشته همزمان با نزولی شدن قیمت مسکن، تعریف پروژه های جدید و اخذ پروانه ساختمانی را متوقف کردند؛ اما امسال درست با شروع اولین موج کاهش قیمت در اوایل تابستان، ساخت وساز مشمول افزایش شده است.
تحلیلگران اقتصادی درباره این تغییر رفتار معتقدند: در شرایط کنونی، عواملی از بیرون بازار مسکن همچون سطح منفی نرخ رشد اقتصادی و همچنین آرامش میان مدت قیمت ها در بازار سکه و طلا، باعث تمرکز دوباره سرمایه ها در بازار ساخت وساز شده است.

عرضه جدید مسکن در تهران در سال۹۰ برای اولین بار از مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی گذشت و رکورد رشد ۵۳درصدی را ثبت کرد که البته آن زمان شائبه محدودیت های طرح تفصیلی که قرار بود در سال۹۱ رونمایی شود، در تحریک سازنده ها نقش اساسی را برعهده داشت.

در سال۹۱ نیز اثر اجرای طرح تفصیلی جدید در نیمه اول سال دوباره نمایان شد؛ طوری که در ۶ماه، معادل یک سال، عرضه جدید به بازار تزریق شد؛ اما در نیمه دوم سال التهاب بازارهای موازی و همچنین نزدیکی به انتخابات، سازنده ها را از این نوع سرمایه گذاری بلندمدت واداشت.

در حال حاضر نیز تغییر مسیر ساخت وساز و افزایش حجم تقاضا در بازار پروانه های ساختمانی از یک سو منشا اقتصادی دارد و از سوی دیگر تجربه سال های انتخابات ریاست جمهوری در طول ۲۰ سال گذشته نیز، رونق ساختمانی بعد از برگزاری انتخابات را تایید می کند.
در سال های ۸۵ و ۸۹ – سال های پس از انتخابات ریاست جمهوری- ساخت وساز در تهران رشد قابل ملاحظه ای را تجربه کرد؛ طوری که در سال۸۵، عرضه جدید از رشد منفی ۱۳ درصد سال۸۴ به رشد مثبت ۳۵ درصد رسید و در سال۸۹ نرخ رشد از منفی ۴۳ درصد سال۸۸ به مثبت ۴۳ درصد تبدیل شد.

تشریح وضعیت ۶ ماه اول

  روند ساخت وساز مسکن بعد از رکودی حداقل ۹ماهه، در اواخر تابستان امسال جان دوباره گرفت.

طبق آمار صدور پروانه های ساختمانی شهرداری تهران نمودار رشد تعداد پروانه های ساختمانی در سطح شهر تهران که در سه ماهه ابتدایی سال جاری به شیبی صفر درجه رسیده بود، با شروع فصل تابستان رشد صعودی خود را با سرعتی اندک آغاز کرد و در ماه پایانی تابستان یعنی شهریورماه به بالاترین سطح در مقایسه با یکسال قبل از آن رسید.

براساس این آمار تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در سطح شهر تهران در تیرماه بیش از پنج درصد نسبت به تیرماه سال گذشته رشد را تجربه کرده است. این رشد در مرداد ماه به بیش از ۲۰ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته رسید و در نهایت ماه پایانی فصل تابستان با رشد ۴۳ درصدی نسبت به شهریور ماه سال ۹۱ بیشترین آمار ماهانه میزان ساخت وساز در نیمه اول سال جاری را از آن خود کرد.

برخی تحلیلگران بخش مسکن معتقدند کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بازار ارز و سکه به دلیل برقراری ثبات نسبی در این بازار در تابستان سال جاری نسبت به تابستان سال گذشته و همچنین ایجاد چشم انداز مثبت سرمایه گذاری در بخش مسکن سبب شده تا روند ساخت وساز قدری بهبود نسبی پیدا کند.

  پس از رشد۴۳ درصدی ساخت و ساز در بهار ۹۱ که به دنبال اجرای طرح تفصیلی جدید در تهران شکل گرفته بود، شروع نوسانات صعودی بازار ارز و سکه در تابستان۹۱ سبب شد تا بخش ساخت وساز با اقبال کمتری از سوی سرمایه گذاران مواجه شود. این روند نزولی رشد تا پایان سال گذشته همچنان ادامه داشت، تا اینکه در بهار سال جاری نمودار رشد ساخت وساز نسبت به سه ماهه ابتدایی سال ۹۱ به صفر رسید و عملا حجم فعالیت های ساختمانی در بهار۹۲ بدون تغییر افزایشی یا کاهشی، عملکرد بهار سال قبل را تکرار کرد. با این وجود با آغاز فصل تابستان و کاهش تمایل سرمایه گذاران به بازار ارز و سکه بازار ساخت و ساز قدری رنگ و بوی رونق به خود گرفت.
براساس آمار سازمان نوسازی شهر تهران در ۶ ماهه نخست سال جاری برای ۱۰۴ هزار و ۳۳۷ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (۱۰۵ هزار و ۷۸ واحد) هفت درصد کاهش داشته است. اگر چه روند ساخت وساز در ۶ ماه نخست سال جاری نسبت به نیمه اول سال گذشته روندی نزولی داشته اما در سه ماه تابستان امسال نسبت به تابستان سال قبل به طور متوسط رشدی در حدود ۲۰ درصد را ثبت کرده است.

در تیرماه سال جاری ۱۶ هزار و ۶۴۷ واحد مسکونی در پایتخت ساخته شده است که در مقایسه با تیرماه سال ۹۱ بیش از چهار درصد رشد را ثبت کرده است.
در مرداد ماه نیز ساخت ۱۶ هزار و ۳۲۹ واحد مسکونی آغاز شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۰ درصد افزایش داشته و در نهایت روند ساخت وساز در شهریور ماه اگرچه نسبت به دو ماه قبلش کاهش داشت، اما با رشد ۴۳ درصدی نسبت به شهریور سال گذشته به ۱۵ هزار و ۱۷۴ واحد رسید.

واحدهای جدید در صدر

براساس آمار شهرداری تهران، از مجموع ۱۰۴ هزار و ۳۳۷ واحد مسکونی ساخته شده در نیمه اول سال جاری در سطح شهر تهران حدود ۳۶ هزار واحد (معادل ۳۴ درصد) در ازای تخریب واحدهای مسکونی، باید جایگزین عرضه های از دست رفته شود.

نتیجه رکود در صنعت و ثبات قیمت در بازارها

روند صعودی ساخت وساز که از ابتدای فصل تابستان آغاز شده و در ماه پایانی این فصل به اوج رسید در شرایطی است که مجموع ساخت وساز ها در ۶ ماهه نخست سال جاری تقریبا نسبتی برابر با ۶ ماهه نخست سال ۹۱ را داشته است.

تحلیلگران بازار مسکن معتقدند آنچه شرایط کنونی بخش ساخت وساز بازار مسکن را رقم زده و منجر به رشد ساخت وساز ها با وجود کاهش قیمت ها شده است از شرایط اقتصاد کلان نشات گرفته است. به گفته آنان رکود بخش های تولیدی اقتصاد کلان منجر به رشد تقاضای سرمایه گذاری در بخش مسکن شده و افزایش ساخت وساز ها را به وجود آورده است.

محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن با نگاهی به وضعیت کنونی ساخت وساز ها درباره علل افزایش روند ساخت وساز در فصل تابستان به « دنیای اقتصاد» گفت: نکته مهمی که باید به آن توجه کرد ارتباط بخش مسکن با اقتصاد کلان است. در شرایط کنونی که اقتصاد کلان دوران رکود را تجربه می کند بخش مسکن به عنوان متعادل کننده بخش های مختلف اقتصادی نقش ایفا می کند.

او ادامه داد: این در حالی است که در دوره های رونق اقتصاد کلان که در نتیجه رشد تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتاد، بخش عمده ای از منابع به سوی بخش های مولد اقتصادی همچون کشاورزی و صنعت تغییر جهت می داد.

جهانی با اشاره ای به وضعیت رکود اقتصادی از سال گذشته تاکنون تصریح کرد: در دوره ای که میزان تولید در سایر بخش ها کاهش پیدا می کند و فضای کسب و کار در کشور محدود می شود منابعی که از سایر بخش های اقتصادی آزاد می شوند به سمت بخش مسکن سرازیر می شوند.

او اضافه کرد: در چنین شرایطی بخش تولید مسکن رونق می گیرد تا شرایط کلی اقتصاد کشور چندان دچار افت نشود.
به گفته جهانی، با وجود شرایط فعلی اقتصاد کلان که دچار رشد منفی ۶/۵ درصد شده است روند رو به توسعه و گسترش ساخت وساز در بخش مسکن موضوعی کاملا طبیعی است.

جهانی در پاسخ به این سوال که در این صورت، چرا در فصل بهار رشد ساخت و ساز با وجود منفی بودن رشد اقتصاد کلان شکل نگرفته بود؟ عنوان کرد: واکنش بازار به مسائل بیرونی بخش مسکن با تاخیر و تقدم همراه است. به همین دلیل است که ساخت و سازها هنوز در فصل بهار با رونق مواجه نشده بود.
مدیرکل پیشین دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با اشاره به وضعیت رشد قیمت ها در ماه های پایانی سال گذشته اظهار کرد: اگر نگاهی به زمستان سال گذشته داشته باشیم، به یاد می آوریم زمستان سال گذشته قیمت ها در بخش مسکن با رشد ناشی از تقاضا مواجه شد. این رشد قیمت در ماه های اول سال جاری نیز ادامه داشت، به همین دلیل می توان گفت رشد قیمت ها در این بازه زمانی در رشد صدور پروانه ها بی تاثیر نبوده است.

او در پاسخ به این سوال که معمولا سازنده ها به محض مشاهده کاهش قیمت ها از بازار ساخت وساز خارج می شوند، اما چرا در شرایط کنونی عکس این اتفاق افتاده است؛ یعنی با وجود کاهش قیمت ها در شهریور ماه سازنده ها به ساخت وساز روی آورده اند؟ گفت: موضوعی که رفتار سازنده ها را در بازار شکل می دهد فقط محدود به عوامل درونی بخش مسکن نیست، بلکه در واقع رفتارهای تولید کننده ها تابع عوامل بیرونی بخش مسکن نیز است.
او افزود: لذا تاثیرگذاری عوامل بیرونی بخش مسکن تناقض میان افزایش تقاضای ساخت وساز و کاهش قیمت مسکن را رفع می کند.

ادامه رونق در ساخت وساز

این کارشناس بازار مسکن در مورد چشم انداز ساخت وساز تا پایان سال نیز به « دنیای اقتصاد» گفت: به نظر می رسد بازار مسکن در بخش تولید با رشد همراه باشد و روند صعودی ساخت وسازها همچنان ادامه پیدا کند، اما اینکه اندازه رشد تولید تا چه حدودی باشد و آیا این رشد به یک رکورد جدید ساخت وساز در مقایسه با دو سال گذشته تبدیل می شود یا خیر به شرایط اقتصادی و تصمیم گیری های کلان بستگی دارد. او تاکید کرد: در شرایط کنونی به نظر می رسد احتمال مثبت شدن نرخ رشد اقتصاد کلان قدری ضعیف شده است البته طبق اظهارات رییس کل بانک مرکزی احتمال به صفر رسیدن رشد اقتصادی محتمل تر خواهد بود.
جهانی ادامه داد: در این صورت رکود در شرایط کلی اقتصاد کشور ادامه دار می شود و زمینه رشد تولید در بخش مسکن بیشتر فراهم می شود و در نتیجه تقاضای سرمایه داری در این بازار افزایش پیدا می کند.