فاز دوم کاهش قیمت مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد - در محله های شمالی پایتخت (مناطق ۱ و ۲) پیش فروش ها با کمترین سطح قیمتی طی یک سال اخیر، به متقاضیان پیشنهاد می شود و در برخی مناطق نیز نرخ پیش فروش واحدهای تحویل بهار۹۳، تقریبا معادل ۶۰ درصد قیمت آپارتمان های آماده تحویل در بهار۹۲، شده است. در حال حاضر همزمانی موج کاهش قیمت و تحولات امیدوارکننده در حوزه سیاست خارجی، معاملات مسکن را در آستانه پرش از فضای رکودی چندین ماهه، قرار داده است. مدیر کل سابق دفتر اقتصاد مسکن در وزارت راه وشهرسازی با بیان اینکه، در بازارهای اقتصادی علائم وقوع آرامش و پایداری دیده می شود، پیش بینی می کند: آثار تحولات سیاسی و به تبع، ثبات اقتصادی، بین ۶ تا ۹ ماه آینده در بازار مسکن قابل مشاهده خواهد بود.

برداشت روزهای اخیر دلالان مسکن از ابعاد زمانی موج کاهش قیمت و تلقی پایان این موج در پی تغییر فصل، نادرست درآمد.

فاز تازه ای از تخلیه هیجانات قیمتی در بازار مسکن، بعد از کاهش محسوس و تقریبا پرسرعت نرخ ها در این بازار طی دو ماه اخیر، از یک هفته پیش آغاز شده و تحت تاثیر این اتفاق، هم اکنون این ادعا که نرخ فروش آپارتمان در پایان شهریورماه به « کف قیمت» رسید، با شرایط واقعی این روزهای بازار مسکن مغایرت دارد. تحلیلگران بازار، شروع مجدد افت قیمت مسکن را در این مقطع، بی ارتباط با نتایج مثبت سفر رییس جمهور به آمریکا عنوان می کنند اما معتقدند: آثار « تماس تلفنی» بین روسای جمهور دو کشور را می توان بین ۶ تا ۹ ماه آینده، با بروز پدیده هایی همچون تعادل قیمتی، کندشدن نرخ رشد قیمت، رونق دوباره سرمایه گذاری ساختمانی و فاصله گرفتن معاملات ملک از جهش قیمتی، در بازار مسکن مشاهده کرد.

با این حال، ذوب شدن یخ معاملات و تمایل خریدار و فروشنده به انجام معامله در روزهای اخیر را می توان نشانه ای از واکنش طرفین معاملات به تحولات سیاسی ارزیابی کرد. در این میان، انتظار می رود طرف عرضه عجله بیشتری برای عقد قرارداد داشته باشد!

تحقیقات میدانی « دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن حاکی است: موقعیت « کاهش قیمت» از بازار آپارتمان های آماده تحویل به بازار پیش فروش نقل مکان کرده طوری که در چند روز اخیر شتاب افت قیمت ها کاملا در فایل پیش فروش بنگاه های املاک مشهود شده و در مقابل، تغییرات کاهشی در قیمت واحدهای مسکونی آماده، به نسبت روند کندتری به خود گرفته است، اما اینکه نرخ ها به ثبات رسیده باشد، صحت ندارد.
دوام افت قیمت مسکن، نرخ پیش فروش واحدهای مسکونی در مناطق ۱ و ۲ شهر تهران را در چند روز گذشته معادل ۴۰ درصد قیمت واحدهای آماده در ابتدای سال، کاهش داده است. در حال حاضر آپارتمان های ۷ماه تحویل در « سعادت آباد» با نرخ ۸/۶ میلیون تا ۵/۷ میلیون تومان و در « نیاوران» با نرخ ۱۰ تا ۱۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع پیش فروش می شود و در خیابان « فرشته» به عنوان گران ترین محله منطقه یک، نرخ پیش فروش آپارتمان برای تحویل در خرداد۹۳ متری در حدود ۱۵ میلیون تومان قیمت گذاری می شود.
این در حالی است که بهار امسال، متوسط قیمت پیشنهادی فروش واحد نوساز آماده مصرف در این سه محله به ترتیب ۱۲ میلیون، ۱۵ میلیون و ۱۹ میلیون تومان در هر متر، رسیده بود.

به این ترتیب قیمت پیش فروش واحدمسکونی در شمال شهر تهران در این روزها با فاصله زیادی نسبت به نرخ های دست کم ۶ ماه اخیر، کاهش پیدا کرده و قیمت واحدهای آماده نیز با فاصله ای کمتر – حدود ۲۰درصد- در مقایسه با اواخر سال گذشته ارزان شده است.

در سایر مناطق دیگر شهر تهران نیز، نرخ پیش فروش مسکن افت قابل ملاحظه ای پیدا کرده است. به عنوان مثال، قیمت کنونی پیش فروش در حوالی خیابان پاسداران برابر شده با نرخ فروش واحدآماده در حوالی پونک در ماه های فروردین و اردیبهشت. روز گذشته فایل پیش فروش مربوط به میدان هروی با قیمت متری ۶ میلیون تومان آگهی شده بود. همچنین نرخ پیش فروش در میدان پونک نیز به مترمربعی ۵ میلیون تا ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. وضعیت شکننده قیمت ها در بازار پیش فروش، صرفه اقتصادی را برای خریداران در بالاترین سطح در مقایسه با خرید واحد آماده، قرار داده است.

با این حال در مناطقی از تهران که حجم ساخت وساز و تخریب ساختمان های کلنگی با هدف ساخت مشارکتی، کمتر از سایر مناطق است، میزان کاهش قیمت مسکن نیز کمتر است. در مناطق یک تا پنج، افت قیمت مسکن بیشتر است.
براساس تحقیقات میدانی، کمترین نرخ پیش فروش مسکن به محله هایی همچون نازی آباد با نرخ متری ۵/۲ میلیون تومان تعلق دارد که البته در برخی نقاط فرسوده شهر، کمتر از این رقم هم دیده می شود.

معاملات گرم تر می شود

فاز اول کاهش قیمت مسکن در تهران درست چند هفته بعد از انتخابات ریاست جمهوری به واسطه رکودی که سه ماه قبل از برگزاری انتخابات، دامن معاملات را گرفته بود، آغاز شد و با کندشدن شتاب کاهش نرخ در پایان تابستان، این تصور به وجود آمد که قیمت ها بیشتر از این، پایین نخواهد آمد. اما هم اکنون شروع فاز دوم کاهش قیمت ها البته در بازار پیش فروش، این پرسش را در ذهن ایجاد کرده که « آیا این بار قیمت مسکن به خاطر تغییر فضای سیاسی کشور، روند کاهشی به خود گرفته است؟ »

هر چند تقدم تخلیه حباب قیمت در بازار پیش فروش نسبت به زمان سفر هیات مذاکره کننده هسته ای به آمریکا و اجلاس دوره ای سازمان ملل، پاسخ این پرسش را تاحدودی روشن می کند، اما کارشناسان معتقدند: فضای جدید سیاسی در کشور به زودی بر قیمت مسکن اثر خواهد کرد.

محمود جهانی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن در وزارت راه وشهرسازی در این باره به « دنیای اقتصاد» گفت: تحولات بخش مسکن بیشتر متاثر از فضای اقتصادی کشور است تا فضای سیاسی. آثار روانی دستاوردهای اخیر دولت یازدهم در حوزه سیاست خارجی تا ۳ ماه دیگر در اقتصاد کشور حاکم می شود و متناسب با آن، بخش مسکن نیز از این تغییر و تحولات تاثیر می گیرد.

جهانی پیش بینی کرد: معاملات مسکن و همین طور سرمایه گذاری در ساخت وساز به تدریج رونق می گیرد و گرم تر می شود و در این میان، قیمت مسکن به سمت حالت تعادلی پیش خواهد رفت و تثبیت خواهد شد. مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن درباره نقطه تعادل قیمت مسکن تصریح کرد: در گذشته، تحولات در اقتصاد کلان کشور با تاخیر ۵/۱ تا ۲ سال، بر بازار مسکن اثر می گذاشت، اما هم اکنون درجه حساسیت بخش مسکن از اقتصاد بیشتر شده و این فاصله به ۶ تا ۹ ماه کاهش پیدا کرده است؛ بنابراین انتظار می رود از اواخر امسال و اوایل سال آینده، آثار آرامش و ثبات اقتصادی را در بازار معاملات مسکن شاهد باشیم و تثبیت قیمت البته متناسب با تورم در بازار مسکن رخ دهد.

جهانی در پاسخ به این پرسش که « آیا در زمان بهبود سیاست خارجی، می توان انتظار افزایش قیمت مسکن به عنوان کالای نیازمند سرمایه گذاری بلندمدت را داشت؟ » گفت: در زمان امنیت سیاسی و مثلا این دوره که دولت قصد دارد در مذاکرات هسته ای و دیپلماتیک به توافق قطعی برسد، معمولا سرمایه گذاری های کوتاه مدت در بازارهایی همچون ارز و سکه به سمت سرمایه گذاری بلندمدتی همچون بازار ملک می رود اما از یک سو جبهه اول جذب سرمایه ها، بورس است نه مسکن چون شاخص کل بورس با عقب ماندگی قابل توجهی مواجه است و قابلیت جذب نقدینگی را دارد و از سوی دیگر، در شرایط سلامت اقتصادی، نقدینگی عازم بازار مسکن، بیشتر در حوزه ساخت وساز وارد می شود نه خرید و فروش و دلالی مسکن؛ بنابراین انتظار جهش قیمت مسکن در ماه های آینده منتفی است و احتمال ثبات و تعادل قیمت مسکن بیشتر خواهد بود.

در زمان امنیت سیاسی و مثلا این دوره که دولت قصد دارد در مذاکرات هسته ای و دیپلماتیک به توافق قطعی برسد، معمولا سرمایه گذاری های کوتاه مدت در بازارهایی همچون ارز و سکه به سمت سرمایه گذاری بلندمدتی همچون بازار ملک می رود، اما از یک سو جبهه اول جذب سرمایه ها، بورس است نه مسکن چون شاخص کل بورس با عقب ماندگی قابل توجهی مواجه است و قابلیت جذب نقدینگی را دارد و از سوی دیگر، در شرایط سلامت اقتصادی، نقدینگی عازم بازار مسکن، بیشتر در حوزه ساخت وساز وارد می شود نه خرید و فروش و دلالی مسکن