تغییرات در طرح تفصیلی پایتخت

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- بنابراین با توجه به ثبت یک میلیون پلاک ساختمانی در تهران، حداقل تا ۳۰ سال آینده فضا برای سرمایه گذاری های ساختمانی وجود دارد. علیرضا جاوید درباره مهم ترین اصلاحاتی که یک سال پس از اجرای طرح تفصیلی جدید، روی آن صورت گرفته است، گفت: شهرداری تهران پس از پایش و سنجش بازخوردهای مثبت و منفی اجرای طرح، اخیرا بخشی از نقشه های طرح را با هماهنگی دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور تغییر داد؛ به طوری که نتایج تدقیق نقشه ها از امروز در سامانه استعلام طرح تفصیلی برای شهروندان و مالکان قابل رویت است. تغییر موردی پهنه بندی های ۴گانه برای برخی املاک، افزایش مساحت پهنه سبز به اندازه ۷۰۰ هکتار، کاهش تراکم ساختمانی در مناطقی از جنوب شهر و همچنین کاهش مساحت پهنه تجاری از جمله نتایج تدقیق و اصلاح طرح تفصیلی جدید تهران است.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در تشریح جزئیات اصلاح و تدقیق طرح تفصیلی جدید تهران، پیامد یکسال اجرای این طرح در پایتخت را رونق سرمایه گذاری های ساختمانی چه در حوزه مسکونی و چه در حوزه غیرمسکونی عنوان می کند و در پاسخ به تحلیل هایی که این روزها درباره آثار منفی رشد دو برابری ساخت وساز طی دو سال اخیر، مطرح است، می گوید: تهران دست کم تا ۳۰ سال آینده جای کافی برای ساختمان سازی و سرمایه گذاری در این حوزه را دارد.

علیرضا جاوید با تاکید بر ابطال فرضیه « سکته قریب الوقوع فعالیت ها در بازار ساخت وساز تحت تاثیر اشباع شهر از ساختمان های جدید» معتقد است: در سال های ۸۹ و ۹۰ و ۹۱ که ساخت وساز رکورد تیراژ را زد، حداکثر ۳درصد از کل املاک شهر تهران در هر سال تخریب و نوسازی شد، بنابراین چشم انداز طولانی مدتی برای سرمایه گذاری در این حوزه قابل تصور است.

جاوید همچنین درباره آثار تدقیق و بازنگری در طرح تفصیلی جدید، به تغییر مساحت ۴پهنه مسکونی، خدمات، مختلط و سبز در سطح اشاره می کند و می گوید: مساحت پهنه سبز در تهران ۷۰۰ هکتار افزایش پیدا کرده است. از جمله تغییرات محسوس در طرح تفصیلی، کاهش ارتفاع ساخت وساز در جنوب شهر و همچنین کم شدن مساحت پهنه تجاری در کل شهر است.

جاوید وعده داده است: حداکثر تا پایان امسال برج سازی در تهران نظام مند شود تا با کنارگذاشتن تجربه ناموفق بلندمرتبه سازی، شرایط برای تغییر نگاه زاویه دار شهروندان به این شیوه ساخت وساز فراهم شود.
متن گفت وگو با علیرضا جاوید معاون شهرسازی ومعماری شهرداری تهران را در زیر بخوانید:

بیش از یکسال از اجرای طرح تفصیلی جدید در سطح شهر تهران می گذرد. طرحی که به گفته شهرداری با اجرای آن قرار بود ساخت وساز در سطح شهر نظام مند شود. درباره یافته های معاونت شهرسازی از روند ساخت وساز بگویید؟ این طرح تا چه حد توانسته انتظارات شهرداری تهران را برآورده کند؟

با توجه به نحوه تعامل شهروندان، سازندگان، مالکان و ذی نفعان، همکاران شهرداری و سایرین در مدت یک سال و نیم گذشته به عنوان بازتابی از اجرای طرح تفصیلی جدید روند اجرای این طرح به صورت نسبی مطلوب ارزیابی می شود. به گونه ای که آن نگرانی های شدید ناشی از عدم آشنایی شهروندان با سیستم طرح که قبل از ابلاغ و اجرای طرح وجود داشت بسیار کمتر شده است و خوشبختانه توانسته است با آرامش و تدبیر روند اجرایی خود را سپری کند، ضمن اینکه با بحران یا چالش غیرقابل کنترل و مدیریت نشده ای هم مواجه نبوده ایم.
چند درصد از طرح تفصیلی جدید تاکنون اجرا شده است؟

روند اجرای طرح تفصیلی به بازه زمانی آن بر می گردد. افق زمانی طرح تفصیلی تا پایان سال ۱۴۰۴ است؛ یعنی در واقع حدود ۱۵ سال طرح باید اجرا شود. طبیعتا از نظر زمانی الان حدود یک سال و نیم از آن ۱۴ سال را سپری کرده ایم و در واقع حدود ۱۰ درصد زمان اجرای طرح گذشته است. در مورد صدور پروانه ها خوشبختانه با ابلاغ طرح تفصیلی روند صدور پروانه های قبل از ابلاغ طرح تفصیلی از نظر تعداد تقریبا حفظ شد. به گونه ای که پروانه های صادره در شهر تهران در سال ۹۱ از نظر تعداد تقریبا مشابه تعداد پروانه های صادره در سال ۹۰ و ۸۹ بودند. طبق آمار شهرداری تهران به طور میانگین در سال های اخیر، سالانه برای حدود ۳۰ هزار ملک (یا همان پارسل) در تهران پروانه اخذ شده و حدود ۳۰ هزار پروانه تخریب و نوسازی صادر شده است. با توجه به اینکه در تهران یک میلیون پارسل یا قطعه ملک (ساختمان یا زمین) وجود دارد تقریبا نشان می دهد که یک چیزی حدود ۳ درصد کل املاک تهران به طور میانگین در هر سال نوسازی و بازسازی می شوند.

منظور از یک میلیون پلاک، یک میلیون پلاک مسکونی است؟

خیر. مجموع تمام ساختمان ها با کاربری های مختلف اعم از تجاری یا مسکونی یا خدماتی، به طور کلی در تهران یک میلیون پارسل یا ملک هستند که هر یک از این ساختمان ها از مجموعه چند واحد تجاری یا مسکونی یا خدماتی تشکیل شده است.

چند درصد از این پلاک ها مسکونی است؟

حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد از این یک میلیون پلاک، مسکونی هستند. اما اتفاق خوبی که با اجرای طرح تفصیلی جدید رخ داد اصلاح توزیع پروانه ها در شهر تهران بود. یعنی با مقایسه پروانه های صادره در شهر تهران در سال ۹۱ نسبت به سال های قبل مشاهده می کنیم که نسبت مناسب تری بین پروانه های مسکونی، تجاری و خدماتی ایجاد شده است. به عبارتی دیگر با ابلاغ طرح تفصیلی جدید گرایش به سمت اخذ پروانه های مجتمع های چند منظوره تجاری، اداری و خدماتی که می تواند به رونق کار و فعالیت، ایجاد اشتغال و گردش اقتصادی در شهر کمک کند نسبت به قبل افزایش پیدا کرده است. علاوه بر این، طرح تفصیلی جدید روند صدور پروانه های مسکونی را با محدودیت مواجه نکرده است جز در مناطق خاص. جانمایی و پراکنش صحیح و مطالعات طرح جامع و تفصیلی ارزش افزوده اقتصادی را به سمت ساخت و سازهای غیر مسکونی سوق داده است. به ویژه در محورها و راسته هایی که در قالب پهنه های M یعنی پهنه های مختلط و پهنه های S یعنی پهنه های کار و فعالیت در طرح تفصیلی جانمایی شده است. طوری که شاهد گرایش به سمت ساخت وسازهای غیرمسکونی در حوزه پهنه هایM و S بوده ایم و خود این امر می تواند در قالب تامین خدمات انتفاعی؛ یعنی واحدهای تجاری و اداری و تامین خدمات غیر انتفاعی یعنی مجموعه های ورزشی، فرهنگی، سینمایی و بهداشتی، پارکینگ و غیره به تامین خدمات در شهر کمک کند.
در ابلاغیه طرح تفصیلی جدید پیش بینی شده بود که با سنجش بازخوردهای مثبت و منفی و ابهامات طرح تفصیلی در پایان سال اول اجرای آن نسبت به تدقیق و بهسازی و اصلاح طرح تفصیلی اقدام شود. فرآیند تدقیق به کجا رسید؟

چون رویکرد طرح تفصیلی راهبردی و ساختاری است؛ بنابراین نیازمند پایش مداوم طرح هستیم. در ۶ ماهه اول سال ۹۱ نسبت به پایش اجرای طرح تفصیلی در مناطق ۲۲ گانه به عنوان فاز اول تدقیق طرح اقدام شد و همکاران ما در ستاد معاونت و همین طور مشاور مدیریت طرح تفصیلی جدید نسبت به پیگیری چگونگی اجرای طرح تفصیلی در مناطق ۲۲ گانه اقدام کردند. بعد از سنجش بازخوردهای مثبت و منفی اجرای طرح، فاز دوم فرآیند تدقیق طرح تفصیلی در مهر، آبان و آذر سال ۹۱ انجام شد که کارگروه های کارشناسی نسبت به فاز دوم فرآیند اجرای تدقیق طرح تفصیلی اقدام کردند. در این کارگروه های کارشناسی از محل های مختلف مغایرت ها و اشکالات طرح بازدید شد. همین طور پیشنهادهای شهروندان و کارشناسان مناطق برای اجرای بهتر طرح تفصیلی جمع بندی شد. فاز سوم در دی ماه سال ۹۱ آغاز شد و به جلسات کمیته فنی طرح تفصیلی مربوط بود که در دفتر مشاور مدیریت طرح تفصیلی برگزار شد در این مرحله شهرداران مناطق، معاونان شهرسازی مناطق و روسای طرح تفصیلی مناطق و مدیران کل مربوطه معاونت شهرسازی و مشاور مدیریت طرح تفصیلی نسبت به بررسی نتایج کارگروه های کارشناسی و تدقیق آنها اقدام کرد. در فاز چهارم فرآیند تدقیق طرح تفصیلی که در بهمن ماه آغاز شد جلسات شورای هماهنگی تدقیق نقشه های طرح تفصیلی در معاونت شهرسازی معماری برگزار شد. در این جلسات با حضور معاون شهرسازی و مدیران کل و شهرداران مناطق و مشاور مدیریت طرح تفصیلی، مجددا برون داد نتایج فرآیند سه گانه قبلی بررسی و پیگیری شد. در فاز پنجم نتایج چهار فاز قبلی در کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج مورد بررسی قرار گرفت و در فاز ششم فرآیند تدقیق طرح تفصیلی (در نیمه دوم اسفندماه) نتایج پنج فاز قبلی در جلسه کمیسیون ماده پنج مورد بررسی قرار گرفت که در جلسات پایانی این مرحله در مجموع نزدیک به ۳ درصد طرح تفصیلی جدید در این فرآیند مورد بازنگری و پایش و اصلاح و تصویب کمیسیون ماده ۵ قرار گرفت. فاز هفتم هم اعمال مصوبات کمیسیون ماده ۵ روی نقشه های طرح تفصیلی جدید توسط مشاور مدیریت طرح تفصیلی بود که در سه ماهه ابتدایی سال ۹۲ انجام شد. مرحله بعدی تدقیق طرح تفصیلی یعنی فاز هشتم، اخذ امضای اعضای کمیسیون ماده ۵ روی نقشه های تدقیق شده طرح تفصیلی بود که خوشبختانه در تیرماه سال ۹۲ این فاز نیز انجام شد. در فاز نهم هم تحویل نقشه های امضا شده به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ و دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری اتفاق افتاد که در مرداد ماه پیگیری و اجرایی شد و آخرین فاز که فاز دهم است مرحله اعمال تغییرات در سامانه طرح تفصیلی و دسترسی تمامی شهروندان به همه اطلاعات طرح تفصیلی به جای دسترسی محدود صرفا به جزئیات یک پلاک است.

چند مورد مغایرت در طرح تفصیلی اصلاح شد؟

حدود هزار و ۸۰۰ مورد.

مغایرت های طرح تفصیلی با مجموعه شهری بیشتر چه مواردی را شامل می شود؟ تغییر کاربری یا اینکه موارد دیگری مشمول این مغایرت ها شد؟

مغایرت ها موارد متعددی را شامل می شد. اما بخش زیادی از اصلاحات تغییر مرز پارسل ها بود. به عنوان مثال در یک خیابان اصلی که برای مراکز تجاری مناسب است، پارسل بر خیابان به پهنه مسکونی اختصاص یافته بود و برای پارسل کناری در یک خیابان فرعی پهنه تجاری در نظر گرفته شده بود، در حالی که یک خیابان فرعی، مطلوب احداث یک مرکز تجاری نیست. چنین مواردی در جریان تدقیق اصلاح شد و مرز پهنه مسکونی و تجاری تدقیق شد.
یعنی به هیچ عنوان تغییر پهنه یا تغییر کاربری نداشتید؟

در برخی موارد تغییر پهنه بندی ها نیز جزو موارد اصلاحی بود. به عنوان مثال در مناطق جنوبی با مواردی مواجه شدیم که کم دقتی شده بود. در کوچه های فرعی که حتی یک واحد تجاری مثل سوپرمارکت هم مطلوبیت ندارد، پهنه S اعمال شده بود. در حالی که آن منطقه به طور کلی مسکونی و ریز دانه بود. بنابراین این پهنه به پهنه مسکونی تغییر پیدا کرد یا به عنوان مثال برخی از خیابان های اصلی بودند که نفوذ واحدهای تجاری و اداری در آنها زیاد بود، ولی پهنه مسکونی برای آنها اعمال شده بود. در نتیجه در فرآیند تدقیق به پهنه تجاری تغییر پیدا کردند.
اگر این موارد را تغییر نمی دادید چه مشکلاتی به وجود می آمد؟

مشکلات زیادی را ایجاد می کرد چون اگر مسکونی باقی می ماندند در عمل مالکان از آنها به صورت غیر مسکونی استفاده می کردند و کمیسیون ماده ۱۰۰ باید ورود پیدا می کرد. از طرف دیگر، مالکان آنها عوارض مسکونی به شهرداری پرداخت می کردند، در حالی که غیر مسکونی از آنها استفاده می کردند و عوارض زیادتری باید به شهرداری می دادند. بنابراین فرآیند تدقیق به سمت بهسازی و پایش مطلوب تر شدن طرح تفصیلی در اجرا سوق یافت.

در فرآیند تدقیق طرح تفصیلی، میزان تراکم در برخی نواحی سطح شهر افزایش هم پیدا کرد؟
در فرآیند اصلاح و تدقیق طرح تفصیلی ممکن است برخی مناطق شهر با افزایش تراکم و برخی مناطق دیگر شهر با کاهش میزان تراکم همراه شده باشد. از جمله تمام پهنه های R۱۳۱ (۶طبقه) در جنوب شهر به پهنه R۱۲۲ (۵طبقه) تغییر پیدا کردند. یعنی از میزان تراکم ۳۶۰ درصد به ۳۰۰ درصد کاهش یافته است.
علت کاهش میزان تراکم در محدوده جنوبی شهر چه بود؟

در اجرای طرح تفصیلی پهنه R۱۲۲ پهنه غالب شهر تهران است، اما برای جنوب شهر تهران پهنه R۱۳۱ تشخیص داده شد که در فرآیند تدقیق مشخص شد مناسب نبوده است، چراکه تعدادی از پروانه ها که با مشخصات پهنه R۱۳۱ صادر شده بود، همگونی بافت منطقه را از جنبه بصری نامتناسب کرده بود. اما در مناطق دیگری از شهر مثل محدوده ده ونک که محدوده ارزشمند روستایی شناخته می شود پهنه ۲۱۲ R تعیین شده بود، یعنی به مالک اجازه داده می شد که سه طبقه با سطح اشغال ۴۰ درصدی ساخت و ساز انجام دهد. در حالی که ساخت و ساز های فعلی ده ونک با ۶۰ درصد سطح اشغال ساخته شده اند. به همین دلیل مردم و شورایاری به ما انتقاد کردند. بعد از بازدید و بررسی منطقه بدون تغییر میزان تراکم مشخص شده، سطح اشغال از ۴۰ درصد به ۶۰ درصد تغییر داده شد، یعنی پهنه ده ونک در جریان تدقیق از ۲۱۲ R بهR۱۱۲ تغییر یافت.

در نواحی شمالی شهر مثل منطقه یک چه مغایرت هایی وجود داشت؟

خوشبختانه با اقدامی که شهرداری منطقه یک انجام داد، بیشترین تغییر پهنه از پهنه های انتفاعی R و M و S به پهنه G یعنی فضای سبز، در منطقه یک اتفاق افتاد. در فرآیند تدقیق طرح تفصیلی حدود ۷۰۰ هکتار شاهد افزایش پهنه سبز نسبت به وضع موجود هستیم.
یعنی درصد مساحت پهنه مسکونی، سبز، تجاری و مختلط پس از اجرای فرآیند تدقیق تغییر پیدا کرد؟
بله. یک مقدار تغییر کرده است البته در مجموع مساحت پهنه ها افزایش پیدا نکرده است، اما پهنه سبز حدود ۷۰۰ هکتار افزایش پیدا کرد که بیشترین میزان تغییر آن در پهنه سبز به منطقه یک مربوط می شود. علاوه بر این مساحت پهنه مسکونی و مختلط نیز مقداری افزایش پیدا کردند، اما پهنه تجاری با مقداری کاهش مساحت مواجه شد.
در واقع از مساحت پهنه تجاری شهر تهران کم کردید و به سه پهنه دیگر اضافه کردید. علت کاهش مساحت پهنه تجاری چیست؟
پهنه های تجاری اغلب در مکان های نامناسب در نظرگرفته شده بود. مثل کوچه های فرعی یا مناطق جنوبی شهر که برای احداث مراکز تجاری مناسب نبود.

جدا از بحث تدقیق و اصلاح طرح تفصیلی جدید، بحث دیگری که معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران بعد از اجرای طرح تفصیلی مکلف به انجام آن شد و در چند ماه اخیر آن را پیگیری می کرد تدوین ضوابط بلند مرتبه سازی در شهر تهران بود. تدوین این ضوابط به کجا رسیده است؟

کار مطالعاتی اولیه ضوابط بلند مرتبه سازی که توسط یک گروه از مهندسان مشاور انجام شده، در اختیار مشاور طرح تفصیلی گذاشته شد تا آن را با طرح جامع و تفصیلی جدید هماهنگ کند. در تدوین ضوابط بلند مرتبه سازی، ضمن اینکه به تجربیات قبلی که در کشور داشتیم توجه شده از جمله مصوبات سال ۱۳۷۷ و مصوبه اصلاحیه سال ۸۸ شورای عالی شهرسازی و معماری، ضوابط بلند مرتبه سازی در کشورهای دیگر هم توسط مشاور مدیریت طرح تفصیلی مورد بررسی و پایش قرار گرفت و در مجموع سعی شد ضوابطی تهیه شود که علاوه بر کاربردی بودن با مقتضیات کشور ما نیز هماهنگ و قابلیت اجرایی داشته باشد و به ایجاد نظم در بلندمرتبه سازی کمک کند. فرآیند تدوین ضوابط بلندمرتبه سازی تقریبا رو به پایان است و امیدواریم در سال جاری برای گذراندن مراحل تصویب به مراجع ذی صلاح یعنی کمیسیون ماده پنج ارسال شود تا پس از بررسی و تصویب در شورای عالی شهرسازی و معماری از ابتدای سال آینده ملاک عمل قرار گیرد.
اما حدود سه ماه پیش وعده داده بودید که ضوابط بلندمرتبه سازی ظرف سه ماه آینده به تصویب برسد!
فرآیند تهیه طرح دست ما است، ولی فرآیند تصویب آن در اختیار ما نیست به ویژه آنکه این مراحل مصادف شد با پایان این دوره از مدیریت شهری.

در مطالعات انجام شده، کدام مناطق تهران برای بلند مرتبه سازی مناسب تشخیص داده شد؟

مجموعه ای از پارامترها شامل مساحت زمین ها، عرض گذرها و شبکه های دسترسی ترافیکی در فرآیند بلندمرتبه سازی توسط مشاور پایش شد. پس از آن در پنج سطح مجموعه بلندمرتبه سازی شهر تهران تدوین شد.
تعیین سطوح بلند مرتبه سازی براساس تعداد طبقات؟

هم براساس تراکم و هم میزان و نحوه ساخت وساز است.
در این ضوابط حداکثر تعداد طبقاتی که مالک اجازه ساخت وساز دارد چند طبقه است؟ چون در حال حاضر ساختمان های ۳۰ طبقه نیز در تهران در حال ساخت است. در ضوابط جدید بیش از ۳۰ طبقه هم پیش بینی شده است؟
از ۱۲ طبقه و بیشتر پیش بینی شده است.
تا چند طبقه؟

۱۲ طبقه و بیشتر روی زمین.

حداکثر تعداد طبقاتی که می شود ساخت وساز انجام شود چند طبقه است؟

اجازه بدهید در مورد این موضوع در یک فرصت دیگر صحبت کنیم. چون در تهران بلند مرتبه سازی به خوبی انجام نشده است و دید خوبی نسبت به آن وجود ندارد. در حالی که در سایر کشور های دنیا حتی پروژه های
۱۰۰ طبقه هم ساخته شده است ولی مناسب ساخته اند. اما در تهران در برخی نقاط ساختمان های پنج طبقه هم وجود دارد که خوب ساخته نشده اند همین امر در ذهن ها ابهام ایجاد کرده و موجب انتقاداتی به بلند مرتبه سازی شده است. بنابراین در موضوع بلند مرتبه سازی باید از افراط و تفریط پرهیز کنیم.
البته یک انتقادی که به نحوه اجرای طرح تفصیلی وجود دارد این موضوع است که برخلاف ادعای شهرداری تهران درباره قانونمندشدن ضوابط ساخت و ساز آنچه که طی یک سال اخیر در پایتخت شاهد هستیم سردرآوردن برج های بالای ۱۵ طبقه در معابر تنگ و البته گران قیمت شهر است که برای عموم شهروندان به نوعی لابی گری بین مالک و سازنده با دستگاه صادرکننده پروانه برای گرفتن مجوز را تداعی می کند.

شاید مواردی که مد نظر شما است دارای مصوبه موردی کمیسیون ماده ۵ باشند. چون به جز منطقه ۲۲، در مناطق یک تا ۲۱ تهران با ابلاغ طرح تفصیلی جدید، صدور مجوز ۱۲ طبقه و بیشتر روی زمین صرفا با بررسی و طرح در کمیسیون ماده ۵ مقدور است.
صدور پروانه بلند مرتبه سازی در منطقه ۲۲ بدون محدودیت است؟
محدوده هایی از منطقه ۲۲ که به شکل شهرک هستند اجازه ساخت حداکثر سه طبقه دارند، اما در مناطقی از این منطقه در مصوبات طرح تفصیلی به آنها اجازه داده شده که بیشتر از ۱۲ طبقه هم ساخته شود.
یک قطعه زمین باید دارای چه ویژگی هایی باشد که در مناطق ۲۲ گانه اجازه ساخت وساز بیش از ۱۲ طبقه به آن داده شود؟

این موضوع را کمیسیون ماده ۵ بررسی می کند. البته در بند ۲۰۲ ضوابط طرح تفصیلی هم تشریح شده است که مساحت ملک حداقل باید دو هزار متر باشد و حداقل عرض گذر باید ۱۲ متر باشد.

بعد از اجرای طرح تفصیلی چند درصد از پروانه های صادر شده در سطح شهر تهران به بلندمرتبه سازی مربوط می شود؟

تعداد پروانه های بیش از ۱۲ طبقه که در شهر تهران پس از ابلاغ طرح تفصیلی صادر شده است کمتر از یک درصد کل پروانه ها است.
چند ماهی است که در برخی نواحی از شهر وقتی شهروندان برای صدور پروانه ساخت به شهرداری مراجعه می کنند جدا از عوارض ساخت وساز عوارض دیگری تحت عنوان « عوارض متفرقه» از مالکان دریافت می شود با رقم های کلان که برای سازندگان تعریفی از علت دریافت این نوع عوارض وجود ندارد. جریان « عوارض متفرقه» چیست؟

در نتیجه اجرای طرح تفصیلی برای برخی از املاک شهر ارزش کاهنده و برای برخی دیگر ارزش فزاینده ایجاد می شود. اگر بخشی از این ارزش فزاینده یا کاهنده مدیریت نشود و در خدمت توسعه زیرساخت های شهر قرار نگیرد به نوعی در ذهن ها این مفهوم متبادر می شود که ممکن است رانتی برای برخی افراد ناشی از اجرای این طرح ایجاد شود. طبیعتا طرح جامع و طرح تفصیلی به این نکته دقت کرده و در سند تفصیلی ذکر شده است که بخشی از ارزش فزاینده ناشی از مطلوبیت های اجرای طرح تفصیلی جدید باید توسط شهرداری تهران اخذ و صرف توسعه شهر شود. متقابلا هم اگر مناطقی از شهر در اثر اجرای طرح تفصیلی با محدودیت و مشکلاتی مواجه می شوند، مدیریت شهری و شهرداری وظیفه دارد ورود پیدا کند و مشکل مالک را برطرف کند. به عنوان مثال اگر کاربری ملکی از مسکونی به سبز تبدیل شود شهرداری موظف است که ملک را با قیمتی تملک کند که حقوق مالکانه هم تامین شود. عکس این موضوع هم اتفاق افتاده است یعنی املاکی وجود دارد که کاربری خدماتی داشته و الان تبدیل به تجاری شده یا تبدیل به مسکونی شده است. طبیعتا طبق مصوبه طرح جامع و تفصیلی و ضوابط طرح تفصیلی بخشی از ارزش بهینه و ارزش فزاینده ایجادشده برای مالک را مدیریت شهری و شهرداری موظف است اخذ کند تا حدالمقدور از ایجاد رانت اجتناب شود.

پس چرا مجوز دریافت این نوع عوارض قبل از اجرا گرفته نشده است؟

در قالب مصوبات قبلی مجوزهای مربوطه اخذ شده است، ولی جهت جمع بندی و ایجاد وحدت رویه در مصوبات قبلی، لایحه ایجاد وحدت رویه در خصوص عوارض ارزش بهینه نیز توسط شهرداری تهران به شورای اسلامی شهر تهران ارسال شده است.
از ابتدای سال تاکنون عوارض متفرقه از همه مالکان سطح شهر که قصد ساخت وساز دارند گرفته می شود؟
خیر. فقط از املاکی که مشمول هستند اخذ می شود.
اخذ این نوع عوارض در مناطقی از شهر مثل منطقه یک ممکن است توجیه پذیر باشد اما در بافت فرسوده که شهرداری خودش با اعمال تسهیلات تشویقی همچون تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت مالکان را به نوسازی املاک خود تشویق می کند این نوع عوارض با رقم های کلان مانعی بر سر راه نوسازی تلقی می شود.
در مورد بافت فرسوده درست است. به همین دلیل اخیرا با تایید و تاکید شهردار محترم تهران دستور العملی توسط معاونت شهرسازی و معماری به مناطق ۲۲ گانه ابلاغ شد که املاک واقع در بافت فرسوده از این نوع عوارض معاف شوند.
برای مالکانی که در اثر اجرای طرح تفصیلی املاکشان دچار ارزش کاهنده شده است چه تدبیری اندیشیده اید؟
از این نظر هنوز سازوکار ارزش کاهنده کاملا تدوین نشده است. چون پارامترهای آن متعدد و وسیع است و نیاز به بررسی مضاعف دارد.
املاکی که به چنین وضعیتی دچار شده اند چند درصد هستند؟
تعدادشان خیلی کم است، زیر ۳ درصد.
با حق انتقال توسعه نمی توان ارزش کاهنده املاک را برای مالکان جبران کرد؟
حق انتقال توسعه یک چارچوب خیلی وسیع تر از موضوع ارزش بهینه و ارزش فزاینده طرح تفصیلی دارد. حق انتقال توسعه ۶۰ تا ۷۰ پارامتر را در بر می گیرد.

آقای مهندس اجازه ساخت و ساز برج در اطراف دریاچه چیتگر را مطلوب و مناسب می دانید؟

من یک تجربه شخصی از ترکیب طبیعت با ساختمان های بلند مرتبه را در بازدیدی که اخیرا از دبی داشتم کسب کردم در آنجا یک دریاچه مصنوعی به نام مارینال احداث شده بود و اطرافش برج های بسیار بلندمرتبه تر از برج هایی که در اطراف دریاچه چیتگر ساخته شده قرار دارد.

با همین فاصله ای که الان بین برج ها و دریاچه چیتگر است؟

تقریبا با همین فاصله و طبیعتا هر جایی که سرمایه گذاری زیرساختی گسترده ای صورت می گیرد برای اینکه بتواند جذب جمعیت و گردشگر داشته باشد باید ساختمان های مسکونی مجاورش افزایش پیدا کند. البته تمام اطراف دریاچه چیتگر را برج نپوشانده است. در ضلع شمالی دریاچه منظر کوهستان را داریم و در ضلع دیگری از دریاچه نیز پارک چیتگر قرار گرفته است. ولی من فکر می کنم اگر دریاچه امروز موجود بود و می خواستیم در اطراف دریاچه ساخت و ساز انجام دهیم؛ شاید مناسب تر بود تعداد این برج ها کمتر می شد، ولی ارتفاع و کیفیت آنها یک مقداری افزایش می یافت. با اینکه در بین این برج هایی که احداث شده برج های باکیفیتی نیز وجود دارند، ولی در مجموع تلفیق منظر کوهستان، برج ها، دریاچه و پارک چیتگر یک مجموعه بسیار زیبای تفرجگاهی را تشکیل داده است. البته این را خدمت تان عرض کنم بحث دریاچه طبق روال عادی اگر پیش می رفت شاید ۱۰ سال دیگر هم در برنامه های اولویت دار شهرداری نبود، تدبیر مجموعه شهرداری بر این قرار گرفت که این پروژه اولویت پیدا کند و واقعا در کمال تعجب با لطف الهی و مدیریت مطلوب و تلاش چشمگیر این پروژه در یک دوره کوتاه مدت به نتیجه رسید.
برخی کارشناسان انتقادات جدی به شهرداری تهران وارد کرده و معتقدند شهرداری در اجرای پروژه های عمرانی به جای توجه به رفاه اجتماعی و کاهش آلودگی هوا و سایر عوامل زیست محیطی تهران صرفا به بحث کمی پروژه های شهری توجه دارد و آنها را با هزینه های بالا اجرایی کرده است. شما این انتقاد را وارد می دانید؟
در شش سال اخیر اکثر اقدامات شهرداری تهران در چارچوب اجرای ضوابط راهبردهای طرح جامع و تفصیلی بوده است. راهبردهای طرح جامع و تفصیلی هم در شورای عالی شهرسازی و معماری تهیه و تنظیم شده و در شش سال گذشته هم بخش عمده ای از اقدامات شهرداری تهران منطبق بر اجرای طرح های راهبردی بوده است. اما معتقدم اقدامات شهرداری گسترده تر از حوزه عمرانی بوده است. به عنوان مثال احیای حاشیه رودخانه ها با اجرای طرح های بهسازی و ساماندهی روددره ها، احداث بوستان های چندده هکتاری مانند بوستان نهج البلاغه، جوانمردان، مانند بوستان ساسان ولنجک، مانند بوستان ساحلی دارآباد، از اقدامات ارزشمند شهرداری تهران در اجرای راهبردهای طرح جامع بوده است. همین طور اجرای دریاچه ۳۰۰ هکتاری چیتگر و پروژه گردشگری آبشار در منطقه ۲۲ و تبدیل منطقه ۲۲ به یک منطقه گردشگری، احیای جنگل لویزان و تبدیل بخشی از آن به باغ پرندگان و تبدیل آنجا به مجموعه گردشگری، اینها از راهبردهای طرح جامع بوده است. خروج پادگان قلعه مرغی از شهر تهران برای اولین بار در تاریخ مدیریت شهری و تبدیل آن به بوستان ولایت، از دیگر برنامه های راهبردی طرح جامع بوده که شهرداری اجرا کرده است. علاوه بر این اجرای پردیس های فرهنگی و سینمایی و مجموعه های ورزشی متعدد، از راهبردهای طرح جامع بوده، احیای اراضی عباس آباد، احداث بوستان نوروز، احداث بوستان آب و آتش، احداث باغ موزه دفاع مقدس، احداث پانورامای دفاع مقدس، احداث باغ موزه کتاب و احیای اراضی عباس آباد و چندین پروژه دیگر نیز از راهبردهای طرح مشابه بوده که شهرداری در سال های اخیر به اجرای آنها اهتمام کرده است.
با سرعت فعلی ساخت و ساز، فکر می کنید شهر تهران چه موقع از ساخت و ساز اشباع می شود؟
این اتفاق نمی افتد برای اینکه من به شما عرض کردم که حداکثر سه درصد املاک تهران در هر سال نوسازی می شود.  

بنابراین اگر با همین سرعت یکی دو سال اخیر ساخت وساز انجام شود ۳۰ سال طول می کشد که با توجه به عمر پایین ساختمان ها در کشور ما بعد از ۳۰ سال دوباره ساختمان ها نوسازی شده سال های قبل نیاز به بازسازی پیدا می کنند. البته در مورد کیفیت ساخت و ساز حتما باید توجه بیشتری صورت گیرد چون در دنیا میانگین عمر ساختمان ها حداقل ۶۰ تا ۷۰ سال است اما در کشور ما بین ۲۵ تا ۳۰ سال است و ممکن است که کاهش هم پیدا کرده باشد. بنابراین باید حتما به ارتقای کیفیت ساخت و ساز و ارتقای عمر مفید بهره برداری ساختمان ها توجه بیشتری معطوف شود.