آپارتمان بدون‌‌ «پایان‌کار» نخرید

به گزارش پارس ، به نقل ازدنیای اقتصاد، هاجر شادمانی: موج بی سابقه ساخت وسازهای سال۹۰ که رکورد ساخت ۲۰۰ هزار واحدمسکونی در یکسال را در تهران شکست هم اکنون منجر به عرضه تدریجی یکسری آپارتمان تازه ساز به بازار مصرف شده، اما مدلی که سازنده ها برای فروش این آپارتمان ها انتخاب کرده اند، مصیبتی سخت تر از دوران اجاره نشینی را برای خریداران به بار خواهد آورد.
ضعف مقررات نظارتی بر معاملات مسکن از یک سو و حبس یک قانون بازدارنده کلاهبرداری های ملکی در بایگانی سه قوه از سوی دیگر هم اکنون باعث رونق فروش آپارتمان های تازه ساز فاقد « پایان کار» شده است. هر چند این شیوه عرضه در سال های اخیر هم رواج داشت، اما در حال حاضر ابهام جدی در نوع و مقدار مالکیت سازنده آپارتمان، احتمال زیان در فرجام مالکیت خریدار را دوچندان افزایش داده است.
عمده آپارتمان های تازه ساز نتیجه مشارکت بسازوبفروش ها با مالکان ساختما ن های کلنگی است که لازم است بلافاصله بعد از اخذ پایان کار، سهم مالک زمین و سازنده از واحدهای جدید با اخذ سند تفکیکی مشخص شود، این در حالی است که تعلل سازنده در دریافت پایان کار که در اغلب مواقع برای فرار از پرداخت خلافی به شهرداری صورت می گیرد مانع تعیین تکلیف سهم مالکیت شرکا می شود و در نهایت با فروش واحدها، مالکیت خریدار نیز نامشخص و مبهم باقی خواهد ماند. نایب رییس کانون سردفتران و همچنین عضو هیات رییسه کمیسیون قضایی مجلس، شیوع خرید و فروش آپارتمان های فاقد پایان کار و فاقد سندمحضری را نتیجه تعلیق قانون پیش فروش ساختمان عنوان می کنند و می گویند: طبق این قانون، فروش ساختمان بدون پایان کار، حکم « پیش فروش» را دارد و مشمول قوانین پیش فروش است، طوری که با اجرای این قانون، سازنده در مقام پیش فروشنده باید در دفترخانه تعهد دهد در زمان مشخص، نسبت به اخذ پایان کار و انتقال مالکیت اقدام می کند، اما در حال حاضر ایراد - مغایرت شرعی- به این قانون، مانع بهره مندی خریداران مسکن از مزایای آن شده است. این در حالی است که مبایعه نامه تنظیمی در بنگاه های مسکن به عنوان سند غیررسمی این دسته از معاملات تنها مدرکی است که خریداران مبنی بر انتقال مالکیت از سازنده به آنها پس از انجام معامله در دست دارند. هر چند براساس قوانین موجود، مبایعه نامه سندی قانونی است، اما غیررسمی بودن آن در هنگام بروز اختلافات احتمالی حقوقی بین خریدار و فروشنده پروسه دشواری را برای پیگیری اختلاف به وجود آمده، پیش روی متعاملین قرار می دهد. این در حالی است که به موجب سند رسمی، فردی که سند به نام وی است مالک قطعی واحد مسکونی مورد معامله محسوب می شود و در صورت بروز اختلاف، دردسرهای مبایعه نامه و مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت خود را ندارد. به این ترتیب، کارشناسان حقوقی و مسوولان قضایی به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن هشدار دادند: با توجه به آغاز عرضه حجم انبوه واحدهای نوسازی که طی دو سال گذشته پروانه ساخت گرفته اند و هم اکنون بدون دریافت پایان کار و سند رسمی محضری، به بازار فروش مسکن عرضه شده اند، خریداران تنها به تنظیم مبایعه نامه در بنگاه املاک اکتفا نکنند و واحدی را بخرند که هم پایان کار داشته باشد و هم سند محضری. البته این مسوولان و کارشناسان، چالش های موجود در بازار معاملات غیر رسمی املاک مسکونی را به تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش نسبت می دهند که سال ۸۹ در مجلس تصویب شد و هم اکنون منتظر تایید رییس قوه قضائیه به منظور ابلاغ و اجرا است. به گزارش « دنیای اقتصاد» ، از آنجا که معامله واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز پایان کار دریافت نکرده اند در ردیف معاملات پیش فروش مسکن به حساب می آیند، قانون مصوب در مورد فروش این واحدها تعیین تکلیف کرده است، اما عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، باعث شده هنوز قانون محکم و بازدارنده ای برای حمایت از حقوق خریداران این دسته از واحدها وجود نداشته باشد.
خریداران به مبایعه نامه اکتفا نکنند
عضو هیات رییسه کمیسیون قضایی مجلس با بیان اینکه هم اکنون تخلفات زیادی در حوزه مسکن بابت معاملات واحدهای نوساز بدون سند رسمی شکل می گیرد، به « دنیای اقتصاد» گفت: به رغم بالا بودن میزان تخلفات در فروش واحدهای نوساز بدون پایان کار و سند رسمی محضری، هنوز طرح یا لایحه ای برای تعیین تکلیف قطعی این دسته از معاملات مطرح نشده است و توجه کافی در این زمینه به عمل نیامده است. ابوالفضل ابوترابی افزود: مبایعه نامه به هیچ وجه قابل مقایسه با سند رسمی نیست و حتی برخلاف سند محضری که قابل ارائه به بانک ها و سایر ادارات است مبایعه نامه این قابلیت را ندارد و تنها یک سند عادی محسوب می شود که نام خریدار در آن ثبت شده است. وی ادامه داد: با توجه به بالا بودن آمار کلاهبرداری ها در معاملات واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز سند رسمی دریافت نکرده اند، خلأهای زیادی در این زمینه احساس می شود که نیاز است مجلس در این زمینه به سرعت ورود کند. ابوترابی خاطرنشان کرد: تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن مصوب سال ۸۹ مجلس، خود عامل مهمی است که باعث افزایش کلاهبرداری ها در این دسته از معاملات می شود.
وی با انتقاد از افزایش جرایم مربوط به معاملات پیش فروش مسکن، ادامه داد: در گذشته براساس قانون، تنها ساختمان هایی اجازه پیش فروش داشتند که حداقل ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشند؛ اما سال ها است که این قانون مغفول مانده و اجرا نمی شود.
قانون به خاطر آیین نامه معطل مانده است
در همین زمینه نایب رییس کانون سردفتران نیز به « دنیای اقتصاد» گفت: تخلفات ساختمانی به خصوص در معاملات واحدهای نوساز مربوط به تاخیر طولانی مدت ابلاغ آیین نامه قانون پیش فروش است که سه سال پیش در مجلس تصویب شد.
مسلم آقاصفری ادامه داد: در حال حاضر ضعف قانونی برای رسیدگی و حمایت از حقوق خریداران آپارتمان های نوساز و پیش خریداران نداریم؛ اما این قانون به دلیل عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی آن، معطل مانده است.
وی با تاکید بر اینکه قانون پیش فروش یکی از پیشرفته ترین قوانین موجود در معاملات مسکن محسوب می شود، تصریح کرد: با توجه به نظر ریاست قوه قضائیه مبنی بر مغایرت برخی از مواد آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش با شرع، بنا بر نظر ایشان تا زمان رفع این مغایرت ها نمی توان آن را تایید و ابلاغ کرد و به همین علت است که قانون به خاطر نداشتن آیین نامه معطل مانده است.