سه طرح جدید ساخت مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- ستاد سیاست گذاری و اجرای برنامه های دولتی برای بازار مسکن تهران، در پاسخ به بخش های اولویت دار برنامه وزیر جدید راه وشهرسازی در خصوص تامین مسکن، درنظر دارد سه طرح از قبل مطالعه شده خود را بدون فوت وقت عملیاتی کند.

این ستاد در اداره کل راه وشهرسازی استان تهران، مخاطب طرح های جدید را ساکنان مستقر در بازار اجاره و همچنین همه دهک های متقاضی در بازار خرید مسکن تعریف کرده و متفاوت از طرح های قبلی همچون مسکن مهر یا مسکن ویژه -که صرفا کم درآمدها را تحت پوشش قرار می داد و نیاز اجاره نشین ها به عرضه دولتی را بی پاسخ گذاشته بود- حالت فراگیر دارد.

ساخت مسکن استیجاری، اجرای طرح کلید به کلید در بافت فرسوده و همچنین آزادسازی زمین های دراختیار دستگا ه ها و نهادها، محتوای این سه طرح را تشکیل می دهد طوری که پیاده سازی و اجرای آنها در تهران از پشتوانه قانون مصوب مجلس برخوردار است و در حال حاضر فقط موافقت و دستور وزیر راه وشهرسازی را برای اجرا نیاز دارد.
مطالعات این ستاد نشان می دهد، بیش از ۵۰۰ هکتار زمین بلااستفاده در غرب و شرق تهران در اختیار برخی دستگاه های دولتی و نظامی قرار دارد که با توجه به کمبود شدید زمین قابل ساخت و قیمت بالای آن در تهران، اگر زمین های محبوس، زیر بار ساختمانی برود دو نقطه نامتعادل بازار مسکن تهران به لحاظ حجم عرضه و تقاضا از طریق احداث ۴۰ هزار واحدمسکونی به سمت تعادل می رود.

بررسی ها در این باره حاکی است: عمده تقاضای خرید و اجاره مسکن به خصوص از طرف زوج های جوان در دهک های متوسط رو به پایین، بیشتر محله های منتهی به غرب و شرق تهران را برای سکونت انتخاب می کند.
صرفه اقتصادی در این نقاط (همچون منطقه۲۲ و قسمت های بیرونی مناطق ۴ و ۵) از یک سو به دلیل مسیرهای دسترسی آزادراهی و از سوی دیگر به خاطر سطح قیمت ها برای طرف تقاضا بیشتر از سایر مناطق شهر تهران است.
به گزارش « دنیای اقتصاد» ستاد سیاست گذاری در اداره راه وشهرسازی استان تهران همچنین برای بافت فرسوده نیز در نظر دارد با همکاری مشترک با شهرداری، طرح تجربه شده کلید به کلید در بسیاری از کشورها را به اجرا دربیاورد. در این طرح، روی زمین های متعلق به شهرداری و دولت، واحدهای مسکونی ساخته می شود و در ازای اخذ املاک فرسوده مالکان، به آنها واگذار می شود و دوباره روی زمین این املاک، واحدهای جدید برای تملک محله های دیگر در بافت فرسوده، ساخته می شود.

در کنار این دو طرح، اداره راه وشهرسازی استان تهران آمادگی دارد در چند منطقه با استفاده از زمین های خود، لکه های مسکونی – پروژه های نیمه بزرگ- برای استفاده اجاره نشین ها نیز ایجاد کند که این طرح به صورت مشارکتی با انبوه سازان و در قالب اجاره داری خواهد بود.

خارجی ها منتظر اجازه ورود
قائم مقام وزیر راه وشهرسازی در استان تهران  درباره جزئیات برنامه های عملیاتی آماده اجرا اعلام کرد: قانون ساماندهی مسکن، دولت را موظف کرده در دو حوزه تامین مسکن اجاره ای و مسکن ملکی دهک های کم درآمد، از ظرفیت زمین های دولتی استفاده کند. اما با تاکیدی که وزیر جدید راه وشهرسازی بر لزوم توجه برنامه های دولت به همه دهک های متقاضی مسکن و تعریف سه نوع مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و مسکن معمولی به ترتیب برای کم درآمدها، میان درآمدها و پردرآمدها داشته اند، هم اکنون این آمادگی در تهران وجود دارد که برای این سه سطح، اقداماتی صورت بگیرد.

فریبرز واحدی افزود: در گام اول و در صورتی که وزیر راه وشهرسازی تایید کند، حاضریم زمین های متراژ متوسط تحت مالکیت وزارتخانه– بین ۵ تا ۲۰ هکتار- را در مناطق مختلف تهران برای ساخت مسکن استیجاری به سازنده ها واگذار کنیم و با ایجاد کارگزاری و شرکت های اجاره داری، عرضه آپارتمان اجاره ای را با اجاره بهای توجیهی در بازار مسکن تهران راه بیندازیم.

واحدی تصریح کرد: در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد درآمد خانوارهای حداقل ۵دهک در شهر تهران صرف تامین هزینه اجاره نشینی می شود، این در حالی است که نرخ استاندارد هزینه اجاره نشینی یک سوم است. همچنین در حال حاضر طبق سرشماری سال۹۰ حدود ۲۷درصد خانوارهای تهرانی مستاجر هستند که این سهم در سال۷۵ معادل ۱۷درصد بود. بنابراین وضعیت بازار اجاره نیازمند برنامه های فوری است که این برنامه ها علاوه بر ساخت مسکن اجاره ای می تواند شامل طولانی کردن مدت اعتبار اجاره نامه ها از یک سال فعلی به حداقل دو تا سه سال باشد.
مدیرکل اداره راه وشهرسازی استان تهران در ادامه، از درخواست دو شرکت خارجی برای سرمایه گذاری در بازار مسکن شهر تهران خبر داد و گفت: این شرکت ها آمادگی دارند به صورت جزیره ای در نقاط مختلف تهران اقدام به ساخت وساز مسکونی کنند و حاضرند واحدها را زیرقیمت منطقه واگذار کنند. بنابراین اگر این مدل سرمایه گذاری مورد قبول دولت جدید باشد، این امکان وجود دارد که برای دهک های متوسط رو به بالا و حتی میان درآمدها، خانه سازی انجام و با قیمت منطقی و متعارف واگذار شود.
جزئیات کلید به کلید
فریبرز واحدی درباره اجرای طرح کلید به کلید در بافت فرسوده تهران گفت: هم شهرداری تهران و هم دولت در بحث نوسازی بافت فرسوده عملکرد مناسبی نداشته اند. در بافت فرسوده چنانچه این دو نهاد به همراه بانک های تحت مدیریت شان (بانک شهر و بانک مسکن) وارد شوند، امکان نوسازی و ساخت ۴۰۰ هزار واحدمسکونی در بافت فرسوده وجود دارد، این در حالی است که در شهر تهران سالانه حداکثر ۲۰۰ هزار واحد در کل سطح شهر ساخته می شود. شهرداری تهران زمین های زیادی در شهر دارد که می تواند با استفاده از طرح کلید به کلید، از آنها برای نقل وانتقال مالکان بافت فرسوده و آزادسازی بافت برای نوسازی استفاده کند.

واحدی افزود: برنامه ما این است که در یک قطعه زمین در مجاورت یک محله فرسوده، مثلا ۲هزار واحد مسکونی احداث کنیم و با پیش فروش نیمی از واحدها به صورت آزاد، منابع مالی را برای ساخت نیمی دیگر تامین کنیم و یک هزار واحد را به یک هزار مالک املاک کلنگی ساکن یک محله واگذار کنیم تا به همین تعداد، ملک کلنگی در اختیار دولت برای نوسازی و سپس واگذاری به گروه های بعدی از مالکان کلنگی، قرار بگیرد.
قائم مقام وزیر راه وشهرسازی در استان تهران تصریح کرد: چالش دیرینه ای که در بافت فرسوده وجود دارد این است که مالکان معمولا نگران سرنوشت ملک شان هستند و به خاطر ابهامی که از بابت مدت دوساله نوسازی و قیمت نهایی واحد بازسازی شده دارند، تمایل به نوسازی پیدا نمی کنند، اما با طرح کلید به کلید، بلافاصله مالکان به محل جدید و واحدجدید منتقل می شوند و مالکیت شان بر ملک کلنگی برای همیشه خاتمه پیدا می کند.

فکر متولدین دهه۶۰ هستیم

واحدی در ادامه گفت وگو با تاکید براینکه طرح های جدید آماده اجرا در بازار مسکن تهران همسو با برنامه های وزیر راه وشهرسازی دولت یازدهم تعریف شده است، افزود: هم اکنون متولدین دهه۶۰ با رسیدن به سن ازدواج، منحنی تقاضای مسکن را به بالاترین سطح رسانده اند و باید با مکانیزم هایی همچون راه اندازی صندوق پس انداز، از نقدینگی موجود در اختیار این افراد برای تامین مالی نظام ساخت وساز بهره گرفت و با استفاده از زمین های دولتی، پروژه های مسکونی در سطح مختلف اجاره ای، حمایتی و اجتماعی تعریف کرد.

راه ورود به زمین های محبوس

مدیرکل اداره راه وشهرسازی استان تهران با اشاره به اینکه بخش قابل توجهی از زمین های بلااستفاده در پایتخت را قطعات چندصد هکتاری بزرگی تشکیل می دهد که سال ها است در اختیار برخی وزارتخانه ها، دستگاه های دولتی، نهادهای عمومی و برخی نهادهای نظامی قرار دارد، گفت: مساحتی در حدود ۸۰۰ هکتار از این زمین ها درست در غربی ترین و شرقی ترین نقاط تهران واقع شده که قصد داریم با مذاکره با دستگاه هایی که این زمین ها فعلا در اختیار آنهاست، با استفاده از شیوه هایی همچون مشارکتی، زمین ها را به ساخت وساز بگیریم.
وی با بیان اینکه یکی از مشکلات عمده دولت در تهران، اشغال زمین های بزرگ به صورت بلااستفاده توسط دستگاه ها است افزود: در خصوص مسکن ویژه هم که سال گذشته به اجرا درآوردیم، بحث زمین وقت فوق العاده زیادی از دولت گرفت. اما می شود با به کارگیری ابزار مالیاتی، بلااستفاده بودن زمین ها را پایان داد و مالکان را مجاب به ساخت وساز کرد.

آخرین وضعیت مسکن ویژه

واحدی درخصوص آخرین وضعیت کارگاه مسکن ویژه تهرانسر نیز گفت: با بعضی پیمانکارانی که کار را خوابانده اند برخورد کرده ایم و نامه فسخ قرارداد آنها را هم تنظیم کرده و در حال ابلاغ به پیمانکار مربوطه هستیم.
وی افزود: پیش خریداران مسکن ویژه اصلا نگران قیمت تمام شده نباشند چون اختلاف فکری ما با پیمانکاران ربطی به قیمت تمام شده ندارد، بلکه به سهم دولت و پیمانکار از محل زمین و هزینه ساخت مربوط می شود.
مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران در عین حال خاطرنشان کرد: با پیمانکاران توافق کرده ایم واحدهای مسکونی طرح مسکن ویژه تهرانسر را تا پایان سفت کاری پیش ببرند و در مرحله ناز ک کاری بابت سهم دو طرف، وارد مذاکره با ما شوند.