دارایی ملکی خانواده احمدی‌نژاد

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، محمود احمدی نژاد که در سال های دولت دوم خود مدام از بار سنگین جمعیت ساکن کلان شهر تهران گله می کرد و با انتقادهای تیز و تند از مقررات حاکم بر شهرداری بابت صدور مجوز تراکم های چندین طبقه در نقاط متراکم شهر، چندین بار شورای عالی شهرسازی ومعماری کشور را مامور بررسی طرح هایی همچون احداث باغ شهر، احداث خانه باغ و توسعه فیزیکی حریم شهرها کرده بود، حالا محل جدید سکونت خود و فرزندانش را نقطه مرکزی شرق تهران انتخاب کرده است.

کسانی که در دست کم سه سال اخیر اظهارنظرها، تاکید ها و برخی مصوبات رییس جمهور دولت های نهم و دهم در حوزه بازار مسکن را تعقیب کرده اند، تصدیق می کنند که احمدی نژاد به شدت با آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی مخالف است. رییس جمهور سابق یکبار در سال۸۹ خواستار توقف آپارتمان سازی در شهر تهران و حتی در زمین های ۹۹ ساله مسکن مهر شده بود و با ایراد از نظام حاکم بر شهر تهران بابت وابستگی مالی شهرداری به فروش تراکم و بالابردن ارتفاع ساختمان ها، به دنبال گسترش افقی پایتخت و توقف توسعه عمودی شهر شده بود.

طراح « واگذاری ۱۰۰۰ مترمربع زمین به هر خانوار ایرانی» اما بدون آنکه این طرح و حتی شبیه به آن را برای کل کشور پیاده کند، از مدلی متفاوت برای تامین مسکن خانواده درجه یک خود استفاده کرده است.
رییس جمهور سابق جمعه شب اعلام کرد خانه قدیمی اش واقع در محله نارمک در زمینی به مساحت ۱۷۵ مترمربع را تخریب و ۴ واحدمسکونی روی آن بنا کرده است تا او و همسرش به همراه فرزندان ازدواج کرده اش در این مجموعه آپارتمان ها ساکن شوند.

مدلی که برای خانه دار شدن اعضای درجه یک خانواده احمدی نژاد استفاده شده عبارت است از « بهره گیری از زمین خانه قدیمی پدری و تعداد قابل توجهی انواع تسهیلات بانکی برای نوسازی و ساخت مجموعه ای از آپارتمان دارای کیفیت، استحکام و زیبایی بهتر از قبل» .

در این مدل فقط افرادی اجازه ورود دارند که اولا مالک خانه ای فرسوده در شهر تهران باشند و ثانیا توان دسترسی به وام های بانکی برای نوسازی را نیز داشته باشند.

چیزی شبیه این مدل مدتی است در برخی مناطق تهران دستاویز بسازوبفروش ها قرار گرفته؛ طوری که این گروه از سازنده ها با تحریک مالکان ساختمان های نه چندان سالخورده، اجازه تخریب را از مالک می گیرند و با نوسازی و احداث واحدهای بیشتر روی زمین ساختمان تخریب شده، کل آپارتمان های جدید را به نسبت ۲ به ۱ به ترتیب بین مالکان و سازنده تقسیم می کنند. اما مدلی که در آن یک مالک بتواند مستقل از بسازوبفروش، برای خود و همه فرزندانش در گران ترین شهر ایران خانه بسازد، فعلا فوق العاده نادر است.

در این میان آنچه به رییس جمهور سابق اجازه داده تا از یک مدل باورنکردنی برای تامین مسکن بهره ببرد، معمای « تامین نقدینگی برای ساخت وساز» است.

بررسی های « دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: احمدی نژاد برای تبدیل خانه کهنه و قدیمی اش در میدان ۷۲ نارمک به یک ساختمان ۵طبقه مسکونی – یک طبقه پیلوت و ۴ طبقه آپارتمان- با توجه به نوع اسکلت انتخاب شده برای ساخت (اسکلت فلزی) چیزی در حدود ۴۲۰ میلیون تومان باید هزینه کرده باشد. یعنی برای هر واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان بابت تامین مصالح، مزد ساخت، مجوز تراکم، مجوز پروانه، دستمزد بنا و کارگر، هزینه نظارت مهندس ناظر و مواردی از این دست هزینه صرف شده است.

این در حالی است که بانک ها در حالت عادی، برای ساخت وسازهای مسکونی اگر صلاح ببینند، حداکثر ۳۰ میلیون تومان وام ساخت با بهره بالای ۲۰ درصد و البته به شرط سپرده گذاری فرد بسازوبفروش در بانک، تسهیلات پرداخت می کنند که البته این فرد باید به مدت یک سال ۱۵ میلیون تومان در بانک سپرده گذاری کند تا ۳۰ میلیون وام دریافت کند.

اما رییس جمهور سابق دیروز اعلام کرد به کمک تسهیلات دریافتی از صندوق نهاد ریاست جمهوری و همچنین اخذ وام از برخی اقوام توانسته مجموعه آپارتمانی خود را در نارمک بنا کند.

خانه میلیونی آپارتمان میلیاردی شد

محمود احمدی نژاد درست در سال۸۶ زمانی که جهش شدید قیمت مسکن در تهران رخ داد، از نگرانی دولت از نحوه خانه دار شدن زوج های جوان و حتی نحوه تامین مبالغ اجاره گفت.
اکنون برکت رشد بدون منطق قیمت ملک در تهران به خانواده رییس جمهور نیز رسیده است. البته خانواده احمدی نژاد از طریق نوسازی و بازسازی توانسته از ارزش افزوده بازار املاک بهره ببرد.

بررسی ها درباره میزان ارزش افزوده حاصل از بازسازی خانه قدیمی احمدی نژاد و تبدیل آن به یک ساختمان مسکونی ۵طبقه حاکی است: ارزش ملک حدود ۱۰۰ میلیون تومانی او در سال۸۴ امروز بعد از ۸سال با ۲۰ برابر افزایش، به حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان تبدیل شده است.

طبق گزارش مستند مرکز آمار ایران، در سال۸۴ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران مترمربعی ۶۴۸ هزار تومان بوده و زمین – خانه کلنگی- نیز در آن زمان مترمربعی ۶۰۰ هزار تومان قیمت داشته است.

در سال۸۴، خانه رییس جمهور وقت به دلیل دو خاصیت سن بالا و ناپایداری که داشت، عملا جزو خانه های کلنگی به حساب می آمد؛ طوری که ارزش آن برحسب قیمت زمین محاسبه می شد، نه قیمت بنای مسکونی.
بنابراین ۱۷۵ مترمربع زمینِ زیرِپای خانواده رییس جمهور در سال۸۴ حدود ۱۰۰ میلیون تومان ارزش معاملاتی داشت؛ یعنی اگر همان زمان زمین این خانه به یک فرد بسازوبفروش فروخته می شد، آن فرد این مبلغ را به مالک زمین پرداخت می کرد.
در طول این ۸ سال و به واسطه تخریب سال گذشته خانه نارمک و مجوز ساخت ۵ طبقه بنا و یک طبقه زیرزمین در این زمین ۱۷۵ متری، امروز مجموع ساختمان جدید چیزی در حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان ارزش معاملاتی دارد.

آخرین گزارش مرکز آمار از قیمت مسکن که مربوط به زمستان سال۹۱ است، میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در شهر تهران را ۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام کرده است.
با فرض اینکه قیمت مسکن در تهران طی ۵ ماه اخیر ثابت بوده و ریالی به آن اضافه نشده است، می توان با محاسباتی که دلالان مسکن برای قیمت یک آپارتمان نوساز انجام می دهند، ارزش معاملاتی یک واحدنوساز در نارمک را متری ۵ میلیون تومان برآورد کرد.

اما متراژ ۴ واحدمسکونی تحت مالکیت خانواده احمدی نژاد در نارمک چقدر است؟

با فرض اینکه شهرداری تهران به رییس جمهور سابق همان مجوزی را داده که به بقیه سازنده ها ارائه می کند، در این صورت سازنده ساختمان نارمک اجازه داشته در ۶۰درصد مساحت زمین ۱۷۵ مترمربعی « سطح اشغال» ایجاد کند. در این صورت ۴ واحدمسکونی با مساحتی معادل ۶۰درصد کل زمین، هر یک دارای ۱۰۵ مترمربع مساحت خواهد بود که با احتساب قیمت متری ۵ میلیون، قیمت روز هر واحد حدود ۵۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
بنابراین با یک محاسبه ساده و برمبنای اطلاعات مرکز آمار و برآوردهای بازاری، ملک ۱۰۰ میلیون تومانی نارمک با ۴۲۰ میلیون تومان هزینه ساخت، امروز حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون ارزش دارد که بخشی از این دارایی ناشی از ارزش افزوده حاصل از بازسازی و نوسازی است، بخشی مدیون تورم و بخشی هم مدیون رشد بی حساب و کتاب قیمت مسکن در تهران.

از مدل نارمک تا مدل مسکن مهر

با به پایان رسیدن ماموریت شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در دوره ریاست محمود احمدی نژاد بر دولت، مشخص شد همه آنچه رییس جمهور در این سال ها بابت لزوم تغییر اساسی در سبک رایج شهرسازی گفته، صرفا در حد حرف و سخن پیش رفته است.

ایده ایجاد باغ شهر یا استفاده از سبک ویلاسازی و خانه های حیاط دار که همواره مدنظر رییس جمهور بود، نه تنها در داخل شهری همچون تهران اجرایی نشد که حتی در زمین های ۹۹ساله منطقه ای همچون پرند که دولت بی نهایت زمین در آنجا داشت و می توانست باغ شهر را به صورت پایلوت در این نقطه اجرا کند هم هیچ وقت عملیاتی نشد.
با این حال در مدل مسکن مهر که برای خانه دار کردن متقاضیان مسکن استفاده شد، بعد مسافت خانه ها با تهران و همچنین تراکم حداقل دو واحد در یک طبقه در این مدل، میزان رضایت ساکنان مسکن مهر از خانه های شان را پایین آورده است اما در مدلی که رییس ارشد پروژه مسکن مهر برای خانواده خود برگزیده، امکان استقرار همه اعضای یک خانواده در یک ساختمان نوساز آن هم در مرکز شهر بصورت یک واحد متراژ بزرگ در هر طبقه وجود دارد.
بد نیست امروز نوعی آمارگیری درباره تعداد دولتمردان ساکن در آپارتمان های مسکن مهر انجام شود تا مشخص شود در این مجموعه خانه های ارزان قیمت که البته چیزی حداقل معادل دو برابر حاوی ارزش افزوده شده است، چه تعداد از مسوولان ساکن هستند.

خانه نارمک به روایت دلالان

واسطه های بازار مسکن می گویند: ارزش آپارتمان مسکونی آقای احمدی نژاد نسبت به اواخر سال گذشته کاهش یافته است، زیرا رکود سنگین ۴ ماه اخیر در بازار خرید و فروش مسکن باعث شده است تا قیمت های پیشنهادی فروش با کاهش مواجه شود، چرا که در اسفند ماه سال قبل ارزش هر متر مربع آپارتمان نوساز در میدان ۷۲ در خیابان نارمک بین ۶ میلیون تا ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام می شد (بخشی از این مبلغ کاذب و حبابی بود) اما اکنون این قیمت به متری ۵ میلیون تومان نزول پیدا کرده است. یکی از بنگاهداران فعال در خیابان نارمک درباره وضعیت فعلی بازار مسکن در شرق تهران در محله نارمک به « دنیای اقتصاد» گفت: اکنون بازار معاملات مسکن از رونق برخوردار نیست و چند هفته ای می شود که رکود در مقایسه با یک ماه گذشته سنگین تر شده است. وی در ادامه افزود: تغییر و تحول ریاست جمهوری و ماه رمضان بهانه ای برای خریداران شده است تا با دست نگه داشتن در امر خرید فرصتی فراهم کنند تا شاید قیمت های پیشنهادی فروشنده ها با افت مواجه شود و آنها بتوانند از سود هر چند جزئی بهره مند شوند.

خازنی تصریح کرد: طی ۲ تا ۳ ماه گذشته بازار خرید و فروش تعریف آنچنانی از بابت حجم معاملات نداشت، زیرا قدرت خرید متقاضیان جوابگوی نرخ های جدید فروش طی مدت زمان مذکور نبود و از طرف دیگر ۳ هفته گذشته هم این وضعیت تشدید شد.

این بنگاهدار اظهار کرد: اکنون اکثر خریداران به دنبال واحدهایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متری چند سال ساخت با بودجه ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومانی هستند. وی درباره میزان عرضه واحدهای نوساز مسکونی عنوان کرد: با توجه به افزایش روزافزون سازنده های پول لازم، حجم عرضه واحدهای نوساز هم افزایش یافته است، زیرا در گذشته اکثر سازنده ها ترجیح می دادند واحدشان را فقط طبق قیمت پیشنهادی خودشان به خریدار واگذار کنند و در نبود مشتری واحدشان را به بازار اجاره معرفی کنند تا از ضرر و زیان دور باشند، اما حال زمانی فرا رسیده است که نبود خریدار در بلندمدت، سازنده ها را مجبور کرده است حداقل یک واحد نوساز خود را با قیمت منصفانه تری به بازار فروش پیشنهاد کنند. خازنی درباره میزان تخفیفی که این دسته از فروشنده ها برای خریداران در نظر گرفته اند گفت: قیمت فروش این واحدها ۱۰ تا ۱۵درصد کمتر از دیگر واحدها پیشنهاد می شود.

این مشاور املاک همچنین مبنای اجاره بهای واحدهای نوساز را این چنین توضیح داد: در محله های شاخص نارمک اجاره واحدهای مسکونی نوساز متری یک میلیون تومان و کمترین اجاره بهای هر متر مربع واحدهای نوساز در دیگر محله های نارمک حدود ۸۰۰هزار تومان محاسبه می شود. از سوی دیگر، خازنی خاطر نشان کرد: شهرداری برای املاک کلنگی بالای ۲۵۰مترمربع و گذر ۱۰ متر مربع جواز نوسازی ۵ طبقه را می دهد و برای زمین کمتر از این متراژ جواز ساخت ۴ طبقه را ارائه می کند. یک واحد ۵۶ متری بدون پارکینگ و انباری، ۱۱ سال ساخت در خرداد ماه سال ۹۱ متری ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به بازار فروش عرضه شده بود.

علاوه براین یک واحد ۸۰ متری، ۲ خواب یا شرایط ۴۰ میلیون تومان ودیعه و ۲۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه در خرداد ماه سال قبل به بازار اجاره سپرده شده بود.