بیمه معاملات پیش‌فروش

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد: گروهی از انبوه سازان دارای سابقه اجرایی در پیش فروش واحدمسکونی برای باز کردن قفل پیش خرید، طرحی را به دولت جدید پیشنهاد کرده اند که در صورت تصویب، بدون آنکه ریالی برای وزارتخانه ای بار مالی به همراه داشته باشد، از بازار « پیش خرید» به طور کامل « ریسک زدایی» می کند و سهم پیش فروش را از کل معاملات مسکن در شهر تهران از حداکثر ۱۰ درصد کنونی به حداقل ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش می دهد که این تغییر در نحوه خرید مسکن در نهایت باعث هدایت درست نقدینگی و کاهش قیمت خواهد شد.
تیرگی رابطه بین پیش خریداران و پیش فروشنده های مسکن در تهران که در یکسال اخیر به واسطه ناپایداری شدید در هزینه ساخت و قیمت فروش، بر غلظت آن افزوده شده است، هم اکنون درجه ریسک پیش فروش و پیش خرید را برای هر دو طرف این نوع معاملات از مرز « پرخطر» هم رد کرده است.
در بازار پیش خرید، همواره نبود مقررات قانونی و قابل دفاع در قراردادهایی که به صورت غیررسمی بین پیش خریدار و پیش فروشنده امضا می شود باعث شده معمولا در دوره هایی از سال منافع طرف اول و در دوره هایی دیگر منافع طرف دوم تهدید شود به طوری که در زمان رکود مسکن که قیمت ها حالت ثبات یا روند کاهشی را تجربه می کنند، این نوع معامله به نفع پیش فروشنده است تا بیش از این خسارت نبیند و در زمان رونق که با افزایش قیمت همراه است، مزیت این نوع معامله به جیب پیش خریدار می رود تا با پیش خرید، از افزایش بیشتر قیمت در آینده در امان بماند.
این در حالی است که در ماه های اخیر چون از یک سو نه رکود بوده نه رونق و از سوی دیگر طرفین معاملات – سازنده ها و متقاضیان مسکن- هر دو به دنبال انتظاراتی متفاوت از آینده بازار هستند هم فایل های پیش فروش به شدت در بنگاه ها کاهش پیدا کرده و هم تقاضا برای پیش خرید کم
شده است.
در این فضا انبوه سازانی که عادت دارند ساخت وسازهای خود را از کانال پیش فروش نیمی از واحدها، تامین مالی کرده و جلو ببرند، طرحی را برای شکستن فضای موجود تدوین کرده اند که پای شرکت های بیمه را به بازار پیش خرید باز می کند.
در این طرح، همه مسوولیت پیش فروشنده شامل کیفیت ساخت، زمان تحویل واحد و قیمت قطعی توسط شرکت بیمه تضمین می شود و خسارت احتمالی پیش خریدار نیز تحت پوشش بیمه قرار می گیرد.
در صورت تصویب طرح « بیمه پیش خرید مسکن» قراردادهایی که در بنگاه های املاک برای معاملات پیش فروش تنظیم می شود با سه امضای شامل امضای پیش فروشنده، امضای پیش خریدار و امضای شرکت بیمه رسمیت پیدا می کند و ضریب اطمینان قرارداد برای پیش خریدار تا ۱۰۰ درصد افزایش خواهد یافت.
به نظر می رسد منافع درازمدت دولت از اجرای این طرح - که شاید از منافع پیش خریدار و پیش فروشنده کمتر نباشد- مسیر تصویب آن را کوتاه کند.
ضمن اینکه تنها مسوولیت دولت در این طرح، اعمال جنبه حاکمیتی است و همه پروسه بیمه پیش خرید توسط شرکت های بیمه، سامانه رهگیری معاملات مسکن، بنگاه های املاک و انبوه سازان هدایت می شود.
کاهش قیمت مسکن با اجرای طرح
طراحان « تضمین معاملات پیش فروش از طریق بیمه پیش خرید» امیدوارند با عملیاتی شدن این طرح، بی اطمینانی به اوج رسیده در بازار پیش خرید از بین رفته و حجم زیادی از متقاضیان مسکن به جای خرید آپارتما ن های آماده، نیازشان را از بازار واحدهای در حال ساخت که قیمت آنها حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد ارزان تر از قیمت آماده ها است، تامین کنند.
در این صورت کشش ایجاد شده در بازار پیش فروش و تاثیر نرخ های پیش فروش بر معاملات، قیمت مسکن را به اندازه فاصله موجود بین قیمت پیش فروش با قیمت فروش قطعی، کاهش خواهد داد.
مسعود فیاض آذر طراح « بیمه پیش خرید مسکن» در این باره به « دنیای اقتصاد» گفت: بررسی های انجام شده در مراحل تدوین طرح نشان داد بازار ساخت وسازهای مسکونی و تجاری در تهران به ترتیب قابلیت پیش فروش ۳۰ هزار میلیارد تومان واحدمسکونی و ۵ هزار میلیارد تومان واحد تجاری در سال را دارد که اگر شرکت های بیمه پیش خرید آنی آنها را تضمین کنند، سرعت و حجم ورود نقدینگی به بازار ساخت وساز تاحدی که اثرات مخرب پول های سرگردان در سایر بازارها خنثی شود، افزایش می یابد.
مدیر شرکت تحقیقاتی اجرایی پایاسازه پاسارگاد تاکید کرد: این طرح ۵ مزیت برای بازار مسکن به همراه دارد اول اینکه با تحریک نقدینگی در مسیر پیش خرید قیمت مسکن را متعادل می کند، دوم اینکه با سرعت بخشیدن به ساخت وسازها از طریق تامین مالی سریع، قیمت تمام شده واحدها را کاهش می دهد، سوم اینکه خدمات پس از فروش برای خریداران ایجاد می کند تا عیب ها و نقص های گسترده در واحدهای نوساز به هزینه بیمه یا سازنده تکمیل شود، چهارم اینکه نگرانی ها از دبه پیش فروشنده بابت قیمت یا زمان تحویل، برای پیش خریدار از بین می رود و در نهایت مبالغ قابل پرداخت از طرف پیش خریدار فقط با اجازه شرکت بیمه و متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت، به حساب پیش فروشنده واریز خواهد شد.
همچنین پتانسیلی که در دو سه سال اخیر در جامعه انبوه سازان و پیمانکاران در حوزه ساخت مسکن مهر ایجاد شده، با شروع به کار دولت جدید، به واسطه رونق پیش خرید از طریق تضمین بیمه، قادر خواهد بود در ساخت وسازهای مسکونی غیرمهر ادامه فعالیت داده و متوقف نشود.
فیاض آذر همچنین درباره روش پیاده سازی طرح تصریح کرد: وزارت راه وشهرسازی باید ابتدا شرکت های حقوقی حاضر در بازار ساخت وساز را از طریق تشکل های ساختمانی شناسایی و آنها را رتبه بندی کند تا شرکت های بیمه متناسب با رتبه هر سازنده، بین یک تا پنج درصد ارزش ساختمان پیش فروشی را به عنوان حق بیمه تعیین کنند که البته حق بیمه هم می تواند به صورت ۱۰۰ درصد توسط پیش خریدار پرداخت شود و هم بین پیش خریدار و پیش فروشنده با نسبتی مشخص تقسیم شود.
در این روش شرکت بیمه به عنوان ضلع سوم و گارانتی سرمایه گذاری در قراردادهای پیش فروش ظاهر می شود و با نظارت و کنترل سامانه رهگیری معاملات مسکن، امکان کنترل پیش فروشنده را پیدا می کند. شرکت های بیمه در سه مدل شامل فروش بیمه مسوولیت مدنی، بیمه تضمین کیفیت و بیمه تضمین پیش خرید می توانند خدمات به بازار پیش فروش ارائه کنند.
در سال گذشته نزدیک به ۲۰۰ هزار واحدمسکونی با میانگین متراژ ۱۵۰ مترمربع در تهران ساخته شد که اگر شرایط برای پیش خرید مهیا بود حداقل ۲۰ درصد این واحدها پیش فروش می شد.
پارسال همچنین برای ساخت ۵۰ هزار واحد تجاری پروانه صادر شد که در این حوزه میل به پیش خرید به مراتب بیشتر از حوزه مسکونی است ضمن اینکه ارزش واحدهای تجاری نیز حداقل دو برابر واحدهای مسکونی برآورد می شود.