تخلیه هیجان در بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد-بررسی های کارشناسی درباره علت چرخش روند سرمایه گذاری های ساختمانی در تهران حاکی است دو مجموعه عوامل به ترتیب « تحولات سیاسی و اقتصادی اخیر» و « فعل وانفعالات درونی بازار مسکن همچون جهش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و رکود سنگین بر معاملات ملک» باعث شده سفره سرمایه گذاری از بازار مسکن برچیده و در بازارهای دیگری پهن شود. کارشناسان در این باره معتقدند: خروج تدریجی سازنده هایی که بیشتر با هدف سفته بازی – ساخت آپارتمان با هدف بلااستفاده گذاشتن آن- در بازار حضور داشتند، سرآغاز بازگشت آرامش و ثبات به کل بازار مسکن از جمله فضای حاکم بر معاملات می تواند باشد. همچنین سناریویی که برای بعد از استقرار کامل کابینه یازدهم برای قیمت مسکن به واسطه تحولات اخیر قابل انتظار است، تثبیت بلندمدت قیمت خواهد بود. چه آنکه در سال های اخیر هرزمان قیمت مسکن به اوج می رسید و ناتوانی خریداران، معاملات را به رکود می کشاند، بلافاصله ساخت وساز افت می کرد و برگشت قیمت ها آغاز می شد.

اطلاعات آماری تازه از میزان سرمایه گذاری در ساخت وسازهای مسکونی شهر تهران که عمدتا با هدف « سفته بازی» به جای کمک به « عرضه مصرفی» صورت می گیرد، حاکی است: اشتهای بسازوبفروش ها و انبوه سازان برای ساخت مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و با تغییراتی که طی ماه های اخیر در وضعیت دو گروه عوامل سیاسی و اقتصادی موثر بر بازار مسکن رخ داده، هم اکنون تخلیه « هیجان» در این بازار آغاز شده است.
در تهران طی سال های ۹۰ و ۹۱ تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری تا مرز بی سابقه هرسال ۲۵۰ هزار واحدمسکونی جدید افزایش یافت طوری که با دوبرابر شدن تیراژ ساخت وساز نسبت به سال های قبل -که حداکثر سالی ۱۰۰ هزار تا ۱۳۰ هزار واحد ساخته می شد- پیش بینی شده بود از اوایل سال۹۲ انبوه واحدهای در حال ساخت دو سال قبل، وارد بازار مسکن می شود و پایتخت را اشباع از عرضه می کند، اما هم اکنون رشد قیمت مسکن در این کلان شهر نشان می دهد غالب ساخت وسازهای ۹۰ و ۹۱ جنبه سفته بازی داشته و به جای آنکه واحدها بلافاصله بعد از تکمیل وارد بازار خرید های مصرفی شود، توسط سازنده یا توسط خریداران سرمایه ای، در حال تحویل به بازار خانه های خالی است!
با این حال، هیجان سرمایه گذاران ساختمانی در تهران هم اکنون فروکش کرده و دور تند ساخت وساز، طبق گزارش تازه شهرداری تهران، در بهار۹۲ صفر شده، طوری که تعداد واحدهای مسکونی جدیدی که در این فصل در مناطق ۲۲گانه ساخته شده هیچ تغییری نسبت به بهار۹۱ نداشته است.
در سه ماه اول امسال در تهران برای ساخت ۷۳ هزار و ۱۰۲ واحدمسکونی پروانه صادر شد که این حجم در مقایسه با ۷۳ هزار و ۱۵۶ واحد ساخته شده در سه ماه اول سال گذشته، تقریبا ثابت بوده است. این در حالی است که ساخت وساز در بهار۹۱ نسبت به بهار۹۰ بیش از ۶۰درصد رشد داشت.
به گزارش « دنیای اقتصاد» پیامی که به واسطه عدم رشد ساخت وساز در بهار امسال، برای بازار مسکن مخابره شده حکایت از « تغییر مسیر حرکت سرمایه ها به سمت سایر بازارهای تولیدی» دارد.
بررسی ها در این باره نشان می دهد: در سال های ۹۰ و ۹۱ سرمایه های نقدی به دلیل ریسک های اقتصادی و نوسانات شدید نرخ دلار، وارد بازار امن بسازوبفروشی شد، اما حالا با روشن شدن چشم انداز مثبت سایر بازارهای تولیدی همچون بخش صنعت، انتخاب های بهتری برای سرمایه گذاری به وجود آمده است.
تاثیر گشایش سیاسی یا معادلات اقتصادی؟
رفتار بهاری سرمایه گذاران ساختمانی بدون شک با فعل وانفعالات درون بازار مسکن بی ارتباط نیست.
هر چند گروهی از کارشناسان اقتصادی انقباض بهاری ساخت وساز- عدم رشد در صدور پروانه- را ناشی از تحولات سیاسی و البته اقتصادی در سطح کلان عنوان می کنند، اما علاوه بر این سناریو، سناریوی دیگری نیز مطرح است.
در سناریوی اول، نقش عواملی همچون آرامش سیاسی و ثبات در اوضاع اقتصادی و تخلیه حباب قیمت در بازار دلار و طلا بر رفتار سرمایه گذاران در بازار مسکن موثر تلقی شده که شرایط به کارگیری سرمایه ها در بازاری غیراز ساخت وساز یا خرید ملک را جذاب و مهیا کرده است.
با استناد به این فرضیه از آنجا که بعد از مراسم تنفیذ ریاست جمهوری، امید به بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی بهتر از آنچه در ماه های اخیر رخ داد، وجود دارد، در نتیجه انتظار می رود افت بیشتر ساخت وساز و خروج سفته بازها از این بازار و همچنین از بازار خرید مسکن در ماه های آتی را شاهد باشیم.
اما در سناریوی دوم که نقش عواملی همچون افزایش شدید قیمت زمین و همین طور مصالح ساختمانی از یک سو و رکود در معاملات مسکن از سوی دیگر مطرح است، این فرضیه وجود دارد که چون هزینه ساخت وساز افزایش پیدا کرده و معاملات آپارتمان به خاطر حباب قیمت ها متوقف شده، انگیزه ساخت وساز نیز از بین رفته است. در دوره های تاریخی رکود و رونق مسکن، زمانی که قیمت مسکن به اوج می رسد و توان خریداران به نازل ترین حد کاهش می یابد، سرمایه گذاران ساختمانی ادامه فعالیت را به ضرر خود می دانند و از بازار خارج می شوند طوری که این خروج زمینه کاهش قیمت را فراهم می کند.
با این حساب برآیند هر یک از این دو سناریو که در سال جاری و بعد از استقرار کابینه یازدهم به وقوع بپیوندد به کاهش قیمت مسکن و تخلیه بیشتر هیجان سفته بازی در این بازار منجر خواهد شد.
تثبیت قیمت بعداز رشد ۲۴۰ درصدی
در این باره سیدرضا میرصادقی فعال ساختمانی و تحلیلگر بازار مسکن به « دنیای اقتصاد» گفت: در بهار امسال به دلیل انتظار تغییر سیاست های دولت، ساخت وساز به رکود رفت که البته این پدیده هر ۸سال یکبار در کشور اتفاق می افتد. در سال ۹۰ و ۹۱ رشد فزاینده قیمت ارز و سکه و اوج سفته بازی در بازار مسکن را شاهد بودیم و در واقع ساخت وسازهای پرحجم این دو سال نه با نیت عرضه برای پاسخ به تقاضا که به دلایل اقتصادی انجام شد بخصوص در سال گذشته که نرخ ارز بخش های اقتصادی و تولیدی کشور را متوقف کرد و سرمایه ها با حرکت سنتی خود به سمت بازار امن و کم ریسکی چون مسکن، از یک سو ساخت وساز را افزایش داد و از سوی دیگر باعث افزایش ۲۴۰ درصدی قیمت ملک در برخی مناطق و حداقل ۷۰ درصدی در سایر مناطق تهران شد. این کارشناس مسکن تاکید کرد: در سال جاری برعکس دو سال اخیر، انتظار ثبات و آرامش اقتصادی به واسطه تغییر دولت و تغییر سیاست ها وجود دارد و به همین خاطر شاهد توقف شتاب سرمایه گذاری – توقف نرخ رشد- در ساخت وساز هستیم و به زودی این ثبات در قیمت مسکن نیز احساس خواهد شد. میرصادقی افزود: با عادی شدن روند سرمایه گذاری و تخلیه هیجان بازار، انتظار می رود قیمت مسکن در دو سال آینده بدون کاهش یا افزایش، ثابت بماند.
تکرار وضع پارسال خوب است
درباره تکرار حجم ساخت وساز بهار۹۱ در بهار۹۲ بدون تغییر در نرخ رشد آن، بیت ا… ستاریان یکی دیگر از کارشناسان مسکن نیز معتقد است: نباید انتظار داشته باشیم هر سال ساخت وساز ۱۰۰ درصد رشد کند. حجم ساخت وسازهای سال گذشته ایده آل بود و اگر امسال هم در همین سطح، سرمایه گذاری انجام شود قابل قبول است.
ستاریان در عین حال رخوت بهار امسال در بازار ساخت وساز را ناشی از جابه جایی کابینه عنوان کرد و گفت: معاملات مسکن نیز از ابتدای امسال تاکنون در رکود بوده و تا استقرار کامل دولت یازدهم این وضعیت ادامه خواهد داشت.
۲۶ درصد ساخت و ساز جایگزین تخریب شده ها
به گزارش « دنیای اقتصاد» در بهار امسال بیش از ۱۹ هزار واحدمسکونی در تهران تخریب شد تا روی زمین آنها و همچنین برخی قطعات زمین خام، ۷۳ هزار واحدمسکونی جدید ساخته شود. به این ترتیب ۲۶ درصد آنچه در سه ماه اول امسال احداث شده، عملا صرف جبران واحدهایی که در اثر تخریب، از بازار کسر شد، گشت.