سرگردانی مسکن بر سر دو راهی

به گزرش پارس به نقل از دنیای اقتصاد - بعد از تنها چند روز پویایی زود گذر در بنگاه های مسکن در روزهای بعد از انتخابات خرداد اکنون در شروع فصل تابستان به جای آنکه معاملات مسکن رونق طبیعی این فصل از سال را به خود بگیرد با شوک مسری بازارهای رقیب روبه رو شده است. تحقیقات میدانی نشان می دهد متقاضیان خرید مسکن به علت سردرگمی منحنی قیمت مسکن در دو راهی کاهش یا ثبات، در تصمیمشان دچار ناپایداری شده اند. متقاضیان، انتظار « تخلیه ۱۰ درصدی حباب قیمت مسکن به تبعیت از ریزش سکه و دلار» را در ذهن دارند و تصمیم گرفته اند تا زمان تحقق آن ترجیحا از بازار خرید نکنند. با همه این احوال، کارشناسان اقتصادی دو سناریو بر مبنای دو نظریه برای آینده میان مدت قیمت مسکن مطرح می کنند. در سناریوی اول با قبول رخداد اضافه پرش در قیمت مسکن طی سال ۹۱، برگشت قیمت ملک پایین تر از سطح مورد انتظار مطرح است و در سناریوی دوم که براساس نظریه رشد طبیعی قیمت در سال گذشته ترسیم شده، مسیر متفاوتی از سناریوی اول در نظر گرفته شده است. دلالان مسکن درباره رکود موجود از سه چالش در معاملات تابستانی سخن می گویند.
بنگاه های املاک درپی حرکت جدید از طرف تقاضا، دوباره خلوت شد
قیمت مسکن در دو راهی تغییر
هم اکنون معاملات تابستانی با سه چالش عمده روبه رو است:
« تعیین قیمت به شیوه زنجیره ای» ، « خروج مجدد خریدار از بازار» و « اعلام بی طرفی مشاوران املاک»
گروه مسکن- فرید قدیری: شکل وشمایل بازار مسکن بعد از تحولی که طی دو هفته بعد از پایان انتخابات ریاست جمهوری به خود دید، اکنون بار دیگر رنگ عوض کرده و ظاهر آن به موقعیت روزهای پیش از انتخابات تغییر وضعیت داده است.
متقاضیان خرید مسکن در پی سردشدن حداقل ۱۰درجه ای دمای قیمت در بازارهای رقیب طی روزهای اخیر، انتظار « تخلیه ۱۰درصدی حباب قیمت مسکن به تبعیت از ریزش سکه و دلار» را در ذهن دارند و تصمیم گرفته اند تا زمان تحقق آن، ترجیحا از بازار خرید نکنند.
انتظار شکل گرفته در دسته خریداران مسکن دنباله همان تصوری است که در طول بهار۹۲ به یکباره در بازار تقویت شد و رکود معاملاتی را در این فصل به امید رونق در فصل بعد رقم زد.
این دسته البته از شنبه بعد از انتخابات به تدریج داشت وارد بازار می شد تا از ثبات آنی ناشی از بهبود اولیه اوضاع سیاسی بهره برداری اقتصادی کند طوری که برگشت متقاضیان مسکن به پای میز معاملات در اواخر خرداد تا حدودی توسط مشاوران املاک هم احساس شد. اما با شروع فصل تابستان به جای آنکه معاملات رونق طبیعی این فصل از سال را به خود بگیرد، با شوک مسری بازارهای همجوار روبه رو شده است.
مشاوران املاک در تشریح آخرین وضعیت بازار طی یک هفته گذشته می گویند: بعد از تنها چندروز پویایی زودگذر در بنگاه های مسکن در پایان خرداد، شروع فصل طلایی نقل وانتقالات به بدشانسی برخورد کرده طوری که خریدار مسکن دوباره نایاب شده و عدم توازن بین وجود فایل فروش و نبود فایل تقاضا، معاملات تابستانی را با خطر رکود مواجه کرده است.
از سوی دیگر کارشناسان مسکن نیز در حال حاضر امید چندانی به بهبود دور موتور معاملات ندارند چون که از یک سو احتمال کاهش قیمت در این بازار را براساس تجربه ای که سال گذشته به دست آورده اند ضعیف ارزیابی می کنند و از سوی دیگر توان خریداران را به مراتب پایین تر از سطح فعلی قیمت ها می دانند.
پارسال در شرایطی که سرتاسر سال به جز دوره ای کوتاه در زمستان، معاملات مسکن کم رمق بود و همه نقدینگی ها به بازارهایی غیر از ملک مهاجرت کرده بود، اما قیمت مسکن در تهران ۵۰درصد رشد کرد و حتی در فصل هایی از سال۹۱ نرخ رشد نقطه به نقطه آن به ۷۰ درصد هم رسید.
به همین خاطر، کارشناسان با استناد به وضعیت سال قبل، نسبت به چاره ساز شدن رکود، بر منحنی قیمت، کاملا تردید دارند.
به این ترتیب تا زمانی که تکلیف مقصد جدید منحنی قیمت مسکن در دوراهی موجود – کاهش در حد آنچه اخیرا در برخی بازارها رخ داد یا تثبیت قیمت- روشن نشود، انقباض در معاملات همچنان پابرجا خواهد بود.
در این میان دو سناریو بر مبنای دو نظریه کارشناسان اقتصادی برای آینده میان مدت قیمت مسکن قابل تصور است. در قالب سناریوی اول اگر بپذیریم منحنی قیمت مسکن در سال گذشته همسو با رشد قیمت برخی کالاهای مصرفی و سرمایه ای از جمله ارز، دچار « اضافه پرش» شده است، در این صورت امسال احتمال دارد برگشت قیمت در برخی بازارها همچون سکه و دلار که از دو هفته گذشته شروع شده، سطح قیمت مسکن را تا حد قابل توجهی پایین بیاورد. اما سناریوی دوم که براساس نظریه رشد طبیعی قیمت مسکن در سال ۹۱ ترسیم شده است، مشروط به عدم ورود متغیر تازه به بازار مسکن، حالت تثبیت قیمت را برای آینده در نظر دارد.
تشدید شرایط سخت
به گزارش « دنیای اقتصاد» بررسی های انجام شده در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی ماه های اخیر نشان می دهد: این بازار صرف نظر از انواع چالش هایی همچون رشد ناموزون قیمت یا احتکار و رشد تعداد خانه های خالی، با سه چالش تازه شناسایی شده روبه رو است.
چالش اول، حاضر نشدن مشاوران املاک در نقش واقعی « دلال» در برخورد با طرف فروش است.
مشاوران املاک به محض مراجعه فروشنده و اعلام تقاضای او برای فروش یک واحد مسکونی، پیش از آنکه درباره مشخصات واحد، سوال کنند یک راست نظر مالک را بابت قیمت فروش جویا می شوند و هر نرخی را که او تعیین کند در فایل فروش آن واحد درج می کنند.
این در حالی است که نقش دلال یا واسطه گر در بازار مسکن، نزدیک کردن خواسته های طرفین معامله به یکدیگر از طریق اعمال نفوذ بر شیوه قیمت گذاری طرف فروش است.
وظیفه اصلی مشاوران املاک در جریان اجرای مسوولیت بازاریابی برای متقاضیان خرید و متقاضیان فروش، ابتدا کشف قیمت و سپس تنظیم آن در سطح بهینه و مابین قیمت پیشنهادی فروشنده و توان ریالی خریدار است.
اما این وظیفه در تعداد زیادی از بنگاه های املاک از ناحیه مشاوران املاک کم سن وسال اصلا رعایت نمی شود طوری که در غیاب آن، چون که دو طرف معامله نمی توانند از بابت قیمت به نقطه اشتراک برسند، در نتیجه انجام معامله نیز اتفاق نمی افتد.
برخی مشاوران املاک سالخورده در این باره معتقدند: مالکان آپارتمان های فروشی از مدل « تعیین زنجیره ای قیمت» استفاده می کنند به این صورت که هر فروشنده برحسب اینکه واحد جدید را با چه قیمتی قرار است خریداری کند و در واقع فروشنده بالادست او چه نرخی برای فروش تعیین کرده است، قیمت واحد خود را محاسبه و به دلال
اعلام می کند. در این میان چنانچه در یک بنگاه با قیمت پیشنهادی فروشنده مخالفت کارشناسی صورت بگیرد و نظر دلال با توجه به شناخت او از سطح عرف قیمت های منطقه، رقم پایین تری باشد، فروشنده بدون قبول نرخ مدنظر بنگاه، به بنگاه مجاور مراجعه می کند و از آنجا که تعداد بنگا ه های املاک در هر محله تهران زیاد از حد است، رقابت بین دلالان عملا به نفع فروشنده ها تمام می شود. به این ترتیب چالش اول که در واقع اعلام موضع بی طرفی مشاوران املاک در تعیین قیمت مسکن است به نوعی در بروز چالش دوم یعنی استفاده طرف فروش از مدل زنجیره ای برای تعیین قیمت، ریشه دارد. این وضعیت موجب شده قیمت آپارتمان های فروشی به جای آنکه براساس ارزش واقعی و منبعث از کیفیت و کمیت مصالح بکاررفته در آن، تعیین شود مطابق نیاز مالی فروشنده تعیین می شود. چالش سوم نیز رخداد اخیر در بازار است که به واسطه آن متقاضیان خرید از بازار خارج شد ه ا ند. در این شرایط تنها عاملی که می تواند به از سرگیری معاملات مسکن منجر شود، تغییر مسیر نوسان قیمت مسکن از حالت کنونی به شیب نزولی است.