عصر یخبندان معاملات مسکن

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که به دلیل سیاست‌های گذشته و تکانه‌های اقتصادی پیش آمده، درآمد خانوارها به شدت آسیب دیده است، بنابراین به ویژه در بخش مسکن و بعد از رشد قیمت‌ها و افزایش ۹۰ درصدی قیمت مسکن، قدرت خرید به شدت کاهش یافت.

اگر چه بالا بردن قدرت خرید و تقویت بخش تقاضا با پرداخت تسهیلات ارزان قیمت میسر می‌شود، اما ظاهرا توان این اقدام برای پرداخت تسهیلات در حال حاضر وجود ندارد و دولت باید برای بالا رفتن سقف تسهیلات که منجر به بالا رفتن اقساط ماهانه نیز خواهد شد، چاره اندیشی کند.

مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی به خصوص محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی افزایش سقف تسهیلات را دلیلی بر رشد قیمت مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید قطعا با افزایش سقف تسهیلات، قیمت مسکن نیز بالاتر خواهد رفت.

اما رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس می‌گوید، بالا رفتن سقف تسهیلات مسکن با افزایش دوره بازپرداخت میسر می‌شود و قطعا در این صورت بازپرداخت اقساط در استطاعت خواهد بود.

کاهش قدرت خرید متقاضیان نیز این روزها منجر به افت معاملات مسکن شده است، به طوری که مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک در تازه‌ترین گزارش خود از تحولات مسکن می‌گوید: معاملات مسکن در استان تهران طی بهمن ماه ۲۴ درصد کاهش داشته است و پیش‌بینی می‌شود، معاملات مسکن تا پایان سال به همین روال ادامه یابد و رونق گرفتن بازار مسکن نیازمند تثبیت بازار ارز و سکه است.

این افت معاملات به گفته اکثر کارشناسان به دلیل کاهش قدرت خرید و کفاف ندادن تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مسکن است.

*با وزیر راه و شهرسازی در باره افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن صحبت شده

محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو ی با اشاره به اینکه با وزیر راه و شهرسازی در باره افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن صحبت شده است، گفت: تسهیلات خرید مسکن باید به گونه‌ای باشد که تا ۷۰ درصد قیمت مسکن را پوشش دهد.

*نباید از ترس افزایش قیمت مسکن ، سقف تسهیلات را تغییر نداد

وی با بیان اینکه نباید از ترس افزایش قیمت مسکن ، سقف تسهیلات را تغییر نداد، افزود: شاید افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن شود، اما افزایش نیافتن سقف تسهیلات و بالا نرفتن قدرت خرید و تقاضا بیشتر از رشد قیمت مسکن خطرآفرین خواهد بود.

رضایی کوچی تصریح کرد: قطعاً اگر قرار باشد نرخ تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند، باید مدت بازپرداخت آن نیز بالا برود تا میزان بازپرداخت اقساط برای خانه‌اولی‌ها و جوانان امکان‌پذیر باشد.

*افزایش دوره بازپرداخت می تواند اقساط را در استطاعت خانوارها امکان پذیر کند

پورسلطانی یک کارشناس مسکن می‌گوید: نرخ پایین تسهیلات بانکی و افزایش دوره بازپرداخت در بخش مسکن می‌تواند بازپرداخت اقساط را برای خانوارها امکان پذیرتر کند.

وی معتقد است: اعمال نرخ سود تک رقمی برای تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم طی سال های گذشته دو نتیجه مهم را شکل داده است. اول آنکه به دلیل کاهش مبلغ اقساط ماهیانه به خانوارهای میان درآمد که عمده تقاضای مصرفی بازار را تشکیل می‌دهند، کمک کرده است تا وارد بازار معاملاتی مسکن شوند و بتوانند نیاز مصرفی خود را طی سال‌های گذشته بازار در وضعیت ثبات قرار داشت تامین کنند.

وی ادامه داد: با ورود تقاضای مصرفی به بازار مسکن و شکل گیری رونق معاملات ملکی، بخش عرضه بازار مسکن نیز با هدف سوخت نشدن، نوعی از ساخت و ساز مناسب با تقاضای مصرفی را انجام داده است. به این ترتیب تحرک جدیدی را در بخش ساخت و ساز مسکن به وجود آورده است. به ویژه آنکه رونق در بخش مسکن می تواند رونق در سایر بخش‌های اقتصادی را به وجود آورد.

* بازپرداخت اقساط از ۱۲ سال به ۲۰ سال برسد

به گفته صاحبنظران اقتصادی،اگر چه پرداخت تسهیلات مسکن یکم با اعمال نرخ سود تک رقمی، در سطح نخست موجب توانمند کردن خانوارها و دهک های میان درآمدی برای خرید سرپناه شد، اما اگر قرار بر افزایش سقف تسهیلات است دولت باید با افزایش سرمایه بانک مسکن  موافقت کند تا حداقل اگر نرخ سود این تسهیلات کاهش نمی‌یابد، حداقل بازپرداخت اقساط از ۱۲ سال به ۲۰ سال برسد.

برخی کارشناسان اقتصادی نیز عنوان می‌کنند که از تجربه های موفق در این حوزه در بازار مسکن آمریکا می‌توان استفاده کرد. به طوری که دولت در این زمینه ورود جدی کرده و با ابزارهای حمایتی تلاش کرده توان بازپرداخت تسهیلات بانکی در بخش مسکن را با قدرت خرید هماهنگ کند. دولت از طریق اتخاذ سیاست ها یا با استفاده از ابزارهایی تلاش دارد نرخ های سود تسهیلات پرداخت شده در بخش مسکن را پایین نگه دارد، تسهیلات را بیمه می‌کند و در برخی مواقع تسهیلات بیمه شده را خود باز خرید می‌کند.

یعنی به تعبیر دیگر دولت با مداخله های به موقع و موثر سیاستی تسهیلات دهی در این بخش را اقتصادی می‌کند تا بتواند سیاست تامین مسکن را پیش ببرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد معیار استطاعت مالی خانوارها، ابزار مناسبی برای مقایسه‌ «سهولت خانه‌دارشدن» است، چراکه این معیار به‌طور همزمان قیمت مسکن و «درآمد در دسترس خانوارها» را لحاظ می‌کند. با مقایسه‌ این معیار، در مورد استطاعت مالی خانوارهای ایرانی در مقابل خانوارهای دیگر کشورها نتایج قابل تاملی دارد.

* رتبه‌ ایران در مورد شاخص استطاعت خرید خانه

بر اساس یک آمار جهانی در نیمه‌ اول سال 2016، رتبه‌ ایران در مورد شاخص «استطاعت خرید خانه» از بین 95 کشور رتبه 90 بوده است. این رتبه نشان می دهد میزان استطاعت مالی یک خانواد‌ه‌ ایرانی واقع در دهک‌های‌ میانی درآمد برای بازپرداخت تسهیلات رهنی یک خانه‌ میان‌قیمت در کشور از خانواده‌های مقیم در 89 کشور دیگر پایین‌تر است، اما نسبتی دیگر نیز وجود دارد که نسبت «قیمت خانه به درآمد» معروف است. این نسبت نیز گویای آن است که در میان 95 کشور مورد بررسی ایران رتبه 67 را دارا است.

به هر سوی دولت برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان و جلوگیری از رکود مسکن بهتر است، هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا را همزمان تقویت کند، البته برای تقویت بخش تقاضا بهترین اقدام دولت می‌تواند در این برهه از زمان، افزایش دوره بازپرداخت باشد.