«مسکن ویژه ۲» فرصتی برای رشد قیمت مسکن!

اداره کل راه و شهرسازی استان تهران هفته گذشته فراخوانی برای مشارکت در ساخت پروژه‌های ساختمانی در اراضی سازمان ملی زمین و مسکن را منتشر و در آن اعلام کرد که در نظر دارد، پروژه بزرگ مقیاس مشارکت در طراحی و تأمین تجهیزات و اجرای کامل پروژه‌های بلند مرتبه را در منطقه تهرانسر از طریق برگزاری مناقصه عمومی واگذار نماید.

پرویز فیروز، معاون مسکن و ساختمان این اداره کل هدف از اجرای این طرح را هدایت بخشی از نقدینگی کشور به حوزه ساخت و ساز، عرضه مسکن و افزایش اشتغال عنوان کرد و گفت: «این فراخوان برای ساخت 6 پروژه بلند مرتبه سازی با جمع ارزش مشارکت بالغ بر 8000 میلیارد ریال و در زمینی به مساحت 175 هزار متر مربع به فراخوان عمومی گذاشته شده است».

جزئیات طرح مسکن ویژه 2 و تفاوت با مسکن ویژه تهرانسر

در همین راستا، گزارش جزئیات این واگذاری دوشنبه 27 آبان منتشر شد. مطابق با این گزارش، طرح ساخت و ساز روی اراضی دولتی پایتخت، در منطقه ای به اجرا در خواهد آمد که اوایل دهه ۹۰ طرح مسکن ویژه در آن اجرایی شد و می توان آن را طرح مسکن ویژه 2 نامید. البته چند تفاوت اساسی با طرح قبلی دارد. طرح قبلی به‌صورت پیمانکاری و با استفاده از تسهیلات دولتی و آورده متقاضیان به اجرا درآمد.

همچنین قیمت فروش واحدها معین شده بود و واحدها به افراد پیش‌فروش شدند. پرداخت بهای آپارتمان به‌صورت اقساطی، مرحله‌ای و متناسب با روند پیشرفت فیزیکی پروژه انجام شد. این در حالی است که طرح جدید برای ساخت ۷۰۰ واحد مسکونی و ۴۰۰ واحد تجاری، با اتکا به روش مشارکت در ساخت با همکاری سرمایه‌گذاران ساختمانی انجام می‌شود. قیمت «فروش» واحدهای ساخته شده در پایان عملیات ساخت وساز و متناسب با «قیمت روز بازار» محاسبه و اعلام می‌شود.

انبوه‌سازی مسکن به روش اشتباه

مطمئنا استفاده از زمین های دولتی و همچنین تسهیلات ساخت، سازندگان را تشویق به حضور در بخش مسکن و تولید واحدهای مسکونی می‌کند. در نگاه اول هم به نظر می‌رسد که انبوه سازی به این شکل، افزایش عرضه و در نتیجه کاهش قیمت ها در بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت؛ مخصوصا که رکود سنگینی در سال‌های اخیر در صنعت تولید ساختمان در کشور حاکم بوده است، اما با دقت بیشتر در نحوه اجرای این طرح مشخص می شود، این گونه انبوه‌سازی ها که در گذشته هم در کشور بارها تجربه شده است، نتیجه‌ای جز افزایش قیمت ها و آشفتگی بیشتر بازار مسکن نخواهد داشت و این مدل انبوه سازی نباید در کشور توسعه یابد. در همین راستا نکات زیر قابل تامل است:

در این طرح کاهش قیمت مسکن رخ نخواهد داد: استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن باید با هدف کاهش قیمت نهایی برای مصرف کنندگان واقعی باشد، ولی با اجرای طرح اداره کل راه و شهرسازی استان تهران، این هدف میسر نخواهد شد زیرا  قرار است، واحدهای ساخته شده با قیمت روز بازار به فروش برسد و کاهش قیمتی اتفاق نخواهد افتاد.

فرصت جدید برای سوداگری در بازار مسکن: در صورتی که اعطای زمین به سرمایه گذران بدون اعمال سیاست‌های تنظیمی صورت پذیرد، باید منتظر افزایش تعداد خانه‌های خالی در شهر تهران باشیم، زیرا سرمایه‌گذار که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی‌بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت ها خودداری می‌کند و در زمانی که قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رساند.

مطابق با داده‌های آخرین سرشماری کشور در سال 95 تعداد واحدهای خالی شهر تهران به 500 هزار واحد رسیده است. بنابراین در حالی که بسیاری از کارشناسان و مسئولان از نقش سوداگران در افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن خبر می‌دهند، اجرای چنین سیاست‌هایی بازگذاشتن دست سودجویان در سوداگری بیشتر در بازار مسکن است.

بی توجهی به تولید صنعتی ساختمان: یکی از اهدافی که وزارت راه و شهرسازی به صورت جدی باید پیگیری کند، حرکت به سمت صنعتی شدن تولید مسکن باید باشد. در همین راستا اعطای هرگونه تسهیلات چه از جنس وام یا استفاده از زمین های دولتی، باید نیل به این هدف هم در خود داشته باشد.

این در حالی است که در اجرای این طرح چنین هدفی دیده نمی‌شود. واقعیت آن است که سرمایه‌گذاران عمده سود خود از حضور در بازار مسکن را از افزایش قیمت‌های ناشی از زمین می‌برند. بنابراین طولانی‌تر کردن مهلت تحویل به منظور استفاده از افزایش قیمت زمین و مسکن امری طبیعی است. بنابراین انگیزه ای برای اتمام سریعتر پروژه ها وجود نخواهند داشت و سرمایه گذاران دلیلی برای استفاده از تکنولوژی‌های جدید ساخت مسکن نمی بینند.

در مجموع باید گفت، در حالی که قیمت مسکن به اوج خود رسیده است، توسعه این شکل از  انبوه سازی توسط متولیان بخش مسکن کشور، ثمری جز رشد بیشتر قیمت مسکن و همچنین افزایش تعداد خانه های خالی ندارد. البته ناگفته نماند این گونه انبوه سازی سود سرشار و بادآورده ای را نصیب عده‌ای خاص خواهد کرد که می‌تواند انگیزه کافی برای سوداگرانی باشد، تا خود را در لباس سازندگان و انبوه‌سازان مسکن نشان دهند.