رونق تولید و بازار مسکن با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه

مطابق با دستور کار کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی قرار است این کمیسیون به زودی جمع‌بندی خود درباره طرح «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» را اعلام نماید. در صورت تصویب این طرح، قرار است هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه CGT یعنی مالیات بر ما به التفاوت قیمت خرید و فروش شود. البته مطابق با این طرح، تولید کنندگان مسکن و مصرف کنندگان واقعی از پرداخت این مالیات معاف هستند، زیرا هدف کاهش سودهای بادآورده افرادی است که به دنبال استفاده از نوسانات بازار مسکن هستند. همچنین کلیه درآمدهای حاصله از این مالیات نیز قرار است به تولید و رونق مسکن اختصاص یابد و صرف تامین مسکن جوانان و محرومان از مسکن شود. این مالیات، قدیمی ترین مالیات حوزه املاک است و سابقه اجرای آن در بعضی کشورهای دنیا به 100 سال هم می رسد.

مهدی غلامی، کارشناس مسکن تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه را گام مهمی برای تنظیم بازار مسکن دانست و گفت: در حالی که امیدوار به تغییر سیاست های کلان وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن هستیم، تصویب و اجرای این طرح نیز می تواند با کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار مسکن، افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن را کنترل کند.

رکود تولید مسکن نتیجه سوداگری و عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه است

این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا اجرای مالیات بر عایدی املاک مانع ورود نقدینگی به سمت تولید مسکن نخواهد شد،گفت: ماجرا از این قرار است که در شرایط کنونی، به دلیل عدم اجرام مالیات های تنظیمی، خرید و فروش مسکن، سود بسیار بیشتری از تولید مسکن دارد. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند سرمایه های خود را به جای تولید مسکن به سمت خرید و فروش و بعضا سفته بازی و سوداگری در این بازار سوق دهند. در نتیجه تولید و عرضه مسکن در پایین ترین حد خود در سال های اخیر رسیده است.

غلامی با اشاره به اینکه آمارها از کاهش 50 درصدی تولید مسکن در سال های 92 تا 96 نسبت به سال های قبل از خود حکایت دارد، افزود: این رکود تولید مسکن تاثیر خود را در کل اقتصاد کشور گذاشته است، زیرا رونق تولید مسکن می تواند بسیاری از صنایع دیگر را به حرکت در آورد. بنابراین رکودی که بعضی از نمایندگان مجلس آن را نتیجه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه می‌دانند، اکنون اتفاق افتاده است و اگر این مالیات اجرا نشود، این رکود سنگین تر هم خواهد شد.

مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، تهدیدی بر رونق بازار مسکن نیست

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه باید بین رکود در تولید مسکن و رکود خرید و فروش در بازار مسکن تمایز قائل شد، گفت: مطابق با آمار منتشره توسط بانک مرکزی، میزان معاملات انجام شده در ماه‌های اخیر در شهر تهران در حال کاهش است، تا جایی که در مهرماه امسال به پایین ترین سطح خود در دو سه سال اخیر رسیده است.

غلامی یکی از علل رکود در معاملات بازار مسکن را هم عدم اجرای مالیات بر عایدی سرمایه دانست و گفت: از آنجایی که مسکن یک نیاز اساسی خانواده هاست و تقاضا برای آن همیشه وجود دارد، علت رکود معاملات را باید در سمت عرضه مسکن دنبال کرد، زیرا کسانی که قصد فروش مسکن دارند با هدف افزایش شدید قیمت ها در آینده، از عرضه واحدهای خود خودداری می‌کنند تا سود بیشتری کسب کنند.

وی افزود: از طرفی، عده ای نیز با خالی نگه داشتن واحدهای نوساز و احتکار آن، دنبال سود سرشار هستند. وجود نزدیک به 500 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران نشانه ای از وجود این رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن است. این در حالی است که با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه این سودهای بادآورده کنترل می شد و انگیزه برای عدم عرضه کاهش پیدا می‌کرد.

مزیت طرح نمایندگان مجلس، کمک به رونق تولید مسکن

این کارشناس مسکن در ادامه اظهار داشت: کارکرد اصلی مالیات بر عایدی سرمایه هدایت نقدینگی به سمت بخش های مولد اقتصاد است که در شرایط فعلی کشور امری ضروری است. اتفاقا با معافیت سازندگان مسکن از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه، سرمایه‌گذاران بخش تولید مسکن متضرر نمی‌شوند. از طرف دیگر، با حذف مالیات بر ساخت مسکن که در این طرح پیشنهاد شده است، این افراد بهره بیشتری از سرمایه گذاری خود در بخش تولید کشور خواهند داشت. بنابراین با اجرای این مالیات باید منتظر رونق تولید و عرضه مسکن باشیم.

معاملات صوری کنترل خواهد شد

غلامی در مورد ابهاماتی چون حرکت به سمت معاملات صوری و واقعی نبودن قیمت معاملات املاک در صورت اجرای این مالیات در کشور گفت: یکی از مهم ترین ویژگی های این مالیات، خودکنترل بودن آن است. به این معنی که بدون مداخله حکومت و با یک ساز وکار نرم، این مالیات به واقعی شدن قیمت ها ومعاملات کمک هم خواهد کرد. پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده و براساس ما به‌التفاوت میزان خرید و فروش است.

این کارشناس مسکن افزود: در نتیجه، اگر خریداری هنگام خرید ملک با فروشنده تبانی کند و بپذیرد که برای کاهش میزان مالیات فروشنده، رقم کمتری در معامله ثبت شود، خود متضرر خواهد شد. زیرا هنگام فروش ملک خود در آینده هزینه مالیاتی بیشتری را باید پرداخت کند، زیرا میزان ما به التفاوت خرید و فروش خود را بیشتر از میزان واقعی کرده است. بنابراین هیچ خریداری تن به ثبت معامله صوری نخواهد داد و از این باب نیز نگرانی در مورد اجرای مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد.

غلامی در پایان گفت: با توجه به اینکه مسکن بیشترین سهم را در هزینه های خانواده ها دارد و افزایش قیمت‌های اخیر فشار زیادی به اقشار متوسط جامعه به ویژه مستاجران آورده است، توجه بیشتر سیاستگذاران و دولتمردان را می‌طلبد و تصویب و اجرای چنین سیاست‌های تنظیمی می‌تواند اندکی از بار هزینه های سنگین مسکن را از دوش خانواده ها بردارد.