نفوذ تأخیری تحریم در بازار مسکن

بازار مسکن 5 سال در رکود سنگینی بسر برد از سال 92 تا 95 قیمت مسکن نه تنها افزایش نداشت بلکه به نسبت قیمت‌های ثابت حدود 30 درصد افت قیمت را ثبت کرد.با زمزمه‌های احتمال خروج امریکا از برجام و بازگشت تحریم‌ها و تأثیر آن بر قیمت ارز، بازار مسکن تقریباً جزو نخستین بازارهایی بود که به آن واکنش نشان داد و قیمت از اواخر پائیز 96 جهشی بی‌بازگشت و با شیب بسیار تندی را شروع کرد طوری که بر اساس آخرین آمار رسمی قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در آخر شهریور بیش از 70 درصد نسبت به شهریور 96 رسید.

برنامه دولت این بود که بعد از 5 سال خروج مسکن از رکود با کمترین جهش قیمتی و هیجان کاذب باشد. سال 96 با سررسید پرداخت نخستین تسهیلات جدید مسکن مانند صندوق پس‌انداز یکم بازار آرام آرام جان می‌گرفت و تقاضا و عرضه شرایط عادی را پشت سر می‌گذاشت تقاضای خرید مسکن از نیمه سال ۹۵ به تدریج وارد بازار معاملات شد و از اواسط سال ۹۶، بعد از برگزاری انتخابات، افزایش چشمگیری پیدا کرد.وقتی از پائیز سال گذشته مسیر قیمت مسکن صعودی شد کارشناسان آن را طبعی و نتیجه 5 سال رکود ارزیابی کردند؛ به زعم آنان بازار مسکن بعد از چند سال رکود ظرفیت افزایش قیمت را داشت آنها با این استدلال که چون نهاده های تولید مسکن داخلی است و ربطی به قیمت دلار ندارد به این نتیجه رسیدند که نمی‌شود افزایش قیمت مسکن را که تا آخرین ماه سال ادامه داشت  به نوسانات دلار ربط داد.

ادامه تکانه‌های دلار و قیمت‌های جهشی مسکن

قبل از دی و بهمن رشد ماهانه قیمت مسکن بطور متوسط حدود ۲ تا ۳ درصد بود اما این قیمت در بهمن ماه به ۵ درصد رسید و تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال ۹۵، افزایش ۲۰ درصدی را در زمستان ثبت کرد. تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران در طول سال ۹۶ و تا پیش از شروع زمستان بین ۵ تا ۱۳ درصد در نوسان بود. در آخر اسفند قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده که ۲۴ درصد نسبت به اسفند ۹۵، افزایش پیدا کرد.

هر سال در فروردین و اردیبهشت، بخاطر تعطیلات نوروز و انتظار مالکان و متقاضیان برای رصد تغییرات قیمتی بازارها، معمولاً بازار مسکن بازار راکدی است اما امسال این بازار تحت تأثیر شرایط اقتصادی بوجود آمده و با اعلام امریکا از خروجش از برجام، بازگشت تحریم‌ها و افزایش قیمت ارز روند افزایش قیمت مانند ماه های پایانی سال 96 از سر گرفت. و در فروردین قیمت مسکن 29.5 درصد و در اردیبهشت ماه 32 درصد نسبت به مدت مشابه سال 96 افزایش قیمت داشت که برای کارشناسان این افزایش قیمت با توجه به تجربه سال‌های قبل در آغاز سال جدید تجربه جدیدی بود.

افزایش قیمت مسکن در سال 97 با بازگشت تحریم‌ها و افزایش نرخ ارز شتاب گرفت. حال کسانی که می‌گفتند تحریم و قیمت ارز در قیمت مسکن تأثیری ندارد اذعان می‌کردند که افزایش قیمت‌ها بر قیمت نهایی تولید مسکن اثر گذاشته و این بازار متأثر از آن قیمت‌های جدید را تجربه می‌کند. در همین خصوص عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن تأکید کرد اقتصاد بخشی جدا از اقتصاد کلان نیست و بخش مسکن هم تحت‌تأثیر شرایط اقتصادی قیمت‌های نجومی پیدا کرده است.به گفته آخوندی وقتی نمی‌توان یک هفته آینده را از نظر شرایط بازار پیش‌بینی کرد چگونه می‌توان برای مسکن که کالایی ماندگار است برنامه‌ریزی کرد. به این ترتیب می‌توان نفوذ تحریم‌ها در بازار مسکن را هر چند به‌صورت غیر مستقیم دید. حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی معتقد است «اتفاقی که برای بازار مسکن افتاد، عامل داخلی نداشت و همه عواملی که باعث افزایش قیمت مسکن شدند، خارج از بخش مسکن بود. وقتی اقتصاد کلان کشور دچار تلاطم شد، این شرایط همه بازارهای اقتصادی را دگرگون کرد که بخش مسکن هم تحت‌تأثیر آن قرار گرفت.»

با کاهش ارزش پول، مردم سعی دارند دارایی خود را برای حفظ ارزش پول تبدیل کنند. مسکن نیز در ایران همیشه علاوه بر نیاز ضروری خانوار به عنوان کالایی سرمایه ای دیده شده است. روند معاملات مسکن در تابستان نیز نشان می‌دهد با گران شدن ملک متقاضیان مصرفی از بازار خارج و معاملاتی که انجام شده با درصد بالایی متعلق به معاملات سرمایه ای و سوداگری بود. حال در پایان تابستان آمارها نشان می‌دهد با افزایش 74درصدی قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل معاملات کاهش 33 درصدی دارد. کاهش قدرت خرید و سقوط قدرت خرید وام‌های پرداختی 2 دلیل اصلی رفتن متقاضیان از بازار مسکن ارزیابی می‌شود. از طرف دیگر تولیدکنندگان می‌گویند با توجه به افزایش چند برابری هزینه‌هایی مانند قیمت آهن و مصالح دیگر نمی‌توانند ریسک کنند و ملک ساخته شده را به قیمت پایین بفروشند. آنها می‌گویند هر چند ممکن است خریداری برای مسکن نباشد اما فروش آن نیز بدون توجه به شرایط بازار از نظر آنان عاقلانه نیست. می‌توان شرایط بازار مسکن را این‌گونه توضیح داد که نه کسی فروشنده است و نه کسی خریدار. از طرفی هم با جذابیت بیشتر بازارهایی مانند ارز و سکه سرمایه داران تمایل دارند در آن بازارها سرمایه‌گذاری کنند تا در بازار مسکن؛ چون بازدهی آن بازارها زمان کمی دارد اما انتظار بازگشت سرمایه در بازار مسکن طولانی است.