خانه به دوشانی که هر سال «پایین تر» می روند!

به گزارش پارس به نقل از خراسان،   اما برخی دیگر که توان پرداخت مبلغ اضافه شده را ندارند ناچارند برای یافتن خانه جدید، با همان نرخ کرایه به محله های پایین تر سری بزنند. آن هایی هم که کم شانس ترند با این جمله تکراری و نخ نما مواجه می شوند که: « می خواهیم پسرمان را داماد کنیم تا در این واحد زندگی کند پس لطفاً به فکر جای دیگری باشید» و این یعنی آغاز دردسری بزرگ.

البته اگر بر بازار اجاره مسکن نظم و ترتیبی حاکم بود، ملاک و شاخص قانونی داشت و « هرکی به هرکی» نبود شاید اسباب کشی تا این حد فاجعه به نظر نمی رسید ولی در این بازار آشفته که تعیین نرخ اجاره خانه فقط به سلیقه شخصی صاحبخانه و حتی در پاره ای موارد حرص و طمع روزافزون افراد است، یافتن خانه ای مناسب آن هم فقط در مدت ۳ ماه که تقاضا به شدت افزایش می یابد کاری بسیار دشوار است و طبیعی است که با افزایش تقاضا برخی افراد سوءاستفاده کننده که اجاره دادن خانه برایشان به شغل تبدیل شده با نادیده گرفتن ارزش های اخلاقی روزگار را بر مستاجران تلخ می کنند. هرچند هنوز هستند صاحبخانه های باانصافی که مبلغ اجاره خانه برایشان اولویت اول نیست و هرگز انسانیت خود را فدای پول نمی کنند.

کاسه داغ تر از آش

این روزها هر کالایی که می خواهی بخری می گویند: « دلار رفته بالا» یا « تورمه داداش» . ولی عجیب است که به گفته رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک، اجاره بهای مسکن از تورم هم رد شده است. گویا صاحبخانه ها سریع تر از تورم حرکت می کنند و شده اند کاسه داغ تر از آش. حال بماند که در این بین نباید نقش برخی بنگاه داران را نیز نادیده گرفت، همان ها که برای جذب مشتری بیشتر به وی قول مبالغ بالاتری را می دهند و بدین ترتیب باعث افزایش قیمت ها می شوند.

به گفته رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک، طبق روال طبیعی، هر سال اجاره بهای خانه در شهرهای بزرگ ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش می یابد اما نیمه دوم سال گذشته که بازار مسکن با شوک قیمتی همراه بود، علاوه بر افزایش قیمت فروش مسکن، نرخ اجاره بها هم افزایش یافت.

« مصطفی قلی خسروی» با اشاره به وعده مسئولان مبنی بر رفع مشکل مسکن تا پایان امسال اضافه می کند: بارها گفته شده با تحویل واحدهای مسکن مهر، مسکن مهر « خودمالکی» ، بافت فرسوده و افزایش ساخت و سازها این مشکل برطرف می شود.

تلاش های بی فایده دولت

با صحبت های وزیر و نیز وعده های مشابه دیگر در بازار اجاره مسکن، چند هفته پیش از آن که نقل و انتقال اجاره نشین ها آغاز شود، روزنه های امید به تعدیل اجاره بها پدیدار شد. این درحالی است که بررسی های پژوهشگران اقتصادی حاکی است وزن« رهن» در سبد « رهن و اجاره» افزایش یافته و موجرها به ۲ علت، دریافت پول پیش (رهن کامل) را ترجیح می دهند.

« حامد اصلی نژاد» از فعالان بازار مسکن در این باره می گوید: در شرایط موجود، ریسک اکتفا به اجاره ماهانه برای مالکان افزایش پیدا کرده و این تغییر در شیوه دریافت اجاره بها همان خواسته اصلی مستاجرها در تهران است که در صورت تداوم آن در طول تابستان، ظاهر مبالغ اجاره، کوچک و مقبول متقاضیان خواهد شد.

وی اضافه می کند: از سوی دیگر به تازگی طرح افزایش نرخ سپرده های بانکی از طرف نهاد متولی بخش مسکن در قالب نامه رسمی به بانک مرکزی پیشنهاد شده است. این نامه بعد از آن نوشته شد که در ریشه یابی های صورت گرفته برای شناسایی عوامل جهش اجاره بها در تهران، مشخص شد نرخ تورم، نرخ سود بانکی و همچنین نرخ بازدهی دارایی هایی همچون ارز و طلا، نقش تعیین کننده ای بر رفتارها در بازار اجاره دارد. در ۲ تابستان متوالی ۹۰ و ۹۱، اگرچه برنامه های عمده دولت شامل افتتاح مسکن مهر و اعمال سقف تعزیراتی برای نرخ اجاره به اجرا درآمد، اما سرنوشت اجاره بها در جای دیگری رقم خورد؛ طوری که موجرها برای عقب نماندن از کسب سود، مبلغ اجاره را به نسبت رشد قیمت کالاهایی همچون سکه و دلار افزایش دادند.

اصلی نژاد توضیح می دهد: اطلاع از آن چه در ۲ تابستان متوالی باعث جهش اجاره بهای مسکن درتهران شد، دولت را به تکاپو برای کنترل اجاره بهای تابستان ۹۲ به شکلی « متفاوت از قبل» انداخته است. پارسال و سال قبل از آن، به رغم پیش فروش واحدهای مسکونی مهر و تحویل هزاران واحد از آن ها به اجاره نشین های کشور و همچنین اجرای طرح تعزیرات اجاره بها (اعمال سقف افزایش حداکثر ۱۵ درصدی نرخ اجاره در بنگاه های املاک) بازار اجاره با التهاب غیرطبیعی مواجه شد و در حالی که انتظار می رفت این ۲ برنامه در مهار اجاره بها موثر واقع شود، این اتفاق نیفتاد.

وی اضافه می کند: در سال های ۹۰ و ۹۱ اگرچه تحت تاثیر افتتاح های مسکن مهر در کشور، ظرفیت بازار اجاره به لحاظ تناسب بین تعداد واحدهای اجاره ای و تعداد مستاجرها، متعادل شد، اما به دلیل اثر شدید نرخ بازدهی یکی دو بازار سرمایه ای (ارز و سکه) بر رفتار موجرها، صعود اجاره بها متوقف نشد.

بررسی های اقتصادی این پژوهشگر اقتصادی در این باره نشان می دهد: نرخ تورم و سپس نرخ بازدهی سرمایه گذاری در بازارهایی همچون سکه یا دلار، نقشی تعیین کننده بر رفتارها دربازار اجاره مسکن دارد.

وی تاکید می کند: بنابراین در شرایط کنونی هرچقدر دولت بر افزایش عرضه مسکن اقدام کند، چون سرنوشت اجاره بها در جای دیگری (بازارهای سرمایه ای) رقم می خورد، تعدیل نرخ اجاره حاصل نخواهد شد.

شاید به همین علت است که برای تابستان پیش رو، مسئولان بخش مسکن علاوه بر حفظ ۲ برنامه قبلی (واگذاری حجم گسترده مسکن مهر در ماه های آینده و اجرای دوباره طرح تعزیرات) تصمیم گرفته اند از تدابیر اقتصادی برون زا برای ساماندهی بازار اجاره بهره ببرند. طبق آن چه مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن به « دنیای اقتصاد» اعلام کرد: از بانک مرکزی درنامه ای درخواست شده است نرخ سود سپرده های بانکی تا پیش از شروع فصل نقل و انتقالات ملکی، مورد بازنگری قرار بگیرد.

در صورت افزایش نرخ سود بانکی، حرکت نقدینگی به بازارهای سوداگری متوقف می شود و باعث خواهد شد التهاب افزایش قیمت ها در بازارهای اثرگذار بر بازار اجاره فروکش کند و در نتیجه اشتیاق افزایش اجاره بها در موجرها نیز از بین برود.

بر اساس پیش بینی های این پژوهشگر اقتصادی، تابستان امسال عمده قراردادهای اجاره آپارتمان به صورت دریافت « رهن کامل» تنظیم خواهد شد. آن چه باعث این تغییر در سبد رهن و اجاره می شود نیاز مالکان آپارتمان های اجاره ای (که عمدتاً بسازوبفروش ها هستند) به نقدینگی برای ساخت و سازهای بعدی و همچنین نگرانی موجرها از ناتوانی برای پرداخت اجاره بها در طول قرارداد به علت تورم فزاینده است.

در بازار چه خبر؟

لازم است به بنگاه های معاملات مسکن سری بزنم و از واقعیات مطلع شوم. باید دید نرخ های اجاره بها هم اکنون چگونه است. هرچند مشخص است که با افزایش قیمت مسکن و رکود در خرید و فروش، بازار اجاره بیش از پیش داغ شده است.

آن چه مشخص است، در مشهد اجاره بهای خانه نه تنها ثابت نمانده بلکه حتی رو به افزایش است. به عبارت دیگر به گفته بنگاه داران، اجاره بها بین ۱۰ تا ۳۰ درصد در نقاط مختلف شهر افزایش یافته است ولی آن چه در سال جاری متفاوت از سال های گذشته است، تمایل موجران به دریافت مبلغ رهن بیشتر است؛ یعنی همان چیزی که اغلب مستاجران نیز به آن تمایل دارند.

البته آن ها متذکر می شوند که در این افزایش بها هیچ نقشی ندارند و فقط مبالغ اعلام شده توسط موجران را به متقاضیان اعلام می کنند. « مودی» یکی از این بنگاه داران است که می گوید: نمی دانم چرا برخی مالکان تا این حد حریص شده اند. برخی از قیمت های اجاره بها که به ما اعلام می کنند آن قدر زیاد است که جرات نمی کنیم به متقاضیان بگوییم.

وی توضیح می دهد: مثلاً چند روز پیش آقایی آپارتمان ۶۰ متری اش را در محدوده ابوطالب برای اجاره گذاشت به صورت ۲۰ میلیون تومان رهن و ۲۰۰ هزار تومان اجاره. هرچه برایش توضیح دادیم که این مبلغ برای آن منطقه بسیار نامعقول است، توجهی نکرد. خب، همین کارها را می کنند که قیمت ها به صورت غیر منطقی بالا می رود و اسم بنگاه دار بد در می رود.

« محمدیان» بنگاه دار منطقه « هاشمیه» نیز می گوید: دادن نرخ های کاذب توسط مالکان ظاهراً به نوعی عادت تبدیل شده است و مالکان با عنوان این که واحد مسکونی پایین تر از واحد مسکونی خود با نرخ بالاتری به اجاره رفته است به نوعی با چشم و هم چشمی نرخ خود را بالاتر می برند. اگرچه تبدیل شدن رهن به اجاره نیز ظاهراً باز هم بعد از مدتی وقفه باب شده است.

این در حالی است که وقتی از یک موجر که آپارتمان ۸۵ متری اش را در خیابان سناباد با قیمتی باورنکردنی در یک بنگاه برای اجاره گذاشته است، درباره دلیل این قیمت بالا می پرسم می گوید: من ۵ سال است که این آپارتمان را اجاره می دهم و هر ۵ سال هم با یک بنگاه ثابت کار می کردم ولی امسال مالک این بنگاه به من گفت: اگر کار آپارتمانت را به من واگذار کنی با این قیمت آن را برایت اجاره می دهم. خب چه کسی از پول بیشتر بدش می آید؟

مشاوران املاک در نقاط شمالی شهر می گویند که از این پس ودیعه خانه های استیجاری بر مبنای مساحت و هر متر یک میلیون تومان محاسبه می شود. به زبانی ساده تر اگر شما خانه ای ۵۰ متری مد نظر دارید رهن واجاره آن ۵۰ میلیون تومان خواهد بود. « قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز این گفته را تایید می کند و می گوید: هم اکنون اجاره یک آپارتمان در تهران به ازای هر متر ۷۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان محاسبه می شود.

آن چه کاملاً مشهود است این است که نبود نظارت دولتی بر بازار مسکن موجب شده که برخلاف تصویب افزایش ۱۴ تا ۱۵ درصدی اجاره بها میزان میانگین آن به گفته اتحادیه مشاوران املاک بین ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش یابد. هرچند واقعیت بازار مسکن رقمی بسیار بیش از این مقدار را نشان می دهد.

در این بین یکی از بنگاه داران شهرک غرب نکته جالبی را مطرح می کند و آن هم این است که برخی از مالکان برای این که در طول یک سال از اجاره دادن واحد مسکونی خود متضرر نشوند نرخ اجاره بها را به صورت دلاری دریافت می کنند.

« بهرامیان» توضیح می دهد: به تازگی در شهرک غرب باب شده است که مالکان نرخ اجاره بها را به صورت دلاری از مستأجر دریافت کنند. در واقع افرادی که اجاره بها را به صورت دلاری پرداخت می کنند عوامل شرکت های خارجی هستند که در تهران زندگی می کنند.

به گفته وی، نرخ هایی که برای اجاره مسکن به صورت دلاری به گوش ما می رسد ارقام ۲۵۰۰ تا ۳ هزار دلار و ۵ هزار تا ۷ هزار دلار است. این بنگاه دار تأکید می کند: این روزها اجاره داری به یک شغل تبدیل شده است و منبع درآمد خیلی از افراد است.

برخی از سرمایه داران بزرگی که تا دیروز صاحب کارخانه و یا تولیدی بودند به دلیل مشکلات اقتصادی از این کار دست شسته، واحد مسکونی خریده و یا احداث کرده اند تا آن ها را در فصل نقل و انتقالات با نرخ های بالاتری اجاره دهند. به گزارش فارس، رهن یک واحد مسکونی ۷۰ متری نوساز در شهرک غرب هم اکنون ۹۰ میلیون تومان است که نسبت به پارسال حدود ۳۰ میلیون تومان افزایش یافته است. رهن یک واحد مسکونی ۷۰ متری نوساز در اشرفی اصفهانی ۱۰ میلیون تومان با اجاره ماهانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان اعلام می شود.

یک واحد مسکونی ۸۰ متری نوساز در زعفرانیه ۱۰۰ میلیون تومان رهن کامل، یک واحد ۷۰ متری چند سال ساخت در سعادت آباد ۶۵ میلیون تومان رهن کامل، یک واحد مسکونی ۱۰۵ متری در بولوار ارتش ۲۰ میلیون تومان ودیعه و حدود ۲ میلیون تومان اجاره و یک واحد ۵۵ متری در خیابان دیباجی با ۱۰ میلیون تومان ودیعه و یک میلیون تومان اجاره گزارش می شود.

برنامه چندمنظوره دولت

در این بین ظاهراً دولتی ها هم سرانجام به این نتیجه رسیده اند که یکی از مهم ترین عواملی که در تعیین نرخ اجاره از سوی مالکان تأثیرگذار است نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه ای همچون طلا و ارز است. همچنان که « علی چگینی» مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان این که بازار اجاره تابع عوامل متعدد اقتصادی است، می گوید: قیمت های بازار مسکن، روند تقاضا، نرخ عمومی تورم و سطح درآمد خانوارها از جمله مواردی است که نرخ اجاره را تحت تأثیر قرار می دهد؛ اما یکی از مهم ترین عواملی که در تعیین نرخ اجاره مالکان تأثیرگذار است نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه ای همچون طلا و ارز است.

او به نامه مسئولان وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی برای تغییر در سیاست های پولی اشاره می کند و به « دنیای اقتصاد» می گوید: در این نامه از مسئولان بانک مرکزی خواسته ایم تا نرخ سود سپرده های بانکی را تغییر دهند، البته بحث دیگر مورد توجه در بازار اجاره به عرضه و تقاضای این بازار بستگی دارد.

او اضافه می کند: زمانی که عرضه بیشتری در بازار صورت بگیرد شدت فشار بر بخش تقاضا کمتر می شود؛ در نتیجه نرخ اجاره پیشنهادی مالکان تا حدی کنترل خواهد شد.

چگینی واحدهای مسکن مهر افتتاح شده در شهرهای جدید را به عنوان راه حل دیگری برای کنترل نرخ اجاره عنوان می کند و می گوید: با این شرایط بخشی از تقاضای بازار اجاره به خارج از شهر تهران خواهد رفت و تعداد واحدهای استیجاری خالی برای بخش دیگر تقاضا باقی می ماند.

او تنظیم بازار اجاره را وابسته به ۲ دسته سیاست های بلند مدت و کوتاه مدت می داند و می گوید: اجرای سیاست های کلان اقتصادی درون بخش مسکن، اعمال سیاست مالیات بر خانه های خالی و تغییر سیاست های پولی و مالی در بلندمدت سبب می شود تا عرضه واحدهای مسکونی بیشتر شود. علاوه بر این در کوتاه مدت نیز اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره می تواند به عنوان آخرین حرکت دولت برای کنترل بازار اجاره محسوب شود.

چه باید کرد؟

ولی آیا همه به این برنامه ها خوش بین هستند؟ « حجت ا… میرزایی» عضو پیشین هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی از جمله افرادی است که زیاد خوش بینانه به این برنامه ها نگاه نمی کند. وی به نرخ تورم و نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه به عنوان ۲ نمونه از بازده مورد انتظار مالکان در بازار اجاره اشاره می کند و می گوید: چون بازدهی در سایر بازارهای سرمایه ای در کوتاه مدت بیش از بازار اجاره است و نرخ تورم مورد انتظار در جامعه نیز بیش از تورم رسمی اعلام شده است، بنابراین مالکان سعی می کنند با افزایش نرخ اجاره بازدهی مورد انتظار خود را بالا ببرند. به طور طبیعی این نرخ می تواند معادل نرخ تورم افزایش یابد.

این تحلیل گر اقتصادی در تشریح وضعیت کنونی بازار اجاره می گوید: امسال نظر به این که نرخ تورم عمومی رو به افزایش است، مالکان به دلیل اطمینان نداشتن به شرایط اقتصادی مجبورند سهم رهن را پایین و اجاره ماهانه را افزایش دهند تا جایی که در برخی واحدهای اجاره ای مبلغ رهن از کل اجاره دریافتی سالانه کمتر می شود.

پس چه باید کرد؟ این عضو پیشین هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی افزایش عرضه واحدهای استیجاری را راه حل مدیریت رشد نامتناسب نرخ اجاره می داند و می گوید: برنامه عنوان شده مسئولان بخش مسکن افتتاح بخش دیگری از پروژه های مسکن مهر در شهرهای جدید است، این در حالی است که عمده تقاضای بخش اجاره در کلان شهرها است که عملاً این شهرها توان جذب متقاضی را به سمت خود ندارد.

میرزایی تأکید می کند: از آن جا که بازار مسکن تهران به عنوان مرجع و راهنما برای تعیین و افزایش قیمت در بازار مسکن سایر شهرهای کشور است، بهتر است پیشنهاد دهیم تا دولت از هرگونه اقدام شتاب زده برای مدیریت بازار اجاره دوری کند؛ چرا که این عملکرد نتیجه معکوس خواهد داشت و هر مداخله در بازار اجاره امسال وضعیت بازار را بدتر خواهد کرد.

خلاصه آن که، این روزها هر جا کامیونی دیدی که در حال بار زدن یا تخلیه لوازم منزل است، بدان که این نقل و انتقال با چه خون دلی صورت می گیرد و هنوز این روزنه امید، دل مستأجران را گرم می کند که « شاید سال آینده» .