محرک خرید آپارتمان‌های نوساز

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، شواهد در مرکز رسمی مبادله اوراق ۲۰ میلیونی خرید مسکن، نه تنها برگشت رونق به معاملات مسکن را تایید می کند که از رغبت بیشتر در طرف عرضه در مقایسه با طرف تقاضا برای مبادلات ملکی حکایت دارد.

از تحولات تازه شکل گرفته در بازار عرضه انواع تسهیلات خرید مسکن، می توان به وضعیت کنونی بازار خرید و فروش آپارتمان پی برد.

هفته گذشته براساس اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، مشخص شد نقل وانتقال آپارتمان در شهر تهران نسبت به ابتدای سال۹۲ قوت گرفته و حجم معاملات با افزایش دو برابری روبه رو شده است.
برداشتی که آن زمان از این اطلاعات شد این بود که، مالکان واحدهای نوساز و فروشنده های سایر آپارتمان ها به هوای افزایش قیمت مسکن بعد از انتخابات فعلا هیچ تمایلی به فروش ندارند، اما تحت تاثیر شدت تقاضا برای خرید در این روزها، به تدریج قصد فروش پیدا کرده اند.

اما آنچه روز گذشته از فرابورس – محل خرید و فروش رسمی اوراق ۲۰ میلیونی بانک مسکن- برای « دنیای اقتصاد» روایت شد، تحلیل فوق را رد می کند و نشان می دهد: در حال حاضر انبوه سازان و سازند ه های آپارتمان های تازه ساز مشتری اصلی اوراق ۲۰ میلیونی خرید مسکن هستند و در نظر دارند با تجهیز واحدها به وام بانکی – ولو ناچیز- گروه تقاضا در بازار مسکن را نسبت به خرید تحریک کنند. مدیرعامل فرابورس در این باره به « دنیای اقتصاد» گفت: از ابتدای سال جاری تاکنون حدود ۵۰ میلیارد تومان اوراق ۲۰ میلیونی در فرابورس خرید و فروش شده است طوری که هم اکنون هر فقره اوراق ۲۰ میلیون تومانی نزدیک به ۲ میلیون تومان به فروش می رسد. امیر هامونی همچنین با تاکید بر ریسک بالای خرید تسهیلات مسکن از دست دلالان وام، افزود: خرید اوراق ۲۰ میلیونی از فرابورس یا شعب بانک مسکن نه تنها هزینه کمتری برای متقاضیان دارد که حداکثر ظرف یک هفته، اوراق در اختیار متقاضی قرار می گیرد.
این در حالی است که دلالان بازار غیررسمی وام مسکن مدعی هستند خرید اوراق از آنها در کمترین زمان، اتفاق می افتد.
دلالان وام همچنین از کاهش شدید تقاضا برای وام های بالای ۵۰ میلیون تومان خبر می دهند و بازار وام های درشت را تقریبا تعطیل شده تلقی می کنند. ناتوانی در پرداخت اقساط ماهانه این وام ها علت بی مشتری شدن این بازار عنوان می شود.

فقط از فرابورس بخرید

  برخی واسطه گران در بازار غیررسمی خرید و فروش اوراق مسکن ادعا می کنند خرید اوراق مسکن به صورت مستقیم از فرابورس برای متقاضیان عادی دردسرهایی دارد که بهتر است برای دور زدن این مشکلات خرید اوراق به صورت وکالتی به آنها سپرده شود.

این مشاوران دو تفاوت میان خرید اوراق از آنها و خرید اوراق به صورت مستقیم از بورس را عنوان می کنند که سبب می شود خرید اوراق از مراجع غیررسمی همچون دلالان وام یا برخی بنگاه های املاک امتیاز بیشتری برای خریدار داشته باشد. تفاوت اول به زمان تحویل اوراق باز می گردد. به گفته این افراد اگر فرد متقاضی خرید اوراق مسکن به صورت مستقل به فرابورس مراجعه کند زمان تحویل آن بین ۷ تا ۱۰ روز طول خواهد کشید در صورتی که آنها قادرند یک روزه این اوراق را خریداری و به متقاضی وام تحویل دهند. تفاوت دیگر به وجه واریزی متقاضی برای خرید اوراق مربوط می شود. طبق ادعای این واسطه گران طبق قوانین فرابورس فرد خریدار برای خرید اوراق مسکن باید ابتدا وجه مورد نظر را به حساب کارگزاری واریز کنند و در صورت تغییر قیمت اوراق در زمان تحویل، پس از گذشت چند روز مابه التفاوت وجه به حساب آنها باز خواهد گشت اما زمان دریافت پول از خریدار اوراق مسکن در بنگاه های این واسطه گران بعد از پایان پروسه خرید خواهد بود طوری که قیمت فروش تغییر نمی کند.

برخی از این مشاوران هزینه کارمزد خرید اوراق مسکن را حدود ۵۰ هزار تومان عنوان کردند.
صحبت های این دلالان در حالی است که امیر هامونی مدیرعامل فرابورس وجه تمایز خرید اوراق مسکن از بازار غیر رسمی را نه تنها قابل اعتماد نمی داند، بلکه معتقد است: دریافت هزینه های جانبی بابت اخذ کد معاملاتی یا نقل و انتقال اوراق مسکن از سوی بنگاه ها صرفه اقتصادی خرید اوراق از بازار غیررسمی را از بین می برد. به گفته هامونی خرید اوراق مسکن علاوه بر فرابورس در تمامی شعب بانک مسکن امکان پذیر است و کارمزد دریافتی بابت تمامی فرآیند خرید بین ۱۰ تا ۱۵ هزار تومان است.

او در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» با اشاره به ارزش اوراق مسکن معامله شده از ابتدای سال تاکنون اظهار کرد: از ابتدای سال تاکنون حدود ۵۰ میلیارد تومان اوراق مسکن ۲۰ میلیون تومانی از طریق فرابورس فروش رفته است که به طور متوسط روزانه ۷۵ برگ اوراق ۲۰ میلیون تومانی مسکن (معادل ۵/۱ میلیارد تومان) بوده است و نسبت به مدت مشابه سال گذشته روندی ثابت داشته است. مدیر عامل فرابورس ادامه داد: به طور متوسط هر برگ ۵۰۰ هزار تومانی اوراق ۲۰ میلیونی مسکن به قیمت ۴۹ هزار و ۸۷۰ تومان فروخته شده است که در مجموع قیمت کل اوراق ۲۰ میلیونی در حدود دو میلیون تومان است و به دست مشتری می رسد.
او به دریافت هزینه های اضافی از سوی بنگاهداران برای خرید این اوراق اشاره کرد و افزود: اگر در بنگاه ها خرید و فروش اوراق به همین صورت باشد به صرفه است، اما طبق گزارش های رسیده، این طور نیست چون مواردی وجود دارد که واسطه ها برای انجام آن کارمزد دریافت می کنند. به عنوان مثال واسطه ها برای اخذ کد معاملاتی هزینه دریافت می کنند این در حالی است که انجام این فرآیند در فرابورس یا شعب بانک مسکن بدون دریافت وجه انجام می شود.

هامونی وضعیت بازار خرید و فروش اوراق را مثبت ارزیابی کرد و گفت: اگرچه روند قیمتی اوراق مسکن کاهشی است، اما بازار متقاضیان نسبت به سال گذشته بزرگ تر شده است. او اضافه کرد: عرضه کننده های بازار به دلیل رونق نسبی که در خرید و فروش اوراق وجود دارد بیشتر شده است البته سهم زیادی از متقاضیان خرید اوراق مسکن را انبوه سازان تشکیل می دهند. هامونی به تمایل تعداد زیادی از انبوه سازان برای خرید اوراق از فرابورس اشاره و تصریح کرد: این انبوه سازان برای آنکه امتیازات ملک خود را در زمان فروش افزایش دهند و بتوانند قیمت پیشنهادی خود را برای فروش بالا ببرند اقدام به خرید اوراق مسکن ۲۰ میلیون تومانی می کنند.
وام های ۱۰۰ میلیونی کجا رفت؟

در بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن، همزمان با افزایش تقاضا برای خرید اوراق ۲۰ میلیون تومانی مسکن برخی از بنگاهداران به دلیل کاهش تقاضا برای وام های بیش از ۵۰ میلیون تومان فعالیت در زمینه فروش وام های با رقم بالا را از دستور کار خود خارج کرده اند.

براساس این گزارش، بسیاری از متقاضیان دریافت وام مسکن که در گذشته با وجود اقساط بالای این وام ها باز هم به خرید آن تمایل نشان می دادند در ماه های ابتدایی سال جاری به دلیل کاهش قدرت خرید به سمت وام های درشت (۵۰ و ۱۰۰ میلیون تومانی) رغبت کمتری نشان می دهند به همین دلیل، عاملان خرید و فروش وام در بازار غیررسمی عمده فعالیت خود را بر روی اوراق ۲۰ میلیون تومانی و همچنین وام ۲۰ میلیون تومانی مسکن قرار داده اند. بنابراین، تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی مسکن که به صورت رسمی هم در بازار عرضه می شود با وجود آنکه درصد پایینی از قیمت کل خانه را پوشش می دهد، اما در رتبه اول تقاضای خریداران مسکن قرار دارد. با این وجود، برخی از مشاوران وام مسکن از کاهش حجم معاملات خرید و فروش وام مسکن هم راستا با روند معاملاتی بازار مسکن خبر می دهند. به گفته این فعالان بازار از ابتدای سال جاری تاکنون حجم معاملات مسکن با رونق مناسبی همراه نبوده است به همین دلیل بازار خرید و فروش وام مسکن نیز به نوعی با کاهش تقاضا رو به رو شده است.

یکی از این مشاوران در این رابطه به « دنیای اقتصاد» گفت: میزان تقاضا برای وام های درشت کاهش پیدا کرده است اما در مقابل افرادی هم که به دنبال وام های کم ارزش تر هستند بیشتر انبوه سازان هستند تا با خرید وام امتیاز ملک خود را افزایش دهند.