محاسبه مسکن با نرخ واقعی

پارس به نقل از دنیای اقتصاد، ریشه اصلی رشد قیمت مسکن در سال ۹۱ چه بود: « فشار هزینه» یا « فشار تقاضا» ؟
فردین یزدانی: ارزش واقعی املاک مسکونی در تهران کماکان با رشد منفی روبه رو است
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: محاسبات مرکز آمار ایران نشان می دهد سال گذشته منحنی نرخ رشد قیمت مسکن در تهران، از نیمه دوم سال از نرخ تورم جلو زد و ارزش واقعی دارایی های ملکی پایتخت نشین ها را بعد از حداقل دو سال، افزایش داد.
اما آنطور که عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن، میزان افزایش قیمت را محاسبه کرده، ارزش املاک مسکونی در تهران همچنان رو به نزول است به طوری که به رغم رشد ۵۲ درصدی « قیمت اسمی» واحدهای مسکونی در سال گذشته، « قیمت واقعی» ملک در مقایسه با نرخ تورم واقعی، رشد منفی را تجربه کرده است.
فردین یزدانی در این باره می گوید: در طول سال گذشته قیمت عمده کالاهای ریز و درشت در سبد خرید خانوارها شامل کالای مصرفی و سرمایه ای، تا دو برابر سال قبل از آن، افزایش پیدا کرد اما قیمت واحدهای مسکونی حداکثر به اندازه نصف قیمت سال قبل، افزایش یافت.
این کارشناس مسکن ریشه رشد قیمت مسکن در سال گذشته را برخلاف سال۸۶ که قیمت ملک در تهران ۸۸ درصد جهش کرد، ناشی از فشار هزینه ای عنوان می کند و معتقد است: در سال۸۶ قیمت مسکن به دلیل فشار تقاضا، صعود کرد اما در حال حاضر رشد هزینه های ساخت وساز منجر به افزایش قیمت مسکن شده است. در این حالت، رشد قیمت پایداری زیادی ندارد و برمی گردد. به همین خاطر امسال چون تقاضای پویا و متحرک در بازار مسکن وجود ندارد، رشد احتمالی قیمت مسکن کمتر از تورم واقعی خواهد بود.
متن گفت وگو با فردین یزدانی را در زیر بخوانید:
مطابق با منطق اقتصادی برای خرید یک محصول زمانی رونق اتفاق می افتد که تقاضا برای آن وجود داشته باشد. به تبع این منطق رونق در بخش ساخت وساز نیز زمانی رخ می دهد که تقاضا برای خرید آن محصول یعنی ساختمان باشد. آیا چنین تقاضایی در زمان حاضر برای ساخت وساز وجود دارد؟
تقاضا زمانی برای ساخت و ساز به وجود می آید که به جز تقاضای بالقوه به مسکن یعنی تامین سرپناه و رفع نیازهای فیزیولوژیک آن فرد متقاضی درآمدی داشته باشد تا بتواند به وسیله آن محصول (ساختمان) را خریداری کند و آن را به تقاضای موثر تبدیل کند. بنابراین رونق ساخت و ساخت صرف نظر از فاکتور قیمت، در درجه اول وابسته به وجود تقاضای موثر است یعنی فرد متقاضی قدرت خرید دارد یا نه.
آیا رونق تقاضای موثر، در اقتصاد جاری قدرت خواهد گرفت یا نه؟
بررسی چند متغیر کلیدی نشان می دهد که آیا تقاضای موثر قدرت خواهد گرفت یا نه. اولین متغیر بررسی روند رشد اقتصادی است. اینکه آیا روند رشد اقتصادی مثبت است یا منفی. اگر هم روند رشد مثبت نیست، حداقل باید چشم انداز آن مثبت باشد. در شرایط فعلی نه تنها روند رشد اقتصادی مثبت نیست، بلکه چشم انداز مثبتی هم در مورد آن وجود ندارد.
دومین معیار بررسی روند درآمد خانوارها است. اینکه آیا به تبع رشد اقتصادی، درآمد خانوار روند یا چشم انداز مثبتی دارد یا ندارد. در این مورد هم به نظر می رسد تا این لحظه چشم انداز مثبتی برای آن وجود ندارد.
سومین مورد هم بررسی این موضوع است که چه میزان از درآمد خانوار صرف خرید یا پس انداز برای مسکن می شود. اگر با یک درآمد ثابت خانوار را ببینید در سال های آتی مازاد بر نیازهای اولیه بخشی از درآمدش وجود دارد که بتواند انواع و اقسام ابزارهای تامین مالی مسکن را خریداری کند. هر چقدر این مازاد درآمد بیشتر باشد تقاضای قدرت خرید خانوار یا توان اقتصادی خانوارها هم بیشتر است.
مازاد درآمد خانوارها برای تامین مالی مسکن چه چشم اندازی دارد؟
چشم انداز آن را باید در تور م مایحتاج اولیه خانوار ببینیم. در حال حاضر تورم در بخش خوراکی بسیار بالاست. تحولاتی که در بخش دارو و بهداشت و درمان هم هست تورم بالا را نشان می دهد. در سایر اقلام مورد نیاز خانوار هم تورم بالاست. بنابراین در این لحظه می توانیم بگوییم به طور متوسط در سطح جامعه چشم انداز مثبتی برای مازاد درآمدی که در سال های آتی بتواند برای تامین مالی مسکن استفاده شود وجود ندارد؛ چراکه هر روز قیمت مایحتاج اولیه ای که خانوار باید آن را تامین کند بالاتر می رود. در نتیجه پس انداز کمتری در سال های آینده وجود خواهد داشت. از سوی دیگر هم باید در نظر داشته باشیم که قدرت کسب درآمد تابع حرفه و اشتغال مناسب است؛ در حالی که آخرین آمار رسمی اشتغال و بیکاری نشان می دهد وضعیت اشتغال چشم انداز مناسبی ندارد؛ چرا که نرخ رشد اشتغال هم وابسته به میزان سرمایه گذاری و رشد اقتصادی است. با نگاهی به این چند فاکتور می توان به این نتیجه رسید که به طور کلی تقاضای موثری برای افزایش ساخت وسازها وجود ندارد و به نظر می رسد که اگر شرایط اقتصادی با همین روند ادامه پیدا کند در سال جاری تغییر محسوسی در این بخش نداریم.
بنابراین رونق ساخت و ساز را محتمل نمی دانید؟
ابتدا به ساکن به نظر نمی رسد که محتمل باشد.
حتی در بخش سرمایه گذاری؟
نکته ای که باید در نظر داشت این موضوع است که بازار مسکن مجموعه ای از چند زیربازار است؛ چون مسکن کالایی است محلی در نتیجه از لحاظ مکانی شرایط شهرهای مختلف تغییرات متفاوتی روی آن داشته باشد. بنابراین زمانی که ما به طور عمومی از نبود تقاضای موثر صحبت می کنیم ممکن است در یک مکان خاص یا شهر خاص به دلیل شرایط ویژه آن شهر این حکم کلی در مورد آن وجود نداشته باشد. بنابراین این نکته را در نظر داشته باشید؛ اما همان طور که اشاره کردید ساخت وساز با دو انگیزه مختلف انجام می شود. یک بخش آن با انگیزه سرمایه گذاری
است که بخش عمده آن توسط اقشار پر درآمد انجام می شود و بخش دیگر با انگیزه مصرفی که توسط عموم خانوارها صورت می گیرد.
در بخش سرمایه گذاری نیز چندان چشم انداز موفقی وجود ندارد. البته دو حالت در بخش سرمایه گذاری وجود دارد بخشی از سرمایه گذاران می خرند و ظرف مدت کوتاهی می فروشند تا سودی به دست بیاورند.
این افراد باید بدانند که در چه شرایطی باید وارد بازار شوند؛ اما بخش دیگر زمانی که خرید را انجام می دهند مدتی صبر می کنند و بعد آن را می فروشند. این گروه فقط در شرایطی سود نصیبشان می شود که تقاضای سرمایه ای آنها سوار بر یک تقاضای مصرفی باشد؛ چون ممکن است من به عنوان یک معامله گر در بازار مسکن، ملکی را در زمان حال بخرم به امید اینکه یک سال دیگر بیش از ۴۰ درصد سود کنم؛ اما تنها در صورتی این میزان افزایش سرمایه به منزله سود محسوب می شود که بیش از نرخ تورم باشد؛ چرا که اگر نرخ تورم ۱۰۰ درصد بود و قیمت مسکن فقط ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد، به معنی ضرر سرمایه من است نه سود.
طبق آمار معاملات مسکن بعد از نیمه اسفند ماه سال گذشته به یکباره معاملات مسکن در رکود فرو رفته است؛ بنابراین برآورد من از بازار این است که بعید است متقاضیان بخش سرمایه ای هم به صورت انبوه وارد بازار شوند.
حتی بخشی از سرمایه گذاران که برای کنار گذاشتن سرمایه خود می خواهند ملک بخرند؟
محتمل است گروهی برای راکد نگاه داشتن ملک و مسکن برای مدت های مدید، وارد بازار شوند تا چند سال دیگر عایدی خوبی به دست بیاورند؛ چرا که تحولات اخیر سایر بازارهای سرمایه ای همچون ارز، طلا و بورس پول های باد آورده بسیاری نصیب یکسری افراد کرده است که اصلا نمی دانند با آن چه کار کنند و به همین دلیل ممکن است بخشی از این افراد در بازار املاک و مستغلات به خصوص در مناطق شمالی شهر وارد شوند.
تمام این اتفاقات محتمل است مگر آنکه دولت جدید سیاست های جدیدی در بازار اعمال کند و روند بازار را به طور کلی تغییر دهد. البته شرایط سیاست خارجی هم بسیار تعیین کننده است؛ چرا که اگر سازنده تحولی در روابط خارجی کشور ببیند که منجر به تغییر چشم انداز معادله عوض می شود.
پس کاهش تقاضا انگیزه سازنده برای از سر گرفتن ساخت و سازها را از بین برده است.
بله. چون اگر تقاضایی وجود نداشته باشد بعید است ساخت وساز وارد سیکل رونق شود مگر اینکه برخی از سازندگان زمینی تملک کنند و به صورت نیمه کاره ملک را نگاه دارند تا زمانی که چشم انداز مناسبی برایشان به وجود آید و به ساخت وساز ادامه دهند. ولی اصولا عرضه کننده با انگیزه فروش می سازد. وقتی سازنده حرفه ای بخواهد سرمایه اش گردش داشته باشد اگر به بازار وارد شود و برایش تقاضایی وجود نداشته باشد هزینه کار سرمایه افزایش پیدا می کند. به عبارت دیگر هزینه تمام شده واحد مسکونی افزایش پیدا می کند و سوددهی اش کم خواهد شد بنابراین برای وارد شدن ضعف انگیزه دارد.
آیا مداخله دولت در تغییر روند بازار مثبت نخواهد بود؟
ممکن است. دولت در چند سال گذشته جدا از طرح مسکن مهر، منابع مالی و اعتباری زیادی به بخش مسکن وارد کرد در قالب وام های بازسازی بافت های فرسوده یا وام ساخت وساز که نسبتا هزینه اندکی داشت و نسبت به تورم موجود در بخش مصالح ساختمانی نرخ بهره بالایی نداشتند. اگر دولت آینده دوباره چنین کاری کند (البته من بعید می دانم با توجه به محدودیت های سیستم بانکی) باعث می شود سرمایه گذار در واقع به جای استفاده از سرمایه خودش از طریق سرمایه سیستم بانکی وارد ساخت وساز شود. چون هزینه صرف پول را کم خواهد کرد اگر به چنین جایی برسد ممکن است ساخت وساز تحریک شود که البته بسیار بعید می دانم.
پس شما پیش بینی ای از رونق ساخت و ساز ندارید؟
پیش بینی از رونق ساخت و ساز ندارم مگر اینکه تحول اساسی در زمینه روابط خارجی کاهش تحریم ها و مثبت شدن روندهای اقتصاد کشور اتفاق بیفتد در آن محتمل است که ساخت وساز یک مقداری رونق پیدا کند.
با وجود همه این صحبت ها آیا فکر نمی کنید زمان حاضر فرصت خوبی برای ساخت وساز باشد؟
شرایط ساخت وساز با توجه به مکان و حوزه جغرافیایی و وضعیت سرمایه گذار آن متفاوت است. ممکن است یک سرمایه گذاری خصوصی این قدرت ریسک را داشته باشد که الان پروژه اش را شروع کند و به گونه ای تخصیص منابع انجام دهد که همزمان با نزدیک شدن به دوره رونق محصولش کاملا رسیده باشد تا بتواند عرضه کند.
اگر در همین شرایط سرمایه گذاری بخواهد فعالیت کند هنوز می تواند با اندیشیدن به یکسری تمهیدات همچون تغییر شرایط فروش، متناسب کردن الگوی مسکن با توان متقاضیان و سیاست های بازاریابی خاص کماکان نه سود شگفت انگیزی مثل سود فعالیت در بازار ارز در یک سال گذشته، ولی یک سود نسبتا معقولی کسب کند.
اگر کسی بخواهد برای بخش مصرفی بسازد، شما پیشنهادتان این است که قبل از انتخابات یا بعد از انتخابات استارت بزند؟
هیچ تفاوتی ندارد. به گمان من بعد از انتخابات در بازار مسکن، خیلی خبر خاصی نخواهد شد. فوقش ده درصد قضیه متفاوت خواهد بود. چراکه انتخابات حدود یک ماه دیگر است و زیاد دور نیست. هر دولتی هم سر کار بیاید چندین ماه طول خواهد کشید که جا بیفتد. ولی در هر صورت شما اگر فرض کنید که بعد از انتخابات روندها مثبت تر شود، همین الان هم استارت بزنید، از آن زودتر می توانید از روندهای مثبت استفاده کنید.
پس اگر دوره رونق ساخت وساز نداشته باشیم می توان گفت قیمت ها هم با جهش مواجه نخواهد شد؟
بحث قیمت متفاوت است. یک زمان تغییر قیمت ها ناشی از تغییر هزینه های تولید است و یک زمان ناشی از فشار تقاضا. چه تقاضای مصرفی و چه تقاضای صنعت. زمانی مثل سال ۸۶ که تورم نزدیک به ۱۵ درصد و افزایش قیمت مسکن بیش از ۷۰ درصد بود، دارندگان ملک ۵۵ درصد سود خالص به دست آوردند این تغییر قیمت، ناشی از فشار تقاضا بود. ولی از لحاظ هزینه ساخت و ساز معضل چندانی در آن سال نبود. اما زمانی قیمت ناشی از فشار هزینه ها افزایش پیدا می کند. هر چند که تقاضا در سطح خیلی بالا و پویا و متحرک باشد. به گمان من، افزایش قیمت سال گذشته نسبت به سال قبل تورم ناشی از هزینه بود نه از فشار تقاضا.
البته زمانی که فشار قیمت ها ناشی از افزایش هزینه ها رخ می دهد روند صعودی قیمت ها آغاز می شود و بخشی از متقاضیانی که براساس تمکن مالی خودشان برنامه ریزی داشتند که مثلا شش ماه یا یک سال دیگر خانه خریداری کنند، روند افزایش قیمت ها را که می بینند خریدشان را جلو می اندازند. به این خاطر که از زیان ناشی از این روند صعودی جلوگیری کنند. در این شرایط قاعدتا مقداری حجم معاملات افزایش پیدا می کند. مثل اتفاقی که در بهمن و نیمه اول اسفند سال گذشته رخ داد. اما به سرعت این روند مضمحل خواهد شد کما اینکه فکر می کنم اسفند و فروردین این اتفاق افتاده است و معاملات در رکود بوده است.
بنابراین به گمان من تورم سال گذشته ناشی از تورم هزینه ها بوده است. وقتی به بازار نگاه می کنیم تقریبا هیچ کالایی نیست که ظرف یک سال دو برابر نشده باشد. ولی براساس آمار وزارت راه وشهرسازی متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۵۵ درصد رشد کرد. نمی گویم رقم پایینی است. ولی فکر می کنم از تورمی که حقیقتا اتفاق افتاده است، پایین تر باشد. بنابراین سود خالص نصیب کسی نشد. مگر اینکه یک فردی دارایی راکدی از قبل داشته باشد. پس به نظر می رسد تورم بخش مسکن ناشی از فشار هزینه هاست. برای سال جاری هم چون چشم اندازی از تقاضای پویا و متحرک نداریم به نظر نمی رسد اتفاق سال ۸۶ رخ دهد.
ولی افزایش قیمت را داریم.
چون تورم عمومی داریم، افزایش قیمت را داریم. تورم در بخش زمین هم تا حدی خواهیم داشت. اما اینکه تصور کنیم افزایش قیمت ها بالاتر از نرخ تورم عمومی رخ دهد بعید است. یک نکته ای را تاکید می کنم چون ممکن است برخی از افراد متقاضیان بخش خصوصی باشند، همه اینها دال بر این نیست که سرمایه گذاری الزاما هیچ جای شهر به صرفه نیست. بسیاری از مناطق شهر می تواند به صرفه هم باشد. مثلا بخشی از مناطق اعیان نشین ممکن است بخشی از سود به دست آمده خود در سایر بازارهای سرمایه ای را در این بازار وارد کنند که البته باز هم بخش کوچکی خواهد بود که به معنی رونق نیست.
برخلاف بخش خرید و فروش که قیمت ها همپای تورم پیش خواهند رفت به نظر می رسد رفتار مالکان در بخش اجاره روند افزایش قیمت ها را در این بخش در مسیر دیگری قرار داده است.
متاسفانه فکر می کنم وضعیت اجاره در سال جاری چندان مناسب نباشد و اتفاقی که در سال گذشته در بازار اجاره افتاد برای بازار اجاره سال جاری هم رخ دهد. دلیل آن هم این است که از یک سو چون عرضه مسکن اجاره ای نمی تواند در شرایط فعلی به صرفه باشد تعداد واحدهای اجاره ای که در بازار عرضه می شود نمی تواند بیش از این باشد. از سوی دیگر هم به دلیل ضعف تقاضا در بازار مسکن ملکی، بخشی از متقاضیانی که برای ورود به بازار مسکن ملکی برنامه ریزی کرده بودند دوباره به جمع متقاضیان اجاره نشین اضافه خواهند شد. یعنی سمت تقاضا افزایش خواهد یافت اما سمت عرضه نمی تواند کشش آن را داشته باشد. در نتیجه افزایش نرخ اجاره کماکان روندی مشابه با سال گذشته یعنی بیش از نرخ تورم را خواهد داشت.