تاثیر انتخابات بر ساخت‌و‌ساز

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، این وضعیت، اما در سال گذشته، کاملا برعکس شد؛ طوری که ساخت وساز فقط ژست سال های رونق را به خود گرفت. در سال۹۱ منحنی نرخ رشد ساخت وساز با نزول به نقطه صفر، در سطح ۹ درصد افزایش ایستاد به این معنی که پارسال تقریبا مشابه سال۹۰ و معادل ۲۵۳ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. با این حال، مدلی که برای ساخت وسازهای امسال قابل انتظار است، با توجه به کارنامه سازنده ها در سال های انتخابات، بر مدار رکود و خواب ساختمانی، استوار است. این مدل نشان می دهد، در دو دوره انتخابات ریاست جمهوری ظرف ۸ سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات – سال۸۴ و سال۸۸- تقاضا از طرف سرمایه گذاران ساختمانی برای احداث مجتمع های مسکونی در تهران با کاهش شدید روبه رو شده و منحنی رشد عرضه به ترتیب ۱۳ درصد و ۴۳ درصد افت کرده است.

با سکته ای که سال گذشته در مسیر فعالیت های ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ارزی به وجود آمد، ساخت وسازهای مسکونی در شهر تهران بدون اوج گیری یا ثبت رکورد تازه در تیراژ واحدها، فقط ژست سال۹۰ را حفظ کرد به طوری که در سال جاری نه تنها « قله پیمایی» منحنی تیراژ، بعید به نظر می رسد که با مرور مدل ساخت وساز در سال های انتخابات، به نظر می رسد « فرود» این منحنی در ایام سال۹۲ گزینه حتمی خواهد بود.
آماری که معاونت برنامه ریزی سازمان نوسازی شهر تهران درباره تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در سال۹۱ در اختیار « دنیای اقتصاد» قرار داده است، نشان می دهد: در سال گذشته اگرچه رکورد عبور از مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی جدید که اولین بار در سال۹۰ به ثبت رسیده بود، برای دومین سال متوالی در پایتخت تکرار شد، اما در حجم ساخت وساز – تعداد واحدها- آن رشد خیره کننده دو سال پیش، اتفاق نیفتاد.

در سال۹۱ حجمی معادل ۲۵۳ هزار واحدمسکونی در تهران ساخته شد که فقط ۵/۸ درصد نسبت به سال قبل از آن، در تیراژ رشد به وجود آمد. این در حالی است که سال۹۰ تعداد واحدهای مسکونی جدید با ۵۳ درصد افزایش، به ۲۳۳ هزار واحد رسیده بود.

بعد از شتاب دو سال پیش در ساخت وساز انتظار می رفت سال گذشته رکورد جدیدتری در نرخ رشد عرضه رقم بخورد، اما مسائلی همچون تورم مصالح ساختمانی و سفته بازی در بازارهای ارز و طلا از یک سو توجیه اقتصادی ساخت مسکن برای سازنده ها را پایین آورد و از سوی دیگر نقدینگی این گروه به سمت همین بازارهای رقیب کشیده شد.

در حال حاضر بیشترین نرخ رشد عرضه مسکن به سال۸۶ تعلق دارد که در آن سال، ساخت وساز با ۷۱ درصد افزایش و رکورد در نرخ رشد، منجر به احداث ۱۸۳ هزار واحدمسکونی در مناطق تهران شد.
همچنین سال۹۰ نیز به لحاظ پشت سر گذاشتن مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی، نوع دیگری از رکورد ساخت وساز به ثبت رسید.

سه شوک در منحنی

در طول سال گذشته ساخت وساز در سه ماه نامتوالی با صعود چشمگیری روبه رو شد طوری که حجم صدور پروانه در اردیبهشت، مهر و اسفند تا دو برابر سایر ماه های سال، افزایش پیدا کرد.
در اردیبهشت ماه یعنی آستانه اولین ماه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، برای ۳۵ هزار واحدمسکونی پروانه صادر شد که این حجم ساخت وساز در کل سال۹۱ و حتی ماه های مربوط به سال های قبل، بی سابقه بوده است. در سال۹۱ میانگین ماهانه صدور پروانه بین ۱۲ تا ۱۵ هزار واحد بود.

همچنین در مهرماه ۹۱ نیز دومین صعود سال در ساخت وساز با ساخت ۲۸ هزار واحد رقم خورد. در مهرماه به دلیل آنکه منحنی نوسان قیمت مسکن در مقایسه با نیمه اول سال، افزایش قابل ملاحظه ای پیدا کرد، میل سازنده ها به فعالیت نیز بیشتر شد، اما اثر این افزایش قیمت به اندازه هراسی که اردیبهشت ماه در دل سازنده ها بابت محدودیت های طرح تفصیلی به وجود آمد، نبود و نتوانست حجم صدور پروانه ها را به سطح ۳۵ هزار واحد اردیبهشت برساند.

شوک سوم در این بازار طی سال۹۱ نیز در اسفندماه وارد شد. در این ماه افزایش توام حجم معاملات و همین طور قیمت مسکن باعث احداث ۳۳ هزار واحد مسکونی جدید دیگر در تهران شد تا مجموع آپارتمان هایی که در سال۹۱ در تهران احداث شده به ۲۵۳ هزار واحد مسکونی برسد.

خواب ساخت وساز با انتخابات

کارشناسان مسکن درباره نزولی شدن منحنی رشد ساخت وساز در تهران -از ۵۳ درصد در سال۹۰ به ۹ درصد در سال۹۱ - دو دلیل را مطرح می کنند.
اول اینکه جو سنگین اقتصاد کشور به خصوص در بخش تورم تاحدود زیادی حاشیه سود انبوه سازان و بسازوبفروش ها را کاهش داده و باعث دست کشیدن آنها از ساخت وساز جدید شده است.
اما دلیل دوم به نزدیک بودن انتخابات ریاست جمهوری برمی گردد.

مدلی که از روی دو دوره قبلی انتخابات ریاست جمهوری برای بازار ساخت وساز قابل تعریف است، از رکود سنگین فعالیت های ساختمانی درست در سال برگزاری انتخابات حکایت می کند.

این مدل نشان می دهد، در دو دوره انتخابات ریاست جمهوری ظرف ۸ سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات، تقاضا از طرف سرمایه گذاران ساختمانی برای احداث مجتمع های مسکونی در تهران با کاهش شدید روبه رو شده است. به طوری که در سال۸۴ حجم صدور پروانه ساختمانی در شهرداری تهران رشد منفی ۱۳ درصد را تجربه کرد و در کل، ۷۷ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شد.

در سال۸۸ نیز ساخت وساز به شدت افت کرد و نرخ رشد منفی ۴۳ درصد را در منحنی تیراژ واحدها به ثبت رساند. رکودی که سال۸۸ در فعالیت های ساختمانی شهر تهران حادث شد در تاریخ این بازار بی سابقه بوده است.
به این ترتیب با استناد به مدل سال های انتخاباتی بازار ساخت وساز، پیش بینی می شود، امسال بعد از سه سال رونق پیاپی – سال های ۸۹ و ۹۰ و ۹۱- رکود دامن ساختمان سازی های پایتخت را بگیرد.

در مدل های پیشین، یکسال قبل از انتخابات، نرخ رشد ساخت وساز در مسیر نزولی قرار گرفته بود که این پدیده نیز در سال۹۱ به عنوان سال قبل از انتخابات، کاملا قابل مشاهده است.