آوار بانک‌ها بر سر اجاره‌نشین‏ ها

پایگاه خبری تحلیلی «پارس»- محمود سحابی- یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشورهای مختلف از جمله ایران، بخش مسکن است که تحولات آن به‌شدت و به صورت مداوم توسط مردم، فعالان اقتصادی و مسئولان رصد می‌شود. مسکن مشابه خوراک، سهمی حدود 28 درصدی در محاسبه نرخ تورم دارد و مهم‌ترین مولفه تعیین این نرخ محسوب می‌شود. براساس آمارهای بانک مرکزی، هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در سال 95 معادل 5/35 درصد بوده و هر خانوار شهری به‌طور متوسط حدود 14 میلیون تومان برای مسکن در این سال هزینه کرده است. علاوه‌بر این، ساخت‌وساز مسکن یا همان تحرک صنعت ساختمان به معنای فعال‌سازی مستقیم و غیرمستقیم ده‌ها صنعت دیگر است و به همین دلیل، رونق بازار مسکن نقش مهمی در رونق اقتصادی کشور ایفا می‌کند.

یکی از مهم‌ترین قسمت‌های بخش مسکن برای گروه زیادی از مردم و مسئولان، بازار اجاره‌نشین‌هاست. در واقع، وضعیت اجاره‌بها و تحولات آن، برای کسانی که سرمایه لازم برای خرید یا ساخت مسکن ندارند، از اهمیت خاصی برخوردار است. تابستان‌های هر سال به دلایل مختلف به‌خصوص تعطیلی مدارس، فصل نقل‌ و انتقالات اجاره‌نشین‌ها به حساب می‌آید و پیدا کردن مسکنی با اجاره‌ کمتر، دغدغه اصلی بسیاری از خانوارهاست.

در سال‌های اخیر، اهمیت رصد تحولات بازار اجاره و مدیریت آن، افزایش یافته است و دلیل آن، افزایش سهم مسکن استیجاری است. براساس آمارهای منتشر شده توسط مرکز آمار ایران از سرشماری سال گذشته، بیش از هفت میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد یعنی 8/30 درصد خانوارهای کشور مستاجرند. براساس این آمارها، آمار اجاره‌نشینی در مناطق‌ شهری به 8/36 درصد رسیده است. این در حالی است که براساس آمارهای رسمی، در سال 65 تنها 12 درصد مردم در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کردند و این رقم در سال 90 به 27 درصد رسیده بود. با توجه به این آمارها، تقریبا یک خانواده از هر سه خانواده ایرانی، در مسکن استیجاری زندگی می‌کند.

معمولا فشار روانی اجاره‌نشینی برای خانوارها ناشی از رقم تعیین شده برای اجاره‌بهاست که از دو بخش تشکیل می‌شود:

الف- نرخ اجاره‌بها (رقمی که ماهیانه به مالکان پرداخته می‌شود)

ب- رهن (رقمی که در هنگام امضای قرارداد به صاحبخانه پرداخته می‌شود و به صورت امانت در طول مدت اجرای آن قرارداد نزد اوست).

اکثر مستاجران ترجیح می‌دهند رهن بالاتری پرداخت کنند تا حداقل در فواصل یک‌‌ماهه، مجبور به تحمل فشار مالی اجاره‌بها نباشند اما مالکان ترجیح می‌دهند نرخ اجاره‌بهای بالاتری دریافت کنند البته تمایل مالکان به اجاره یا رهن، در شرایط اقتصادی مختلف، متفاوت است.

در سال‌های اخیر که سایه رکود بر اقتصاد کشور سنگینی می‌کرد، سیاست‌های پولی و مالی به‌جای تقویت بخش تولید، بانک‌ها را به دلال پول تبدیل کردند و با ایجاد فاصله معناداری بین سود تولید و سود سپرده بانکی، نقدینگی جامعه را به جای بخش تولید به سمت سپرده‌های بانکی هدایت کردند. در واقع، نرخ بالای سود بانکی همه مردم از جمله مالکان خانه‌های استیجاری را قانع کرد که بخش اعظم پول‌های خود از جمله مبلغ رهن مسکن را به سمت سپرده‌گذاری هدایت کنند. با توجه به همین شرایط یعنی وجود فاصله معنادار بین تورم و نرخ سود بانکی و همچنین امکان دریافت سود نسبتا بالا از یک سرمایه‌گذاری بدون ریسک یعنی همان سپرده‌گذاری در بانک‌ها، معمولا مالکان مخالفتی با دریافت رهن بیشتر از مستاجران نداشتند و در نتیجه، اکثر مستاجران چالش زیادی بابت پرداخت رهن به‌جای اجاره نداشتند و به خاطر اجاره‌نشینی تحت فشار کمرشکنی قرار نمی‌گرفتند.

با این وجود، از ابتدای سال گذشته که مدیران ارشد اقتصادی دولت متوجه آفت خانمان‌سوز اقتصاد کشور یعنی نرخ بالای سود بانکی شدند و تصمیم به کاهش آن به 15 درصد گرفتند، شرایط بازار اجاره برای مستاجران تغییر یافت و بار دیگر دعواهای مالکان و مستأجران برای میزان افزایش نرخ اجاره‌بها به اوج رسید و نگرانی‌های مستاجران که عمدتا جزء اقشار ضعیف و متوسط جامعه هستند، برای شیوه تامین اجاره‌های سنگین ماهیانه افزایش یافت.

البته در سال گذشته به دلیل عدم توجه بسیاری از بانک‌ها و موسسات مالی به نرخ مصوب سود بانکی و پرداخت سودهایی به مراتب بالاتر به مردم، وضعیت بازار اجاره تغییر زیادی نکرد و اکثر مستاجران با افزایش چشمگیر اجاره‌بها به دلیل عدم تمایل مالکان برای دریافت رهن بیشتر مواجه نشدند.

اما امسال اوضاع تغییر کرد و برای مستاجران به مراتب بدتر شد، زیرا همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد یکی از آفت‌های سودهای بالای بانکی نمایان شد و برخی موسسات مالی مانند کاسپین در بازپرداخت سود و حتی اصل سپرده مردم دچار مشکل شدند و در نتیجه، بی‌اعتمادی به بانک‌ها از سطح کارشناسان و نخبگان به عموم مردم تسری پیدا کرد. با توجه به همین وضعیت، در تابستان امسال، بسیاری از مالکان که دیگر می‌دانستند اعتماد زیادی به بانک‌ها برای پرداخت سودهای بالای بانکی نمی‌توانند داشته باشند، تلاش کردند با افزایش فشار بر مستاجران خانه‌های خود و حداکثر کردن اجاره دریافتی از آنها، حداکثر سود ممکن را دریافت کنند. بر همین اساس و براساس آمارهای بانک مرکزی، در تیرماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 3/9 درصد افزایش یافت.

افزایش قابل توجه نرخ اجاره‌بهای مسکن، نایاب شدن خانه‌های کاملا رهنی و چند برابر شدن خانه‌های استیجاری با اجاره بهای ماهانه بالا (به‌خصوص بالاتر از یک میلیون تومان) در تابستان امسال که فشار وحشتناکی بر مستاجران که عمدتا جزء اقشار ضعیف و متوسط جامعه هستند، وارد کرده، در حالی رخ داده است که اجاره‌بها تابع قیمت مسکن بوده و قیمت‌ مسکن در دولت یازدهم از ثبات نسبی برخوردار است. در واقع، براساس آمارهای بانک مرکزی، در تیرماه امسال متوسط افزایش قیمت خریدوفروش هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل، 2/6 درصد بوده است.  در کنار آثار روانی بحران ناشی از خروج اقتصاد ایران از منجلاب سود بالای بانکی و اصلاح نظام بانکی کشور، مهم‌ترین دلیل افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال، عدم توازن عرضه و تقاضای مسکن در سال‌های اخیر است. در واقع، به دلیل عدم توجه مناسب دولت یازدهم به تکمیل مسکن مهر و همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی، شاهد کاهش عرضه مسکن در سال‌های اخیر بوده‌ایم. انتظار می‌رود این شرایط در دولت دوازدهم تغییر یابد و هر چه سریع‌تر شاهد افزایش عرضه مسکن باشیم وگرنه له شدن بسیاری از مستاجران که جزء اقشار ضعیف و متوسط جامعه هستند و توانایی پرداخت اجاره‌های سنگین ماهیانه را ندارند، اتفاقی کاملا قابل پیش‌بینی است و این امر تبعات اقتصادی، اجتماعی و سیاسی گسترده‌ای خواهد داشت.