تقاضای مسکن برخلاف برآورد؟

بزرگنمایی بازار مسکن در برنامه پنجم
تقاضای جدید مسکن نصف شد
تقاضای خالص به سالی ۷۹۰ هزار خانوار رسیده که با حجم ساخت وساز برابری می کند
عدد تقاضا در برنامه پنجم: یک میلیون و ۶۸۵ هزار واحدمسکونی
گروه مسکن- فرید قدیری: برای اطلاع از میزان نیاز واقعی بازار مسکن به واحدمسکونی جدید – حجم تقاضا- اگر سند برنامه پنجم ملاک عمل دولت و انبوه سازان قرار بگیرد، مشخص می شود حجم عرضه کنونی به اندازه نصف تقاضای سالانه هم نیست طوری که برای تنظیم بازار چاره ای جز جهش دو برابری ساخت وساز نخواهد بود. اما با مبنا قرار دادن آمارهای دو نهاد رسمی از حجم « تقاضای خالص» و « عرضه حتمی» در بازار مسکن نه تنها داده های برنامه پنجم، غیرکاربردی تلقی می شود که اثبات خواهد شد در حال حاضر، تعادل در بازار برقرار شده و حجم این دو به نقطه سربه سر رسیده است.
برنامه پنجم توسعه، میزان تقاضای مسکن در سال های ۸۷ تا ۹۱ را به صورت تصاعدی و در سطح بالای یک میلیون واحدمسکونی تعیین کرده طوری که برای سال۹۱ حجم تقاضای خالص معادل یک میلیون و ۶۸۵ هزار واحدمسکونی برآورد شده است.
این در حالی است که طبق گزارش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال۹۱ فقط ۷۹۰ هزار ازدواج – تقاضای جدید وارد شده به بازار مسکن- در کشور به ثبت رسید که با احتساب « آمار طلاق، تعداد آپارتمان های تخریب شده برای نوسازی و همچنین تقاضای انباشت» ، در سال گذشته حجم تقاضای خالص – همان تقاضای واقعی- از ۸۰۰ هزار خانوار تجاوز نکرده است.
از سوی دیگر آمار صدور پروانه های ساختمانی در مناطق شهری کشور، از ساخت حدود ۸۰۰ هزار واحدمسکونی جدید در سال۹۱ حکایت دارد که با توجه به نتایج سرشماری نفوس ومسکن مبنی بر صفرشدن فاصله بین تعداد خانوارها و تعداد کل واحدهای مسکونی و از بین رفتن تقاضای انباشته شده در بازار، مشخص خواهد شد: در حال حاضر نرخ عرضه و تقاضا در بازار مسکن با یکدیگر برابر شده و به مرز ۸۰۰ هزار واحد رسیده است.
به این ترتیب محاسبات قید شده در جداول برنامه پنجم، میزان تقاضای خالص در بازار مسکن را دو برابر آنچه هم اکنون در بازار وجود دارد، تعیین کرده است که به نظر می رسد حالت بدبینانه یا بیش برآوردی، در این محاسبات، به کار گرفته شده است. در جدول تقاضای مسکن سال های برنامه پنجم، تقاضای جدید ناشی از ازدواج – تقاضای ناخالص- برای سال۹۱ معادل ۹۹۰ هزار خانوار تعیین شده اما پارسال، نرخ واقعی ازدواج به ۷۹۰ هزار فقره رسید.
« احتکار» فاصله انداخته است
با این حال اگر چه در حال حاضر به اندازه ۸۰۰ هزار خانوار متقاضی واقعی در بازار مسکن در مدت یکسال، تقریبا نزدیک به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در سال ساخته می شود اما بخش قابل توجهی از این واحدهای مسکونی به خاطر نیت سوداگری مالکان و سازنده ها، روانه بازار مصرف نمی شود.
جلوگیری عمدی از عرضه را می توان در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال۹۰ مشاهده کرد. مرکز آمار در اعلام نتایج سرشماری، از وجود ۲۱ میلیون خانوار در کشور و ۱۹ میلیون واحدمسکونی در حال استفاده و همچنین از خالی بودن یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحدمسکونی خبر داده است که مشخص می شود این تعداد خانه خالی اگر به بازار مصرف تزریق شود، کمبود کاذب آپارتمان مرتفع خواهد شد.
بنابراین هم اکنون اگرچه حجم واقعی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، سربه سر شده اما جلوی بخش ناچیزی از عرضه گرفته شده و فقط در صورت اتخاذ تدابیر مالیاتی برای محتکران مسکن، محرومیت تقاضا از بین می رود.
گروهی از کارشناسان مسکن با بررسی هایی که درباره تقاضای خالص و عرضه حتمی انجام داده اند، به مقاله ای که ۲۴ فروردین امسال به قلم معاون سابق وزیر مسکن، در این صفحه به چاپ رسید پاسخ داده اند.
بزرگنمایی تقاضای مسکن
در این بررسی که به بزرگنمایی محاسبات برنامه پنجم در باب تقاضای سالانه مسکن، انتقاد وارد شده، آمده است: محور مقاله مزبور حول این پیام است که در بخش مسکن، تولید و عرضه کمتر از تقاضا می باشد. به گونه ای که این مقام سابق وزارت مسکن تاکید کرده است: در حال حاضر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن سالانه یک میلیون و ۶۸۵ هزار خانوار است، اما حجم تولید سالانه مسکن، نصف این میزان و معادل ۸۴۰ هزار واحد است. مقاله مزبور در ادامه با درج جدولی از تصویر نیاز مسکن طی برنامه پنجم، بر کاستی های آماری خود، پافشاری کرده است.
پس از این مقدمه، به نقد مقاله مزبور پرداخته شده است: به اعتقاد نویسنده این سطور، آنچه مقاله مزبور از آن رنج می برد در درجه اول ناشی از بیش برآوردی حجم تقاضا، در درجه دوم ناشی از کم برآوردی حجم عرضه مسکن و در درجه سوم ناشی از به روز نبودن آمارها و اطلاعات ارائه شده می باشد.
برای پاسخ به این مساله می توان به شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، منتج از سرشماری عمومی نفوس و مسکن مراجعه کرد. شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، برابر با نسبت تعداد کل خانوارهای کشور به تعداد واحدهای مسکونی موجود می باشد؛ بنابراین، شاخص مزبور در بردارنده هر دو بعد عرضه و تقاضا در بخش مسکن می باشد.
براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن (سال ۱۳۹۰) ، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی ۰۶/۱ (با احتساب واحدهای مسکونی خالی حدود یک) می باشد؛ این در حالی است که شاخص مزبور در سال ۱۳۸۵ معادل ۱۰/۱ بوده است؛ بر این اساس و با عنایت به تعریف شاخص تراکم، می توان نتیجه گرفت که طی سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰، عرضه مسکن بر تقاضای آن پیشی گرفته است.
از سوی دیگر تدقیق در آمارهای ارائه شده در مقاله « گره های بازار مسکن ۹۲ چیست؟ » حاکی از آن است که پیش بینی نیاز مسکن با بیش برآوردی بالایی مواجه می باشد به عنوان نمونه در سال ۱۳۹۱ تقاضای ناشی از خانوارهای جدید ۹۹۰ هزار خانوار در نظر گرفته شده است در صورتی که براساس نظر مسوولان سازمان ثبت اسناد، این عدد حدود ۷۹۰ هزار می باشد (به نقل از آقای تویسرکانی) ضمن اینکه با احتساب حدود ۱۵۰ هزار فقره طلاق در سال ۱۳۹۱ و همچنین ازدواج مجدد تعدادی از زوج های جدا شده، عدد خالص تقاضا ناشی از خانوارهای جدید، می تواند به کمتر از ۷۹۰ هزار خانوار نیز تنزل یابد.
نکته قابل توجه دیگر، تقاضای ناشی از تخریب و نوسازی است. براساس مطالعات صورت گرفته، این تقاضا در حال حاضر حدود یک درصد است؛ به بیان دیگر با توجه به ابعاد فنی و اقتصادی مساکن و در نظر گرفتن کل واحدهای مسکونی موجود، سالانه حدود یک درصد از واحدها، تخریب و نوسازی می شوند، بنابراین با توجه به آمار واحدهای مسکونی موجود، با تقاضای ۲۰۰ هزار واحدی ناشی از تخریب و نوسازی مواجه هستیم این در حالی است که این رقم در مقاله « گره های بازار مسکن ۹۲ چیست؟ » ۵۵۰ هزار واحد در نظر گرفته شده است!
بر این مبنا به نظر می رسد در صورت بهره مندی مقاله مزبور از اطلاعات دقیق تر و به روزتر، نتایج دیگری حاصل می شد، نتایجی که ضمن تطبیق با نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، به خصوص کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی، گویای سرعت بیشتر عرضه نسبت به تقاضای مسکن طی سال های اخیر خواهد بود.