پایگاه خبری تحلیلی «پارس»- حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در یادداشتی برای نوشت:

1- با توجه به اینکه بازار مسکن مقاوم است و تأثیرپذیری آن نسبت به نقدینگی مثل بازار طلا و ارز نیست که یک شبه خودش را نمایان کند اگر تزریق سرمایه به بازار مسکن صورت گیرد تا یک سال طول می‌کشد که این سرمایه‌گذاری خود را نمایان کند. هر چقدر زودتر اصلاح ساختار پولی صورت گیرد تاریخ خروج از رکود به مفهوم افزایش تولید و حجم معادلات زودتر خواهد بود. از سال 92 تا 95 بیشترین حجم معاملات در حوزه خرید و فروش را در اردیبهشت ماه داشتیم اما امسال به دلیل انتخابات، مردم در انتظار ماندند و بازار با ثبات بوده پس کلاً استارت بازار مسکن از خردادماه‌ زده شد و مصادف شد با ماه مبارک رمضان که معمولاً‌ کاهش حجم معادلات را داریم اما بازار اجاره داغ است از نظر حجم. معاملات آرام آرام شروع شده تا شهریور دوران پیش رونق را در حوزه مسکن خواهیم داشت. از اوایل نیمه دوم وارد دوران رونق می‌شویم که با شیب آرام پیش می‌رود. امیدواریم هماهنگ شدن شهرداری با دولت به جذب سرمایه‌گذاری در حوزه تولید منجر شود و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی جبران شود. در نهایت خوشبین هستیم که بعد از 4 و نیم سال رکورد پایا و مانا مسیر عبور از رکورد رونق را خواهیم داشت.

2- همه دولت‌ها، مسکن را جزو برنامه‌های اصلی خودشان معرفی می‌کنند، اما مسکن هنوز به‌عنوان یک مشکل و یک چالش برای دولت‌های مختلف مطرح است، در کشور ما که ظرفیت‌های لازم تهیه مسکن برای مردم را دارد این مشکل یک نقطه ضعف کلیدی است. براساس قانون یکی از تکالیف دولت‌ها تأمین مسکن مناسب برای مردم است خصوصاً برای دهک‌های پایین جامعه. یکی از علل عدم توازن بین عرضه و تقاضا، با وجود خانه‌های خالی، این است که هنوز به مسکن به‌عنوان یک سرمایه نگریسته می‌شود و تبدیل به کالا نشده است. 70 تا 90 درصد قیمت مسکن به خاطر قیمت زمین است. در کشوری که مشکل زمین، نیروی انسانی و تو لید مصالح ساختمانی نداریم چرا هنوز مشکل تأمین مسکن دغدغه بیشتر خانوارها است؟ و سهم بالایی از هزینه سبد خانوار را مسکن تشکیل می‌دهد و حتی معضلات اجتماعی مانند به تأخیر افتادن ازدواج ناشی از ناتوانی در تأمین مسکن است. حتی براساس آمار سهم هزینه مسکن در سبد خانوار از 24 درصد در سال‌های گذشته به حدود 35 درصد رسیده است. 

3- اصلی‌ترین دلیل معضل مسکن در کشور ما نبودن برنامه جامع است یا اگر برنامه جامع وجود دارد عمل نکردن به آن عامل مشکلات است. یکی از علت‌های عقب‌ماندگی ما در تولید مسکن، نبود برنامه است چون مسکن حوزه‌ای است که نمی‌شود در هر دولتی برنامه‌های آن تغییر کند، روش تولید مسکن نیاز به برنامه‌ای پایدار دارد و نمی‌شود در هر دولتی این برنامه دستخوش تغییر شود. مثلاً در تولید مسکن باید برنامه‌ای پایدار برای حرکت از تولید سنتی به سمت تولید صنعتی داشته باشیم. مسکن ما مستلزم برنامه‌ای جامع و چشم‌انداز است. مثلاً در دولت قبلی طرحی مانند مسکن مهر مطرح می‌شود که با وجود ایرادات یا محاسنی که داشته دولت بعدی کاملاً این برنامه را رد می‌کند و معلوم نیست آیا دولت سیزدهم سیاست‌های دولت یازدهم و دوازدهم را در حوزه مسکن قبول داشته باشد یا ادامه دهد. این خود چالش حوزه مسکن است. در دولت یازدهم چند بار بحث رونمایی از طرح جامع مسکن مطرح شد اما عملاً اتفاقی نیفتاد. هیچ دولتی برنامه کوتاه، بلند یا میان مدت پایدار برای مسکن را اجرا نکرده است. در واقع سلایق مدیریتی دولت‌های مختلف در بخش مسکن باید 10 تا 15 درصد باشد و سهم عمده باید به برنامه جامع اختصاص یابد اما عملاً این موضوع برعکس است و سلایق مدیریتی تا 80درصد در اجرای برنامه‌های بخش مسکن دخالت دارد.

4- وزارت مسکن و شهرسازی اعلام کرده اگر به تولید یک میلیون مسکن در سال برسیم (در حال حاضر کمتر از 300 هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شود) 12 سال طول می‌کشد تا به توازن بین عرضه و تقاضا دست پیدا کنیم. از سال 71 تا 94 قیمت مسکن در کشور 104 برابر شده  اما درآمد عمومی مردم به این میزان رشد پیدا نکرده است به همین دلیل از دهه 60 تا 90 تعداد مستأجرها هم بیشتر شده است، با وجود اینکه در ایران آمار مالکیت بالا است یعنی حدود 67 درصد مردم مالک هستند و حدود 33 درصد مستأجر هستند، اما نمی‌توانیم بگوییم این 67 درصد کاملاً در آرامش و آسایش هستند بلکه درصد بالایی از آنها بدخانه تلقی می‌شوند چون مسکن هنوز کالای سرمایه‌ای است. در بسیاری از کشورها مالکان کمتر از 40 درصد هستند ولی مشکلی به نام مسکن ندارند لذا بالا بودن آمار مالکیت در ایران به معنای اینکه مشکل نداریم نیست بلکه تبدیل شدن آن به کالا باید مطرح شود. 

5- کشورهایی مثل مالزی، ترکیه، کره یا کشورهایی که همسطح ما بودند با صنعتی‌سازی و برنامه محوری و طرح‌های چشم‌انداز توانستند مسکن را به کالای رقابتی تبدیل کنند و از این بازار رفع انحصار کردند. قرار نیست ما در ایران به سمت و سویی برویم که همه مالک باشند ولی باید همه کسانی که خانه ندارند آرامش داشته باشند. الان که در فصل جابه‌جایی و اجاره هستیم مستأجران دغدغه اجاره نداشته باشند و تمام سال را نگران نباشند که اجاره‌خانه سال آینده چقدر افزایش دارد... آرامش باید در بخش مسکن حاکم شود و یکی از راهکارهای آن اصلاح ساختار پولی و مالی است که مدت‌هاست در مجلس معطل مانده و بررسی نشده است.


 

مسکن رونق حسام عقبایی اتحادیه مشاوران املاک