بازار مسکن تا چند سال دیگر درجا می زند؟

فعالان صنعت ساختمان، تحلیلگران  و مسوولان محلی در "سومین همایش انبوه سازان مسکن و ساختمان استان گلستان" به بررسی معضلات بخش مسکن و راهکارهای خروج از رکود آن پرداختند.

رییس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان گلستان در این همایش گفت: با قوانین بازدارنده فعلی، صنعت ساختمان که صنعتی پیشرو با ضریب اشتغال بالا محسوب می شود تا پنج سال دیگر هم به رونق نخواهد رسید.

اثر کوچک شدن ۱۶۰ میلیارد دلاری اقتصاد بر بخش مسکن

دکتر ادیب استاد دانشگاه نیز بیان کرد: قبل از تحریمها قمیت نفت ۱۰۵ دلار بود و متوسط قیمت نفت در سال جاری ۳۹ دلار بود. درست است که بعد از برجام، تولید نفت به قبل از تحریمها رسیده اما دو اتفاق در اقتصاد افتاده است؛ اول اینکه قبل از تحریمها ۲۷۰ میلیارد دلار انرژی می فروختیم و الان کل فروش انرژی سالیانه کشور ۱۱۰ میلیارد دلار شده یعنی اقتصاد کشور ۱۶۰ میلیارد دلار کوچک شده است. از سوی دیگر منابع ناچیز فعلی که رقمی بالغ بر ۳۴ هزار میلیارد تومان می شود به دو صندوق بازنشستگی اختصاص می یابد که تا قبل از این خودکفا عمل می کردند. پس پولی برای بخش مسکن باقی نمی ماند که انتظار جهش قیمت یا رونق داشته باشیم. از طرف دیگر تولید مسکن متناسب با نیاز نیست، لذا به دست اندرکاران این همایش توصیه می کنم به دنبال یافتن راهکارهای بیزینس باشند. بیزینس امروز می گوید با توجه به اسکان جمعیت و کاهش مهاجرت، تولید مسکن در کلانشهرها و با مساحت بالا دیگر توجیه اقتصادی ندارد اما می بینیم که هنوز ۱۱.۲ درصد خانه های تولید شده در تهران بیش از ۱۳۰ متر مساحت دارند. یعنی شما برای کسانی خانه می سازید که اصلا وجود ندارند.

وضع قوانین بازدارنده در حوزه تولید مسکن

همچنین مرتضوی ـ رییس انبوه سازان مسکن و ساختمان استان گلستان ـ با اشاره به وضع قوانین دست و پاگیر برای بخش ساختمان بخصوص طی سالهای اخیر، افزایش خدمات نظام مهندسی، قانون پیش فروش و اصلاحیه قانون مالیاتها و هزینه های تامین اجتماعی را از مشکلاتی برشمرد که به بخش تولید و عرضه مسکن فشار وارد می آورد.

وی افزود: خدمات نظام مهندسی بیش از ۷۰ درصد افزایش قیمت داشته است. اولین اتفاقی که به دنبال این تصمیم افتاد ایجاد فاصله عمیق بین فروشندگان، تولیدکنندگان با مصرف کندگان بود. هم اکنون متقاضیان مسکن توان خرید را از دست داده اند.

مرتضوی با بیان اینکه در همه جای دنیا در شرایط رکود هر بخش، سیاستگذاران با وضع قوانین و مشوقها از تولید آن بخش حمایت می کنند گفت: در طول چند سال گذشته یک روال کاملا معکوس را طی کردیم. در بخش ساختمان به وضع قوانینی پرداخته شد که نه تنها تسهیل گر نبود بلکه بعضا باعث بی انگیزگی در انبوه سازان شد و ناامیدی در این حرفه را دامن زد.

این عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان یادآور شد: به عنوان مثال به قانون پیش فروش مصوب سال ۱۳۸۹ باید اشاره کنم که در دی ماه ۱۳۹۳ آیین نامه آن وضع شد. اشکالات زیادی در این قانون وجود دارد. البته همه ملزم هستیم از قانون تبعیت کنیم اما نقد به قانون موجبات اصلاح آن را فراهم می کند.

ورود پول نفت به بخش مسکن متوقف شد

در ادامه این همایش، دکتر ادیب ـ استاد دانشگاه و تحلیلگر حوزه مسکن ـ در بیان دو علت عدم ورود پول نفت به بخش مسکن گفت: قیمت نفت افت کرده و طبق گزارش اوپک در سال ۲۰۱۶ نفتی که به حساب ایران ریخته شده بشکه ای ۳۹ دلار بوده است. اگر شرایط حال حاضر را با قبل از تحریم مقایسه کنیم متوجه می شویم قبل از تحریم سالیانه ۲۷۰ میلیارد دلار انرژی تولید می کردیم و الان ۱۱۰ میلیارد دلار. معنایش این است که اقتصاد کشور ۱۶۰ میلیارد دلار درآمد انرژی را از دست داده و اقتصاد کوچکتر شده است. لذا هرگونه پیش بینی از وضع آینده مسکن بدون اینکه بدانیم اقتصاد ایران ۱۶۰ میلیارد دلار کوچک شده، ما را به انحراف می برد.

پول نفت به خرید غذا و دارو می رسد نه خرید مسکن

این تحلیلگر بازار مسکن تاکید کرد: آن زمان که خانه گران می شد درآمد نفت به اقتصاد می آمد چون صندوقهای بازنشستگی کاملا خودکفا بودند ولی الان کاملا به نفت متکی هستند. برآوردها نشان می دهد هم اکنون با کمتر از ۳۷ هزار میلیارد تومان نمی توان دو صندوق بازنشستگی را تامین کرد. پول نفت در بهترین حالت به حقوق افراد جامعه می رسد که به خرید غذا و دارو می رسد نه خرید مسکن.

ادیب با بیان اینکه بین حجم وام دهی بانکها و سپرده های بانکی ارتباط گذشته وجود ندارد، یادآور شد: اگر حجم وام سال ۱۳۹۰ بر مبنای نرخ دلار با امسال مقایسه کنیم می بینیم حجم وام دهی بانکها فقط ۱۱ درصد افزایش یافته اما قیمت مسکن سه برابر شده است. یعنی با وام بانکی دیگر کسی نمی تواند خانه بخرد. در حالی که در همه دنیا خرید خانه با وام بانکی است. وقتی بانک کوچک شده دیگر نمی تواند بخش مسکن را شارژ کند.

وی به آمار فروش مسکن در سالهای ۱۳۸۹ و ۱۳۹۵ پرداخت و خاطرنشان کرد: فروش واحد مسکونی از ۱۲۰ هزار در سال ۱۳۸۹ به ۴۰ هزار واحد رسیده و رقابت بین فروشندگان، حداکثری شده است. رقابت شدیدی ایجاد شده است. در این شرایط فعالان بخش مسکن به دو دسته تقسیم می شوند؛ عده ای ۸۰ درصدی که گران اداره می شوند و عده ای ۲۰ درصدی که ارزان اداره می شوند. طبیعی است که بخش ۸۰ درصدی می گوید مسکن در رکود است و بخش ۲۰ درصدی می گوید مسکن رکود ندارد.

ارائه ۳ راهکار برای خروج از رکود مسکن

این استاد دانشگاه در بیان راهکار خروج از رکود مسکن گفت: راه حل های رکود مسکن بسیار ساده است. یک راه حل این است که قیمت مسکن ۵۰ درصد پایین بیاید. راه دیگر این است که قدرت خرید بالا که با توجه به قیمت نفت جهانی تا سه چهار سال دیگر به این فکر نکنید. راه سوم این است که متراژ واحدهای مسکونی نصف شود و متناسب با قدرت خرید مردم باشد.

ادیب تاکید کرد: باید به ازای یک مسکن یک شغل باید ایجاد شود. اگر شغل ایجاد نشود مسکن فروش نمی رود. بسیاری از شغلهایی که با نفت گران ایجاد شده بود با نفت ارزان از بین رفته است.   ۸۰ درصد کسانی که سر کار می روند برای این می روند که فامیل نگوید بیکار شده اند. حتی در این جلسه انتظار دارند من طوری حرف بزنم که تورم سنگینی در بخش مسکن در راه است. اما اینگونه نیست. این بیزینس ها دیگر جواب نمی دهد. شما گران اداره می شوید. بعد برای کسانی که توان خرید ندارند خانه می سازید.

مردم به انبوه سازان اعتماد دارند

در ادامه این همایش فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوه سازان ـ گفت: مردم گران ترین کالای زندگی شان را در یک برگه از ما می خرند پس به ما اطمینان دارند. اما قانون پیش فروش را برعلیه  کارآفرینان وضع کردند که ما را مجرم نشان می دهد. در شرایطی که رکود تورمی و بدترین شرایط در حوزه تولید مسکن و ساختمان کشور حاکم است اصرار به اجرای این قانون دارند.

وی با بیان اینکه تولیدکنندگان مسکن چهار سال تمام در بدترین شرایط یار و یاور مردم بوده اند گفت: در این وضعیت بخشنامه های خلق الساعه وضع کردند. یک فرد خودش راسا بخشنامه ارایه می دهد؛ در حالی که اگر قرار باشد هرکس برای خودش قانون وضع کند سنگ روی سنگ بند نمی شود. اگر به دنبال توسعه صنعت ساختمان هستیم بابد در حوزه فعالیت کارآفرینان مسکن شفافیت به وجود آوریم. اما متاسفانه شاهد هرج و مرج گسترده در این صنعت هستیم.

اتلاف ۴۰ درصدی انرژی کشور در بخش ساختمان

همچنین مروتی ـ معاون امور عمرانی استانداری گلستان ـ عدم تناسب بین میزان عرضه  تقاضا و مصرف انرژی بالا را از جمله معضلات بخش ساختمان دانست و گفت: تقریبا ۳۴ تا ۴۰ درصد انرژی کشور در ساختمان مصرف می شود که عموما پرت می شود. سالیانه ۱۲۴ میلیارد دلار مصرف انرژی داریم که بسیار عدد بزرگی است. با این حال می بینیم مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان هنوز جدی گرفته نمی شود. موضوع دیگر آیین نامه اجرایی ماده ۲۹ قانون نظام مهندسی است که وزارت راه و شهرسازی باید به این بخش توجه ویژه داشته باشد.

مروتی در بیان آمار معاملات مسکن در استان گلستان گفت: متاسفانه امروز صنعت ساختمان حال و روز خوشی ندارد و نیازمند تغییراتی است. البته آمارها مقداری گول زننده است. مقایسه آمار شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۵ با ۱۳۹۴ نشان می دهد در سطح فروش حدود ۲۲ درصد رشد داشتیم. از نظر متراژ فروش نیز ۲۴ درصد رشد داشتیم.

معاون امور عمرانی استانداری گلستان همچنین یادآور شد: در گرگان تقریبا به ازای هر ۵ خانواده یک واحد تجاری وجود دارد و باز هم می بینیم که در کمیسون ماده  ۵ درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری می دهند. ما همواره نگران خانواده هایی هستیم که اقدام به خرید واحدهای تجاری در کوچه و پس کوچه ها می کنند و این چالش بزرگی است. این فضا به گونه ای است که قطعا در سالهای آینده با تعداد زیادی واحد تجاری ورشکسته مواجه خواهیم بود.

نقش ممتاز مسکن در اقتصاد مقاومتی

مبارک قدم ـ مدیرکل راه و شهرسازی استان گلستان ـ نیز  به نقش مسکن در پیشبرداهداف اقتصاد مقاومتی اشاره و خاطنرشان  کرد: بخش مسکن بعد از کشاورزی بیشترین اشتغال را به همراه داشت. عمده اتکای مسکن به مصالح و نیروی انسانی برمی گردد که ذاتا در بخش اقتصاد مقاومتی قرار می گیرد. بخش مسکن در سال ۱۳۹۲ معادل ۱۹ درصد تولید داخلی و ۷۰ درصد اشتغال کشور را در بر داشت. لذا بخشی پیشران در اقتصاد کشور محسوب می شود و رونق این بخش به عنوان یکی از مهمترین اهداف سیاستگذاران باشد.