ماه سرنوشت در بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، مشاوران املاک که امیدوار بودند با عبور از فروردین، رکود مطلق معاملات به پایان می رسد و مقاومت در فروش واحدهای مسکونی نیز شکسته می شود، اکنون آنچه را در هفته اول اردیبهشت ماه تجربه کردند، درست مشابه ماه اول سال توصیف می کنند و در عین حال به تغییر اوضاع در سه هفته آتی خوش بین هستند.

آنچه در حال حاضر طولانی شدن رکود معاملات مسکن در روزهای گذشته از سال۹۲ را رقم زده کمبود فایل فروش در بنگاه ها تحت تاثیر بی اعتمادی فروشنده ها به قیمت ها است.

دلالان بازار ملک در این باره  می گویند: حجم تقاضا و مراجعه برای خرید آپارتمان قابل توجه است که البته عمده متقاضیان فقط پرسش کننده قیمت هستند، اما با این حال، غالب فروشنده ها با تصور اینکه با تغییر سال حتما باید نرخ ها در بازار نیز تغییر کند، به دنبال مبنای جدید برای قیمت گذاری واحد هایشان هستند و به همین خاطر، فروش را تا زمان « اعتماد بازار به یک نرخ واحد» به تاخیر انداخته اند.

در این باره رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز اعلام کرد: حجم خرید و فروش آپارتمان در محله های شهر تهران هنوز به حدی که بتواند قیمت های محله ای را برای دلالان تعیین کند، نرسیده است.

مصطفی قلی خسروی تصریح کرد: قیمت محله ای نرخی است که مشاوران املاک از روی تعداد مشخصی « قیمت پیشنهادی» و « قیمت معامله قطعی» تعیین می کنند و آن را مبنای بازاریابی هایشان برای تنظیم خواسته خریدار و فروشنده قرار می دهند.

رییس اتحادیه املاک با بیان اینکه قیمت مورد اعتماد بازار هنوز درنیامده است، تاکید کرد: شرایط کنونی را می توان به گیج بودن بازار مسکن تشبیه کرد ضمن اینکه نزدیکی به انتخابات ریاست جمهوری بر طولانی شدن این دوره دامن زده است.

وی افزود: از طرف دیگر عرضه کنندگان بزرگ بازار مسکن همچون سازنده ها که یکباره تعداد زیادی از واحدهای نوساز یک ساختمان مسکونی را آماده بهره برداری می کنند، این روزها به شدت تحولات قیمتی بازارهای ارز و طلا را پیگیری می کنند و چون در این دو بازار قیمت ها تثبیت نشده، ترجیح می دهند فروش واحدهایشان را به تاخیر بیندازند.

خسروی با اشاره به نظرات برخی که معتقدند که اگر رکود موجود تا پایان اردیبهشت ادامه پیدا کند، تحریم خرید در بازار مسکن شبیه آنچه در بازار خودرو اجرا شد و کاهش قیمت را در پی داشت شکل می گیرد، گفت: خانه کارکرد خودرو را ندارد و نمی شود از خرید یا اجاره آن گذشت اما خودرو را می شود برای مدتی نخرید و از جایگزین آن استفاده کرد.

با این حال کارشناسان بازار ملک امیدوارند، آغاز تدریجی معاملات در اردیبهشت بتواند قیمت های محله ای را تعیین کند و سایه رکود بر بازار نیز مانع شیب مثبت قیمت ها شود.

در هفته اول اردیبهشت ماه با توجه به گذشت بیش از یک ماه از سال جدید همچنان بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات مربوط به خرید و فروش واحدهای مسکونی راکد است و خبری از رونق در بازار نیست.

سردرگمی قیمت های فروش در بازار مسکن از یک سو و همچنین توقف مالکان در اقدام به فروش واحدشان از سوی دیگر تا حدی باعث شده تا بازار معاملات این روزها در رکود به سر ببرد.

با گذشت ۲۰ روز از سال ۹۲، هنوز قیمت ها در بازار مسکن به طور رسمی اعلام نشده البته اینکه قیمت ها رسمی اعلام نشده است به این معنا نیست که مسوولان بخش کنترل و نظارت بر قیمت مسکن نرخ های جدید را به بازار ارائه نکرده اند (وظیفه ای که بسیاری از متقاضیان در بازار مسکن تصور می کنند، می تواند بر دوش این افراد باشد، اما مسوولان مدام براین باورند که ملک به عنوان سرمایه افراد است و آنها نمی توانند بر ارزش گذاری این کالا دخالتی داشته باشند) بلکه منظور فروشنده ها هستند که همچنان مصمم به اعلام قیمت فروش نشده اند.

یکی از مسائلی که فروشنده ها این روزها بیش از گذشته برای ارزش گذاری واحدهای شان مورد اهمیت قرار می دهند، نرخ اقلام خوراکی است چراکه اغلب بنگاهداران املاک اظهار می کنند در مقابله با فروشنده ها برای عنوان دلیل اعلام نرخ های کاذب، مالکان نوسان قیمت برخی از اقلام خوراکی ضروری در یک هفته را مثال می زنند.

جرات خرید نیست

تعدادی از مشاوران املاک در منطقه پونک در پاسخ به پرسش « دنیای اقتصاد» مبنی بر اینکه برخی از خریداران بر این باورند « در مقابل گرانی مسکن باید اقدام به خرید نکنیم و به نوعی تحریم کنیم تا ارزان شود» و آیا این افراد موفق می شوند؟ اظهار کردند: نبود اتحاد در میان متقاضیان مسکن یکی از معضلاتی است که همیشه در بازار مسکن نقل قول تمامی فعالان این صنف بوده و هست و اتفاقا خود متقاضیان هم از این رفتار شاکی هستند.

وی در ادامه افزود: همین افرادی که چنین حکم هایی می دهند، اولین هایی هستند که خودشان به محض گرانی اقدام به خرید می کنند!

ایمانی درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش در غرب تهران گفت: در حال حاضر تعداد فروشنده ها بسیار کم است و هنوز اغلب مالکان قیمت جدید به بازار ارائه نکرده اند و فقط عده اندکی در ابتدای سال ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت های اسفند ماه را با نوسان رو به رو کردند.

این بنگاهدار خاطرنشان کرد: اکنون واحد مسکونی نوساز در برخی محله های پونک متری ۵ میلیون تومان قیمت گذاری می شود و ممکن است بالاتر از این رقم هم به بازار اعلام شود و فعلا خریداران هم به دلیل گنگ بودن قیمت ها جرات خرید ندارند.

معیار غلط قیمت گذاری مسکن: اولین خرید با بالاترین قیمت

در خیابان راه آهن مشاور املاکی تاکید کرد: با اتمام فروردین ماه هنوز فایل جدیدی به ما سپرده نشده است اما همکارانی که تعدادی واحد جدید فایل کرده اند از قیمت فضایی به جای کذایی خبر می دهند.

وی در رابطه با پرسش دیگر  مبنی براینکه به چه دلیل اردیبهشت ماه را زمان مشخص شدن قیمت های جدید در بازار مسکن معرفی می کنند؟ خاطرنشان کرد: به دلیل ایام نوروز دو هفته ابتدای سال تعطیل است و شروع کار و افتادن آن روی غلطک کمی به زمان نیاز دارد. به همین خاطر در فروردین ماه بازار مسکن به طور کلی سوت و کور است.

مقدم تاکید کرد: حال با شروع اردیبهشت مالکان منتظر هستند تا واحدی در جوار واحدشان به فروش برسد در این لحظه قیمت گذاری ها کم کم شروع می شود زیرا ارزش واحد فروخته شده مبنا قرار می گیرد و هر فروشنده ای با مقایسه واحدش با واحد فروخته شده، قیمت متفاوتی را تعیین می کند در نتیجه با دست به دست گشتن چنین رویدادی به همین راحتی و بدون هیچ نظارت و کنترلی از سوی صاحب نظران قیمت های غیر واقعی در بازار رنگ واقعیت می گیرند! خلاصه با انجام چندین معامله حدود قیمت ها مشخص می شود.

این مشاور املاک تصریح کرد: همین مسائل باعث شده تا امروز همه متقاضیان قدرت خرید نداشته باشند و بازار هم با رکود دست و پنجه نرم کند و تازه این اول کار است که قیمت های جدید به بازار فروش عرضه نشده است.

فروشنده های مسکن جلوتر از تورم حرکت می کنند

متاسفانه برخی از فروشنده ها فکر می کنند باید به طور یقین با تغییر سال قیمت ملک شان را زیاد کنند. یکی از فعالان در بازار مسکن خیابان نارمک در این باره به « دنیای اقتصاد» عنوان کرد: این تفکر اشتباهی است اما برخورد فروشنده با این پرسش، پیش بینی آنها از گرانی ها و تورم در آینده است.

خازنی اظهارکرد: این روزها فروشنده ها جلوتر از تورم قدم برمی دارند و بهتر است گفته شود که این دسته از متقاضیان در بازار مسکن دست پیش گرفته اند.

وی درباره تحریم خرید از بازار مسکن به این موضوع اشاره کرد: عدم خرید توسط متقاضیانی که ملزم به خرید ۱۰۰ درصدی نیستند یعنی صاحب خانه هستند و قصد دارند واحدشان را تبدیل به احسن کنند، موجب می شود تا عده ای از بازار خرید خارج شوند و در مقابل این رفتار برخی از سازنده هایی که با کمک قسط و وام وارد بازار فروش شده اند در مواجه شدن با چنین وضعیتی مجبور می شوند قیمت واحدهای شان را کاهش دهند.

خازنی البته به این مساله اشاره کرد که قیمت های پیشنهادی فروش حدود ۱۰ درصدی نوسان یافته است و ۱۰ تا ۱۵ درصد مالکان دست به چنین کاری زده اند.

فروش موفق، شرط خرید موفق

« وقتی که قیمت گوشت و روغن که عرضه دولتی دارد طی یک روز بیش از یکبار دچار نوسان می شود، مسکن به عنوان کالای شخصی چطور دچار کمترین نوسانات شود » .
این جمله اغلب فروشنده ها در بازار مسکن است که این روزها تحویل بنگاهداران مسکن و خریداران می دهند.

این دسته از فروشنده ها براین باورند که آنها باید فروش موفقی داشته باشند که در ازای آن خرید موفقی هم داشته باشند اما جدا از این مساله مدتی است که فروشنده ها به خصوص موجران قیمت مایحتاج زندگی را برای توجیه قیمت های پیشنهادی شان عنوان می کنند.

بنگاهداری در خیابان نازی آباد با افزودن به این مطالب، گفت: قیمت فایل ها هنوز دچار نوسان نشده اند و فعلا مالکان در حد ادعا قیمت های جدیدی را به صورت گفتاری عنوان کرده اند.
کبیری خاطر نشان کرد: از ابتدای فروردین ماه معامله ای را به ثبت نرسانده اند چراکه قیمت های پیشنهادی فروش بالا است و توان خرید متقاضیان سلب شده است.

رونق خرید مسکن در پاییز تا اسفند

مشاور املاکی در منطقه تهرانپارس درباره بیشترین حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی طی سال گفت: معمولا معاملات در نیمه دوم سال از رونق بیشتری برخوردار است و الان که به خصوص اول سال است بازار همچنان راه نیفتاده و معامله ای انجام نشده است.

شاهین درباره میزان فایل در بازار تصریح کرد: حجم فایل ها در بنگاه کافی است اما میزان معاملات با آنها غیرقابل مقایسه است.

وی در رابطه با خرید نکردن از بازار مسکن (تحریم) عنوان کرد: اکنون موقعیتی نیست که متقاضی قدرت خرید داشته باشد اما تحریم کند و اقدام به خرید نکند و به نظر می رسد هر متقاضی به محض فراهم شدن امکان خرید پا به بازار می گذارد.

وی کمترین قیمت های پیشنهادی فروش نوساز در تهرانپارس را برای هر متر مربع سه میلیون تومان اظهار کرد.