چند درصد درآمد خانوارها صرف اجاره‌خانه می‌شود؟

هزینه‌های مسکن که هنوز بخش قابل توجهی از درآمد خانواده‌های ایرانی را می‌بلعد تقریبا معادل دو برابر میانگین جهانی است. البته در برخی کشورهای توسعه‌یافته هزینه مسکن به کمتر از ۱۰ درصد می‌رسد.

از جمله دلایل اصلی بالا بودن هزینه مسکن در ایران، قیمت بالای زمین، تمرکزگرایی در کلان‌شهرها، نبود برنامه‌ای مشخص برای مسکن استیجاری، تطبیق اجاره بها با سود بانکی، تکانه‌های اقتصاد کلان، نوسانات قیمت نفت، نوسانات اقتصاد مسکن و چالش‌های طرف عرضه و تقاضا است. البته تجربه نشان داده حمایت‌های مستقیم دولت‌ها در ایران از بخش مسکن چه از طریق تسهیلات و چه از طریق ساخت، نه تنها موجب کاهش هزینه مسکن نشده بلکه جهش‌های ادواری قیمت مسکن را در پی داشته و توان خرید خانوارهای متوسط به پایین را نحیف‌تر کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در کشورهای توسعه یافته مسکن حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از کل هزینه اقتصادی مردم را در بر می‌گیرد و این رقم هم‌اکنون در ایران ۳۳ درصد است. البته در سال ۱۳۷۵ این عدد ۳۷ درصد بود که تا سال ۱۳۸۴ به ۳۱ درصد رسید و با روی کار آمدن دولت نهم، سهم مسکن در اقتصاد خانوار به ۴۵ درصد در سال ۱۳۹۲ افزایش یافت.

در کشورهای توسعه یافته با به کار گرفتن نظام‌ مالیاتی مناسب و پایش مستمر میزان عرضه و تقاضا، دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن مدیریت شده است. موضوع کلیدی دیگری که کامل‌کننده دلایل منطقی بودن قیمت مسکن در این کشورها و نبود مازاد تقاضا یا کمبود عرضه است، توازن نسبی تقاضای مسکن در تمام پهنه جغرافیایی این کشورها است. اما در طول چهار دهه اخیر در ایران، بدون در نظر گرفتن شرایط زیست‌محیطی و توسعه شهرها، مهاجرت از روستا به شهر به‌طور روزافزون صورت گرفته و میزان شهرنشینی از کمتر از ۴۰ درصد به بیش از ۹۲ درصد رسیده است. همچنین،‌ تمرکز امکانات و سرمایه در پایتخت و به تبع آن میل هرچه بیشتر افراد به سکونت در این کلان‌شهر، آن را با کمبود فضای سکونت و مازاد تقاضای مسکن روبه‌رو کرده است. این روند به این ختم شده که هم‌اکنون متوسط قیمت یک متر آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حدود ۴ میلیون تومان گزارش می‌شود که در نتیجه،‌ برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ متری متوسط در تهران و با پس‌انداز یک میلیون تومان در ماه، ۳۳ سال زمان لازم است.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان این‌که به طور متوسط هر خانوار ۳۳ درصد درآمدش را صرف مسکن می کند اظهار کرد: این رقم برای دهک‌های پایین خیلی بالاتر است و به اقتصاد خانوارها ضربه می‌زند. همچنین با نقشی که مسکن در اقتصاد کلان دارد و چهره‌نمایی از وضعیت موجود که ۲۳ میلیون خانوار در برابر ۲۲ میلیون مسکن داریم نشان می‌دهد که در حال حاضر با کاهش یک میلیون واحدی مسکن برای خانوارهای کشور روبه‌رو هستیم.

حامد مظاهریان گفت: در حال حاضر، در ازای هر ۱۰۰ خانه ما ۱۰۴ خانوار داریم. اگرچه در طی انقلاب کار بزرگی صورت گرفت و میزان هر ۱۰۰ خانه در برابر ۱۲۷ خانوار در اوایل انقلاب به این رقم رسید اما باید این نکته را نیز مدنظر قرار دهیم که الگوها تغییر کرده‌اند و با اینکه رشد جمعیت کاهش داشته اما در بُعد خانوار با افزایش قابل توجهی مواجه بودیم. زیرا به عنوان نمونه با هر طلاقی که در کشور رخ می‌دهد به تعداد خانوارها نیز افزوده خواهد شد.

وی ادامه داد: طبق آمار سال ۱۳۹۰، یک میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی داریم (یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در محدوده شهری و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در محدوده روستایی) که این میزان کمبود مسکن را برای افراد نیازمند به واحد مسکونی تامین نمی‌کند و اینها واحدهای خالی گران‌قیمتی هستند که برای سفته‌بازی ایجاد شده‌اند. بدین‌معنا، عملا نتوانسته‌ایم برای مازاد جمعیتی نیازمند و متقاضی مسکن، مسکن تهیه کنیم.

یک کارشناس، علت اصلی بالا بودن هزینه مسکن در اقتصاد خانوارهای ایرانی را ارزش افزوده ناشی از رانت دولتی دانست و گفت: قیمت خانه به هزینه‌های ساخت، قیمت زمین و هزینه های جانبی وابسته است. سوآل این است چرا در تهران خانه ای که هزینه ساخت آن کمتر از یک میلیون تومان است و در لوکس‌ترین حالت به ۲ میلیون تومان می‌رسد باید بین متری ۴ تا ۱۸ میلیون تومان فروخته شود؟

محمد عدالت‌خواه افزود: سودی که سازندگان و تولید کنندگان بخش مسکن طی ۵ دهه اخیر بردند بیش از آن‌که به دلیل زحمت آنها باشد ناشی از رانت های غیرمستقیم ایجاد شده دولت از طریق تأسیسات زیربنایی با بودجه‌های ملی بوده است.

در حال حاضر جامعه اجاره‌نشین یا همان متقاضیان مصرفی خرید مسکن، ۳۳.۲ درصد کل خانوارهای موجود در کشور را تشکیل می‌دهند که این گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزینه تامین مسکن» به ترتیب ۲.۴ برابر و ۱.۳۶ برابر نرخ عرف جهانی را باید متحمل شود تا بتواند وضعیت ملکی خود را ارتقا داده و در گروه صاحب خانه‌ها قرار گیرد. متقاضیان مسکن ملکی در ایران که جمعیت آنها از ۲۸.۵  درصد کل خانوارها در سال ۸۴ به ۳۳.۲ درصد در سال ۹۱ افزایش پیدا کرده، هم‌اکنون با احتساب ۱۰۰ درصد درآمد سالانه خود، باید ۱۲ سال پس‌انداز و تجهیز مالی انجام دهند تا بتوانند بعد از این دوره انتظار آپارتمان با قیمت متوسط بازار، خریداری کنند. این در حالی است که نرخ رایج برای طول زمان دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت مسکن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، در دنیا رقمی معادل ۵ سال است.

از طرفی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌نشین – جمعیت متقاضی مسکن- از ۲۸ درصد در سال ۸۴ به ۳۴ درصد در سال ۹۱ تبدیل شده که این نیز در مقایسه با نرخ رایج در جهان که ۲۵ درصد است، سهم بالایی به حساب می‌آید.

در پژوهشی، سه علت برای کاهش نرخ مالکیت خانوارها از ۷۱.۵ درصد در سال ۸۴ به ۶۶.۸ درصد در سال ۹۱ شناسایی شده که شامل افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین آنچه باعث افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ خانوارها طی این سال‌ها شده نیز به سه عامل تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره‌بها برمی‌گردد.