نرخ زمین، معمای حل نشدنی بازار مسکن ایران

پس از آنکه دور جدیدی از شوک‌های قیمتی در بازار مسکن حدفاصل سال‌های میانی دهه 80 شکل گرفت، فاصله قدرت خرید اقشار کم درآمد با قیمت های تمام شده موجود در بازار به شکلی قابل توجه افزایش یافت. فاصله ای که پیدا نشدن راه حل جدی در آن دور جدیدی از رکود را کلید زد که در طول سال‌های گذشته سایه سنگین خودرا از روی بزرگترین بازار اقتصادی ایران برنداشته است.

هرچند وزارت راه و شهرسازی با همکاری شورای پول و اعتبار در ماه‌های گذشته طرح هایی را اجرایی کرده که نتیجه آن افزایش توان خرید مردم در بازار است و می‌تواند با گزینه های وام های 160،‌80 و 60 میلیونی بخشی از دغدغه متقاضیان را حل کند اما به نظر می‌رسد چالش اصلی در این حوزه هنوز با راه حلی بلند مدت حل نشده است.

با وجود آنکه در طول سال های گذشته نرخ خدمات ساختمانی و به دنبال آن هزینه تمام شده واحد های مسکونی جدید افزایش یافت اما همچنان در قیمت های موجود در بازار ایران نرخ زمین حرف اول را می‌زند.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت  راه و شهرسازی در گزارش اخیر خود اعلام کرده سهم زمین در معالمات شهری ایران به 55.2 درصد رسیده و سهم ساختمان حتی 45 درصد از نرخ نهایی را نیز در بر نمی‌گیرد.

ترکیب شدن این موضوع با آمار دیگری که نشان از رسیدن سهم درصدی مسکن به 34 درصد از هزینه خانوار های ایرانی دارد یک نتیجه قطعی به وجود می‌آورد و آن اینکه فاصله قدرت خرید مردم با آنچه در بازار عرضه می ‌شود همچنان به دلیل بالا بودن قیمت زمین است.

در شرایطی که آمارهای ارائه شده از کشور های توسعه یافته نشان می دهد که سهم زمین در معاملات مسکن یا به طور کلی مدیریت شده یا سهم نسبتا محدودی از هزینه نهایی ساختمان را شامل می‌شود اما در ایران این منحنی همچنان برعکس عمل می‌کند و در صورت تغییر نکردن روال آن شاید در سال‌های اینده مشکلات جدی بیشتری نیز به وجود بیاورد زیرا نبود زمین های قابل ساخت در شهرهایی مانند تهران باعث شده نرخ خانه های کلنگی به شدت افزایش یابد و این موضوع قطعا تاثیر خود را روی قیمت تمام شده خواهد گذاشت.

ارزش گذاری بالا برای قیمت زمین که رویه تاریخی در اقتصاد ایران بوده با وجود تمام برنامه ریزی هایی که در طول سال های گذشته برای بهبود اوضاع در حوزه های دیگر انجام گرفته، هنوز با راهکاری جدی مواجه نبوده است. این معضل که شاید حل شدن آن بتواند بخشی از مسائل به وجود آمده در سال های گذشته را حل  کند در حالی به قوت خود باقی است که مسکن با چند زنگ خطر بزرگ رو به رو بوده است. از یک سو باید فکری به حال زمان میانگین پس انداز خانوار ها برای خرید مسکن صورت گیرد که از استاندارد ها فاصله ای طولانی گرفته از سویی باید سهم 34 درصدی خرید خانه کاهش یابد و از سوی دیگر اولویت کیفیت باید به ساخت وساز های ایرانی اضافه شود. این سه ضلع مهم شاید تنها زمانی حل شود که قیمت زمین حضور خود را در این بازار مهم کاهش دهد و انچه در نهایت قیمت گذاری می ‌شود براساس کیفیت ساختمان ها تعریف شود. موضوعی که شاید هنوز راه حلی برای آن در میان سیاست گذاران مسکنی ایران پیدا نشده است.