اما و اگرهای اوراق رهنی بانک مسکن

علیرضا پاکدین کارشناس بازار سرمایه گفت: اوراق رهنی، توسط بانک‌ها به پشتوانه مجموعه‌ای از وام‌هایی که در ترازنامه خود دارند، منتشر می‌شود. پس از فروش اوراق به سرمایه‌گذاران، وجوه حاصله مجدد وارد چرخه پرداخت وام می‌کنند. در واقع با این اقدام، وجوه لازم جهت پرداخت به متقاضیان وام مسکن، فراهم می‌شود.

وی با بیان اینکه بازار این ابزار مالی در دهه اخیر ده برابر شده و ارزش معاملات آن امروزه در دنیا به 1.5 تریلیون دلار رسیده است، گفت: پشتوانه اوراق رهنی گردش وجوهی است که از وام­های تضمینی ناشی می شود. این اوراق با خرید املاک و مستغلات که از محل حق رهن صورت می گیرد پشتیبانی می شود. به عبارت دیگر دارائی رهنی که از ترازنامه منتشر کنندگان اوراق رهنی استخراج شده است، به عنوان وثیقه استفاده می‌شود.

پاکدین گفت: بانک مسکن برای اولین بار در تیرماه سال جاری به پشتوانه بخشی از تسهیلاتی که دارد، اقدام به انتشار 3000 میلیارد ریال اوراق رهنی نموده است. به استناد گزارش توجیهی این اوراق، پکیج تسهیلات پشتوانه اوراق دارای نرخ بهره 13 الی 15 درصد بیان شده است. با توجه به اینکه نرخ سود اسمی اوراق 18.5 درصد است، می توان دریافت بدون در نظر گرفتن هزینه­ های کارمزد ارکان و معاملات، باید زیان اسمی حدود 4.5 درصد را برای بانک مسکن در نظر بگیریم.

به گفته این کارشناس تامین مالی ، با توجه به اینکه سود این اوراق به صورت 3 ماهه توزیع می­شود، نرخ موثر این اوراق به 19.8 درصد می­ رسد. برنامه ریزی بانک مسکن به این صورت است که 1000 میلیارد ریال از مبلغ 3000 میلیارد ریال اوراق منتشره را بلافاصله بعد از زمان عرضه به بخش تسهیلات فروش اقساطی اختصاص دهد و مابقی آن را با نرخ 15 درصد سپرده کند در ادامه طی 6 ماه بعد 1000 میلیارد ریال دوم و در ابتدای سال دوم 1000 میلیارد ریال سوم را به بخش فروش اقساطی اختصاص می­دهد.

پاکدین  با این عنوان که بانک مسکن نسبت به انتشار این اوراق به سمت ناکارآیی در نظام مدیریت ثروت پیش رفته است عنوان کرد: تمامی حجم تامین مالی در این اوراق به سمت سرمایه گذاری با نرخ بالاتر سوق داده نشده است. بلکه حجم قابل توجهی از منابع را به سمت سرمایه گذاری با نرخ های 15 درصد سوق خواهد داد. اگر فرض کنیم این بانک تمام اوراق را نیز با نرخ 20 درصد به مصرف فروش اقساطی برساند و با توجه به اینکه نرخ موثر اوراق 19.8 درصد محاسبه شده است، سود ناچیزی را بانک مسکن نصیب خود کرده است.

این در حالی است که با در نظر گرفتن هزینه ارکان، هزینه اوراق خیلی بیشتر از عایدات آن برای بانک مذکور خواهد بود که این موضوع می تواند از ناکارآیی در انتخاب ابزار تامین مالی مناسب و یا اجبار در انتشار اوراق مزبور ناشی شود.

به باور وی، با توجه به اینکه این بانک اقدام به تامین مالی 3000 میلیارد ریال از طریق اوراق رهنی در مرحله اول نموده است، به نظر نمی‌­رسد در کوتاه مدت تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد، چرا که این بانک در نظر دارد منابع اوراق مذکور را هر شش ماه یک­بار به مبلغ 1000 میلیارد ریال در 3 مرحله به تسهیلات فروش اقساطی اختصاص دهد، لذا چشم ­انداز تاثیر انتشار مرحله اول اوراق رهنی برای بازار مسکن تقریبا صفر است.

این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به اینکه از آنجا که بانک مسکن با یک هزار و 220 هزار میلیارد ریال مانده ناخالص تسهیلات، بزرگترین پرتفوی تسهیلات را در کشور به خود اختصاص داده و نسبت مطالبات غیرجاری آن نیز کمتر از 3 درصد است، گفت: این بانک قصد دارد در مرحله دوم اوراق رهنی را با ده هزار میلیارد ریال و در مراحل بعدی تا پایان سال جاری به 100 هزار میلیارد ریال برساند. به نظر می رسد، در صورت تحقق این هدف و با انتشار اوراق رهنی مسکن در مراحل آتی بتواند سهم به سزایی در ثبات بازار مسکن ایفا کند.

پاکدین در زمینه تاثیرگذاری اوراق رهنی منتشره در بازار سرمایه افزود:  با توجه به اینکه بازار سرمایه کشور به عنوان متولی ارائه ابزارهای نوین مالی محسوب می شود و هنوز در گام اولیه جهت عرضه و معرفی ابزارها قراردارد، لذا رونمایی از اوراق رهنی می ­تواند تاثیر به سزایی در مسیر رو به رشد بازار بدهی داشته باشد، چرا که این اوراق از مثلث بازار سرمایه، پول و مسکن بهره می­ برد و اجرای انتشار آن نیازمند هماهنگی بین سازمانی بوده است. لذا ایجاد بازار رهن ثانویه به حرکت بازار سرمایه در مسیر تکامل کمک می کند.

وی در انتها گفت: بانک­ها و موسسات مالی و اعتباری می­تواند به وسیله تسهیلات مبادله ای اعطایی به مشتریان و اوراق بهادار نمودن آن به منابع قابل توجهی دست یابند و این امر می­ تواند به بهبود کفایت سرمایه بانک ها، افزایش قدرت وام‌دهی، تنوع بیشتر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، یخ زدایی از منابع بانکی، تقویت بازار بدهی و رونق در بخش مسکن و صنایع وابسته به آن کمک کند.

با توجه به شرایطی که بانک­ها در حال حاضر با آن مواجه­اند، به نظر می ­رسد نیازمند نگاه نافذ در به کارگیری ابزار تامین مالی در مسیر کارآمدی مدیریت ثروت خواهند بود.