تحرک فصلی در بازار مسکن

 آمارهای بانک مرکزی نشان از رونق معاملات اجاره، خرید و فروش و ساخت‌وساز در دوماهه ابتدای‌ سال می‌دهد که به احتمال زیاد این رونق تا پایان فصل ساخت‌وساز (مهرماه) ادامه خواهد داشت. باید امیدوار بود که این بخش از موتور محرک اقتصاد و خروج از رکود دوباره رونق بگیرد.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که رونق در بخش اجاره‌بها آن هم در شروع فصل تعطیلی مدارس چندان عجیب نیست اما نکته مهم در میزان افزایش اجاره‌بهاست. او دراین‌باره به فارس می‌گوید: رشد نرخ اجاره‌بها در تهران آن هم در برخی از بافت‌ها حداکثر باید ۱۰‌درصد باشد. تعداد قراردادهای اجاره مسکن در ۱۸ روز خردادماه جاری حاکی از رشد ۸‌درصدی نسبت به‌ سال گذشته است.

عقبایی در پاسخ به این سوال که براساس گزارش‌های دریافتی شما وضع اجاره‌بها در تهران چگونه بوده و میزان رشد نرخ اجاره‌بها چند‌درصد بوده است، گفت: اعتقاد ما این است که رشد اجاره‌بها نباید زیاد باشد. در برخی از بافت‌ها که تقاضا و عرضه مسکن یک مقدار به‌هم ریخته است، حداکثر ١٠‌درصد باید باشد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که از هفته گذشته سررسید پرداخت وام‌های ٨٠ میلیونی مسکن آغاز شده است، آیا ورود این وام‌ها می‌تواند تأثیری بر بازار مسکن داشته باشد، اظهار داشت: وام ٨٠میلیونی جزو مولفه‌های تحریک تقاضا و رشد معاملات است و به‌طور قطع این تسهیلات می‌تواند حجم معاملات را افزایش دهد.

رونق نسبی از نیمه دوم سال

نوسان‌های نرخ اجاره‌بها یا قیمت خانه و ساختمان در روزهای اخیر آن‌قدر چشمگیر نبوده اما این نوسان‌ها هرچند کوچک، می‌تواند تأثیر مستقیم بر بازار ساخت‌وساز داشته باشد. بخشی که بسیاری از فعالان اقتصادی را به خود مشغول کرده و آنها امیدوارند تا خروج از رکود اقتصاد بتواند سرمایه‌هایشان را از حبس درآورد.

علی چگنی، مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است: انتظار می‌رود که از نیمه دوم سال ‌جاری شاهد رونق تدریجی در بخش مسکن باشیم. درحال حاضر سرمایه سازندگان به دلیل رکود قفل شده است اما با افزایش معاملات و افزایش گردش مالی، سرمایه‌ها آزاد می‌شود و سازندگان می‌توانند تولید بیشتری داشته باشند. در همین حال گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، مسکن وارد فاز پیش‌رونق شده است و مسئولان وزارت راه و شهرسازی و عده‌ای از کارشناسان معتقدند، روند رشد معاملات مسکن تا پایان‌ سال ‌جاری بدون افزایش قیمت ادامه دارد.

براساس گفته مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، معاملات اردیبهشت‌ماه با رشد ٨‌درصدی به بیش از ١٥‌هزار معامله رسید که می‌تواند آغاز تحرکات بازار مسکن محسوب شود. او به ایلنا گفت: از نیمه دوم‌ سال جاری به تدریج شاهد رونق نسبی بازار مسکن خواهیم بود و رونق در بازار از واحدهای کم متراژ شروع می‌شود. در ماه گذشته در شهر تهران تقریبا ١٥‌هزار و ٤٠٠ معامله مسکن ثبت شده است که عدد نسبتا خوبی است و نسبت به مدت مشابه‌ سال گذشته حدود ٨‌درصد رشد داشته است.

چگنی در مورد روند معاملات مسکن توضیح داد: زمانی که بازار مسکن در اوج رکود قرار داشت، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در طول یک ماه به چیزی نزدیک به ٧‌هزار فقره قرارداد رسید. این درحالی است که تعداد معاملات مسکن در بازار تهران، در برخی ماه‌ها به ٢٠‌هزار فقره معامله نیز رسیده است.

او اضافه می‌کند: به هر روی، افزایش تعداد معاملات انجام شده می‌تواند نشانه‌ای از بهبود شرایط بازار مسکن باشد. باید توجه کرد که اقتصاد یک مجموعه به هم پیوسته است و اجزای آن نمی‌توانند جدا از هم عمل کنند. بنابراین چنانچه رونق در بخشی از اقتصاد اتفاق بیفتد به تدریج به بخش‌ها‌ی دیگر نیز سرایت خواهد کرد.

مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است که مسکن می‌تواند در حوزه خروج از رکود موتور پیشران باشد. او گفت: از چند روز آینده هم وام‌های صندوق پس‌انداز یکم به دست مصرف‌کنندگان می‌رسد و وارد بازار می‌شود. با ورود این تسهیلات گردش مالی در این حوزه بهتر شده و وضع کسب‌وکار در این بخش بهبود خواهد یافت. این موارد به افزایش تقاضای ساخت‌وساز کمک خواهد کرد. ورود تقاضاهای جدید سازندگان را ترغیب به اخذ پروانه ساخت خواهد کرد.

چگنی هم نوسان‌های قیمت در اجاره‌بها را در ماه رمضان عادی می‌داند و در توضیح وضع بازار مسکن عنوان می‌کند: در ماه رمضان انجام معاملات کندتر خواهد شد اما از سوی دیگر با اتمام مدارس به اوج نقل‌وانتقالات در بازار اجاره می‌رسیم. با این حال پیش‌بینی می‌شود که به‌تدریج وضع کسب‌وکار در حوزه مسکن و گردش مالی در این صنعت رو به بهبود باشد.

او تأکید می‌کند: انتظار می‌رود که از نیمه دوم سال ‌جاری شاهد رونق تدریجی در بخش مسکن باشیم. درحال حاضر سرمایه سازندگان به دلیل رکود قفل شده است اما با افزایش معاملات و افزایش گردش مالی، سرمایه‌ها آزاد می‌شود و سازندگان می‌توانند تولید بیشتری داشته باشند.

ارزش افزوده منفی در بخش ساختمان

بخش ساختمان حدود ٩‌درصد از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص می‌دهد که در مقایسه با بخش‌های دیگر خیلی بالا نیست، اما با توجه به حجم سرمایه اختصاص یافته و میزان اشتغال ایجاد شده بسیار اهمیت دارد. مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این‌باره توضیح می‌دهد: فارغ از سهم بخش ساخت‌وساز در تولید ناخالص داخلی (GDP) باید توجه داشت که نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان از ‌سال ١٣٩١ به بعد همواره منفی بوده است. در شرایط رونق از آنجایی که چندین صنعت، مرتبط با صنعت ساختمان هستند، می‌تواند تأثیر مثبت بر رشد GDP داشته باشد.

او تأکید می‌کند: در بررسی نقش مسکن و خدمات مستغلات در GDP باید توجه کرد که به‌طور معمول بخش مسکن در GDP از دو ناحیه تأثیر می‌پذیرد. نخست ارزش افزوده بخش ساختمان است که حدود ٦ تا ٩‌درصد GDP را تشکیل می‌دهد و این ‌درصد فقط به بخش ساخت‌وساز مربوط می‌شود.

چگنی در مورد خدمات مستغلات به یک نکته مهم اشاره می‌کند که بین ١١ تا ١٣‌درصد از GDP را شامل می‌شود. او یادآور می‌شود: سهم بخش خدمات ازGDP حدود ٥٠‌درصد است که ١١ تا ١٣‌درصد از این رقم مربوط به خدمات مستغلات است. در مجموع می‌توان گفت بین ١٦ تا ٢١‌درصد از ظرفیت اقتصادی ارزش افزوده کشور از بخش مسکن تأمین می‌شود. به‌طور طبیعی اگر رشد ٥‌درصدی در اقتصاد داشته باشیم و با توجه به این‌که حدود ٣٠ تا ٤٠‌درصد رشد اقتصادی کشور مرهون بخش مسکن است؛ ممکن است که دو‌درصد از این ٥‌درصد رشد اقتصاد مربوط به بخش مسکن باشد.