سال «صفر و یک» پیش‌روی مسکن
تا پیش از شروع سال۹۲، سناریوهای مختلفی از سوی کارشناسان اقتصادی درباره چشمانداز یکسال آتی بازار مسکن مطرح شد، طوری که فصل مشترک همه این سناریوها از مساعدبودن شرایط به صورت «نسبی» برای طرف تقاضا – خریداران و مستاجران- حکایت داشت…
به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، اما آنچه در ابتدای سال جدید می توان با استناد به واقعیت های برجامانده از سال قبل، برای بازار مسکن ۹۲ متصور شد، برقراری حالت « صفر و یک» در این بازار است به این صورت که مسیر نوسان قیمت مسکن و اجاره بها متناسب با درجه موفقیت سیاست گذاری های اقتصادی دولت و همچنین تحولات سیاسی درونی و بیرونی کشور، یا « بحرانی» خواهد شد یا اینکه کاملا به سمت « آرامش» می رود. بررسی ها نشان می دهد: امسال بازار مسکن دارای حداقل ۹ خصلت حساسیت زا است که برخی از آنها از یکی دو سال گذشته به ارث رسیده و برخی دیگر در قالب شاخص های جدید، در
بازار حاکم می شود. در این میان، تاثیر مجموعه پارامترهای ۹گانه بعید است شرایط میانه ای را در بازار مسکن به وجود بیاورد و انتظار وقوع یکی از دو حالت « رشد منفی» یا « جهش مثبت» در قیمت مسکن، منطقی تر به نظر می رسد.
اولین دلیل برای تشبیه سال جدید به سال « صفرویک» در حوزه مسکن، گذشتن از دوره ای است که در آن، قیمت مسکن کمتر یا در حد تورم در نوسان بوده است. در طول دست کم دو سال گذشته، قیمت مسکن در تهران – شهری که همواره بیشترین افزایش قیمت را دارد- اگر چه در دوره ای از سال با افزایش قابل ملاحظه روبه رو شد، اما میانگین قیمت در حول و حوش نرخ تورم قرار گرفت و ارزش واقعی ملک مسکونی به اندازه ارزش سایر کالاهای موجود در سبد خرید خانوار، رشد کرد. هر چند به دلیل بزرگی قیمت مسکن در مقایسه با قیمت سایر کالاها، هر نوع رشد جزئی آن، در اقتصاد خانوارها نمود پیدا می کند و احتمالا در قالب
رشد شدید ظاهر می شود، اما واقعیت این است که در سال۸۹، یکسال۹۰ و دوره ای از سال۹۱، قیمت مسکن با جهش روبه رو نشد. با این حساب و با توجه به اینکه الگوی تاریخی نوسان قیمت مسکن، گویای تکرار دوره های صعود شدید یا نزول چشمگیر بعد از هربار تعادل نسبی است، برای سال جدید حرکت از روی همین الگو، پیش بینی می شود.
برنامه، بی برنامه
در سال۹۲ از میان عوامل ۹گانه شناسایی شده موثر بر بازار مسکن، یک پارامتر از همه بیشتر رخ نمایی می کند و آن عبارت است از: « نبود برنامه یا سیاست تازه از سوی دولت برای هدایت بازار مسکن» . در سال های پیش، ابتدای هر سال مصادف می شد با به اجرا درآمدن یک برنامه جدید مخصوص بازار مسکن. سال های ۸۸ تا ۹۰، طرح مسکن مهر با اشکال تکامل یافته و ظرفیت های جدید، به بازار آمد و در سال۹۱ نیز برنامه ساخت مسکن ویژه در تهران رونمایی شد.
اکنون هر چند درباره نتیجه بخش بودن این برنامه ها، بحث های جالبی در محافل کارشناسی مطرح است، اما درباره حداقل تاثیر روانی برنامه های دولت در این بخش، نوعی اشتراک نظر در بین منتقدان و حامیان این برنامه ها وجود دارد.
اما برای امسال، با توجه به سکوت معنادار مسوولان بخش مسکن در طول نیمه دوم سال گذشته و همچنین آستانه تغییر دولت، هیچ طرح یا برنامه ای به عنوان سیاست جدید در بازار مسکن، تاکنون تدوین نشده و بعید است در ماه های باقیمانده از عمر دولت فعلی، مسوولان قصد تصویب یا اجرای طرح تازه ای را داشته باشند. در این صورت، برای سال جدید باید قید « کنترل روانی» بازار مسکن – اقدامی که در سال های گذشته با ابزارهایی همچون تعزیرات و تهدیدهای کلامی مسوولان به کرات اتفاق افتاد- را هم زد.
خداحافظی با دولت و غفلت حتمی از بازار
سال پیش رو از بابت سررسید شدن عمر ۴ساله دولت و تغییر حتمی کابینه، می تواند سال متفاوت برای بازار مسکن باشد به خصوص اینکه وابستگی شدید تحولات بازار مسکن به سیاست های دولت در این دوره، قطعا هنگام تغییر کابینه خود را نشان می دهد!
ساخت وسازهای مسکن مهر ریشه این وابستگی را تشکیل می دهد. بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی مهر هنوز به سرانجام نرسیده، در حالی که همه این واحدها از ماه ها پیش توسط دولت به مردم پیش فروش شده است. در این صورت چنانچه درجه اهمیت مسکن مهر در همین دولت طی ماه های آتی افت کند و نظارت ها بر پیمانکاران کمر نگ شود و همچنین در دولت بعد، این طرح کلا از اولویت بیفتد، بازار مسکن هم به لحاظ حجم تقاضای اجاره نشینی و هم به لحاظ قیمت و اجاره بها پرفشار خواهد شد.
در دو سه سال گذشته، اجرای مسکن مهر توانست تا حدودی بخشی از تقاضای موثر در بازار خرید مسکن را جذب کند. در این مدت، پیش خریداران مسکن مهر با حضور در بازار اجاره، چشم انتظار تکمیل و تحویل واحدهایشان بودند که البته در کلانشهری همچون تهران، این انتظار تاکنون محقق نشده است.
در سال۹۲ به واسطه تغییر کابینه، این احتمال وجود دارد که از کنترل بازار مسکن غفلت شود. البته احتمال اینکه این دولت هدایت بازار مسکن را تا آخرین لحظه کاری خود – نیمه تابستان- با هدف جلوگیری از استفاده تبلیغاتی التهاب احتمالی در بازار از سوی کاندیداهای ریاست جمهوری، در دست داشته باشد، نیز مطرح است که در این صورت، شرایط به سمت کاهش قیمت مسکن پیش خواهد رفت.
سرنوشت نه چندان روشن مسکن ویژه
امیدها در تهران برای سال جدید، به مسکن ویژه معطوف شده است. طرح ساخت مجموعه ای در حد ۵۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی روی زمین های دولت در نقاط مختلف تهران، اوایل سال گذشته مطرح و سپس اجرا شد، اما اکنون بعد از یکسال اجرای فاز اول این طرح با ظرفیت ۴ هزار واحدمسکونی در منطقه ۲۰ تهران، در حالی که باید واحدها به سرانجام مشخصی رسیده باشد، ابهامات زیادی در طرح وجود دارد از جمله اینکه شرایط پرداخت هزینه خرید مسکن ویژه با قدرت خرید متقاضیان واجدشرایط به هیچ وجه سازگار نیست و همچنین نظارت اصولی بر ساخت وساز این واحدها از بابت جلوگیری از اتلاف زمان و وقت گذرانی پیمانکاران وجود
ندارد.
در تهران پروسه ساخت آپارتمان های مسکونی به طور متوسط در طول ۱۸ ماه تکمیل می شود، اما در مسکن ویژه، به دلایلی نامعلوم، این پروسه رعایت نشده است. دولت در سال جدید چنانچه تجدیدنظر اساسی روی مسکن ویژه داشته باشد، می تواند به اندازه حجم ۵ ماهه معاملات مسکن در تهران، واحد مسکونی با قیمت مقطوع و در عین حال حمایتی، پیش فروش کند.
مسکن مهر چه خواهد شد؟
عامل قوی دیگری که امسال در بازار مسکن اثر می کند، مسکن مهر است. در تهران طبق آمارها، شواهد موجود و همچنین اظهار مسوولان وزارت راه وشهرسازی، عملکرد مسکن مهر در مقایسه با بقیه شهرها، عقب تر از اهداف و وعده ها بوده است.
در تهران بیش از ۴۰۰ هزار واحدمسکونی مهر در اطراف پایتخت در دست ساخت است، در حالی که تاکنون کمتر از ۵۰ هزار واحد تحویل متقاضیان شده است.
مهم تر اینکه در نقاطی که بیشترین ساخت وساز این واحدها برای متقاضیان تهرانی در جریان است، این روزها فعالیت پیمانکاران به شدت کاهش پیدا کرده است.
به این ترتیب اگر وضعیت سال گذشته در مسکن مهر، امسال نیز ادامه پیدا کند، از یک سو اجاره بها دوباره در فصل تابستان ملتهب خواهد شد و از سوی دیگر احتمال انصراف پیش خریداران نیز وجود دارد. اما اگر سرعت تکمیل واحدها بعد از سه سال، در بهار امسال نجومی شود و پرونده تحویل مسکن مهر در تهران بسته شود، عکس حالت فوق اتفاق خواهد افتاد.
احتمال سوءاستفاده در مسکن مهر
در مسکن مهر گذشته از اینکه تاخیر در واگذاری واحدها، خطرساز شده است، احتمال سوءاستفاده گروهی از پیمانکاران نیز در ماه های باقیمانده از عمر دولت دهم، وجود دارد.
برخی پیمانکاران مسکن مهر در حالی که کار ساخت را به انتها نرسانده اند اما با دریافت کامل وام بانکی، عملا مزد هزینه ای که صرف کرده اند را گرفته اند و حتی در این پروژه سود نیز کرده اند. بنابراین عملا نیازی به اتمام واحدها ندارند و آن دسته از پیمانکارانی که قصد دارند در انتهای دولت، از زیر بار مسوولیت تکمیل واحدها شانه خالی کنند، در صورت عدم مراقبت مسوولان، می توانند دست به این اقدام بزنند.
تداوم رشد اجاره بها
اجاره بهای مسکن هم در تهران و هم در سایر نقاط کشور در چند سال متوالی، به طرز باورنکردنی افزایش پیدا کرد. برای مهار اجاره بها البته دولت به طرح های ناپخته ای همچون درخواست از مشاوران املاک برای اعمال سقف افزایش نرخ اجاره در اجاره نامه، دست زد که موفقیت آمیز هم نبود. برای امسال اما این امیدواری وجود دارد که روند افزایشی اجاره بها متوقف شود.
الگوی نوسان قیمت مسکن نشان می دهد هر زمان قیمت صعود می کند، اجاره بها به آرامش می رسد و این تغییرات درست عکس یکدیگر تکرار می شود، بنابراین در سال۹۲ چنانچه قیمت مسکن با شیب تند شروع به افزایش کند، سربالایی منحنی اجاره بها به انتها خواهد رسید. اما با این حال حجم زیادی از تقاضای کنونی در بازار اجاره، پیش خریداران مسکن مهر هستند که بسته به سرنوشت این طرح، بازار اجاره دچار تغییر و تحول خواهد شد.
توقف عمدی فروش مسکن
آنچه در ماه های پایانی سال ۹۱ در بازار مسکن اتفاق افتاد عبارت بود از؛ توقف عمدی در فروش واحدهای مسکونی نوساز توسط سازنده ها و مالکان. در سال گذشته موج خفیف افزایش قیمت مسکن در تهران باعث شد عرضه در بازار کاهش پیدا کند. مالکان امید دارند با این اقدام، بیشترین سود را از رشد قیمت کسب کنند.
اگر این روند ادامه پیدا کند، جلوی بروز آثار مثبت ساخت وسازهای وسیع سال های ۸۹ و ۹۰ گرفته خواهد شد.
خانه های خالی
علاوه بر توقف عمدی در فروش مسکن، گسترش حجم خانه های خالی نیز در سال جدید، تهدید بزرگی برای نرخ رشد قیمت مسکن محسوب می شود.
برای مهار این دو پدیده، لازم است دولت به رفتار سرد خود در تصویب قوانین مالیاتی کنترلی در حوزه معاملات مسکن پایان دهد.
آمارها از وجود نزدیک به نیم میلیون واحدمسکونی خالی از سکنه آماده مصرف در تهران حکایت دارد که برخورد مالیاتی با مالکان این خانه ها، مسیر عرضه به بازار مصرف را باز خواهد کرد.
تحلیل قدرت خرید مسکن
قدرت خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، حداقل ۴۰ درصد کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که سال گذشته بین توان خرید و قیمت عرضه فاصله ای نزدیک به ۱۰۰ درصدی وجود داشت. آنچه امسال می توان به کاهش این فاصله منجر شود، تصویب پیشنهادی است که اسفند پارسال، از سوی بانک مسکن روی میز شورای پول و اعتبار قرار گرفت.
اگر پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن تا سقف ۴۰ میلیون تومان به تصویب برسد تا حدودی توان خرید ترمیم خواهد شد.
در این میان، گروهی در دولت – از جمله مسوولان وزارت راه وشهرسازی- معتقدند با افزایش مبلغ وام خرید مسکن، قیمت ملک افزایش می یابد، اما واقعیت این است که در شرایط کنونی که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور از تعداد خانوارها پیشی گرفته، افزایش مبلغ وام، لازمه بازار تلقی می شود طوری که عدم افزایش، اثر منفی بر قیمت ها می تواند داشته باشد.
ارسال نظر