حقوق و تکالیف موجر و مستأجر/ کاربردی ترین قوانین آپارتمان نشینی

پایگاه خبری تحلیلی «پارس»- معمولا مستاجرها، به خصوص آن ها که فرزندان محصل دارند، فصل تابستان را برای تعویض یا تمدید اجاره منزل مسکونی خود در نظر می گیرند، شاید برای خودتان یا اطرافیان تان پیش آمده باشد که بعد از تنظیم قولنامه و اجاره یک واحد آپارتمان در روابط با موجر یا دیگر همسایه ها با مشکل مواجه شده باشید، دلیل به وجود آمدن برخی از این مشکلات به نداشتن آگاهی از قانون برمی گردد، شاید بد نباشد که اطلاعات خود را از مفاد قانونی درباره ملک مورد اجاره و همچنین قوانین آپارتمان نشینی افزایش دهیم و حق و حقوق مستاجر و موجر را بدانیم و سعی کنیم از قوانین تخطی نکنیم تا دچار مشکل نشویم.

پرونده امروز زندگی سلام نگاهی دارد به مهم ترین مفاد قانونی درباره اجاره یک واحد مسکونی، همچنین نکاتی را درباره اسباب کشی اصولی و راحت بیان می کند که به خصوص برای افراد کم تجربه در این باره می تواند کمک کننده باشد.

کاربردی ترین قوانین آپارتمان نشینی

مجیدی - سال هاست که به دلیل رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت، آپارتمان نشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است. زندگی آپارتمانی اگرچه هزینه های تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید، همیشه حواس تان باشد که مزاحم دیگران نشوید، برای تقسیم هزینه های ساختمان، سهم شارژ و پرداخت شارژ عقب افتاده همسایه را به او یادآوری کنید و اختلافات ناشی از این مسائل را حل و فصل کنید.

مدیر ساختمان کیست؟

در صورتی که بیش از 3 واحد آپارتمانی در ساختمان باشد باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود. یعنی همه مالکان با هم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر (هیئت مدیره) انتخاب کنند. مدیر برای 2 سال انتخاب می شود. فرقی نمی کند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود. وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان است و باید تصمیمات مالکان را که حالا یک مجمع عمومی تشکیل داده اند، اجرا کند. جالب است بدانید که مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آن ها تقسیم می شود. اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. علاوه بر مدیر باید یک خزانه دار از بین مدیران هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول محاسبه هزینه ها و درآمدهاست. نکته مهم دیگر این که برای ساختمان های با بیش از 10 واحد باید نگهبان نیز استخدام شود. درباره ساختمان های کمتر از 3 واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن به توافق نرسیدید، تصمیم گیری درباره قسمت های مشترک با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.

قسمت های اختصاصی و مشترک ساختمان کدام هاست؟

فضای داخل آپارتمان ها به 2 قسمت تقسیم می شود: اختصاصی و مشترک. قسمت اختصاصی، قسمتی است که فقط مالک آپارتمان یا فردی که در آن زندگی می کند، حق استفاده از آن را دارد مانند بالکن. در خور ذکر است که بقیه همسایه ها بدون اجازه حق ورود به قسمت های اختصاصی آپارتمان شما را ندارند. قسمت مشترک هم که به آن مشاع گفته می شود، بخشی از ساختمان است که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند. بخش هایی از آپارتمان که قسمت های مشترک محسوب می شوند؛ این بخش هاست: زمین بنا، تاسیسات قسمت های مشترک مانند منبع آب و مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هرجای ساختمان که باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، لوله ها از هر قبیل، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن ها، اسکلت ساختمان، درها و پنجره ها و راه پله ها که در قسمت اختصاصی نباشند، تاسیسات مربوط به راه پله، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، بام و قسمت هایی که ساکنان به طور مشترک استفاده می کنند و قسمت هایی که در سند اختصاصی واحد آپارتمانی قید نشده است. تصور نکنید در استفاده از قسمت های مشترک آزادید چراکه گذاردن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.

آیا همه ساکنان در پرداخت هزینه های ساختمان برابرند؟

مالکان آپارتمان ها باید هزینه های مشترک را پرداخت کنند. هزینه هایی که پرداخت می شود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینه هایی که باید به طور مساوی تقسیم شود مانند دستمزد سرایدار که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند؛ برای هزینه های مشاع هم یک نفر نمی تواند به بهانه این که از امکانات خاصی استفاده نمی کند از پرداخت هزینه آن خودداری کند.

آیا بعضی از ساکنان می توانند شارژ ندهند؟

اگر یکی از ساکنان هزینه های مشترک را پرداخت نکرد، مدیر یا هیئت مدیره باید صورت حساب های پرداخت نشده را برای مالک یا استفاده کننده بفرستد. اگر تا 10 روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد، مدیر یا هیئت مدیره می تواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ به طور مثال آب آن واحد را قطع یا شوفاژ آن را خاموش کند. اگر باز هم پرداخت نشد، مدیر به اداره ثبت مراجعه می کند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده است، اجرائیه صادر می کند. در صورت پرداخت هزینه، امکانات دوباره وصل خواهد شد.

شارژ ساختمان را صاحب خانه باید بدهد یا مستاجر؟

اگر مستاجر هستید، این که شما هزینه های مربوط به آپارتمان یا شارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت شود، به قرارداد بین شما و صاحب خانه شما بستگی دارد. اگر قرار گذاشته اید که صاحب خانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد، شما می توانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره بها کم کنید. اگر قرار بر این است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید، مدیر می تواند به مالک رجوع کند سپس مالک هزینه را از شما خواهد گرفت.

حقوق و تکالیف موجر و مستأجر

مهدوی - بیشتر افراد جامعه با واژه اجاره و اجاره نشینی بیگانه نیستند به ویژه در شهرهای بزرگ به علت گرانی مسکن، بسیاری از افراد امکان تهیه مسکن شخصی را ندارند و به ناچار به اجاره نشینی روی می آورند. اجاره نشینی می تواند برای هر خانواده ای خاطره ای خوب و یا بد به جا بگذارد. میزان رضایت ما از اجاره نشینی با آگاهی ما از وظایف طرفین قرارداد و تنظیم یک قرارداد خوب رابطه مستقیمی دارد که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت:

تعریف اجاره

اجاره قراردادی است که طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بهای معین (کرایه) به اجاره واگذار می کند.

تکالیف موجر

1-موجر باید پس از انعقاد قرارداد، مورد اجاره (خانه یا آپارتمان یا مغازه) را تحویل مستاجر دهد.

2-برگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه.

3-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام، سیستم فاضلاب و دیگر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را در اسرع وقت انجام دهد.

تکالیف مستاجر

1-پرداخت کرایه: 

معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است. در خور ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد.

2-تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.

3-انجام تعمیرات غیر اساسی: 

اگر خانه به رنگ آمیزی جزئی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و مواردی از این قبیل نیاز داشته باشد، مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

4-پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ

5-جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: 

اگر محل مورد اجاره به تعمیرات کلی نیاز پیدا کند، انجام این تعمیرات با موجر است و مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری کند.

6-خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: 

مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستاجر باید آن را جبران کند.

7-خودداری از تغییر شکل و حالت خانه: 

مستاجر اجازه ندارد در خانه مورد اجاره تغییرات ایجاد کند؛ مثلا دیواری را بردارد یا اتاق دیگری ایجاد کند.

حقوق مستاجر

مستاجر حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک منزل مورد اجاره، استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره برخلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد. همچنین مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن توافق شده باشد .

حقوق موجر

1-دریافت اجاره بها در زمان های تعیین شده

2-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد

3-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات

خسارت به مال مورد اجاره

اگر مستاجر باعث ورود خسارت به خانه موجر شود باید آن را جبران کند. مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا دیگر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آن ها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارت های خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است، خسارت های موجر را جبران می کند.

بر هم زدن قرارداد اجاره

1-فسخ قرارداد از سوی مستاجر: 

معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد. گاهی خانه معیوب و ناقص است، مثلا اگر موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نیست یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری باشد در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.

2-فسخ قرارداد از سوی موجر: 

اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند و یا موجب خرابی و یا وارد آمدن خسارت به ملک شود، موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند.

3-توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: 

اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را «اقاله» می گویند. معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک

اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند، موجر به دادگاه مراجعه می کند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند. اگر مستاجر به علتی نتواند خانه را تخلیه کند و از دادگاه تقاضای مهلت کند، دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او فرصت می دهد تا ملک را تخلیه کند. در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد.

و اما توصیه آخر: همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.

از این خانه تا آن خانه!

فصل گرما و تعطیلی مدارس، عموما فصل تغییر خانه خصوصا برای مستاجرهاست. شکی نیست که اسباب کشی مرحله بسیار پراسترس، وقت گیر و پرزحمتی است، اما با برنامه ریزی صحیح و رعایت زمان بندی برای هر یک از کارها می توان این فشار را تا جای ممکن کاهش داد؛ بنابراین به منظور انجام هر چه راحت تر، سریع تر و بدون خسارت آن و همچنین رفاه بیشتر خودتان در ادامه این مطلب به ارائه نکاتی می پردازیم که توجه به آن ها، شما را در انجام اسباب کشی یاری خواهد کرد.

1-نقشه اولیه تهیه کنید

دانستن زمان دقیق اسباب کشی، مطمئن شدن از وصل بودن آب و برق و گاز در خانه جدید، مشخص کردن زمان نظافت خانه و... را حتما در فهرست کارهای قبل از جابه جایی بگنجانید. با ورود به یک خانه جدید معمولا با مساحت و نقشه ای متفاوت روبه رو می شوید؛ بنابراین پیش از آغاز اسباب کشی نگاهی دقیق به شکل نقشه ساختمان بیندازید و مشخص کنید لوازم چگونه و کجا قرار است، چیده شود. در واقع با این کار یک نقشه اولیه برای فضای جدید تهیه کنید. اگر ابعاد دقیق فضا را دارید می توانید یک نقشه ساده و ابتدایی روی کاغذ بکشید تا بعدا بتوانید با محاسبه لوازم فعلی تناسب یا نداشتن تناسب آن ها با فضای خانه جدید خود را متوجه شوید.

2-فهرست کارهایتان را اولویت بندی کنید

در این مرحله فهرستی از کارهایی که باید انجام گیرد، با توجه به ترتیب و زمان بندی و همچنین لوازمی که باید جا به جا شود، روی کاغذ یادداشت کنید، سپس مرحله بسته بندی را آغاز کنید.

3-موارد مورد نیاز بسته بندی را تهیه کنید

برای بسته بندی به موارد زیر نیاز است: طناب، جعبه های ضخیم مقوایی در اندازه های مختلف، جعبه های پلاستیکی یا چوبی مخصوص میوه، پارچه، چسب نواری محکم و پهن، منگنه، برچسب، بند، پلاستیک های حباب دار مخصوص بسته بندی شکستنی ها، روزنامه های تاریخ گذشته، ماژیک درشت مشکی یا قرمز. البته پیش از بسته بندی، بهتر است لوازم را بشویید. هرچند این کار درباره ظروف مصرفی، لیوان ها، آینه، کریستال ها و امثال این ها باید در محل جدید نیز دوباره انجام گیرد.

4-نکات ایمنی بسته بندی را رعایت کنید

اگر جعبه های هر یک از لوازم شکستنی را هنوز نگه داشته اید، در مرحله بسته بندی، ابتدا آن ها را در لا به لای پارچه، روزنامه یا پلاستیک بپیچید سپس در داخل جعبه مخصوص شان قرار دهید. در غیر این صورت با بسته بندی محکم تر هر یک از آن ها به صورت جداگانه، در نهایت همه را در کنار هم در جعبه ای بزرگ با دقت بچینید. همچنین به هنگام چیدن لوازم، درون هر نوع جعبه ای به خصوص مقوایی، میزان تحمل وزن لوازم توسط جعبه و اتصالات آن را در نظر بگیرید تا در حین جابه جایی مشکلی پیش نیاید. (به منظور محکم تر کردن اتصالات جعبه مقوایی از چسب های نواری پهن استفاده کنید). برای حمل راحت تر و استحکام بیشتر جعبه ها، استفاده از طناب های ضخیم نیز بسیار مناسب است.

5-از محکم کردن کشوها غافل نشوید

داخل هر یک از کشوهای پاتختی و کمدها را تمیز کنید و لوازم داخل آن را داخل کیسه زباله بزرگ و ضخیمی قرار دهید. به منظور جلوگیری از ریختن لوازم به بیرون، در پلاستیک را با چسب محکم کنید.

6-حواس تان به گوشه های وسایل گوشه دار باشد

به هنگام اسباب کشی، وسایل چوبی دارای گوشه های زاویه دار مانند میزها، بیشتر در معرض صدمه قرار می گیرد بنابراین برای مراقبت و نگهداری از این قبیل لوازم چوبی، ابتدا روی زوایا را با پلاستیک حباب دار یا حتی پلاستیک ساده بپوشانید سپس لایه دیگری از مقوای ضخیم روی پوشش قبلی قرار دهید. همچنین اگر مبلمان شما دارای روکش پارچه ای است، به هنگام اسباب کشی همه مبل ها را با روکش مخصوص شان بپوشانید و سپس حمل کنید.

7-جعبه ها را بیش از حد سنگین نکنید

جعبه های بزرگ را تنها با کتاب و لوازم سنگینی مانند آن پر نکنید زیرا حمل آن برای باربران بسیار مشکل خواهد بود بنابراین نیمی از آن ها را با کتاب و نیمی دیگر را با خرده ریزهای دیگر پر کنید.

8-بعضی وسایل را باید با ماشین شخصی جابه جا کنید

برای حمل لوازم صوتی و تصویری از جعبه های مخصوص آن ها یا یک جعبه دیگر با بسته بندی محکم در محل های حساس مانند شیشه تلویزیون یا مانیتور رایانه استفاده و در صورت امکان با وسیله نقلیه شخصی تان حمل کنید. لوازم ضروری را که در طول اسباب کشی و روزهای جابه جایی نیاز دارید در دسترس قرار دهید مانند پوشاک، لوازم بهداشتی و...

9-این آخرین توصیه را جدی بگیرید

به عنوان آخرین نکته هم توصیه می شود که پیش از اسباب کشی به محل جدید، آن جا را به طور کامل تمیز و سمپاشی کنید. به این ترتیب با وجود هر نوع حشره احتمالی مبارزه می شود.