مدل تار عنكبوتي مسكن؛ افزايش عرضه مسكن در سه سال و افزايش قيمت در سه سال بعد/ رکود مسکن دور از انتظار نبود

پايگاه خبري تحليلي «پارس»- مدير كل برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي گفت: بازار مسکن ایران،  به دلیل عوامل برون و درون بخشی مسکن، از بی‌ثباتی بیشتری نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی برخوردار است

علي چگيني مدیرکل برنامه‌ ریزی مدير كل برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي در گفتگو با پايگاه خبري تحليلي «پارس» اظهار داشت: بررسی روند سرمایه‌گذاری و نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران  نشان می‌دهد  میزان ساخت ‌و‌ ساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن متاثر از قیمت مسکن، دارای مدل تارعنکبوتی است.

وي افزود: در شهر تهران در دوره‌های رونق قیمتی مسکن، سازندگان مسکن به دلیل افزایش سود ساخت ‌و‌ ساز، اقدام به سرمایه‌ گذاری در این بخش می‌کنند که این مساله با توجه به طول دوره ساخت، باعث افزایش عرضه مسکن و در نتیجه ایجاد ثبات نسبی قیمت در 2 تا 3 سال بعد و در پی آن کاهش سرمایه‌گذاری  و افزایش قیمت مسکن در 2 تا 3 سال بعد از آن می‌گردد و این روند کم و بیش در بازار مسکن تکرار می‌شود. 

مدیرکل برنامه‌ ریزی مدير كل برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي با اشاره به سازندگان غيرحرفه اي مسكن گفت: بخش قابل توجهی از ساخت ‌و‌ سازها در بخش مسکن به خصوص در دوره‌های رونق توسط افراد غیرحرفه‌ای و به صورت خرده‌سازی صورت می‌پذیرد. 

وي افزود: این افراد در زمان‌هایی که بازار مسکن از رونق مناسبی برخوردار هستند به همراه انبوه‌سازان و شرکت‌های فعال در حوزه ساخت مسکن اقدام به ساخت مسکن می‌کنند که این مساله منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمت در بخش مسکن پس از یک دوره زمانی می‌گردد. 

چگيني اضافه كرد: در دوره‌های رکود با توجه به امکان خروج راحت‌تر سازندگان خرده‌ ساز، این افراد از بازار ساخت‌و‌ساز خارج شده و در نتیجه باعث کاهش قابل توجه سرمایه‌گذاری نسبت به دوره‌های رونق و شوک قیمتی در بازار مسکن می‌شوند.

وي درخصوص ‌شیوه نامناسب طولانی بودن زمان ساخت تصريح كرد: در بازارهایی که عرضه از کشش قیمتی مناسبی برخوردار است در صورت افزایش تقاضا و در نتیجه قیمت، پس از یک فاصله زمانی کوتاه، عرضه به طور متناسب افزایش یافته و قیمت به سطح اولیه خود بازمی‌گردد. 

چگيني افزود: بازار مسکن به خصوص در ایران به دلیل عدم استفاده از شیوه‌های نوین ساخت و طولانی بودن زمان ساخت، از کشش عرضه اندکی برخوردار است بنابراین با افزایش تقاضای مسکن امکان پاسخگویی عرضه طی یک دوره زمانی کوتاه وجود ندارد، در نتیجه بازار مسکن با افزایش قیمت مواجه می‌شود.

مدیرکل برنامه‌ ریزی مدير كل برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي در خصوص راهكارهاي ايجاد ثبات در بازار مسکن گفت: براي ایجاد ثبات در بازار مسکن، ضمن نیاز به اصلاحات و تغییرات در درون بخش مسکن از جمله نیاز به تغییر در شیوه‌های ساخت‌و‌ساز، کوتاه کردن فرآیند زمان ساخت مسکن، اصلاح قوانین مالیاتی حوزه مسکن و ایجاد زیرساخت‌های اطلاعاتی در این حوزه و منعطف کردن شرایط پرداخت تسهیلات مسکن، ‌باید مشکلات ساختاری اقتصاد کلان ایران از جمله نرخ رشد بالای نقدینگی و شاخص تورم عمومی، فضای نامناسب کسب و کار، نبود رژیم ارزی مناسب در کشور، تعیین دستوری نرخ بهره بانکی و نظام ناکارآمد پرداخت تسهیلات، نیز اصلاح شوند که به نظر می‌رسد بسیاری از این موارد در دستور کار دولت یازدهم است. 

مدیرکل برنامه‌ ریزی مدير كل برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي درخصوص شكستن ركود مسكن اظهار داشت: بررسی روند تحولات بازار مسکن حاکی از وجود دوره‌هاي رونق و رکود در این بازار است، این موضوع مختص ایران نبوده و در اغلب کشورهاي دنیا پس از طی یک دوره رونق، بخش مسکن وارد دوره رکود می‌شود و هرچقدر که دوره‌هاي رونق از شدت بیشتري برخوردار باشند، دوره رکود نیز عمیق‌تر می‌شود. ب

وي افزود: پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 1390 و 1391 و فصل اول سال 92، شکل‌گیري رکود در بخش مسکن دور از انتظار نبوده است. 

چگيني اضافه كرد: علاوه بر این طی چند سال گذشته، با حاکم شدن شرایط رکودي بر اقتصاد کلان کشور، ضمن تسري این رکود به بخش مسکن، قدرت خرید خانوارهاي متقاضی مسکن جهت خرید یا تولید مسکن کاهش یافته که این مساله نیز باعث تعمیق رکود در بخش مسکن شده است.

مدیرکل برنامه‌ ریزی مدير كل برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازي در مورد برنامه ريزي هاي آتي وزارت مسكن و شهرسازي براي خروج مسكن از ركود گفت: با توجه به ضرورت خروج بخش مسکن از رکود و همچنین تعدیل نوسانات در بخش مسکن طی سال‌هاي آینده، برنامه‌هایی در هر دو سوي عرضه و تقاضاي بخش مسکن تهیه شده است که از آن جمله می‌توان به فعال شدن حساب‌هاي امانی، تشکیل صندوق‌هاي زمین و ساختمان، تاسیس شرکت‌هاي تامین سرمایه مسکن، راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز، انتشار اوراق بهادار، توسعه بازار رهن و راه‌اندازي بازار رهن ثانویه، فعال کردن لیزینگ در بخش مسکن و... اشاره کرد که در بسیاري از برنامه‌ها مانند صندوق پس‌انداز مطالعات اولیه انجام شده است.

چگيني افزود: برخی موارد مانند رهن ثانویه، لیزینگ و... در مرحله ایجاد بسترهاي قانونی است و مواردي مانند صندوق زمین و ساختمان، شرکت تامین سرمایه مسکن نیز به مرحله اجرا درآمده‌اند.